Mietzinszahlung auch bei abgebranntem Mietobjekt?

Mietzinszahlung auch bei abgebranntem Mietobjekt?

Oberlandesgericht Düsseldorf

Az.: I-10 U 74/05

Urteil vom 01.12.2005

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Die Berufung des Klägers gegen das am 4. April 2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 10. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Die Beklagte hatte von dem Kläger ein Ladenlokal im Haus K. Str. 283 in D. zum Betrieb eines Textil- und Haushaltswarengeschäfts gemietet. Sie wurde durch Versäumnisurteil des Landgerichts Düsseldorf vom 16.1.2004 zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an den Kläger verurteilt. Am 10.2.2004 wurde das Ladenlokal durch Brand zerstört. Ihre verbrannten und verkohlten Einrichtungsgegenstände ließ die Beklagte in den Mieträumen zurück. Inzwischen sind die Räume anderweit vermietet. Das Landgericht hat die auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung von 14.188,35 € für die Monate März bis Juli 2004 gerichtete Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es u.a. ausgeführt, eine Nutzungsausfallentschädigung stehe dem Kläger nicht zu, weil die Beklagte dem Kläger die Mietsache nicht vorenthalten habe. Eine Herausgabe und damit eine Vorenthaltung sei nicht möglich, wenn die Mietsache zerstört sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er sein erstinstanzliches Klagebegehren weiter verfolgt. Er meint, die Beklagte habe die Räumlichkeiten weiter genutzt und zwar in der Weise, dass diese zur Aufbewahrung ihres durch Feuer zerstörten Warenbestandes gedient hätten.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Das Landgericht hat die mit der Berufung weiter verfolgte Klage auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in geltend gemachter

Höhe von 14.188,35 € im Ergebnis zutreffend abgewiesen. Das beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:

Nutzungsentschädigung für die Monate März bis Juli 2004 kann der Kläger von der Beklagten nicht gemäß § 546 a BGB verlangen. Der Anspruch scheitert entgegen der Auffassung des Landgerichts allerdings nicht daran, dass das von dem Kläger gemietete Ladenlokal durch – wie es der Kläger erstinstanzlich formuliert hat – eine Feuersbrunst (GA 44) zerstört worden ist. Zwar kommt ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht in Betracht, wenn dem Mieter die Rückgabe der Mietsache unmöglich ist; denn der Begriff des Vorenthaltens setzt voraus, dass der Mieter die Sache nicht zurückgibt, obwohl er dazu imstande wäre (BGH, Urt. v. 13.4.2005, VIII ZR 377/03). Das Landgericht hat Letzteres jedoch zu Unrecht verneint. Die Beklagte war durch das ihr am 20.1.2004 zugestellte Versäumnisurteil des Landgerichts Düsseldorf vom 16.1.2004 (8 O 445/03) verurteilt worden, das von ihr angemietete Ladenlokal zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Dieser Anspruch auf Rückgabe der Mietsache ist auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter gerichtet. Die Rückgabe von Räumen erfolgt grundsätzlich dergestalt, dass diese geräumt an den Vermieter zurückzugeben sind. Hierzu gehört, dass der Mieter sein in die Mieträume eingebrachtes Inventar entfernt (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 546 BGB, RdNr. 20). Dies gilt unabhängig davon, welchen Zustand dieses bei Beendigung des Mietverhältnisses aufweist. Diese Verpflichtung der Beklagten ist nicht allein durch den Untergang der Mieträume infolge des von ihr unverschuldeten Brandes am 10.2.2004 entfallen. Unstreitig war die von der Beklagten eingebrachte Ladeneinrichtung durch den Brand zwar zerstört, aber noch in verkohltem Zustand vorhanden. Solange die Beklagte diese Brandreste nicht entfernte, hatte sie ihre Räumungspflicht grundsätzlich nicht erfüllt (BGH, MDR 1996, 356 = NJW 1996, 321 = ZMR 1996, 124; KG, GE 1995, 249).

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung scheitert jedoch daran, dass dem Kläger das Ladenlokal nach den konkreten Umständen des Streitfalls durch die Beklagte für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht vorenthalten worden ist. Der Begriff der Vorenthaltung besagt nach der st. Rspr. des BGH, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urt. v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05; BGH, ZMR 2004, 256 m.w.N.). Zwar reicht zur Erfüllung des Tatbestandes der Vorenthaltung der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters aus (BGH, NJW 1983, 112).

Eine Vorenthaltung scheidet jedoch aus, wenn der Vermieter die Herausgabe der Mietsache – aus welchen Gründen auch immer – gar nicht ernsthaft wünscht.

Hiervon ist nach dem unstreitigen Sachverhalt auszugehen. Obwohl der Kläger bereits vor dem Brand gegen die Beklagte ein rechtskräftiges Räumungsurteil erstritten hat, hat er die Vollstreckung hieraus nach dem Brand ersichtlich nicht betrieben. Das belegt, dass dem Kläger offenbar nicht daran gelegen war, die Mieträume zurückzuerhalten. Ein Vermieter, der trotz eines Räumungstitels über einen längeren Zeitraum keine Vollstreckungsmaßnahmen unternimmt, obwohl der Mieter keinerlei Anstalten macht, seine verbrannten Einrichtungsgegenstände zu entfernen, dokumentiert mit diesem Verhalten, dass er nicht über den im Rahmen des § 546 a BGB erforderlichen Besitzwillen verfügt, der Voraussetzung für die Annahme eines Vorenthaltens im Sinne dieser gesetzlichen Regelung und damit für die Gewährung einer Nutzungsentschädigung ist (vgl. Senat, GE 2004, 884 = GuT 2004, 175 = OLGR 2004, 375 = ZMR 2004, 750).

Soweit der Kläger behauptet, er habe die Beklagte unermüdlich und immer wieder vergeblich zur Räumung aufgefordert, lässt dies im Hinblick auf die unterlassenen Vollstreckungsmaßnahmen zum einen keinen ernsthaften Besitzwillen erkennen, zum anderen hat er diesen Vortrag weder erst- noch zweitinstanzlich konkretisiert.

Dem insoweit angebotenen Zeugenbeweis ist nicht nachzugehen, da dies auf eine prozessual unzulässige Ausforschung hinausliefe.

Unabhängig von vorstehenden Erwägungen ist nach dem Vorbringen des Klägers zudem davon auszugehen, dass der Beklagten die Entfernung der Brandreste zumindest für die Dauer der polizeilichen Branduntersuchung unmöglich war. Auch dies steht einer Vorenthaltung entgegen. Der Kläger hat sich insoweit, um den Einwand der Verletzung einer Schadensminderungspflicht auszuschließen, mit Schriftsatz vom 21.3.2005 (GA 46 a.E.) darauf berufen, er habe von sich aus zur Beseitigung der Feuerschäden nichts verrichten dürfen, da dies wegen des Ermittlungsstandes geboten gewesen sei. Das schließt zum einen einen Besitzwillen des Klägers aus, zum anderen wäre auch die Beklagte ihrerseits gehindert gewesen, die Brandreste bis zu einer Freigabe durch die Polizei oder Staatsanwaltschaft zu entfernen. Da der Kläger zu der Dauer der Brandursachenermittlung keine Angaben gemacht hat, kann auch aus diesem Grund nicht festgestellt werden, dass die Beklagte ihm die Mieträume für den streitgegenständlichen Zeitraum vorenthalten hat.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Streitwert: 14.188,35 €