Mietkautionskonto – Freigabe und Verjährung

LG Berlin

Az.: 63 S 13/12

Urteil vom 03.07.2012


Gründe

I. Der Kläger als Erbe der vormaligen Mieterin begehrt von den Beklagten, die Vermieter der Erblasserin waren, die Freigabe eines von der Mieterin verpfändeten Kautionskontos nach beendetem Mietverhältnis. Die Mieterin verstarb am 07.10.2006 und die Wohnung wurde kurz danach aufgelöst. Die Beklagten berufen sich auf Gegenforderungen, mit denen sie aufrechnen, und wenden Verjährung ein.

Der Kläger erhebt hinsichtlich dieser Gegenforderungen die Einrede der Verjährung und ist der Auffassung, dass sein Anspruch auf Freigabe der Kaution nicht verjähren könne. Im Übrigen könne durch die Beklagten nicht aufgerechnet werden, da die Ansprüche nicht gleichartig seien.

Das Amtsgericht hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen.

Der Kläger hat gegen das Urteil Berufung eingelegt, mit der er seinen erstinstanzlichen Klageantrag weiter verfolgt. Hilfsweise begehrt er nunmehr die Feststellung, dass das Pfandrecht zu Gunsten der Beklagten erloschen ist.

Er beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Lichtenberg vom 06.12.2011 – 5 C 276/11 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Kaution in Höhe von 1.533,88 Euro nebst aufgelaufener Zinsen auf dem Konto der am 07.10.2006 verstorbenen ……..bei der ………….zu der Kontonummer …………….zur Sicherung etwaiger Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wohnung in der …………….Berlin freizugeben; hilfsweise festzustellen, dass das Pfandrecht zugunsten der Beklagten aufgrund der Vereinbarung über eine Mietkaution vom 06.08.1998 an dem Konto bei der …………..zu der Kontonummer, Bankleitzahl …………..zur Sicherung etwaiger Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wohnung in der …………..Berlin erloschen ist.


Die Beklagten beantragen, die Berufung – auch hinsichtlich des Feststellungsantrags – zurückzuweisen.

Der Kläger trägt in zweiter Instanz vor, dass die Verjährung durch Verhandlungen gemäß § 203 Satz 1 BGB gehemmt gewesen sei.

Im Übrigen wird von einer Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II. 1. Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig. 2. Die Berufung hat in der Sache hinsichtlich des Hauptantrags keinen Erfolg.

Der aus der Sicherungsabrede folgende Anspruch des Klägers auf Abgabe einer Freigabeerklärung der Beklagten ist verjährt.

Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Verjährung am Schluss des Jahres 2007 – und nicht schon Ende des Jahres 2006 – zu laufen begann. Die dem Vermieter zuzubilligende Abrechnungsfrist von in der Regel bis zu 6 Monaten lief erst im Jahre 2007 ab, da die Kündigung der Mieterin vom 10.07.2006 datiert und die Beklagten die Wohnung erst nach dem Tod der Mieterin vom 07.10.2006 zurückgehalten haben.

Der Lauf der Verjährung wurde zunächst durch Verhandlungen über den Anspruch beginnend durch das Schreiben des Klägers vom 07.10.2010 gehemmt. Diese Hemmung endete jedoch am 31.01.2011, da die Verhandlungen der Parteien endeten, indem der Kläger (zunächst) auf das Schreiben der Beklagten vom 10.01.2011 nicht reagiert hat. Schlafen die Verhandlungen der Parteien – wie hier – ein, indem auf ein Schreiben des anderen Teils keine Antwort erfolgt, kann ein Ende der Verhandlungen zu dem Zeitpunkt angenommen werden, zu dem nach Treu und Glauben mit dem nächsten Schritt zu rechnen war (Palandt/Ellenberger, BGB 69. Aufl., § 203 Rn. 4). Hier durften die Beklagten im Hinblick auf eine erforderliche Mandantenbesprechung spätestens nach drei Wochen (also am 31.01.2011) mit einer Antwort des Klägers rechnen.

Die danach ab dem 31.01.2011 weiterlaufende Verjährung ist dann wegen der Ablaufhemmung in § 203 Satz 2 BGB erst am 30.04.2011 eingetreten. Die erst nach Eintritt der Verjährung erhobene Klage im Juni 2011 konnte die Verjährung nicht mehr hemmen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom Kläger eingereichten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 22.11.2011 (VIII ZR 65/11). In dieser Entscheidung ging es um die Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit. Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass der Vermieter auch nach beendetem Mietverhältnis noch die Leistung einer Mietsicherheit verlangen kann, wenn ein fortbestehendes Sicherungsbedürfnis besteht. Der Anspruch des Vermieters ist nicht verjährt, wenn er während des Mietverhältnisses eine andere als die geschuldete Sicherheit erfüllungshalber angenommen hatte, da in der Annahme einer Leistung erfüllungshalber eine Stundung zu sehen ist, die die Verjährung gemäß § 205 BGB hemmt. Diese Entscheidung ist hier ersichtlich nicht einschlägig.

3. Der erstmalig in der Berufungsinstanz gestellte Feststellungsantrag ist zulässig. Ungeachtet der Frage, ob es sich bei dem Feststellungsantrag um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO ohne weiteres auch in der Berufungsinstanz zulässige Beschränkung des Klageantrags handelt, ist dieser nach § 533 ZPO zulässig, da er im Hinblick auf die zumindest wirtschaftliche Identität des Streitgegenstandes geeignet ist, einer weiteren Rechtsstreitigkeit vorzubeugen und damit als sachdienlich erscheint (vgl. Zöller/Heßler, ZPO 29. Aufl., § 533 Rn. 6). Des weiteren kann der Feststellungsantrag auf Tatsachen gestützt werden, die das Berufungsgericht seiner Entscheidung ohnehin zugrunde zu legen hat. Ein neuer Vortrag der Beklagten zu den behaupteten Gegenforderungen ist nicht erfolgt.

Die Berufung hat hinsichtlich des Feststellungsantrags auch in der Sache Erfolg. Das Pfandrecht der Beklagten an dem Kautionskonto ist erloschen, da ihnen aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche (mehr) zustehen. Soweit die Beklagten auf “Schadensersatzansprüche” und “Nebenkostenabrechnungen” verweisen, stellt dies keinen substantiierten Vortrag dar. Soweit nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung die Küchenarmatur, der Teppichboden, die Spülmaschine, die Küchenarbeitsplatte und ein Schalter der Lichtanlage erneuert werden mussten, folgt hieraus nicht, dass die Mieterin für diese Reparaturkosten einzustehen hat. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Mieterin gem. § 280 Abs. 1 BGB würde voraussetzen, dass die Beschädigungen der genannten Gegenstände durch eine schuldhafte Pflichtverletzung der Mieterin verursacht wurden. Dies lässt sich dem Vortrag der Beklagte nicht entnehmen. Ebenfalls bleibt unklar, inwiefern die Beklagte für die Kosten der Inanspruchnahme mehrerer Schlüsseldienste einzustehen hat.

Soweit die Beklagten in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 19.06.2012 auf die Erforderlichkeit eines richterlichen Hinweises verweisen, ist dieser Hinweis ausdrücklich im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.05.2012 erteilt worden und den Beklagten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen gegeben worden. Ein substantiierter Vortrag zu den behaupteten Gegenforderungen ist auch in dem nachgelassenen Schriftsatz nicht erfolgt.

III. Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Umstand, dass der Kläger lediglich mit dem Hilfsantrag obsiegt, wirkt sich kostenmäßig nicht zu seinem Nachteil aus, da Haupt- und Hilfsantrag wirtschaftlich identisch sind. Die Kostenentscheidung für die zweite Instanz beruht auf § 97 Abs. 2 ZPO, da der Kläger den (erfolgreichen) Hilfsantrag erstmalig in zweiter Instanz gestellt hat und diese Instanz hätte vermieden werden können, wenn der Kläger den Feststellungsantrag von vornherein gestellt hätte.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.