Mietminderung wegen Wasserschäden und schadhafter Holz-Innenfenster

AG Schöneberg, Az.: 18 C 230/12

Urteil vom 19.04.2013

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1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung …. in B. im Vorderhaus 3. OG gelegen, von derzeit 372,15 € um 74,43 € auf 445,58 € mit Wirkung ab dem 01.09.2012 zuzustimmen.

2. Die Klägerin wird auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagten 286,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.01.2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 8 % und die Beklagten 92 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Beklagten sind aufgrund des Vertrages vom 02.12.1974 Mieter der von ihnen bewohnten, 81,16 m² großen Wohnung …., VH, 3. OG, in B.. Diese Wohnung ist 1918 bezugsfertig geworden und mit einer Zentralheizung ausgestattet. Bei Vermietung befanden sich in dem ungefliesten Bad der Wohnung lediglich eine Badewanne und eine Toilette. Die Küchenzeile im Bad wurde von den Beklagten eingebaut. Die …. befindet sich in guter Wohnlage. Die Klägerin trat aufgrund Kaufes der Immobilie und Eintragung in das Grundbuch am 11.6.2009 in das Mietverhältnis ein. Die monatliche Bruttokaltmiete betrug im Juni 2012 seit einem Jahr unverändert 372,15 €.

Mietminderung wegen Wasserschäden und schadhafter Holz-Innenfenste
Foto: AndreyPopov/Bigstock

Mit anwaltlichem Schreiben vom 03.11.2011 traten die Beklagten einem Mieterhöhungsbegehren der Klägerin vom 19.07.2011 entgegen und zeigten in diesem Zusammenhang diverse Mängel an. Hinsichtlich des genauen Inhalts des Schreibens wird auf die Anlage B1, Bl. 28ff d.A., Bezug genommen. Mit Schreiben vom 19.06.2012 begehrte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2011 die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttomiete um 74,73 € auf 446,58 € mit Wirkung zum 01.09.2012. Dabei sie bezifferte die realen Betriebskosten auf 1,05 €/m². Wegen der Einzelheiten des Mieterhöhungsschreibens wird auf die Bl. 9ff d. A. verwiesen. Hierauf reagierten die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 19.10.2012, in welchem sie dem Mieterhöhungsbegehren entgegen traten, auf ihr Schreiben vom 19.10.2012 verwiesen und erklärten, dass die weiteren Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgen würden. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die Anlage B 2, Bl. 31 ff d. A., Bezug genommen.

Bei einer Besichtigung der Wohnung der Beklagten durch zwei Mitarbeiterinnen der von der Klägerin beauftragten Verwaltungsgesellschaft am 11.12.2012 wurde festgestellt, dass sich im Wohnzimmer ein Wasserschaden gebildet hatte. Im Bad befand sich ein abgetrockneter Wasserfleck an der Decke, bei dem sich die Farbe teilweise ablöste. Hinsichtlich des Erscheinungsbildes der Schäden wird auf die Anlagen B5 und B6, Bl. 55f. d.A., hingewiesen. Diese Schäden wurden bislang nicht beseitigt.

Die Klägerin behauptet unter Vorlage der Betriebskostenaufstellung für 2011, hinsichtlich deren Inhalts auf Bl. 45f. d.A. verwiesen wird, der Betriebskostenanteil der Wohnung betrage 1,05 €/m².

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen sowie widerklagend, die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten 2.867,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Widerklage zu zahlen.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass infolge der Ausstattung und des Zustands der Wohnung sei der Mietspiegel nicht anwendbar. Sie bestreiten den Betriebskostenanteil mit der Begründung, dass die Betriebskosten für Wohnungen und Gewerbe nicht getrennt wurden. Weiterhin behaupten sie, das gesamte Haus weise nach seinem baulichen Zustand einen weit unterdurchschnittlichen Zustand auf. Bereits bei Anmietung der Wohnung durch die Beklagten habe die Ausstattung der Wohnung nicht den seinerzeit üblichen entsprochen. Unter Hinweis auf die von ihnen als Anlage B 7 und B 8 vorgelegten Lichtbilder der Fenster im Ess- und im Schlafzimmer, Bl. 57 und 58 d.A., behaupten die Beklagten weiter, mit Ausnahme des Küchenfensters seien die Fenster undicht und teilweise verrottet. Die Elektroinstallation sei im Laufe der Mietzeit verrottet und erlaube es nicht, Geräte mit hoher Stromabnahme zu betreiben. Infolge des schadhaften Daches sei es im Winter 2009 zu einem Wasserschaden gekommen, der zu Wasserschäden geführt habe. Die Isolierung zum Dachboden in Form von Sand, Asche, Staub und teilweise Stroh sei durch die ständige Durchfeuchtung ausgeschwemmt und gestaucht, weswegen keine ausreichenden Temperaturen in der Wohnung mehr zu erreichen seien. Die Zäune des Mietshauses seien defekt und nur noch bruchstückhaft vorhanden. Vor dem Glascontainer stappele sich wochenlang Leerglas.

Die Klage ist unter Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am 05.11.2012 bei Gericht eingegangen und den Beklagten am 04.12.2012 zugestellt worden. Die Widerklage ist der Klägerin am 21.01.2013 zugestellt worden.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

A.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ging ihr ein gemäß § 558a BGB hinreichend begründetes Zustimmungsbegehren voraus und die Klagefrist des § 558b Abs. 2 S. 2 BGB ist i. V. m. § 167 ZPO eingehalten. Denn die Klägerin hat alles in ihrer Sphäre liegende veranlasst, um eine alsbaldige Zustellung der Klage zu ermöglichen; insbesondere hat sie innerhalb von zwei Wochen nach entsprechender Anforderung den Gerichtskostenvorschuss eingezahlt (vgl. BGH NJW 2009, 999; Zöller-Greger, ZPO, 29. Aufl. 2012, zu § 167 Rn. 15 m. w. N.).

Die Klage ist auch gemäß § 558 BGB begründet. Die Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB und die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB wurden eingehalten. Der begehrte Bruttokaltmietzins übersteigt auch nicht den ortsüblichen Vergleichsmietzins.

Der ortsübliche Nettokaltvergleichsmietzins ergibt sich aufgrund des Feldes I2 des Berliner Mietspiegels 2011 mit einem Unterwert von 4,99 €/m², einem Mittelwert von 5,80 €/m² und einem Oberwert von 6,97€/m². Die Wohnung weist das für dieses Mietspiegelfeld maßgebliche Kriterium „mit SH, Bad und IWC“ aus. Unerheblich ist insoweit, dass das Bad der Wohnung bei Vermietung an die Beklagten über kein Handwaschbecken verfügte und ungefliest war. Aus dem Umstand, dass diese beiden Merkmale nach dem Berliner Mietspiegel 2011 Negativmerkmale in der Merkmalgruppe 1: Bad/WC darstellen, ergibt sich, dass auch ein ungefliesten Bad ohne Handwaschbecken und Fliesen ein Bad im Sinne diese Mietspiegels darstellt.

Der von der Klägerin verlangte Bruttokaltmietzins überschreitet den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht. Die Ober- und Unterwerte sowie der Mittelwert der Spanne des Feldes I2 des Berliner Mietspiegels 2011 sind Teil des qualifizierten Mietspiegels i. S. d. § 558d BGB. Dieses führt gemäß § 558d III BGB zur gesetzlichen Vermutung, dass die dort angegebenen Miete dem ortsübliche Vergleichsmietzins entspricht. Diese Vermutung haben die Beklagten nicht widerlegt. Alleine der Umstand, dass sie negative Wohnwertmerkmale vortragen, rechtfertigen nicht, dass der Mietspiegel als solches keine Anwendung finden soll. Denn diese wären alleine in der Spanwerteinordnung zu berücksichtigen. Hierbei kann es dahingestellt bleiben, welchem Beweiswert i. S. d. § 286 ZPO diese Spanwerteinordnung trotz des Umstandes beizumessen ist, dass diese nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist (vgl. Berliner Mietspiegel 2011, ABl. Nr. 22/30.5.2011, S. 972; BGH GE 2005, 663; LG Berlin GE 2003, 1020; LG Berlin GE 2003, 1022; LG Berlin GE 2003, 1082; LG Berlin GE 2009, 383; AG Charlottenburg GE 2003, 81; AG Neukölln GE 2003, 102; AG Schöneberg MM 2010, 182; AG Schöneberg Urt. v. 19.1.2012 – 106 C 300/11 – zit. nach „juris“; AG Wedding GE 2003, 1084; zuletzt zweifelnd Blümmel, GE 2003, 365 (366). Denn auf die Spannwerteinordnung kommt es vorliegend überhaupt nicht an.

Die Klägerin begehrt die Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 446,58 €. Dieses entspricht bei einer Wohnungsgröße von 81,16 m² einem monatlichen Bruttokaltmietzins von 5,50 €/m².

Der Unterwert des Feldes I2 des Berliner Mietspiegels beträgt 4,99 €/m² nettokalt. Dieser Unterwert wird nicht unterschritten. Die Umrechnung in die Vergleichsbruttokaltmiete erfolgt durch die Addition der realen kalten Betriebskosten in Höhe von 1,05 €/m², die zum Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsbegehrens konkret angefallenen sind (vgl. BGH GE 2006, 46; KG GE 2005, 180; OLG Stuttgart NJW 1983, 2329; OLG Hamm GE 1993, 151). Denn dieses entspricht zum einen alleine dem Wortlaut des Berliner Mietspiegels 2011 und den amtlichen Hinweisen zu dessen Benutzung (Amtsblatt für Berlin Nr. 22/30.5.2011, S. 972). Diese soll gemäß Nr. 5 durch Addition der Betriebskosten, „die konkret auf die fragliche Wohnung entfallen“ zu ermitteln sein. Sofern die Beklagten den Betriebskostenanteil von 1,05 €/m² bestreiten, ist dieses aufgrund der Vorlage der Betriebskostenaufstellung für 2011 seitens der Klägerin für 2011 unzulässig. Denn die Beklagten hätten die Ansätze der Klägerin im Rahmen einer Belegeinsicht überprüfen können. Dem Betriebskostenansatz steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin bei der Aufstellung keine Trennung der Kosten der Wohnungen und des Gewerbes vorgenommen hat. Denn eine solche Trennung ist nur erforderlich, wenn das Gewerbe höhere Kosten als die Wohnungen verursacht hat. Hierzu haben die Beklagten indes nichts vorgetragen.

Demgemäß beträgt der Unterwert der ortsüblichen Vergleichsbruttokaltmiete 4,99 €/m² + 1,05 € /m² = 6,04 €/m², mithin bei einer Wohnungsgröße von 81,16 m€² 490,21 €. Die Klägerin begehrt indes lediglich eine Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen ortsüblichen Bruttokaltmiete auf 446,58 €.

B.

Die gemäß § 33 ZPO zulässige Widerklage ist nur teilweise begründet.

Den Beklagten steht gemäß § 812 Abs. 1 S.1 1. Alt. BGB ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 286,77 € zu. Die von den Beklagten zu zahlende Gesamtmiete war in den Monaten November 2012 bis Januar 2013 wegen der Wasserschäden im Wohnzimmer und im Bad sowie dem Zustand der Fenster im Ess- und im Schlafzimmer um 20 %, mithin um 95,59 € monatlich, gemindert, § 536 Abs. 1 BGB.

Die Wasserschäden im Wohnzimmer und im Bad in den genannten Monaten sind zwischen den Parteien unstreitig. Diese rechtfertigen eine Minderungsquote von 15%. Zwar handelt es sich hierbei lediglich um eine optische Beeinträchtigung, die jedoch aufgrund ihrer Ausmaße gerade im Wohnzimmer besonders ins Gewicht fällt.

Wegen des Zustandes der Innenfenster im Ess- und im Schlafzimmer ist eine Minderung um 5% gerechtfertigt. Aus den Lichtbildern, welche die Beklagten vorgelegt haben, ergibt sich, dass das Holz dieser Fenster teilweise aufgequollen und die darauf aufgetragene Farbe in großen Teilen abgeplatzt ist. Soweit die Klägerin gegen diesen Mangel einwendet, es handele sich um Schönheitsreparaturen, die der Mieter auszuführen habe, dringt sie hiermit nicht durch. Denn aus den Photos ist zu ersehen, dass ein Anstrich der Fenster für die Mangelbehebung nicht ausreichend ist, sondern eine tischlermäßige Überarbeitung der Fenster erforderlich ist.

Eine Minderung wegen der Elektroinstallation steht den Beklagten nicht zu. Ein Verrottungszustand dieser Installation ist aus den vorgelegten Lichtbildern B 3 und B 4 nicht zu erkennen. Ein Mangel ergibt sich auch nicht daraus, dass die Elektroinstallation veraltert sein und nicht den gleichzeitigen Betrieb mehrere größerer Haushaltsgeräte erlauben soll. Nach Vortrag der Beklagten soll die Ausstattung der Wohnung bereits bei ihrer Anmietung im Jahre 1974 nicht der seinerzeit üblichen Ausstattung entsprochen haben, ohne dass an der Elektroinstallation seitdem etwas verändert wurde. Damit entspricht aber der Zustand der Elektroinstallation dem vertragsgemäßen Zustand, da er bereits bei Mietbeginn vorlag. Der Vortrag der Beklagten, dass der Mangel erst im Laufe der Mietzeit entstanden sei, ist vor diesem Hintergrund unschlüssig. Zwar dürften sich die Anforderungen an Elektroinstallationen aufgrund der veränderten heutigen Erfordernisse deutlich erhöht haben, so dass die Elektroinstallation in der Wohnung der Beklagten den heutigen Maßstäben möglicherweise nicht mehr genügt. Die Installation entspricht jedoch dem Zustand bei Anmietung und ist damit nach wie vor vertragsgemäß.

Auch die von den Beklagten vorgetragene mangelnde Isolierung zum Dachboden mit nachteiligen Folgen für die Beheizbarkeit der Wohnung begründet kein Minderungsrecht der Beklagten. Denn es ist nicht ersichtlich, dass dieser Zustand erst nach Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1974 und damit erst im Laufe des Mietverhältnisses aufgetreten wäre. Der Vortrag der Beklagten, die Isolierung habe durch ständige Durchfeuchtung ihre Funktion verloren, ist ohne Substanz. Denn auch nach einer Durchfeuchtung haben Sand, Asche, Staub und Stroh die Eigenschaft, wieder zu trocknen und damit wieder eine etwaige Isolierungsfunktion auszuüben. Warum diese Stoffe ausgeschwemmt und gestaucht worden sein sollen, erschließt sich dem Gericht nicht.

Soweit die Beklagten vortragen, die Müllstandfläche seien verwahrlost, ist auch dieser Vortrag unsubstantiiert. Allein der Umstand, dass sich gelegentlich Leerflaschen vor dem Glascontainer befinden sollen, lassen einen derartigen Zustand noch nicht erkennen.

Schließlich liegt ein Mangel auch nicht in dem Zustand des Gartenzauns. Es ist nicht ersichtlich, dass sich dieser Zaun bei Abschluss des Mietvertrages in einem anderen Zustand befand.

Soweit die Beklagten einen Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2011 bis Oktober 2012 geltend machen, sind sie hiermit nach § 814 BGB ausgeschlossen. Denn die Beklagten haben diese Mieten in Kenntnis der Mängel und ihres Minderungsrechts gezahlt und insoweit auch keinen Vorbehalt erklärt. Die erstmalige Vorbehaltserklärung seitens der Beklagten erfolgte in dem anwaltlichen Schreiben vom 19.10.2012 für die weiteren Mietzahlungen, mithin ab November 2012.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 3.760,86 € festgesetzt.