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Mietkaution: Rückzahlungspflicht des Hauptvermieters

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN

Az. 20 RE-Miet 1/01

Beschluss vom 09.12.2002

Vorinstanzen: LG Frankfurt – Az.: 2/17 S 354/99; AG Usingen – Az.: 2 C-505/99


In dem Rechtsstreit hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die Vorlage der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15.03.2001 am 09.12.2002 beschlossen:

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

Gründe:

Der Beklagte ist Eigentümer der früheren Mietwohnung des Klägers. Zur Vermietung bediente sich der Beklagte gewerblicher Zwischenvermieter. Mit Schreiben vom 18.11.1996 teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass er den laufenden Generalmietvertrag mit dem letzten Zwischenvermieter fristlos gekündigt habe und wies darauf hin, dass der Mietvertrag damit gem. § 549 a BGB auf ihn als Eigentümer übergegangen sei. Zum 31.10.1998 ist der Kläger ausgezogen. Der Kläger hat gegen den letzten Zwischenvermieter beim Amtsgericht ein Versäumnisurteil auf Herauszahlung der Kaution an den hiesigen Beklagten erwirkt. Die Vollstreckung aus diesem Urteil ist erfolglos geblieben.

Der Kläger hat daraufhin den Beklagten als Hauptvermieter auf Rückzahlung der Mietsicherheit von 4.800 DM in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat seine Klage durch Urteil vom 29.11.1999 abgewiesen. Es hat ausgeführt, da der Hauptvermieter die Mietsicherheit nicht ausgezahlt bekommen habe, habe der Kläger gemäß § 549 a BGB in Verbindung mit § 572 S. 2 BGB analog auch hinsichtlich der geleisteten Mietsicherheit keinen Herauszahlungsanspruch gegen den Beklagten. Das Landgericht hält einen Rückzahlungsanspruch des Klägers gegen den Beklagten ebenfalls gem. §§ 549 a, 572 BGB für ausgeschlossen. Unter Hinweis auf die gegenteilige Rechtsansicht des Landgerichts München (NZM 1998, 329) hat das Landgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Oberlandesgericht durch Beschluss vom 15.03.2001 folgende Frage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt

Ist § 572 S. 2 BGB im Falle gewerblicher Zwischenvermietung trotz der ausdrücklichen Verweisung in § 549 a Abs. 2 BGB unanwendbar?

Das Oberlandesgericht ist für die Entscheidung über die Vorlage noch zuständig, da die Vorlage vor dem 31. Dezember 2001 erfolgt ist (§ 26 Nr. 6 EGZPO). Die Vorlage ist aber unzulässig geworden. Nach § 541 I ZPO a. F. kann das Landgericht einen Rechtsentscheid u.a. dann herbeiführen, wenn es als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietverhältnisses betrifft, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will; das gleiche gilt, wenn einer solchen Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zukommt und sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist.

Die grundsätzliche Bedeutung der vorgelegten Rechtsfrage ist hier nicht mehr zu bejahen (vgl. zum Wegfall der Vorlagevoraussetzungen, MünchkommZPO-Rimmelspacher (2000), § 541 Rn 18; Stein/ Jonas/ Grunsky (1993), § 541 Rn 24; BayObLG, NJW-RR 1995, 1034 ff). Eine grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtsfrage, wenn zu erwarten ist, dass die gleiche Frage auch künftig in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen auftritt. Vorliegend sind die Vorschriften über die gewerbliche Zwischenmiete und die Behandlung der Mietsicherheit (§§ 549 a, 572 BGB a. F.) durch das Mietrechtsreformgesetz mit Wirkung zum 01.09.2001 geändert worden (jetzt: §§ 565, 566 a BGB). Dabei ordnet § 566 a Satz 2 BGB n. F. als Nachfolgevorschrift des § 572 BGB nicht nur den Eintritt des Erwerbers in die Rechte, sondern auch in die Pflichten einer Mietsicherheit an, woraus sich nunmehr die Pflicht des Hauptvermieters zur Rückzahlung der Mietkaution ergibt, wenn er in den mit dem Zwischenmieter geschlossenen Mietvertrag eingetreten ist (vgl. Palandt- Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 62. Aufl. 2003, § 566 a BGB Rn 1; Blank/ Börstinghaus, Zusatzband zu Blank/ Börstinghaus, Miete, 2001, § 566 a Rn 2; BT-Drucksache 14, 5663, S. 81).

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Aufgrund der Neuregelung können sämtliche Vertragsübergänge jedenfalls ab dem 01.09.2001 nicht mehr von dem im Zentrum der landgerichtliche Vorlage stehenden § 572 BGB a. F. erfasst werden. Ob die Neuregelung auch noch für Vertragsübergänge vor diesem Zeitpunkt gilt, ist fraglich (vgl. Blank/ Börstinghaus, Zusatzband zu Blank/ Börstinghaus, Miete, 2001, § 566 a Rn 8; Börstinghaus, ZAP, Fach 4 R S. 415 m. w. N.). Für die Vertragsübergänge vor dem 01.09.2001 ist hinsichtlich der §§ 549 a, 572 a. F. eine Übergangsregelung nicht vorgesehen (Art. 229 § 3 EGBGB). Selbst wenn man hier davon ausgeht, dass für Rechte aus vor diesem Stichtag beendeten Mietverträgen noch hinsichtlich der Mietsicherheiten bei gewerblicher Zwischenvermietung die vom Landgericht herangezogenen Vorschriften der §§ 549 a, 572 BGB a.F. maßgeblich sind, so kann es sich inzwischen hierbei nur noch um letzte Abwicklungsverhältnisse, keinesfalls aber mehr um erhebliche Fallzahlen handeln, für die die alte Regelung noch eine Rolle spielen kann.

Ob das Landgericht weiterhin von der Anwendbarkeit des § 572 BGB a.F. auf den vorliegenden Fall ausgeht oder nicht, ist nicht bekannt. Der Senat hat diese Frage auch nicht abschließend zu entscheiden, da sie in der Vorlagefrage nicht enthalten ist und im Hinblick auf die zeitliche Abfolge auch nicht enthalten sein konnte. Eine Rückgabe der Sache an das Landgericht zum Zweck der Vorabentscheidung dieser Frage erübrigt sich hier, da das Rechtinstitut des Rechtsentscheids in Mietsachen weggefallen und die grundsätzliche Bedeutung der Sache bereits jetzt zu verneinen ist. Nur nebenbei bemerkt der Senat deshalb zu der Vorlagefrage folgendes:

Soweit das Landgericht die Auffassung vertritt, dass ein Rückzahlungsanspruch des Klägers durch die Verweisung in § 549 a II BGB auf § 572 BGB ausgeschlossen sei, erscheint das bedenklich. § 572 Satz 2 BGB a. F. bestimmt zwar, dass der Erwerber zur Rückgabe der Sicherheit an den Mieter nur dann verpflichtet ist, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Indessen hat der BGH (BGHZ 141, 160 ff = NJW 1999, 1857 ff= NZM 1998, 496 = DWW 1999, 219 ff) in seiner Entscheidung vom 24.03.1999 im Zusammenhang mit der Haftung des Veräußerers klargestellt, dass die §§ 571 ff BGB durchgängig als ausgesprochene Mieterschutzbestimmungen anzusehen und deshalb ausnahmslos in diesem Licht zu interpretieren seien.

Sofern sich die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis noch nach dem vor dem 01.09.2001 geltenden Recht, hier also nach § 549 a BGB a. F. richten sollten, widerspräche es somit der Gesetzessystematik und der Billigkeit über § 572 S. 2 BGB a.F. dem in den Mietvertrag eingetretenen Hauptvermieter nur dann eine Rückzahlungspflicht aufzuerlegen, wenn die Sicherheit ihm ausgehändigt worden ist oder er die Rückzahlungspflicht gegenüber dem Zwischenvermieter übernommen hat. Eine solche Haftungsbeschränkung zugunsten des Hauptvermieters ließe sich mit der Ausschließlichkeit des Mieterschutzgedankens der §§ 571 ff BGB a. F. (vgl. BGH, a.a.O.), nicht vereinbaren. Das Landgericht hat mit seiner Ansicht, es bestehe kein Anlass, zugunsten des Mieters das Insolvenzrisiko bei der gewerblichen Zwischenvermietung zu reduzieren, zudem nicht ausreichend berücksichtigt, dass die Auswahl des Zwischenvermieters ausschließlich Sache des Hauptvermieters ist. So hat der Kläger auch hier mit einem gewerblichen Zwischenvermieter den Mietvertrag abgeschlossen, der dann von einem weiteren gewerblichen Zwischenvermieter abgelöst worden ist, dem der Beklagte schließlich fristlos gekündigt hat. Der Kläger hatte auf die Änderung seiner Vertragspartner mithin keinen bestimmenden Einfluss. Da die gewerbliche Zwischenvermietung ausschließlich im Interesse des Hauptvermieters erfolgt, erfordert es auch die Billigkeit, dass der Hauptvermieter sich nicht über § 572 S. 2 BGB a. F. frei zeichnen kann (so auch LG München, NZM 1998, 329).

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