Mietmangel – Kostenvorschuss des Mieters bei Beseitigungsverzug des Vermieters

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LG Lübeck, Az.: 14 S 260/15, Urteil vom 07.05.2018

In dem Berufungsverfahren hat die 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 22.02.2018 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 26.10.2015 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Reinbek (14 C 560/14) – unter Zurückweisung der Berufung und der Klage im Übrigen – abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 9.347,24 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.01.2015 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die monatliche Bruttomiete von derzeit 603,63 Euro ab Februar 2014 um monatlich 15 %, also 90,54 Euro gemindert ist, bis folgende Mängel fachgerecht beseitigt worden sind oder das Mietverhältnis beendet ist:

-Schimmelpilzbefall in der Küche im Bereich der Fensterlaibungen, im Badezimmer an der dem Lüfter gegenüberliegenden Wand oberhalb des oberen Randes der Wandverfliesung sowie im Kinderzimmer im Bereich der Fensterleibungen und hinter der polystrolkaschierten Tapete,

-geometrische Wärmebrücken im Bereich der Fensterlaibungen in der Küche und im Kinderzimmer sowie im Bereich der Außenwände,

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsrechtszuges.

Dieses Urteil sowie das angefochtene Teilurteil, soweit nicht abgeändert, sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Wegen des erstinstanzlichen Sachvortrages der Parteien sowie deren prozessualen Erklärungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Teilurteils einschließlich der Verweisungen Bezug genommen. Auf das Abfassen eines Tatbestandes wird gem. §§ 313 a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO weitgehend verzichtet.

Das Amtsgericht hat mit am 26.10.2015 verkündetem Teilurteil der Klage, soweit Gegenstand des Teilurteils, weitgehend stattgegeben.

Mietmangel – Kostenvorschuss des Mieters bei Beseitigungsverzug des Vermieters
Symbolfoto: cegli/Bigstock

Die Beklagte hat form- und fristgerecht Berufung gegen das Teilurteil eingelegt.

Wegen der von den Parteien im Berufungsrechtszug gestellten Anträge wird auf die Niederschrift der Berufungsverhandlung am 22.02.2018 verwiesen (Blatt 497-499 d.A.).

Im Hinblick auf das Vorbringen der Beklagten im Berufungsrechtszug wird auf ihre Berufungsbegründung vom 25.01.2016 (Blatt 387-394 d.A.) sowie die Schriftsätze vom 12.12.2017 (Blatt 475 f. d.A.) und vom 19.02.108 (Blatt 495 f. d.A.) verwiesen. Bezüglich des Vorbringens der Kläger auf deren Berufungserwiderung vom 16.02.2016 (Blatt 401-409 d.A.) sowie ihre Schriftsätze vom 04.04.2017 (Blatt 418-420 d.A.), vom 26.01.2018 (Blatt 482 f. d.A.), vom 09.02.2018 (Blatt 487 f. d.A.) und vom 15.02.2018 (Blatt 489-491 d.A.) verwiesen.

II.

Der in zulässiger Weise angebrachten Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil ist in der Sache überwiegend der Erfolg versagt.

1. Entgegen der Berufung der Beklagten steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von 9.347,24 Euro aus §§ 536a Abs. 1 Nr. 1, 242 BGB zu. Es ist ständige Rechtsprechung des BGH, dass der zur Ersatzvornahme Berechtigte einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Hohe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten hat (BGH, Urteil vom 24. Februar 1967. V ZR 75/65, BGHZ 47, 272; Urteil vom 12. Juli 1973, III ZR 46/72, 61. 128; Urteil vom 05. Mai 1977, VII ZR 36/76, 68, 372, KG, Urteil vom 29. Februar 1988, 8 RE Miet 6717/87, NJW-RR 1988, 1039). Voraussetzung ist, dass der Vermieter sich mit seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung im Verzug befindet.

Die Beklagte war und ist gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zur Beseitigung des nachfolgenden, von dem Amtsgericht festgestellten Schimmelpilzbefalls in der Mietwohnung verpflichtet und zwar in der Küche im Bereich der Fensterlaibungen, im Badezimmer an der dem Lüfter gegenüberliegenden Wand oberhalb des oberen Randes der Wandverfliesung sowie im Kinderzimmer im Bereich der Fensterlaibung und hinter Tapete (UA 9) Die Berufung greift diese Feststellungen des Amtsgerichts nicht an.

Diese Schimmelpilzerscheinungen stellen einen Mietmangel dar. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die “Istbeschaffenheit” des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der “Sollbeschaffenheit” der Mietsache abweicht (BGH, Urteil vom 16. Februar 2000, XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; Urteil vom 06. Oktober 2004, Urteil vom VIII ZR 355/03, 2005, 218; Urteil vom 04. Mai 2005, XII ZR 254/01, 2152; Urteil vom 21. September 2005, XII ZR 66/03, 2006, 899; Urteil vom 07. Juli 2010, VIII ZR 85/09, 2010, 3088; Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, 2011, 514; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 12. Aufl., § 536 Rn. 19). In der Regel wird für die Bestimmung des Umfanges des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen sein (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 6180; Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133). Daher muss in Zweifelsfällen anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter erwarten kann (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.). In diesem Zusammenhang ist für die Ermittlung des vertragsgemäßen Standards, soweit die Bauweise zu bewerten ist, grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich (BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133; BGH, Urteil vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf. Somit sind insbesondere das Alter sowie die Art des Gebäudes zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 14. März 2008, 63 S 316/07, GE 2008, 1053). Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter aber ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird (BGH, Urteil vom 10. Februar 2010, VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. Rn. 23).

Nach Maßgabe dieser rechtlichen Kriterien stellen Schimmelpilzerscheinungen, wie hier, einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB dar, da hierdurch die Eignung zum vertraglichen vorgesehenen und geschuldeten Gebrauch beeinträchtigt wird bzw. wurde (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 536 Rn. 47 m.w.N.).

Die Kammer hat insoweit ferner berücksichtigt, dass auch dann, wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mitverursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vorliegt (LG Berlin, Urteil vom 04. Juni 2009, 67 S 279/08 LG Hannover, Urteil vom 27. Januar 1982, 11 S 322/81 AG Bühl, Urteil vom 29. August 2011, 3 C 359/08; Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 123 m.w.N.). Denn für die Mangelhaftigkeit und die damit verbundene Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit spielt es (noch) keine Rolle, ob der Mieter den Mangel möglicherweise mitverursacht hat.

Die o.b. Schimmelbildungen haben – zumindest auch – baubedingte, der Sphäre der Vermieterin zuzurechnende Ursachen. Zu Recht stellt das Amtsgericht insoweit auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. H. im Termin am 29.06.2015 ab. Anknüpfend an sein am 11.12.2014 schriftlich erstattetes Gutachten in dem selbständigen Beweisverfahren 14 H 33/14, dort Seite 33 (Blatt 121 d.A.) sowie Seite 41 (Blatt 129 d.A.), legt der Sachverständige dar, dass die Bereiche der Fensterlaibungen sowie die Bereiche der Außenwände, sollten diese möbliert sein, Bauteiloberflächentemperaturen aufweisen, die unter der Untergrenze der DIN 4108 aus dem Jahre 1952 liegen, weil sie mindestens einzuhaltenden Wert von 9,3 Grad Celsius unterschreiten. Im Laibungsbereich liegt die Bauteiloberflächentemperatur bei 8,56 Grad Celsius und im Bereich möblierter Außenwände bei 7,0 Grad Celsius. Der Sachverständige hat die diesbezüglichen Werte einerseits rechnerisch ermittelt auf der Grundlage der von der Beklagten eingereichten Unterlagen und Zeichnungen, andererseits aber auch auf der Basis der Messungen der geometrischen Abmessungen vor Ort. Die DIN 4108 galt zum Errichtungszeitpunkt des streitgegenständlichen Mehrfamilienhauses im Jahr 1971. Diese DIN Vorschrift ist u.a. dahin zu verstehen, dass durch sie auch ein Mindestwärmeschutz zur Abwehr von Gesundheitsgefahren für die Bewohner erreicht werden soll, sie damit zumindest auch der Wohnhygiene und Schimmelvorsorge dienen soll. Dies hat der Sachverständige im Termin vor dem Amtsgericht am 29.04.2015 überzeugend dargetan (Protokoll vom 29.04.2015, Seite 6).

Soweit die Berufung in diesem Zusammenhang rügt, dass Amtsgericht habe den Fehlerbegriff unverhältnismäßig ausgeweitet, da es die Schimmelpilzgefahr ledig abstrakt bestimmt habe, verfängt diese Argumentation nicht. Das Urteil des Amtsgerichts stützt sich im Wesentlichen auf vorhandene Schimmelpilzbildungen. Soweit das Amtsgericht für den Bereich der Außenwände und Fensterlaibungen (geometrische Wärmebrücken) zudem von einer Gefahr von Schimmelpilzbildung ausgeht (UA 9, 10), ist zu beachten, dass die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung ebenfalls einen Mangel der Mietsache darstellen kann. Für die Annahme eines Mangels genügt es grundsätzlich, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007, XII ZR 24/06, ZMR 2008, 274; BGH, Urteil vom 23. September 1992, XII ZR 44/91, NJW 1992, 3226; BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, NJW 2011, 514; KG, Urteil vom 17. September 2012, 8 U 87/11, GE 2012, 1636; OLG Hamm, Beschluss vom 25. März 1987, 30 REMiet 1/86, OLG Hamm, Beschluss vom 25. März 1987, 30 RE MietR 1/86, NJW-RR 1987, 968). Hierfür genügt es, wenn die Sache nur in Befürchtung einer Gefahr benutzt werden kann, die Gefahr vermöge des Zustandes der Sache den Eintritt eines Schadens erwarten lässt (BGH, Urteil vom 07. Juni 2006, XII ZR 34/04, GE 2006, 967, BGH, Urteil vom 11. Mai 2006, VII ZR 146/04, GE 2006, 968; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 536 Rn. 8). Dass die konkrete Gefahr der Schimmelpilzbildung für den Fall der Möblierung der Außenwände besteht, hat der Sachverständige Dipl.-Ing. H. überzeugend ausgeführt; die Ursache hierfür ist baubedingt, da die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes 1971 geltende DIN 4108 aus dem Jahr 1952, wie dargetan, unterschritten ist. Entgegen der von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgetragenen Auffassung liegt ein die Gewährleistungsrechte auslösender Mangel (bereits) darin, dass die Wohnung nicht vollständig nach einem breitem Spektrum an Lebensgewohnheiten (Schimdt-Futterer/Eisenschmied, a.a.O. Rn. 232) genutzt werden kann, weil an die Außenwand – gefahrlos – keine Möbel gestellt werden können. Das Abrücken der Möbel von Außenwänden überschreitet die Grenze der Zumutbarkeit (LG Mannheim, Urteil vom 14. Februar 2007, 4 S 62/06, NJW 2007, 2499; LG Hamburg, Urteil vom 29. August 1997, 311 S 88/96, WuM 2000, 329; LG Berlin, Urteil vom 14. Juni 1988, 64 S 176/88, ZMR 1988, 464; LG Köln, Urteil vom 15. November 2000, 9 S 25/00, WuM 2001, 604; AG Köpenick, Urteil vom 08. Februar 2001, 17 C 475/00, MM 2002, 185).

Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 235). Mangels anderweitiger Vereinbarung ist es für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufstellen zu dürfen. An einer anderweitigen Vereinbarung der Parteien fehlt es.

Im Hinblick auf den mit einer Kunststoffabdichtungsbahn am Kopf abgeklebten Lüftungsschacht hat das Amtsgericht einen Beweisantrag der Beklagten nicht zu Unrecht übergangen. Der Vortrag der Beklagten, dass die Abdeckung des Lüftungsschachtes sofort nach dem Ortstermin des Sachverständigen im Oktober bzw. November 2014 vom Hausmeister Sch. entfernt worden sei, vermag an dem von dem Amtsgericht insoweit festgestellten Mangel (UA 10) nichts zu ändern, da nach den Feststellungen des Sachverständigen die obere Abdeckplatte des Lüftungsschachtes gebrochen war und die Kunststoffabdichtung dazu dienen sollte, dass – mangels vollständiger Abdeckung – Regen in den Schacht eintritt. Der baumangelhafte Zustand (gebrochene Abdeckplatte) mit der Folge der Möglichkeit des Regeneintritts in den Schacht ist damit – nach Entfernung der Abdichtbahn – wieder hergestellt worden (schriftliches Gutachten des Sachverständigen Hahnkammer vom 11.12.2014, dort Seite 44; Blatt 132 d.A.).

Dass die Kläger die Beklagte wirksam in Verzug gesetzt haben, wird von der Berufung nicht beanstandet.

Soweit die Berufung geltend macht, dass den Klägern bezüglich des Schimmelpilzbefalls im Bereich von Fensterlaibungen eine Mängelbeseitigung angeboten wurde, fehlt es bereits an einem vereinzelten Vortrag der Beklagten, wann diesbezüglich Mängelbeseitigung ggf. mit welchem Inhalt angeboten wurde. Die Kläger haben ein solches Angebot bestritten. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass der von §§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB, 242 BGB vorausgesetzte Schuldnerverzug der Beklagten erst beendet und zum Entfallen des Vorschussanspruches führen würde, wenn der Kläger hierdurch gem. §§ 293 ff. BGB in Annahmeverzug gesetzt worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 03. April 2007, X ZR 1074/04, NJW 2007, 2671; OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Januar 1999, 22 U 120/98, NJW-RR 1999, 1396; Palandt/Grüneberg, BGB, 76. Aufl., § 286 Rn. 37). Dafür ist es notwendig, dass die Leistung vollständig angeboten wird (Palandt/Grüneberg a.a.O.). Zwar ist zur Herbeiführung des Annahmeverzuges gem. § 295 Satz 1, 2. Alt. BGB ein wörtliches Angebot ausreichend; denn die Bewirkung der geschuldeten Handlung setzt die Duldung des Zutritts und damit die Mitwirkung des Klägers voraus. Auch das wörtliche Angebot muss aber der geschuldeten Leistung so, wie sie zu bewirken ist, entsprechen (vgl. § 294 BGB). Sie muss mit dem geschuldeten Inhalt angeboten werden. Daraus folgt, dass die Leistung vollständig angeboten werden muss, denn zu Teilleistungen ist der Schuldner nach § 266 BGB grundsätzlich nicht berechtigt (Staudinger/Feldmann BGB, 2014, § 294 Rn. 2). Ausweislich ihres eigenen Vortrages haben die Beklagten aber gerade keine vollständige Mangelbeseitigung angeboten einschließlich der Außenwände und des baubedingten Mangels des Lüftungsschachtes.

Den Klägern steht damit ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung zu. Als Vorschuss verlangt werden können die aus ex ante Sicht voraussichtlich entstehenden und erforderlichen Mängelbeseitigungsarbeiten.

Soweit die Berufung unter Berufung auf ein Urteil des LG Hamburg (307 S 152/09) ausführt, dass die Wahl des Sanierungsweges, d.h. auf welche Art der Vermieter einen Mangel zu beseitigen beabsichtige, ihm selbst obliege, betrifft dies den Mängelbeseitigungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Recht zu bestimmen, welcher Sanierungsweg gewählt wird, verliert der Vermieter indessen, wenn der Mieter, wie hier, nach entsprechender In-Verzug-Setzung einen Vorschuss verlangt. Sodann bestimmt der Mieter im Rahmen des objektiv erforderlichen den Sanierungsweg.

Im Hinblick auf die Höhe des Vorschussanspruches wendet die Berufung ein, dass die Verlegung eine Heizschlange auf Putz denselben Effekt hätte wie eine Innendämmung und zumutbar sei. Unbeschadet dessen, dass, wie ausgeführt, der Mieter nach In – Verzug – Setzung im Rahmen des objektiv erforderlichen den Sanierungsweg bestimmt und Zweifel an den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. H. bezüglich der objektiven Erforderlichkeit einer Innendämmung, wie von dem Amtsgericht dargetan (UA 13), nicht bestehen, ist hier zudem von der Kammer – in Abweichung von ihrer Rechtsprechung (Urteil vom 24.11.2016; 14 S 138/15) – zu berücksichtigten, dass die Verlegung derartiger Heizschlangen auf Putz nicht zur Mängelbeseitigung geeignet ist. Zwar kann, wie der Sachverständige Dipl.-Ing. im Termin am 29.06.2015 vor dem Amtsgericht ausgeführt hat (Protokoll Seite 4), die Verlegung einer Heizschlange auf Putz hinter einem Möbelstück zweckmäßig sein. Da aber, wie ausgeführt, der Mieter mangels anderweitiger Abreden nicht nur das Recht zur freien Möblierung sondern auch – im Laufe der Mietzeit – auf Ummöblierung und Umstellen der Möbel bzw. Aufstellen neu erworbener Möbel mit anderen Ausmessungen hat, eine Heizschlange auf Putz aber an der Wand montiert ist, bei Verschieben eines Möbelstücks zudem ihren Sinn verliert, ist diese Methode für den Mieter nicht zumutbar. Soweit die Berufung geltend macht, die Verlegung einer Heizschlange auf Putz wäre wesentlich kostengünstiger, weil pro Raum ledig Aufwendungen von 300,00 bis 500,00 Euro notwendig wären, ist dies ein Novum, dass erstmals in der Berufungsinstanz angebracht wird, ohne dass die Beklagte die Voraussetzungen aus § 531 Abs. 2 ZPO darlegt. Die Beklagte kann deshalb damit nicht gehört werden.

Die Ausführungen des Amtsgerichts auch zur Höhe des Mängelbeseitigungsanspruches sind damit insgesamt berufungsrechtlich nicht zu beanstanden, sie überzeugen vielmehr die Kammer.

Soweit die Berufung bemängelt, dass in dem Urteilstenor nicht bestimmt sei, zu welchem Zweck der Betrag zielgerichtet einzusetzen sei und wann der Betrag von ihr an den Kläger zu zahlen sei, ist dies unbegründet. Die entsprechende Zweckbindung eines Vorschussanspruchs ergibt sich bereits aus dem prozessualen Anspruch, der Gegenstand der Entscheidung war. Einer expliziten Tenorierung bedurfte es insoweit nicht. Eine Tenorierung, wann die Beklagte diesen Betrag zu leisten habe, war ebenso wenig veranlasst, da der Betrag sofort fällig ist, wenn er tenoriert und ausgeurteilt ist.

2. Den Klägern steht wegen der o. b. Mängel ein Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 S. 2 BGB zu. Gem. § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.

Das Minderungsrecht der Kläger ist nicht gem. § 242 BGB ausgeschlossen. Mängelrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn der Schaden bzw. Mangel vom Mieter schuldhaft verursacht worden ist, namentlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was nicht die Frage nach dem Mangel selbst sondern die nach dem Gewährleistungsausschluss betrifft. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 04. Juni 2009, – 67 S 279/08 -; AG Bürr, Urteil vom 29. August 2011, – 3 C 359/08 -; LG Lübeck, Urteil vom 17.11.2017, – 14 S 107/17 -).

Die Kammer hat bereits entschieden, dass auch lediglich ein täglich zweimaliges Stoßlüften am Tag von jeweils 5 bis 10 Minuten als zumutbar zu erachten ist und von einem Mieter ohne Bestehen besonders vertraglicher Vereinbarungen vertraglich geschuldet wird (LG Lübeck, Urteil vom 17.11.2017, – 14 S 107/17 -). Bei der Frage, was ein vertragswidriges Nutzungsverhalten ist, ist zu berücksichtigen, dass die Mietwohnung ein breites Spektrum an Lebensgewohnheiten zulassen muss (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 232). Der Mieter muss daher nur in zumutbarem Umfang lüften und heizen gleichgültig, ob er in einem Altbau oder in einem Neubau wohnt Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden (LG Hamburg, Urteil vom 26. September 1997, 311 S 88/96, NJW-RR 1998, 1309; LG Konstanz, Urteil vom 10. Juni 1988, 1 S 1/88, LG München, Beschluss vom 16. März 1988, 14 S 17946/86, LG Hamburg, Urteil vom 01. Dezember 1987, 16 S 122/87, WuM 1988, 353; LG Braunschweig, Urteil vom 10. Oktober 1985, 7 S 145/85, WuM 1985, 26; LG München I, Urteil vom 07. Oktober 2015, 14 S 2969/15, WuM 1985, 26; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O., Rn. 233). Zunächst ist davon auszugehen, dass sich eine Wohnung mit alltagsüblichem Lüftungsverhalten schimmelfrei hatten lassen muss (LG Aurich, Urteil vom 09. Februar 2005, 2 T 51/05, WuM 2005, 573). Voraussetzung dafür ist, dass sich das notwendige Verhalten in den üblichen Grenzen hält. Die klimatische Beschaffenheit der Mieträume muss so gestaltet sein, dass sie mit normalen Mitteln auf einem üblichen Niveau von ca. 55 % relativer Luftfeuchte gehalten werden können, ohne dass sich z.B. Schimmel bildet. Dazu muss zwei Mal tägliches Stoßlüften von ca. zehn Minuten bei einer Innentemperatur von – bis auf das Schlafzimmer – durchschnittlich 20° C ausreichen (vgl. Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 124). Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung drei Mal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens. Für die Annahme einer Vertragspflichtverletzung bedarf es daher in einem derartigen Fall einer besonderen Vereinbarung (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19. Februar 2009, 915 C 515/08, WuM 2009, 582; Lützenkirchen, a.a.O., § 535 Rn. 409). Ein zweimaliges Stoßlüften von fünf bis zehn Minuten am Tag, lässt sich in den üblichen Tagesablauf eines Mieters einbeziehen. Insoweit entspricht es auch der Üblichkeit, dass morgens nach dem Aufstehen und abends noch einmal gelüftet wird. So wird die von der Nacht und in einem zweiten Schritt die am Tag verbrauchte Luft abtransportiert. Zu diesen Zeiten wird der Mieter regelmäßig auch in der Mietwohnung anwesend sein, wohingegen er in dem dazwischenliegenden Zeitraum oftmals außer Haus sein wird, weil er beispielsweise seiner Arbeit nachgeht. Allerdings darf keine besondere Belüftungsart praktiziert werden müssen. Denn lässt sich die Feuchtigkeit (auch bei Altbauten) z.B. wegen der Anordnung der Räume (entlang einem Flur hintereinander gereiht, also ohne gegenüberliegende Zimmer) nur durch eine besondere Art der Lüftung (z.B. sog. L- oder U-Lüftung) verhindern, besteht eine Hinweispflicht des Vermieters (LG Kleve, Urteil vom 09. Januar 2003, 6 S 329/01, WuM 2003, 142; Lützenkirchen a.a.O.). Solange keine besondere Lüftungsart praktiziert werden muss, muss der Vermieter grundsätzlich auf die Notwendigkeit und den Umfang des notwendigen Heizens und Lüftens nicht hinweisen. Dieses Wissen kann er als allgemein bekannt voraussetzen (AG Nürtingen, Urteil vom 09. Juni 2010, 42 C 1905/09, MietRB 2011, 40; Lutzenkirchen a.a.O.). Nach der Durchführung von Sanierungsarbeiten muss der Mieter aber auf notwendige Änderungen seines Wohnverhaltens hingewiesen werden, wenn der Vermieter sich erfolgreich gegen Gewährleistungsrechte verteidigen will (LG Neubrandenburg, Urteil vom 02. April 2002, 1 S 297/01, WuM 2002, 309). Die Grenze der Zumutbarkeit ist überschritten bei täglich mehrfachem Stoßlüften und ein Halten der Raumtemperatur nicht unter 19° C auch in den Schlafräumen (LG Düsseldorf, Urteil vom 08. Oktober 1991, 24 S 82/91, WuM 1992, 187 a.A. für Anzahl des Lüftens LG Frankfurt, Urteil vom 07. Februar 2012, 2-17 S 89/11, ZMR 2012, 55), ständiger Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C (AG Köln, Urteil vom 19. Januar 1988, 208 C 147/87, WuM 1988, 358).

Die Beklagte ist demgegenüber der Meinung, dass den Mietern auch ohne besondere vertragliche Abrede ein zweimal tägliches Querlüftung von jeweils 11 Minuten zumutbar sei, was hier die Schimmelpilzbildung vermieden hätte.

Ausweislich der Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. H., wie sie insbesondere der Anlage GA 4 (Stoßlüften: Fenster ganz offen) zu entnehmen sind (Blatt 320 d.A.), ist im vorliegenden Fall zur Vermeidung von Schimmelpilz auf der Bauteiloberfläche unter Beachtung einer möblierten Außenwand ein zweimal tägliches Stoßlüften von jeweils 35 Minuten geboten (Raumecke: 24 Minuten, Wandmitte: 18 Minuten), bzw. ein dreimal tägliches Stoßlüften von jeweils 24 Minuten (möblierte Außenwand). Ausweislich der Anlage G 4 (Blatt 326 d.A.) wäre im Hinblick auf die möblierte Außenwand ein zweimal tägliches Querlüften von jeweils 14 Minuten erforderlich. Nach Auffassung der Kammer ist damit die Grenze des zumutbaren Überschritten mit der Folge, dass hier § 242 BGB nicht zur Anwendung kommt. Soweit die Berufung beanstandet, dass das Amtsgericht nicht vom Sachverständigen angegebene Mitverschuldensquoten der Kläger beachtet hat, ist dies insofern unzutreffend, als es sich bei diesen Quoten lediglich um eine technische Bewertung des Sachverständigen handelt und nicht eine normativ, rechtliche unter Beachtung von Zumutbarkeitsgesichtspunkten. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist – mangels anderweitiger Abrede – für einen Mieter auch nicht zumutbar, die Fliesen im Bad nach jedem Duschvorgang trocken zu wischen.

Der Mietvertrag der Parteien vom 01.11.2004 enthält keine von dem o.a. Lüftungs- und Beheizungsstandard, wie ihn die Kammer als zumutbar entschieden hat, abweichende vertragliche Vereinbarung. Dies gilt auch unter Beachtung von § 8 (Erhaltung der Mietsache) und § 9 (Hausordnung) Abs. 7 (Lüftung). An die Zulässigkeit solcher formularmäßiger Klauseln, die die Erfüllung einer Hauptleistungspflicht einschränken, sind – insbesondere hinsichtlich ihrer Bestimmtheit – hohe Anforderungen zu stellen (Staudinger/Volker Emmerich, BGB, 2014 § 536 Rn. 72 mit Hinweisen auf die obergerichtliche Rechtsprechung). Der Mieter darf sich nach Treu und Glauben darauf verlassen, dass er bei vom Mietstandard abweichenden Vereinbarungen nur mit für ihn erkennbaren, konkret überschaubaren Risiken belastet wird. Das Risiko von Schimmelpilzbildung zu übernehmen, belastet den regelmäßig bauphysikalisch nicht geschulten Mieter übermäßig (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 12. Auflage, § 536 Rn. 250). Unbeschadet dessen, kann § 8 und § 9 des Mietvertrages bereits kein Erklärungswert entnommen werden, aus dem sich ergibt, dass die Parteien von dem geschuldeten Mindeststandard im Hinblick auf die Schimmelfreiheit der Mieträume abweichen wollen. Dass der Mieter für eine ausreichende Lüftung und Heizung der Mieträume zu sorgen hat, ist die Beschreibung einer regelhaften Mieterpflicht. Dass dies auch zur Vermeidung von Feuchtigkeits- und Frostschäden erfolgt, beinhaltet mangels präziser und konkreter Beschreibung vom Standard abweichender Lüftungs- und Heizanforderungen keine vertraglich vereinbarte Unterschreitung des insoweit vom Vermieter geschuldeten Mindeststandards im o.b. Sinne (Kammer a.a.O.). Einem Mieter fehlen regelmäßig die erforderlichen Kenntnisse über die bauphysikalischen Zusammenhänge, um erkennen zu können, welche Veränderung im Lüftungs- und Heizverhalten im Einzelnen erforderlich ist, um altbaubedingte Mängel in dem o.b. Sinne ausgleichen zu können (vgl. auch Schmidt-Futter/Eisenschmid, a.a.O., § 536 Rn. 230). Eine derart allgemein gehaltene Vertragsformulierung, wie vorliegend, kann deshalb der Erklärungsinhalt einer spezifischen Einschränkung einer Hauptleistungspflicht des Vermieters nicht beigemessen werden (insgesamt: LG Lübeck, Urteil vom 05.11.2015, 14 S 74/14, BeckRS 2016, 08483).

Die Kammer erachtet die Höhe der Mietminderung gem. § 287 Abs. 2 ZPO mit 15 % der monatlichen Miete für angemessen. Die diesbezüglichen Ausführungen des Amtsgerichts überzeugen. Sie sind von der Berufung – mit Ausnahme der o.a. Erwägungen – nicht angegriffen worden.

3. Der Berufungsantrag der Beklagten hat Erfolg, soweit er sich gegen die Feststellung einer weitergehenden Berechtigung zur Zurückbehaltung der Miete richtet. Den Klägern steht wegen der oben festgestellten Mietmängel kein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB an der vertraglich vereinbarten Miete zu. Ein solches scheidet bereits deshalb aus, weil er gleichzeitig einen Kostenvorschuss für diesen Mangel begehrt, der ihm vom Amtsgericht zugleich mit der begehrten Feststellung zuerkannt wurde. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB ist ein Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruches aus § 535 BGB (Blank/Börstinghaus, Miete 4. Aufl., § 536 Rn. 187). Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen (BGH, Urteil vom 05. Juli 1989, VIII ZR 334/88, NJW 1989, 3222; KG, Beschluss vom 18. Oktober 2012, 8 U 38/12, ZMR 2013, 529; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. § 536 Rn. 413). In dem Moment, in dem der Mieter jedoch den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt. Im Werkvertragsrecht, in dem ebenfalls ein Vorschussanspruch für die Mängelbeseitigung gem. § 637 BGB und ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mängelbeseitigungsanspruchs des Bestellers gem. §§ 320 Abs. 1, 641 Abs. 3 BGB besteht, ist anerkannt, dass beide Rechte sich ausschließen bzw. der Besteller nicht gleichzeitig Mängelbeseitigung und Kostenvorschuss hierfür verlangen kann (OLG Stuttgart, NJW 2013, 899, 700; Palandt/Sprau, BGB, 76. Aufl., § 634 Rn. 4). Ferner ist hier anerkannt, dass ein Vorschussanspruch des Auftraggebers von vornherein nur insoweit besteht, als er nicht restlichen Werklohn im Hinblick auf vorhandene Mängel zurückbehalten hat bzw. darf und diesen zur Mängelbeseitigung verwenden kann bzw. darf (§ 242 BGB). Dann ist der Auftraggeber nach § 242 BGB insoweit auf die Möglichkeit des Zugriffs auf dem einbehaltenen Werklohn zu verweisen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 2000, VII ZR 224/98, NJW 2000, 1403 Rn. 49; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 885, 886; OLG Karlsruhe, Urteil vom 28. Oktober 2004, 17 U 19/01, BeckRS 16906, OLG Düsseldorf, Urteil vom 13. Februar 2014, 22 U 82/13, BauR 2016, 299; OLG Hamm, Urteil vom 03. Dezember 1997, 12 U 125/97, NJW-RR 1998, 885 Rn. 15 m.w.N.; OLG Oldenburg, Urteil vom 02. Februar 1994, 2 U 216/93, NJW-RR 1994, 529 Rn. 2 ff.). Im vorliegenden Fall müssen diese Erwägungen entsprechend gelten. Indessen ist der Kläger im Streitfall auf den Vorschussanspruch zu verweisen. Dieser steht seinem Rechtschutzinteresse näher, da er den Betrag für die Mängelbeseitigung sofort insgesamt erhalten und die Mängel sofort beheben könnte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziffer 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Es geht im vorliegenden Fall (lediglich) um Mängel, die (auch) baubedingt sind (Maßstab: Errichtungszeitpunkt des Gebäudes).