Mieterkündigung – Belästigung von Nachbarmietern

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LG Berlin

Az: 67 S 465/05

Urteil vom 08.06.2006


Die Berufung der Klägerinnen gegen das am 24. Oktober 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 22 C 45/05 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

Sie ist jedoch nicht begründet.

Die Klägerinnen können von dem Beklagten weder gemäß § 535 Abs. 2 BGB noch gemäß § 546 a Abs. 1 BGB die Zahlung eines Betrages in Höhe von 747,09 Euro verlangen. Denn das Mietverhältnis ist von dem Beklagten in wirksamer Weise fristlos gekündigt worden. Soweit der Beklagte die Wohnung nicht unmittelbar nach der fristlosen Kündigung zurückgegeben hat, steht den Klägerinnen eine Nutzungsentschädigung nicht zu, weil die Miete um 100 % gemindert war, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Der Beklagte war auf Grund eines mit den Klägerinnen am 26. März 1999 geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung im Hause………, Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1. September 1999 und sollte unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden können.

Mit einem Schreiben vom 8. April 2004 teilte der Beklagte der die Klägerinnen vertretenden Hausverwaltung ……..GmbH mit, dass der unter ihm wohnende Mieter ………ihn bezichtigt habe, ihm aufzulauern und Wasser durch die Decke tropfen zu lassen. Der betreffende Mieter beginne aus unerfindlichen Gründen laut zu schreien, mit Gegenständen an die Decke zu klopfen, und habe einen Drohbrief massiver Art in seinen Briefkasten gelegt. In der Nacht vom 3. zum 4. April 2004 habe er einen massiven Tritt gegen seine Wohnungstür ausgeführt und am 4. April ihm den Strom abgestellt, in dem er die Sicherungen heraus gedreht habe. Er bat darum, dafür Sorge zu tragen, dass diese Vorkommnisse aufhörten. Ihm stehe eine Minderung zu. Er werde wegen weiterer Beeinträchtigungen die Mietzahlungen ab sofort unter Vorbehalt leisten.

Mit einem Schreiben vom 13. April 2004 forderte die Hausverwaltung ……….GmbH den Mieter ……………auf, persönliche Angriffe gegen andere Mieter zu unterlassen, und drohte ihm für den Fall der Wiederholung eine fristlose Kündigung an. Eine Abschrift dieses Schreibens übersandte sie dem Beklagten zur Kenntnisnahme.

Mit einem Schreiben vom 3. Mai 2004 teilte der Beklagte der Hausverwaltung ……..GmbH mit, dass der Miete ………nach Empfang des Schreibens vom 13. April 2004 bei ihm Sturm geklingelt und geschrieen habe, er, der Beklagte, würde seine Leitungen anzapfen und er, der Miete…….., würde ihn bei der Staatsanwaltschaft anzeigen. Inzwischen sei er mit seinen Nerven so weit herunter, dass er nicht mehr in seiner Wohnung schlafe, sondern bei Freunden unterkomme. Die einzige Möglichkeit, aus dieser bedrückenden Situation herauszukommen, heiße für ihn, sich eine andere Wohnung zu suchen. Deshalb hoffe er auf eine Einigung wegen der Kündigungsfrist für seine Wohnung, nämlich eine fristlose Kündigung, sobald er andere Wohnung gefunden habe.

Die Hausverwaltung ……..GmbH erwiderte hierauf, sie habe volles Verständnis für sein Problem. Er habe eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Dies würde heißen, dass er erst zum 30. November 2004 kündigen könne. Sollte er einen Nachmieter finden, könne er auch schon früher die Wohnung verlassen. Die Kündigungsfrist müsse allerdings trotzdem eingehalten werden.

Mit Schreiben vom 6. Mai 2004 kündigte der Beklagte eine Minderung der Miete um 10 % an. Der in dem Schreiben vom 8. April 2004 geschilderte Zustand halte an. Dieser Ankündigung widersprach die Hausverwaltung ……GmbH mit Schreiben vom 14. Mai 2004.

Mit Schreiben vom 24. Mai 2005 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum 31. August 2004.

Mit einem Schreiben unter dem Datum des 26. April 2004, das am 28. Juni 2004 bei der Hausverwaltung….. GmbH einging, kündigte der Beklagte das Mietverhältnis fristlos zum 1. Juli 2004 “gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses”. Die Gründe seien bekannt. Aus seelischen Gründen könne er nicht mehr in der Wohnung leben. Er bat um Vereinbarung eines Termins zur Wohnungsbesichtigung.

Mit Schreiben vom 28. Juni 2004 machte die Hausverwaltung …..GmbH geltend, dass der Beklagte sein Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt habe.

Mit Schreiben vom 6. September 2004 übersandte der Beklagte die Schlüssel. Er machte geltend, dass sich an seiner Wohnsituation nichts mehr verändert habe. Er habe keine ruhige Minute mehr gehabt, da der unter ihm wohnende Mieter…, sobald er ihn bemerkt habe, angefangen habe zu rumoren, herumzubrüllen und gegen seine Tür zu schlagen. Er habe ihn mit der absurden Anschuldigung bei der Polizei verdächtigt, er, der Beklagte, habe ihn bei der Polizei angezeigt. Das alles habe dazu geführt, dass er sich abends nach der Arbeit nicht mehr in seine Wohnung getraut habe, nicht mehr habe schlafen können, schließlich bei Freunden untergekommen sei, was aber auf Dauer nicht gegangen sei. Er sei inzwischen in psychologischer Behandlung. Sogar die Polizei habe ihm empfohlen, eine andere Wohnung zu suchen. Der Mieter …….sei bei der Polizei und beim sozialpsychiatrischen Dienst bekannt. Inzwischen sei er umgezogen. Es sei für ihn unzumutbar gewesen, weiterhin in der Wohnung zu bleiben, in die zu gehen er sich nicht mehr getraut habe. Er habe nicht mehr durch das Treppenhaus gehen können, ohne zu befürchten, dass die Tür aufgerissen werde und jemand auf ihn einschreie.

Mit Schreiben vom 7. September 2004 sandte die Hausverwaltung ……..GmbH dem Beklagten die Schlüssel zurück und verlangte die Vereinbarung eines Termins zur Übergabe der Wohnung.

16Der Beklagte hat die unstreitig 280,16 Euro betragende Miete bis Juni 2004 gezahlt. Ab Juli 2004 hat seine Zahlungen eingestellt. Die Klägerinnen haben Mieten beziehungsweise Nutzungsentschädigungen für die Monate Juli und August 2004 in voller Höhe und für September 2004 in Höhe von 2/3 verlangt.

Diese Ansprüche stehen ihnen nicht zu. Die von dem Beklagten mit Schreiben unter dem Datum des 26. April 2004 erklärte fristlose Kündigung hat zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 1. Juli 2004 geführt. Der Beklagte war gemäß § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil entzogen wird.

Die von dem Beklagten in seinen Schreiben an die Hausverwaltung ……..GmbH geschilderten Vorkommnisse rechtfertigten eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Es stellt eine schwerwiegende Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache dar, wenn ein Mieter sich nicht an die Hausordnung hält und einen anderen Mieter in seiner Lebensführung stört, indem er ihm unberechtigte Vorwürfe macht, ohne erkennbaren Anlass laut zu schreien beginnt, mit Gegenständen gegen die Decke klopft, Drohbriefe schreibt, gegen die Wohnungstür tritt und ihm den Strom abstellt. Eine solche nicht hinnehmbare Störung stellt es auch dar, wenn ein Mieter bei dem anderen Mieter nachts an der Wohnungstür klingelt, ihm unberechtigte Vorwürfe macht und ihn bei der Staatsanwaltschaft anzeigt. Es kann zwar immer zu Streitereien zwischen den Mietern in einem Mehrfamilienhaus kommen. Das von dem betreffenden Mieter an den Tag gelegte Verhalten überschreitet aber eindeutig die Grenzen des Erträglichen. Es findet seine Ursache offenbar in einer seelischen Störung, weil es rational nicht erklärbar ist. Die Person des betreffenden Mieters war dem sozialpsychiatrischen Dienst bekannt. Solche Belästigungen sind keine privaten Auseinandersetzungen zwischen zwei Mietern, die den Vermieter nicht betreffen. Sie haben Bezug zum dem Mietverhältnis, weil sie dem grundlos angegriffenen Mieter das Leben in seiner Wohnung zur “Hölle” machen können und er sich deshalb nicht mehr in seine Wohnung traut. Die sich für den Beklagten aus den Vorkommnissen ergebende Belastungssituation zeigt sich auch darin, dass er sich in eine psychologische Behandlung begeben musste.

Die die Klägerinnen vertretende Hausverwaltung ……..GmbH hat die von dem Beklagten geschilderten Vorkommnisse nicht bestritten. Sie hat sogar vorgerichtlich ihr Verständnis eingeräumt.

Die Vorkommnisse waren für den Beklagten derart belastend, dass von ihm die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht verlangt werden konnte. Der Umstand, dass das Verhalten des anderen Mieters nicht rational gesteuert war, rechtfertigte die Schlussfolgerung, dass sich Vorkommnisse der geschilderten Art jederzeit wiederholen konnten. Von dem Beklagten konnte nicht verlangt werden, die Verhältnisse bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist weiterhin zu erdulden.

Die Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist für eine Abhilfe setzt beziehungsweise ihn abmahnt, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Dies hat der Beklagte hier auch getan, in dem er die die Klägerinnen vertretende Hausverwaltung ………GmbH mit Schreiben vom 8. April 2004 von den Verhaltensweisen des anderen Mieters in Kenntnis setzte und um Abhilfe bat. Die Hausverwaltung …..GmbH hat sich mit Schreiben vom 13. April 2004 darum bemüht, den anderen Mieter zu einer Änderung seines Verhaltens zu bewegen. Dies hat unstreitig nicht zu dem gewünschten Erfolg geführt. Denn der betreffende Mieter hat hierauf mit weiteren Attacken auf den Beklagten reagiert. Die Erfolglosigkeit der Bemühungen der Hausverwaltung ….GmbH gab dem Beklagten das Recht zur fristlosen Kündigung an die Hand. Dabei kommt es auf die Frage eines Verschuldens der die Klägerinnen vertretenden Hausverwaltung …….GmbH nicht an. Diese war ebenso wenig wie der Beklagte in der Lage, beschwichtigend auf den störenden Mieter einzuwirken. Der Beklagte war nicht gehalten, etwa einen Rechtsstreit der Klägerinnen gegen den störenden Mieter abzuwarten. Als sich die Erfolglosigkeit der Bemühungen der Hausverwaltung ….. GmbH abzeichnete, durfte er von seinem Recht einer fristlosen Kündigung Gebrauch machen.

Der Umstand, dass der Beklagte nach der Anzeige des störenden Verhaltens noch mehr als zwei Monate mit der fristlosen Kündigung wartete, führt nicht zu einer Verwirkung des Kündigungsrechtes. Zum einen durfte der Beklagte immer noch hoffen, dass sich die Verhältnisse ändern würden. Zum anderen konnte er von seinem Kündigungsrecht erst dann Gebrauch machen, als er eine andere Wohnung zur Verfügung hatte. Es ist nachvollziehbar, dass ein Mieter eine fristlose Kündigung nicht sofort aussprechen kann, wenn ihm ein Kündigungsgrund zur Seite steht. Denn er muss sich zuerst erfolgreich um eine andere Wohnung bemühen, die seinen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten entspricht, bevor er eine fristlose Kündigung erklärt. Dies lässt sich in der Regel nicht von heute auf morgen erreichen. Es ist deshalb konsequent, wenn der Beklagte zum Ausdruck gebracht hat, dass er auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist.

Die Tatsache, dass der Beklagte zuerst eine ordentliche Kündigung ausgesprochen hat, nämlich mit Schreiben vom 24. Mai 2004 das Mietverhältnis zum 31. August 2004 gekündigt hat, verwehrt ihm nicht das Recht, zu einem späteren Zeitpunkt die fristlose Kündigung zu erklären. Denn es muss beachtet werden, dass es sich bei den Störungen durch das Verhalten des anderen Mieters mehr oder weniger um einen Dauerzustand gehandelt hat, der sich mit fortschreitender Zeit immer mehr zu einer unerträglichen Belastung gesteigert hat, die dazu führte, dass der Beklagte auszog und bei Freunden wohnte. Jede Kündigung ist für sich auf seine Wirksamkeit hin zu beurteilen.

Der Umstand, dass der Beklagte seine Wohnung nach Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht sofort zurückgegeben hat, sondern die Schlüssel erst noch einige Zeit später zurückgesandt hat, ändert nachträglich nichts an der einmal eingetretenen Beendigung des Mietverhältnisses.

Das von dem Beklagten verfasste Kündigungsschreiben entsprach den gemäß § 569 Abs. 4 BGB zu stellenden Anforderungen. Für die die Klägerinnen vertretende Hausverwaltung ……GmbH war auf Grund der vorherigen Schreiben des Beklagten ersichtlich, welche Gründe seiner Kündigung zugrunde lagen.

Die Ansprüche der Klägerinnen sind auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB begründet. Eine Vorenthaltung liegt grundsätzlich so lange vor, wie der Mieter die Mietsache dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Die Rückgabe erfolgt gemäß § 854 Abs. 1 BGB durch Rückübertragung des unmittelbaren Besitzes. Bei einer unbeweglichen Sache wie einer auf einem Grundstück befindlichen Wohnung hat dies vor Ort zu geschehen. Bestreitet der Vermieter die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung oder können sich die Parteien auf einen bestimmten Zeitpunkt für die Übergabe vor Ort nicht einigen, dann muss der Mieter dem Vermieter einen angemessenen Zeitpunkt bestimmen, zu dem er ihm die Wohnung übergeben will. Erscheint der Vermieter nicht, dann gerät er in Annahmeverzug. Damit endet die Vorenthaltung der Mitwohnung und Ansprüche des Vermieters für die weitere Zeit entfallen. Der bloße Umstand, dass der Vermieter die Wirksamkeit einer Kündigung bestreitet, hat nicht zur Folge, dass das Erfordernis des Vorenthaltens entfällt, wenn die Kündigung wirksam ist, der Mieter aber die Wohnung nicht zurückgibt. Jede andere Auffassung würde zu dem inkonsequenten Ergebnis führen, dass der Vermieter bei einer Wirksamkeit der Kündigung keine Mietforderungen hat, er aber auch keine Ansprüche auf Nutzungsentschädigung geltend machen könnte. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entfällt erst dann, wenn der Vermieter mit der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug gerät.

Hier hat der Beklagte der die Klägerinnen vertretenden Hausverwaltung ……GmbH keinen Termin für die Übergabe der Wohnung bestimmt, sondern die Schlüssel per Post zurückgesandt. Hierbei handelte es sich in rechtlicher Hinsicht um das Angebot einer Vereinbarung nach § 854 Abs. 2 BGB. Darauf ist die die Klägerinnen vertretende Hausverwaltung …….GmbH nicht eingegangen, indem sie dem Beklagten die Schlüssel zurückgesandt hat und um die Vereinbarung eines Übergabetermins gebeten hat.

Unabhängig von den geschilderten Umständen war der Anspruch auf Nutzungsentschädigung um 100 % gemindert, weil die Umstände, die zur einer vollständigen Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führen, auch einem Anspruch auf Zahlung der Nutzungsentschädigung entgegenstehen. Denn der Beklagte hat sich erfolgreich darauf berufen, dass die Wohnung für ihn auf Grund der geschilderten Verhältnisse nicht nutzbar waren. Er ist ihretwegen ausgezogen und hat bei Freunden gewohnt. Es spricht nichts dafür, dass der andere Mieter von seinem störenden Verhalten Abstand genommen hätte, wenn er des Beklagten wieder ansichtig geworden wäre. Die Klägerinnen können sich nicht darauf berufen, dass der Beklagte sich inkonsequent verhält, weil er die Wohnung nach der fristlosen Kündigung nicht sofort zurückgegeben hat. Der Beklagte hat in seinem unter dem Datum des 26. April 2004 verfassten Kündigungsschreiben um die Vereinbarung eines Termins zur Wohnungsbesichtigung gebeten. Es ist offensichtlich, dass diese Bitte der Vorbereitung einer Rückgabe der Wohnung diente. Die die Klägerinnen vertretende Hausverwaltung ……….GmbH ist hierauf nicht eingegangen. Vielmehr hat sie mit Schreiben vom 28. Juni 2004 die Auffassung vertreten, dass der Beklagte ein Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt habe. Damit hat sie zu verstehen gegeben, dass sie die Wohnung nicht entgegennehmen wollte. Zwar war die Bitte des Beklagten nicht geeignet, die Klägerinnen in Annahmeverzug zu setzen, weil es an der Benennung eines konkreten Termins für die Rückgabe der Wohnung fehlte. Jedoch können die Klägerinnen dem Beklagten kein inkonsequentes Verhalten vorwerfen. Selbst der Umstand, dass der Beklagte nicht sofort die Schlüssel zurückgesandt hat, gereicht ihm zum Nachteil. Denn die die Klägerinnen vertretende Hausverwaltung ……..GmbH hat dem Beklagten die Schlüssel mit Schreiben vom 7. September 2004 zurückgesandt. Es spricht nichts gegen die Annahme, dass die die Klägerinnen vertretende Hausverwaltung ………GmbH sich genauso verhalten hätte, wenn der Beklagte ihr die Schlüssel früher übersandt hätte. Wegen all dieser Gesichtspunkte stellt es keinen Verstoß gegen das Verbot eines widersprüchlichen Verhaltens dar, wenn der Beklagte sich gegenüber dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung auf eine Minderung der Miete durch die fortwährenden Belästigungen des anderen Mieters beruft.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich macht, § 543 Abs. 2 ZPO.