Mietminderung wegen Baulärms – Bekanntheit der Bauarbeiten

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LG Berlin

Az: 63 S 59/11

Urteil vom 07.10.2011


Gründe:

I. Von einer Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gemäß §§ 540 Abs. , 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

1. Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 5620 ZPO) Berufung ist zulässig.

2. Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Der Beklagten steht wegen der von der Blockinnenbebauung ausgehenden Beeinträchtigung durch Baulärm, Verschmutzungen und geringeren Lichteinfall kein Recht zur Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB zu.

Eine Mietminderung wegen Baulärms bzw. Beeinträchtigungen aufgrund von Bauarbeiten ist nicht gerechtfertigt, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts zu rechnen ist. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass die Parteien das Risiko der Aufnahme solcher Arbeiten und die damit regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt haben und beim vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigen konnten. Der Vermieter schuldet dem Mieter dann nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung. Dies gilt insbesondere bei einem ausgewiesenen Sanierungsgebieten sowie bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden sowie bei nahe gelegenen Baulücken. In diesen Fällen muss der Mieter grundsätzlich mit Bauarbeiten rechnen (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 17.03.2009, 63 S 397/08, GE 2009, 847; KG , urteil vom 03.06.2002, 8 U 74/01, GE 2003, 115).

Entgegen den Ausführungen der angefochtenen Entscheidung musste die Beklagte vorliegend nicht nur mit einer weiteren Blockrandbebauung, sondern insbesondere auch mit einer sogenannten Blockinnenbebauung rechnen. Das Grundstück liegt im dicht besiedelten Innenstadtbereich, wobei die hinter dem Wohnhaus zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses weiterhin bestehende großflächige Baulücke auf die allgemein bekannte Mauerbrache zurückzuführen ist. Der durchschnittliche Mieter musste bei Vertragsabschluss damit rechnen, dass diese Baulücke im innerstädtischen Bereich ebenso wie andere Grundstücke am ehemaligen Mauerstreifen, die sukzessive bebaut werden, in Abhängigkeit von der Wohnungsmarktsituation geschlossen werden wird. Zumal die Baulücke von allen Seiten mit Wohnquartieren umgeben ist, die zum Teil ebenfalls eine Blockinnenbebauung aufweisen. Es macht insoweit keinen Unterschied, ob es sich um eine bloße Blockrand- oder eine Blockinnenbebauung handelt. Vielmehr muss ein durchschnittlicher Mieter bei offensichtlichen Baulücken im innerstädtischen Bereich grundsätzlich mit deren Bebauung rechnen.

Auch für die Beklagte lag die Bebauung des ehemaligen Mauerstreifens nahe, denn sie hat sich nach ihrem eigenen Vortrag vor Abschluss des Mietvertrages aufgrund der bestehenden Baulücke auf der Internetseite des Bezirksamtes …..über eine mögliche Innenblockbebauung informiert. Soweit sie jedoch meint, sie habe aufgrund der Auskunft auf der Homepage des Bezirksamtes darauf vertrauen dürfen, dass eine Bebauung nicht stattfinden werde, greift dieser Einwand nicht durch. Zum einen war es ihr aufgrund der nicht rechtsverbindlichen Auskünfte auf den entsprechenden Internetauftritten zuzumuten, sich unmittelbar bei dem zuständigen Bauamt zu erkundigen und zum anderen wurde die streitgegenständliche Bebauung des ehemaligen Mauerstreifens in den sog. “Engelhöfen” bereits im September 2008 öffentlich in der Presse diskutiert. Eine Unkenntnis der Beklagten von dem Bauvorhaben ist daher als grob fahrlässig zu werten.

Da der Beklagten aufgrund der vorangegangenen Ausführungen kein recht zur Minderung zusteht, kommt es nicht darauf an, ob die Zeugen …….die Beklagte auf die anstehenden Bauarbeiten hingewiesen haben.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.