Mieterhöhungsverlangen unwirksam – Vergleicheswohnungen nicht vergleichbar

Können wir Ihnen helfen? Jetzt unverbindlich anfragen.

LANDGERICHT KIEL

Az.: 7 S 39/01

Verkündet am: 25.10.2001

Vorinstanz: Amtsgericht Plön 2 C 1370/00


In dem Rechtsstreit hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts Kiel auf die mündliche Verhandlung vom 20. September 2001 für R e c h t erkannt:

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Plön vom 16.02.2001 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu Recht abgewiesen, weil das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist. Die im Mieterhöhungsverlangen benannten Vergleichswohnungen sind mit der Wohnung der Beklagten nicht vergleichbar.

Das Erhöhungsverlangen genügt nicht den Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG. Danach kann der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründen. Dabei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Vergleichbar sind solche Wohnungen, die mit der Wohnung des Mieters nach Wohnwertmerkmalen übereinstimmen. Es genügt, wenn die Wohnungen im Großen und Ganzen, das heißt ungefähr vergleichbar sind (Staudinger/Emmerich, § 2 MHG Rnr. 17). Nicht vergleichbar sind danach zum Beispiel Wohnungen sehr unterschiedlicher Größe, normale Wohnungen und Dachgeschosswohnungen mit lauter Schrägen oder völlig unterschiedlich beheizte Wohnungen (vgl. Staudinger, aaO). Entscheidend ist, ob der Mieter sich anhand der mitgeteilten Daten darüber schlüssig werden kann, ob er der Mieterhöhung zustimmen kann oder nicht (BVerfG, NJW 1989, 969).

Das ist hier nicht der Fall, weil bei der Mietwohnung der Beklagten Küche und Bad nicht zu berücksichtigen sind, die Vergleichswohnungen aber über Küche und Bad verfügen. Die Wohnung der Beklagten unterscheidet sich in einem maßgeblichen wertbildenden Faktor von den Vergleichswohnungen mit Küche und Bad. Das Vorhandensein von Küche und Bad gehört zu den wesentlichen Wohnwertmerkmalen. Es betrifft die Grundausstattung der Wohnung. Ohne diese Ausstattung liegt im Grunde genommen keine vollständige, zum vernünftigen Wohnen geeignete Wohnung vor. Deshalb unterscheidet sich eine solche Wohnung von Wohnungen mit Küche und Bad evident. Jedenfalls ohne besondere Begründung lassen sich Wohnungen mit Küche und Bad nicht mit einer ohne diese Ausstattung vergleichen. Augrund der wesentlichen Ausstattungsunterschiede der benannten Vergleichswohnungen vermag der Mieter nicht festzustellen, ob die Mieterhöhung für seine Wohnung berechtigt ist oder ob er mehr als bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete belastet werden soll.

Bei der von der Beklagten gemieteten Wohnung sind Küche und Bad bei der Ermittlung des Mietwerts nicht zu berücksichtigen. Die Ausstattung einer Wohnung bleibt bei der Bewertung dann außer Betracht, wenn sie nicht vom Vermieter gestellt worden ist. Vom Mieter geschaffene Werte werden nicht berücksichtigt für die Bemessung des Mietzinses, weil sie nicht Gegenstand der Vermieterleistung sind (Sternel, Mietrecht III, Rnr. 590). So liegt der Fall hier bezüglich Küche und Bad.

Unstreitig hat die Beklagte beziehungsweise ihre Familie Küche und Bad auf eigene Kosten in die Mieträume eingebaut. Auch wenn dieser Einbau bereits vor Abschluss des Mietvertrages der Beklagten mit dem Kläger erfolgt ist, nämlich in der Zeit des Vormietverhältnisses mit dem kann sich der Kläger nicht auf diese Ausstattungsmerkmale berufen.

Der Mietvertrag vom 18.04.1979 besagt nichts darüber, ob die Wohnung der Beklagten mit Küche und Bad ausgestattet war und so vermietet worden ist. Tatsächlich bezog der Mietvertrag sich nicht auf Küche und Bad. Lässt ein Vormieter die Ausstattung nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung zurück und vermietet der Vermieter die Wohnung weiter, so bezieht sich dieser Mietvertrag dann nicht auf diese zusätzliche Ausstattung, wenn Vor- und Nachmieter vereinbart haben, das Letzterer die Einbauten entgeltlich oder unentgeltlich übernimmt. Dann gelten sie als Einbauten des Nachmieters (Sternel, aaO, Rnr. 592; Staudinger, aao, Rnr. 73).

Hier lag eine vergleichbare Situation vor. In der Mietzeit des Vormieters sind Küche und Bad eingebaut worden. Die Kosten dafür hat der Kläger nicht erstattet. Es ist auch keine Regelung dahingehend erfolgt, dass dem Kläger der Nutzen der Einrichtung zustehen sollte. Jedenfalls hat der Kläger derartiges nicht vorgetragen. Diese Einbauten sind am Ende der Mietzeit des Vormieters von der Beklagten als Nachmieterin quasi übernommen worden. Einer ausdrücklichen Übernahmeregelung bedurfte es nicht, weil die Beklagte den Einbau selbst auf eigene Kosten vorgenommen hatte. Damit gelten die Einbauten als solche der Beklagten, die durch den Einbau von Bad und Küche gegebene Wohnwerterhöhung ist ausschließlich der Beklagten als eigene Leistung zurechenbar (vgl. LG Hamburg, WM 1990, 441).

Die Leistung der Beklagten für den Einbau ist auch nicht etwa als verlorener Baukostenzuschuss zu werten. Eine entsprechende Vereinbarung ist weder substantiiert dargelegt, noch unter Beweis gestellt. Desgleichen kommt auch ein Abwohnen der geschaffenen Werte nicht in Betracht. Derartige Werte lassen sich nicht abwohnen, sondern werden nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten abgeschrieben (Sternel III, 590).

Das Amtsgericht hat auch zutreffend ausgeführt, dass sich die Mietstruktur durch die akzeptierten Mieterhöhungsverlangen nicht verändert hat. Hierdurch wird der Mietgegenstand nicht verändert. Das erste Erhöhungsverlangen von 1982 enthält überhaupt keine Beschreibung der Wohnung. Auch das Schreiben des Klägers vom 17.08.1983 vermochte keine Änderung an den Ausstattungsmerkmalen der Wohnung herbeizuführen. Dieses Schreiben nennt zwar Küche und Bad. Es führte damit aber lediglich die vorhandenen Räumlichkeiten auf, die nunmehr an die Heizungsanlage angeschlossen werden sollten. Darunter befanden sich auch die Räume Küche und Bad. Es handelt sich dabei um die Bezeichnung der Räume aufgrund der vorhandenen Ausstattung, nicht um eine Änderung bezüglich der Berücksichtigung der Ausstattung. Die Beklagte hat lediglich für alle mit Heizung versehenen Räume einen einheitlichen qm-Preis akzeptiert. Eine einvernehmliche Änderung der Ausstattungsmerkmale der Wohnung ist damit nicht verbunden. Dies ist durch das Schreiben weder angeboten, noch durch die Zahlung eines infolge Zentralheizung erhöhten Mietzinses angenommen worden.

Die beiden weiteren Mieterhöhungsschreiben enthalten ebenfalls für die Wohnung der Beklagten keinen Hinweis auf Küche und Bad. Lediglich die benannten Vergleichswohnungen sind als solche mit Bad und WC bezeichnet. Daraus kann aber nicht geschlossen werden, dass die Wohnung der Beklagten nunmehr anders als bisher eingestuft werden soll. Die Ausstattungsmerkmale der Vergleichswohnung bestimmen nicht die Qualität der Mietwohnung, deren Miete erhöht werden soll.

Erstmals im Mieterhöhungsverlangen vom 25.09.1995 ist die Wohnung der Beklagten als solche mit Bad beschrieben. Diesem Mieterhöhungsverlangen hat die Beklagte ebenfalls zugestimmt. Darin liegt aber keine einvernehmliche Änderung der Mietstruktur der Wohnung. Ein rechtsgeschäftlicher Wille, den Mietvertrag zu ändern, kann allein dem Schreiben und der entsprechenden Zustimmungserklärung nicht ohne Weiteres entnommen werden. Es war nicht das Anliegen des Erhöhungsverlangen, die zu berücksichtigenden Ausstattungsmerkmale der Wohnung zu ändern und diesen Zustand zu dokumentieren.

Aber selbst wenn man annimmt, dass durch dieses Schreiben eine Veränderung der zu berücksichtigenden Ausstattung eingetreten ist, ist jedenfalls hinsichtlich der Küche keine Änderung eingetreten. Diese ist nirgendwo erwähnt. Damit verbleibt es bei der Unvergleichbarkeit der Wohnungen, weil auch dann, wenn nur die Küche nicht mietwertsteigernd zu berücksichtigen ist, die Vergleichswohnungen maßgeblich von der vermieteten Wohnung abweichen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.