Mietervorkaufsrecht: Schadensersatz wegen Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters

AG Hamburg-St. Georg, Az.: 920 C 16/13, Urteil vom 31.05.2013

Die Klage wird abgewiesen.

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Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höbe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen Vereitelung eines behaupteten Vorkaufsrechts an der von ihr bewohnten Mietwohnung.

Die Klägerin ist aufgrund des Mietvertrages vom 18.2.1992 zwischen ihr und Herrn … Mieterin der Wohnung … Eigentümer des Grundstücks waren zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Herr … und seine Frau … Herr … wurde nach seinem Tod im Jahr 2006 von seiner Ehefrau beerbt, welche am 13.9.2006 in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wurde. Am 8.12.2010 schenkte diese das Grundstück ihrer Tochter, der Beklagten, behielt sich jedoch lebenslänglichen Nießbrauch daran vor. Frau … starb am … Am 17. 5.2011 verkaufte die Beklagte die in dem Haus befindlichen sieben Wohnungen, darunter auch die im Wohnungsgrundbuch mit der Nr. … bezeichnete Mietwohnung der Klägerin, an die … zu einem Gesamtpreis von 1.306.000,00 Euro. Die Veräußerung wurde am 18.7.2011 in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 23.8.2011 informierte die … die Klägerin über den Verkauf der Wohnungen. Am 12.1.2012 bot die … der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zu einem Preis von 266.250,00 Euro plus ca. 12 % Erwerbskosten an und wies sie darauf hin, dass sie in den letzten zweieinhalb Monaten die übrigen sechs Wohnungen im Haus zu eben diesem Preis verkauft habe.

Mietervorkaufsrecht: Schadensersatz wegen Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters
Foto: ingae/Bigstock

Die Klägerin trägt vor, das Wohnungseigentum an der von ihr gemieteten Wohnung sei im Jahr 2006, also nach dem Abschluss des Mietvertrages, gebildet worden. Ihr habe daher ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB an der Wohnung zugestanden. Dieses sei nicht dadurch verbraucht worden, dass das Grundstück zuvor an die Beklagte verschenkt worden sei. Ein Verbrauch des Vorkaufsrechts trete allenfalls durch einen ersten Verkaufsfall und nicht durch eine Schenkung ein. Die Beklagte habe sie nicht rechtzeitig über den Verkauf der Wohnung unterrichtet und dadurch ihr Vorkaufsrecht vereitelt. Ihr sei dadurch der Gewinn entgangen, der entstanden wäre, wenn sie ihre Wohnung mit einem Verkehrswert von 266.250,00 Euro zu einem Preis von 186.571,00 Euro – auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem von der … gezahlten Gesamtkaufpreis – hätte kaufen können. Ferner wäre sie finanziell in der Lage gewesen, die Wohnung zu kaufen, da sie die bisherige Netto-Kaltmiete hätte verwenden können, um ein Darlehen zu tilgen und außerdem noch über Eigenkapital verfüge.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 79.428,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, das Haus … sei bereits am 13.07.1971 erstmalig in Wohnungseigentum aufgeteilt worden. Ferner habe sie die Klägerin in Hamburg aufgesucht, als sie dort anlässlich der Beerdigung gewesen sei und der Klägerin ihre Telefonnummer gegeben mit der Bitte, sie anzurufen, wenn sie Interesse am Kauf der Wohnung habe. Die Klägerin habe dann um den 20.5.2011 bei ihr in … angerufen. Sie habe die Klägerin daraufhin über den zwischenzeitlich erfolgten Verkauf informiert, woraufhin diese ihr mitgeteilt habe, sie könne Wohnung nicht kaufen, da ihr die finanziellen Mittel fehlten. Ihr Lebenspartner, Herr …, habe das Gespräch über den Lautsprecher mitgehört. Ferner sei der geltend gemachte Schaden zu hoch, da für die … ein Gesamtpaketpreis gebildet worden sei und dieser daher nicht maßgeblich für die einzelne Wohnung der Klägerin sei. Auch sei in … der Wert von Eigentumswohnungen im Zeitraum zwischen dem Verkauf der Wohnungen an die … bis zum Weiterverkauf durch diese noch um ca. 20 % weiter gestiegen, so dass der von der Klägerin angegebene Verkehrswert der Wohnung nicht zutreffe.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Die Klägerin hat keinen kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 79.428,57 Euro gegen die Beklagte aus § 280 I BGB wegen Verletzung einer Nebenpflicht aus dem Mietvertrag.

Zwar traf die Beklagte als Vermieterin nach §§ 469, 577 Abs.2 BGB bei Eintritt des Vorkaufsfalls die vertragliche Nebenpflicht, die Klägerin über ihr Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihr den Inhalt des mit der … geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Mit der Klägerin geht auch das Gericht davon aus, dass ihr ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs.1 BGB zum Zeitpunkt der Veräußerung (noch) zustand. Indes kommt es darauf aus den nachfolgenden Gründen nicht an, selbst wenn der Beklagten eine Verletzung ihrer Mitteilungspflicht und der Klägerin eine ersthafte Erwerbsabsicht unterstellt wird.

Der Klägerin ist kein nach § 280 Abs.1 BGB ersetzbarer Vermögensnachteil entstanden. Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Mitteilungspflicht können nur insoweit erwachsen, als ihr Nachteile aus einem Vergleich ihrer Stellung als Mieterin und der Stellung als selbstnutzende Eigentümerin (ohne Verkauf) entstanden sind. Ein solcher Vermögensnachteil kann beispielsweise entstehen, wenn das Mietverhältnis infolge des Verkaufs der Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt worden wäre. Der Verlust eines (fiktiven) Veräußerungsgewinns oder Wertzuwachses ist vom Schutzzweck des § 577 BGB, der darin besteht, den Mieter vor einer Verdrängung aus seiner Wohnung zu bewahren, dagegen nicht erfasst (vgl. AG Hamburg WuM 1996, 477; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 577 Rn. 45). Lediglich ihren vermeintlich entgangenen Gewinn hat die Klägerin hier geltend gemacht. Weitere Ansprüche waren nicht Gegenstand der Klage, so dass diese abzuweisen war.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709 ZPO.