Mietminderung der Gewerberaummiete wegen Corona-Pandemie

Kann ich die Gewerbemiete wegen der Corona-Krise mindern?

Für unzählige Gewerbetreibende ist die Corona-Pandemie und die damit verbundenen Lockdown-Maßnahmen der Bundesregierung mit vielen Fragen verbunden. Bedingt durch den Umstand, dass aufgrund der fehlenden Kundschaft die Umsätze merklich einbrechen, stellt sich die Frage nach den Fixkosten ganz besonders stark für die Gewerbetreibenden. Die meisten Gewerberäumlichkeiten sind von den Gewerbetreibenden lediglich angemietet und die Gewerberaummiete macht dabei einen erheblichen Anteil an den monatlichen Fixkosten aus. Dementsprechend stellen sich die meisten Gewerbetreibenden auch die Frage, ob eine Mietminderung der Gewerberaummiete aufgrund der Corona-Pandemie möglich ist.

Zwar haben die meisten Gerichte die Frage nach der Mietminderung der Gewerberaummiete aufgrund der Corona-Pandemie mehrheitlich verneint, allerdings ist das finale Wort diesbezüglich noch nicht gesprochen. Der Gesetzgeber versucht aktuell, durch entsprechende Änderungen des EGBGB der gerichtlichen Ansicht gegenzusteuern.

Geschlossenes Geschäft wegen Corona
(Symbolfoto: orig. Von Have a nice day Photo/Shutterstock.com)

Eine wichtige Frage in diesem Zusammenhang ist die Frage, welche der beiden Gewerberaummietvertragsparteien letztlich das Verwendungsrisiko der Mietsache zu tragen hat. Bislang wurde diese Frage von den Gerichten mehrheitlich zur Last der Mietpartei beantwortet. Fakt ist jedoch, dass jüngsten Einschränkungen verschärfter Natur sind und letztlich auf die zweite Welle der Corona-Pandemie zurückzuführen sind. Der Gesetzgeber, welcher bereits in dem ersten Lockdown mittels eines sogenannten Kündigungsmoratoriums auf die lockdownbedingten Umsatzeinbußen der Gewerbetreibenden reagiert hat, sieht sich erneut in der Handlungsverantwortung. Durch das Kündigungsmoratorium wurde Vermietern die Möglichkeit entzogen, aufgrund eines Zahlungsverzuges der Mietpartei den Mietvertrag zu kündigen.

Die Pflicht zur Mietzahlung an sich sowie auch das Fälligkeitsdatum der Miete wurde durch das Kündigungsmoratorium nicht angetastet. Es steht aktuell noch in der Diskussion, ob es ein neuerliches Kündigungsmoratorium geben wird oder ob der Gesetzgeber sogar ein echtes Mietenmoratoriuim einführen wird. Das echte Mietenmoratorium würde eine gesetzliche Mietstundung zur Folge haben.

In diesem Zusammenhang ist es jedoch wichtig zu erwähnen, dass der Gesetzgeber stets den Einzelfall betrachtet. Grundlage dieser Prüfung ist letztlich die vermutete gesetzliche Störung der geschäftlichen Grundlage von Gewerbetreibenden sowie von entsprechenden Gewerbemietverhältnissen. Dies kann in dieser Form durch einen Gesetzgeber durchaus angeordnet werden, sodass die Mietparteien in die Lage versetzt werden, von der Vermieterpartei eine Mietanpassung an die aktuell vorherrschenden Umstände zu verlangen. Der § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wäre hierfür die gesetzliche Grundlage und die Corona-Pandemie ist definitiv ein derartiger Fall.

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Die Anpassung der Mietumstände muss jedoch zwingend für die Vermieterpartei zumutbar sein. Ein entsprechender Beschluss wurde seitens des Bundes sowie der Länder am 13.12.2020 bereits gefasst. Dieser Beschluss ist jedoch bislang lediglich von vorläufiger Natur.

Die praktische Umsetzung dieses Beschlusses ist aktuell in Arbeit, denn der Bundestag hat die sogenannte “Corona-Regelung” des EGBGB bereits beschlossen. Der § 7 EGBGB wurde diesbezüglich als Störung der geschäftlichen Grundlage von Pacht- sowie Mietverträgen bereits geändert. Die Änderung besagt, dass schwerwiegende Veränderungen nach dem Vertragsabschluss durchaus auf die Bekämpfungsmaßnahmen des Staates zurückgeführt werden können und dass Mieter dementsprechend die Gewerberäumlichkeiten entweder nicht oder nur mit sehr erheblichen Einschränkungen nutzen können. Dies würde die Frage nach der Mietminderung der Gewerberaummiete wegen der Corona-Pandemie zumindest wieder denkbar werden lassen.

Beachtet werden muss allerdings der Umstand, dass sich die Begründung des Gesetzes lediglich auf das Realmerkmal in dem § 313 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch beziehen lässt. Die Vermutung, dass ein ganz bestimmter Umstand, welcher zu einer festen Grundlage des bestehenden Mietvertrages wurde und dass eine schwerwiegende Veränderung nach dem Vertragsabschluss stattgefunden hat, ist grundlegend wichtig für die Anwendung der Änderung. Bislang galt dies jedoch gerichtlich als äußerst umstritten und es kann auch künftig aus der Änderung heraus keine allgemeingültige Regelung abgeleitet werden. Grundsätzlich unterliegt die Frage der Mietminderung der Gewerberaummiete wegen der Corona-Pandemie auch weiterhin der Einzelfallprüfung sowie Einzelfallentscheidung.

Wer hat künftig das Verwendungsrisiko an der Mietsache zu tragen?

Um diese Frage beantworten zu können muss zunächst ein wenig weiter ausgeholt werden. Grundsätzlich stützt sich eine Reduzierung oder sogar ein Entfall der Mietzahlungspflicht auf unterschiedliche Argumente. Für gewöhnlich werden Mietminderungen dann von der Mietpartei geltend gemacht, wenn das Mietobjekt überhaupt nicht oder nur sehr stark eingeschränkt nutzbar sind. Im Zusammenhang mit der Mietminderung der Gewerberaummiete wegen der Corona-Pandemie stellt sich jedoch im Hinblick auf das Verwendungsrisiko eine andere Fragestellung. Die Mietminderung stützt sich dabei nicht auf die Argumentation, dass das Mietobjekt aufgrund eines Mangels an dem Mietobjekt nicht oder nur sehr stark eingeschränkt genutzt werden kann. Die staatlichen Bekämpfungsmaßnahmen sind im Vordergrund der Argumentation und die Vermieterpartei hat diesen Umstand ebenso wenig zu verschulden wie die Mietpartei.

Eine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt es aktuell in dieser Frage noch nicht. Es gibt jedoch schon Urteile, welche sowohl Absagen an Mietminderungen als auch Zusagen für Mietminderungen gegeben haben.

Absagen an Mietminderungen erfolgen durch

  • LG Heidelberg mit Urteil vom 30.07.2020 – Aktenzeichen 5 O 66/20
  • LG Zweibrücken mit Urteil vom 11.09.2020 – Aktenzeichen HK O 17/20
  • LG Frankfurt mit Urteil vom 02.10.2020 – Aktenzeichen 2-15 O 23/20
  • LG Stuttgart mit Urteil vom 19.11.2020 – Aktenzeichen 11 O 215/20

Zusagen für Mietminderungen erfolgten durch

– LG München mit Urteil vom 22.09.2020 – Aktenzeichen 3 O 4495/20
– LG Mönchengladbach mit Urteil vom 02.11.2020 – Aktenzeichen 12 O 154/20 –

Die gängigsten Argumente der jeweiligen Gerichte gegen die Mietminderungen bezogen sich darauf, dass Corona-Beschränkungen nicht an die Mietsachenbeschaffenheit anknüpfen. Vielmehr ist der Publikumsverkehr sowie die damit verbundene Infektionsgeschehensbegünstigung als maßgeblich anzusehen. Ein unmittelbarer Zusammenhang zu der Mietsache an sich konnte gerichtlich nicht festgestellt werden, sodass der Vermieter trotz der Pandemie auch weiterhin seinen vertraglichen Verpflichtungen voll nachkommen würde. Dementsprechend hat auch der Mieter eine Pflicht zur vertragsgemäßen Zahlung der Miete. Ein Mietmangel konnte nicht festgestellt werden. Der Wegfall bzw. die Störung der geschäftlichen Grundlage des Mietvertragsverhältnisses, welche eine Anpassung einer Mietzahlungspflicht bzw. sogar den Entfall der Mietzahlungspflicht ermöglichen würde, wurde von den meisten Gerichten in den ablehnenden Gerichten ausdrücklich verneint.

Laut Ansicht der Gerichte sei eine derartige Anpassung lediglich dann vorzunehmen, wenn einer Vertragspartei im Zusammenhang mit der geltenden vertraglichen bzw. gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten an dem Mietvertragsverhältnis ohne entsprechende Anpassungen nicht zugemutet werden kann. Hierfür können lediglich existenzgefährdende Umstände angenommen werden.

Laut Ansicht der Mehrheit aller Gerichte ist der alleinige Umstand von Umsatzeinbußen mit vorübergehender Natur nicht ausreichend für eine Vertragsanpassung.

Die Frage nach der gesetzlich vermuteten Störung der mietvertraglichen Geschäftsgrundlage bleibt auch weiterhin noch offen, da die Rechtsfolge aus der Mietrechtsänderung noch nicht abgeleitet wurde. Der Einzelfall wird daher auch weiterhin das Maß aller Dinge bleiben und die möglichen Faktoren für die Einzelfallentscheidung sind auch weiterhin

  • die konkret auftretende wirtschaftliche Situation der Mietpartei
  • die individuelle Höhe sowie der Zeitpunkt, an welchem staatliche Hilfen erfolgten
  • die individuelle Einzelfallbetrachtung

Der Gesetzgeber hat mit der jüngsten Mietrechtsänderung zwar einen guten Schritt in die richtige Richtung getan, die grundsätzliche Frage nach der Mietminderung der Gewerberaummiete wegen der Corona-Pandemie jedoch nicht beantwortet. Vielmehr überlässt der Gesetzgeber die Beantwortung dieser Frage den jeweils zuständigen Gerichten, so wie es zuvor auch schon der Fall gewesen ist. So sind die wesentlichen Faktoren bei der Beantwortung dieser Frage auch nach wie vor die individuelle Einzelfallprüfung sowie die wirtschaftlichen Folgen für den Vermieter nebst der Betrachtung der wirtschaftlichen Gesamtsituation des Mieters. Es könnte somit gesagt werden, dass der Gesetzgeber lediglich die grundsätzliche Möglichkeit der Mietminderung der Gewerberaummiete wegen der Corona-Pandemie bejaht hat. Dies mag, im Vergleich zu der Vorsituation, in welcher die meisten Gerichte diese Frage ausdrücklich verneint haben, ein durchaus spürbarer Vorteil für Gewerbetreibende als Mieter sein. Ob dies jedoch in der gängigen Praxis so zur Anwendung kommt oder ob die Gerichte im Zuge der zwingend vorgeschriebenen Einzelfallprüfung auch weiterhin die Frage nach der Mietminderung der Gewerberaummiete wegen der Corona-Pandemie verneinen, wird die Zukunft zeigen.

Fakt ist jedoch, dass es auch künftig noch viele Fragen im Zusammenhang mit dieser komplexen Thematik geben wird. Es ist zwar durchaus denkbar, dass sich diese Fragen im Zuge einer Kommunikation zwischen der Vermieterpartei und dem Mieter klären lassen, allerdings gibt es auch Fallkonstellationen, in denen der Gang zu einem Rechtsanwalt erforderlich wird. Wir stehen in derartigen Fällen mit unserer juristischen Fachkompetenz gern zur Ihrer Verfügung.