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Az: 5 C 3497/10
Urteil vom 11.01.2012
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Freigabe des von der Klägerin bei der … Bank (BLZ: … …) unter der Konto-Nr.: … angelegten Sparguthabens mit einem Wert von 1.118,77 € nebst Zinsen zu erklären.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten gesamtschuldnerisch auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Freigabe des im Antrag näher bezeichneten Kautionssparbuchs nach Beendigung eines vormals zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses.
Am 23.06.1995 schloss die Klägerin zunächst mit der … GmbH … einen Mietvertrag über die Wohnung im Objekt … in Erfurt ab. Gemäß § 4 Nr. 1 und 2 des Mietvertrages betrug die Miete für den Wohnraum 1.054,00 DM zzgl. eines Betriebskostenanteils von 220,00 €. Dieser ist als „Vorauszahlung oder Pauschale“ bezeichnet; die nach § 4 des Vertrages erforderliche alternative Ankreuzung oder Unterstreichung fehlt.
Im Weiteren leistete die Klägerin gemäß § 15 des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von 2.188,00 DM (= 1.118,77 €) und verpfändete das von ihr zu diesem Zweck bei der … Bank angelegte Sparguthaben zugunsten der vormaligen Vermieterpartei. Wegen der Einrichtung des Sparbuches und der Verpfändungserklärung wird auf die als Anlage K4 und K5 zur Akte gereichten Schriftstücke der … Bank ergänzend Bezug genommen.
Am 16.11.2004 wurde Rechtsanwalt … vom Amtsgericht Erfurt als Zwangsverwalter über das betreffende Grundstück bestallt. Mit Beschluss vom 22.11.2006 erhielten die Beklagten in der Zwangsversteigerung den Zuschlag am Eigentum des vermieteten Objektes, welches sie durch notariellen Vertrag vom 24.01.2007 an den als Zeugen benannten … weiter veräußerten. Gemäß § 4 Nr. 1 des Vertrages sollten Besitz, Nutzen, Lasten, Verkehrssicherungspflichten und Gefahren aller Art auf den Käufer vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf den Käufer übergehen. Eine Auflassungsvormerkung wurde am 14.02.2007 zugunsten des genannten Käufers im Grundbuch eingetragen.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits fand seine einvernehmliche Beendigung zum 28.02.2007; die Rückgabe der Wohnung erfolgte ebenfalls an diesem Tag. Die Beklagten waren zu dem Zeitpunkt noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Trotz mehrfacher Aufforderung der Beklagten, zuletzt mit Schreiben vom 03.11.2010, weigerte sich die … Bank wegen der fortbestehenden Verpfändung des Sparguthabens dieses zugunsten der Klägerin freizugeben.
Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stehe der geltend gemachte Anspruch auf Freigabeerklärung gegenüber den Beklagten zu, da diese zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses Eigentümer gewesen seien; ihr sei auch nicht bekannt gewesen, dass der als Zeuge benannte … in der Folge Eigentümer geworden sei. Es sei ihr ohnehin nicht zumutbar, Nachforschungen über einen nach Beendigung des Mietverhältnisses ggf. im Grundbuch eingetragenen neuen Eigentümer anzustellen.
Sie beantragt, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie vertreten zunächst die Auffassung, der Klage mangele es am Rechtsschutzbedürfnis, da eine Verpfändungserklärung nicht im Besitz der Beklagten sei und diese auch ein Kautionssparbuch nicht in Händen hielten. Die Beklagte habe auch nicht hinreichend dargelegt, dass sie selber im Besitz des Sparbuches sei.
Im Übrigen seien die Beklagten nicht passiv legitimiert: Auch wenn zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses am 28.02.2007 die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer (Herrn …) noch nicht erfolgt sei, seien jedenfalls sämtliche Lasten gemäß § 4 des notariellen Kaufvertrages bereits auf diesen übergegangen. Der Klägerin sei auch bekannt gewesen, dass es zwischenzeitlich einen Eigentümerwechsel gegeben habe.
Im Übrigen seien die Beklagten in Bezug auf das Kautionssparbuch auch nicht verfügungsbefugt; dies insbesondere nicht mehr nach zwischenzeitlicher Eigentumsumschreibung.
Hilfsweise berufen sich die Beklagten auf ein Zurückbehaltungsrecht und behaupten in diesem Zusammenhang: Das Objekt habe sich bei Rückgabe in einem stark verschmutzten, teilweise beschädigten Zustand befunden; insbesondere hätte der verdreckte und teilweise beschädigte Bodenbelag ausgewechselt werden müssen, wofür 1.071,14 € gemäß Rechnung der Firma … angefallen seien. Im Weiteren seien die Betriebskosten bis zum 28.02.2007 abgerechnet worden, woraus sich eine Nachzahlung in Höhe von 103,11 € zu Lasten der Klägerin ergebe.
Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlage Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig.
Insbesondere mangelt es ihr nicht am Rechtschutzbedürfnis. Der Klägerin steht nach unstreitigem Ablauf der längstens sechsmonatigen Prüffrist – wie in der Folge auszuführen sein wird – ein Anspruch auf die Kaution zu. Zur Auszahlung des Kautionsbetrages bedarf es bei Verpfändung eines Sparguthabens zwingend der Freigabeerklärung des jeweiligen Vermieters; die alleinige Vorlage des Sparbuches (vgl. § 808 BGB) reicht in diesem Fall nicht, da eine Verpfändungsanzeige erfolgt und damit regelmäßig einhergehend ein Sperrvermerk zugunsten des Vermieters als Pfandgläubiger im Sparbuch eingetragen ist.
Auch wenn sich die Beklagten insoweit als Sachwalter bezüglich der klägerischen Forderung gegenüber der Bank gerieren, vermag dies keine andere Beurteilung zu rechtfertigen: Ob die Klägerin im Besitz des Sparbuches ist, spielt für das Rechtschutzbedürfnis keine Rolle. Sie kann sich dieses jederzeit – notfalls im Klagewege – beschaffen; das ändert aber nichts daran, dass sie allein durch Vorlage des Sparbuchs ohne entsprechende Freigabeerklärung des Pfandgläubigers (Vermieters) ihre Ansprüche nicht durchsetzen kann (s. o.). Die Verpfändungsanzeige dient allein dem Schutz des Pfandgläubigers und der Information des Schuldners, nämlich dahingehend, dass Letzterer nicht an den Inhaber des Sparbuches leisten darf, soweit die Verpfändung besteht bzw. nicht durch Freigabe aufgehoben ist.
Soweit eine beklagtenseits als Zeugin benannte Mitarbeiterin der … Bank in diesem Zusammenhang – ohne jede nähere Kenntnis der allein dem Akteninhalt zu entnehmenden Sach- und Rechtslage – bestimmte Erklärungen abgegeben haben mag oder abgeben würde, spielt dies für die Beurteilung der Zulässigkeit keine Rolle. Ob und inwieweit die Klägerin ihre Forderung auf Auszahlung des Guthabens gegenüber der Bank nach der insoweit zwingend erforderlichen Freigabeerklärung des Pfandgläubigers (s. o.) durchsetzen kann bzw. will, ist für den Ausgang dieses Rechtsstreits in keiner Weise eine vorgreifliche/präjudizielle Frage.
Der Klage ist auch in der Sache Erfolg beschieden.
Der Klägerin steht der Anspruch auf Freigabeerklärung nach Wegfall der Sicherungsabrede aus dem mit dem ursprünglichen Vermieter geschlossenen Mietkautionsvereinbarung (§ 241 Abs. 1 BGB) zu, und zwar in erster Linie gegenüber den Beklagten selbst.
Dazu im Einzelnen: Zugunsten der ursprünglichen Vermieterpartei ist aufgrund der damaligen Kautionsabrede ein Pfandrecht an dem der Klägerin gegenüber der … Bank zustehenden Sparguthaben entstanden. Hierfür bedurfte es gemäß §§ 1274 Abs. 1 S. 1, 1280 BGB allein der Abtretung (vgl. 808 BGB; Sparbuch als Namenspapier mit Inhaberklausel) und der Verpfändungsanzeige der Klägerin (Gläubigerin) gegenüber der Bank (Schuldnerin). Danach wäre bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich die vormalige Vermieterpartei zur Freigabeerklärung verpflichtet gewesen. Gemäß § 566a BGB tritt jedoch der Erwerber kraft Gesetzes (also nicht durch vertragliche Einigung bezüglich eines Pfandrechtserwerbs) in alle hinsichtlich der Mietsicherheit begründeten Recht und Pflichten ein. Die erforderlichen Voraussetzungen nach § 566a BGB (lex specialis gegenüber § 566 BGB) sind unproblematisch darstellbar, da die Beklagten das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung zu Eigentum erworben hatten: Insoweit gelten die Vorschriften der §§ 566, 566a BGB nach Maßgabe des § 57 ZVG entsprechend.
Dies bedeutet bei Übergang der Pflichten aus einem Mietkautionsverhältnisses im Ergebnis, dass der Erwerber, hier die Beklagten, nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf des Prüfzeitraumes zur Rückgewähr der Sicherheit verpflichtet ist. Im hier gegebenen Fall der Verpfändung sind die Beklagten als Erwerber des Mietobjekts demgemäß verpflichtet, die zwingend erforderlichen Erklärungen im Hinblick auf die Pfandfreigabe abzugeben (vgl. z. B. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., Rdnr. 13 zu § 566a BGB). Ob die Beklagten im Besitz einer Verpfändungsanzeige sind oder nicht, spielt weder für die Entstehung (vgl. nochmals § 1280 BGB: allein Verpfändungsanzeige des Gläubigers [Klägerin] gegenüber dem Schuldner [… Bank] nötig) noch für die Übertragung des Pfandrechtes (hier ausdrücklich kraft Gesetzes gemäß § 566a BGB) irgendeine Rolle.
Soweit die Beklagten im Weiteren der Auffassung sind, sie treffe keine Verpflichtung aus der Mietsicherheitsabrede mehr, weil zum einen der notarielle Vertrag bereits vor Beendigung des Mietvertragsverhältnisses den Lastenübergang geregelt habe und zum anderen das Eigentum auf Herrn …….. zwar nach Beendigung und Rückgabe der Mietsache, jedoch noch vor Fälligkeit des Anspruchs übergegangen sei, vermögen sie auch damit nicht durchzudringen: Die Vereinbarung des Lastenübergangs wirkt nur „inter partes“; insoweit werden die Beklagten lediglich schuldrechtlich im Vertragsverhältnis zum Erwerber des Grundstücks (Herrn …) gebunden bzw. befreit. Verträge zu Lasten Dritter sind unzulässig.
Entscheidend ist im Weiteren der Zeitpunkt des vollendeten Eigentumserwerbs im Zeitpunk der Rückgabe der Mietsache bei Beendigung des Vertragsverhältnisses (Auflassungsvormerkung nicht ausreichend, vgl. BGH NJW 1989, S. 451). Zum vorerwähnten Zeitpunkt waren die Beklagten aber (unbestritten) noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen; Eigentumsumschreibung war noch nicht erfolgt.
Im Übrigen muss es – mit der Auffassung der Klägerin – auf den Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses und die Rückgabe des Mietobjektes ankommen, denn das Gesetz will dem Mieter nicht weitergehende Nachforschungspflichten im Hinblick auf einen etwaigen (im Einzelfall sowohl rechtlich als auch tatsächlich schwierig zu klärenden) Eigentümerwechsel zumuten. Diese klägerseits vorgebrachte Auffassung entspricht der wohl deutlich h. M. und ist zwischenzeitlich vom Bundesgerichtshof bestätigt worden (nachzuschlagen in NJW 2007, S. 1818). Das Gericht macht sich dies zu eigen und weist ergänzend darauf hin, dass dem Schutzbedürfnis des Veräußerers hinreichend dadurch Rechnung getragen wird, dass alle vor dem Eigentumswechsel bereits entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin beim bisherigen Vermieter verbleiben.
Auf die zwischen den Parteien streitige Kenntnis der Klägerin vom Eigentumswechsel kommt es aus den genannten Gründen nicht an.
Die beklagte Partei vermag schließlich auch nicht mit den zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüchen (sei es aus eigenem oder abgetretenem Recht) durchzudringen:
Soweit Schadenersatzansprüche wegen behaupteter Beschädigung des Bodenbelags betroffen sind, ist zunächst Folgendes zu berücksichtigen: Im Hinblick auf § 538 BGB ist dem Vortrag der Beklagten kein dahingehender Anhaltspunkt zu entnehmen, dass es sich um eine über den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes hinausgehende Abnutzung handelt; zu Recht weist die Klägerin darauf hin, dass das Mietverhältnis bereits über die Dauer von elf Jahren bestand. Aufgrund dessen hat der Vermieter ohnedies zwingend einen erhöhten Abnutzungs- und Verschleißgrad hinzunehmen und einzukalkulieren.
Hinzu kommt, dass Bodenbeläge (insbesondere Teppich und Laminat etc.) nach der Wertabschreibung für Anlagegüter (sogen. AfA-Tabelle) eine maximale Abschreibungsdauer von 10 Jahren aufweisen. Diese ist hier bereits überschritten. Eine Wertbeeinträchtigung ist auch von daher nicht darstellbar.
Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass eine wirksame (weil nicht starre) Schönheitsreparaturklausel ohnehin nicht, jedenfalls nicht im Hinblick auf die Bodenbeläge, vereinbart worden ist.
Soweit der noch geltend gemachten Nebenkostennachzahlungsbetrag aufgerechnet wird, steht dem die Unklarheitenregel im Sinne des § 305c BGB entgegen, da hier ein AGB-Formularmietvertrag gewählt worden ist. Nachdem die Parteien sich nicht auf eine bestimmte zu unterstreichende bzw. anzukreuzende Variante („Pauschale“ oder „Vorauszahlung“) geeinigt haben, musste sich dies nach § 305c BGB zu Lasten der Beklagten auswirken, die auch insoweit gemäß § 566 BGB in die mietvertraglichen Pflichten eingetreten sind. Ein Nachzahlungsanspruch kann nur auf eine hinreichend eindeutig im Vertrag vereinbarte Regelung gestützt werden.
Die Kosten des Rechtsstreits waren den Beklagten gemäß §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO gesamtschuldnerisch aufzuerlegen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
