Mietminderung bei optischen Mängeln bei gewerblicher Vermietung

OLG Düsseldorf

Az: 10 U 154/88

Urteil vom 16.03.1989

Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung der Berufung im übrigen das am 11. August 1988 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.604,86 DM Zug um Zug gegen Beseitigung der folgenden Mängel an dem Mietobjekt B….. Straße 1 a in K….. (zahnärztliche Praxisräume) zu zahlen:

a) Beseitigung der Putz- und Rißschäden in den Praxisräumen,

b) Aufbringung neuer Rauhfasertapeten nebst Anstrich in den Praxisräumen,

c) Erneuerung des Teppichbodens in den Praxisräumen,

d) Austausch der durch Rißschäden zerstörten Wandkacheln (Sterilisationsraum),

e) Herstellung der vollen Funktionsfähigkeit des Fensters im Behandlungszimmer I,

f) Herstellung der vollen Funktionsfähigkeit der Balkontür im Aufenthaltsraum,

g) Beseitigung der Ausblühungen im Praxisbereich der Eingangstür (Decke).

Die Beschränkung der Klageforderung durch Zug-um-Zug- Leistung entfällt ab 1. Januar 1990.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges werden dem Kläger zu 70 % und der Beklagten zu 30 % auferlegt. Die Kosten des Berufungsrechtszuges fallen dem Kläger zu 66 % und der Beklagten zu 34 % zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg. Die Klage des Klägers (Vermieters) auf Zahlung der von der Beklagten (Mieterin) von September 1985 bis August 1987 vom Mietzins einbehaltenen Minderungsbeträge ist in folgendem Umfang begründet:

1.) Für die Zeit von September 1985 bis Januar 1987 hat das Landgericht eine Minderung für berechtigt gehalten wegen

Geruchsbelästigung in Höhe von 234,- DM,

Feuchtigkeitsfleck im Treppenhaus in Höhe von 1.400,- DM,

Heizungsausfall in Höhe von 351,- DM,

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zusammen 1.985,- DM.

Der Kläger gesteht eine Minderung von monatlich 115 DM zu. Das macht für die 17 Monate von September 1985 bis Januar 1987 insgesamt 1.955 DM aus. Der vom Landgericht darüber hinaus zuerkannte Mehrbetrag von 30 DM ist nicht berechtigt. Das Landgericht hat u.a. der Minderung zugrunde gelegt, daß die Heizung für drei Wochen ausgefallen sei. Dies ist jedoch von keiner Zeugin bestätigt worden. Die Zeugin H… hat angegeben, sie könne nicht sagen, ob dies genau drei Wochen gewesen sei Die Zeugin H….. hat bekundet, an genaue Daten könne sie sich nicht erinnern, es könne sein, daß die Heizungsanlage über drei Wochen ausgefallen sei, sie sei sicherlich längere Zeit ausgefallen, nicht etwa nur einen oder zwei Tage. Nach der Aussage der Zeugin K….. soll die Heizung bestimmt eine Woche nicht funktioniert haben, es könne auch länger gewesen sein, so etwa zwei bis drei Wochen. Derart unsichere Angaben reichen nicht aus, um einen Heizungsausfall über den vom Kläger im ersten Rechtszug zugestandenen Zeitraum von neun Tagen hinaus festzustellen. Damit ist die Herabsetzung des Minderungsbetrages um 30 DM jedenfalls gerechtfertigt.

2.) Der für Februar bis August 1987 vom Landgericht in Abzug gebrachte Minderungsbetrag von monatlich 600 DM, also von etwas mehr als 25 % des Mietzinses von 2.340 DM, erscheint zu hoch. Das Landgericht hat die Minderung zuerkannt für Risse in den Wänden, auch in den Wandkacheln, sowie für Feuchtigkeitsschäden und dafür, daß ein Fenster und eine Balkontüre sich wegen eines abgebrochenen Nockens nicht auf Kippe stellen ließen. Außerdem hat das Landgericht auch berücksichtigt, daß der Teppichboden abgenutzt ist und deswegen erneuert werden muß.

Hinsichtlich der allgemeinen Abnutzung des Teppichbodens weist der Kläger zutreffend darauf hin, daß die Beklagte einen solchen Mangel nicht gerügt hat. Dies mag zwar nicht genügen, um ein Minderungsrecht gemäß § 545 Abs. 2 BGB auszuschließen, weil nicht erkennbar ist, daß der Kläger auf eine Mitteilung der Beklagten hin Abhilfe geschaffen hätte. Das Verhalten der Beklagten zeigt jedoch, daß sie den Zustand des Teppichbodens – abgesehen von den streitigen Wasserflecken darauf – vor der am 25. März 1988 durchgeführten Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen R….. nicht als eine wesentliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mieträume empfunden hat.

Bei der Bemessung des Minderungssatzes für die verbleibenden Mängel ist zu berücksichtigen, daß eine Störung des Betriebes der von der Beklagten in den Mieträumen ausgeübten Zahnarztpraxis nicht festzustellen ist. Lediglich das optische Erscheinungsbild der Praxisräume war beeinträchtigt (S. 12 des Gutachtens R…..). Da bei der Vermietung zu gewerblichen Zwecken die Betriebsausübung im Vordergrund steht, kann für lediglich optische Beeinträchtigungen nur ein geringer Prozentsatz als Minderung in Betracht kommen. Der Senat hält angesichts der vom Sachverständigen R….. geschilderten und fotografisch dokumentierten Mängel eine Minderung von 10 % des Mietzinses, also von monatlich 234 DM, für angemessen. Für die sieben Monate von Februar bis August 1987 ergibt dies einen Gesamtbetrag von 1.638 DM.

Die von der Beklagten vorgenommene Minderung  für den Zeitraum von September 1985  bis August 1987 in Höhe von 9.373,31 DM ist somit nur wegen eines Betrages von  1.955 DM + 1.638 DM = 3.593,– DM———–berechtigt, so daß noch 5.780,31 DM von der Beklagten zu zahlen sind.

Davon abzuziehen ist die titulierte Gegenforderung  gemäß dem Kostenfestsetzungsbeschluß  vom 31. Januar 1986 in Höhe von 175,45 DM, deren Aufrechnung gegen die Klageforderung durch den Formularmietvertrag nicht ausgeschlossen werden konnte (§ 11 Ziff. 3 AGBG).  Es verbleiben dann noch 5.604,86 DM.

Gegenüber dieser Forderung macht die Beklagte berechtigterweise ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Herrichtung der Mieträume in den im Tenor genannten Punkten geltend. Dabei entfällt die vom Landgericht unter Buchstabe a aufgeführte Beseitigung eines Feuchtigkeitsflecks im Hausflur, weil dieser unstreitig seit Februar 1987 nicht mehr vorhanden ist. Die Minderung des Mietzinses wegen dieser Mängel in der Vergangenheit schließt den Anspruch auf Behebung der Mängel für die Zukunft nicht aus. Dem Zurückbehaltungsrecht steht nicht entgegen, daß die Beklagte am 27. Juni 1988 aus den Mieträumen ausgezogen ist und die Kündigung zum 31. Dezember 1989 ausgesprochen hat. Ein Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsache zu nutzen. Solange der Mietvertrag nicht beendet ist, hat die Beklagte den Anspruch nach § 536 BGB auf Instandhaltung der Mieträume, ebenso wie umgekehrt dem Kläger weiterhin der Anspruch nach § 535 Satz 2 BGB auf Zahlung des Mietzinses zusteht. Wegen ihres Gegenanspruchs steht der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu. Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts ist nicht treuwidrig. Der vorliegende Fall liegt anders als der vom BGH (NJW 1982, 874 f.) entschiedene, in dem der Mieter fristlos gekündigt hatte und zur Erfüllung des Mietvertrages nicht mehr bereit war. Hier hat die Beklagte fristgemäß bis zum 31. Dezember 1989 gekündigt und ist bis dahin zur Erfüllung bereit. Wohl ist das Zurückbehaltungsrecht auf die Zeit bis zur Beendigung des Mietvertrages am 31. Dezember 1989 zu begrenzen, weil nach Vertragsende ein Anspruch der Beklagten auf Instandsetzung der Mieträume nicht mehr gegeben ist.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 97, 708 Ziffer 10, 713 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Streitwert: 6.611,31 DM.

Beschwer: des Klägers 4.370,31 DM, der Beklagten 2.241 DM.