Mietrechtsvereinfachungsgesetz

Bundesdrucksache 14/3896 vom 17.07.2000:

Kein anderes Rechtsgebiet ist für weite Teile der Bevölkerung von so großer Bedeutung wie das Mietrecht, da annähernd 60% der Bevölkerung zur Miete wohnen und die Zahl der Vermieter in die Millionen geht. Jedoch fehlt dem Mietrecht bisher die entsprechende Überschaubarkeit und Transparenz. Das Mietrecht ist momentan unübersichtlich gegliedert und auf mehrere Gesetze verteilt. Diese gegenwärtige Zersplitterung des Mietrechts soll durch das neue Mietrechtsvereinfachungsgesetz behoben werden. Dieses soll am 01.07.2001 in Kraft treten.

Aufgrund der Streitigkeiten, die der Gesetzesentwurf hervorgerufen hat, ist fraglich, ob dieser Termin eingehalten wird bzw. der Entwurf nicht noch grundlegend geändert wird. Jedoch möchte ich Sie schon heute über die möglichen Änderungen umfassend informieren.

1. Ausblick auf die neuen Normierungen:

In der Praxis besteht bei Mietern und Vermietern häufig Unklarheit über ihre Rechte und Pflichten. Gerade die Nachfolge im Mietverhältnis beim Tode des Mieters ist bisher nicht befriedigend geregelt. Auch die Bußgeldbestimmungen gegen Mietpreiserhöhungen erweisen sich in der Praxis häufig als wenig wirksam und sinnvoll. Dieses führt häufig zu unnötigen Streitigkeiten zwischen den Parteien.

Die neue, umfassendere Regelung des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch soll daher übersichtlicher und leichter verständlich werden. Zu diesem Zweck wird das Mietrecht neu gegliedert. Die Vorschriften sollen sinnvoller angeordnet und, soweit erforderlich, auch klarer formuliert werden.

2. Veränderungen im Einzelnen:

a. Erleichterung von Zeitmietverträgen:

Der Anwendungsbereich von Zeitmietverträgen soll wesentlich erweitert werden. Ziel ist es, damit ein zusätzliches Instrument zu schaffen, Wohnungsmietverhältnisse in zeitlicher Hinsicht flexibler zu vereinbaren.

So soll es künftig nur noch den echten Zeitmietvertrag ohne Verlängerungsanspruch des Mieters geben (siehe § 577 BGB n.F.). Nach Ablauf der Mietzeit soll weder ein Verlängerungsanspruch nach der Sozialklausel gelten, noch dem Mieter eine Räumungsfrist im gerichtlichen Verfahren eingeräumt werden müssen. Beim Abschluss solcher Zeitmietverträge hat der Vermieter somit eine hohe Gewähr dafür, den vermieteten Wohnraum nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsachlich zurückzuerhalten.

Derartige Mietverträge sollen in weiterem Umfang als bisher (vgl. § 564c Abs.2 BGB) abgeschlossen werden dürfen. Für ihren Abschluss reichen beispielhaft aufgeführte Gründe aus. Für diese sollen Regelbeispiele gebildet werden, die den Regelbeispielen des „berechtigten Interesses“ nach §564b Abs.2 Nr.1 bis 3 BGB geltender Fassung nachgebildet, aber behutsam erweitert werden sollen.

Solche Zeitmietverträge sollen auch über einen längeren Zeitraum als fünf Jahre abgeschlossen werden dürfen. Der Mieterschutz wird dadurch nicht beeinträchtigt, da der Mieter, je länger der Zeitmietvertrag befristet ist, einen entsprechend längeren Bestandsschutz für sein Mietverhältnis hat.

b. Vereinfachte und marktnähere Mietanpassung:

Der Gesetzesentwurf stellt den Grundsatz der Vertragsfreiheit in § 560 BGB n.F. an den Anfang der Regelungen über die Miethöhe und damit stärker in den Vordergrund.

Mietanpassungsvereinbarungen mittels Indexmieten sollen unter leichteren Voraussetzungen ermöglicht werden als derzeit nach § 10a MHG. So wird für derartige Mietanpassungsvereinbarungen keine Genehmigung der Landeszentralbank mehr erforderlich sein.

Solche Vereinbarungen können auch bei Mietverhältnissen mit kürzerer als zehnjähriger Mindestdauer abgeschlossen werden. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen bleiben auch weiterhin neben einer Indexmiete zulässig.

c. Erweiterung von Staffelmietvereinbarungen:

Staffelmieten sollen künftig ohne die bisherige Begrenzung auf zehn Jahre (vgl. § 10 Abs.2 MHG) vereinbart werden dürfen.

d. Vereinfachte Mieterhöhung im Vergleichsmietensystem:

Mieterhöhungen im Vergleichsmietensystem (gem. § 2 BHG, künftig §§ 561 bis 561d BGB n.F.) sollen unter einfacheren Voraussetzungen durchgeführt werden können als bisher. Ferner soll die Begründung von Mieterhöhungen klarer geregelt werden.

e. Verbesserung der Transparenz im Vergleichsmietensystem:

Die Markttransparenz soll zum einen dadurch verbessert werden, dass Mietspiegel verbreitet und gefördert werden. Dazu werden die Grundprinzipien der Mietspiegelerstellung im Gesetz geregelt, der räumliche Anwendungsbereich flexibler ausgestaltet und die Fortschreibung von Mietspiegeln durch kleinere Stichproben oder durch Orientierung am Mietenindex zugelassen (siehe § 561c BGB n.F.). Bestimmten Mietspiegeln soll im Mieterhöhungsprozess eine Vermutungswirkung beigelegt werden.

Für alte Bruttomietverträge wird dem Vermieter ein Umstellungsanspruch auf die Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlungen gewährt. Dadurch wird die Einordnung derartiger Wohnungen in Mietspiegeln, die in der Regel Nettomieten ausweisen, erleichtert.

f. Umstellung der Mietkaution auf Bruttomieten:

Die bisher auf drei Netto-Monatsmieten begrenzte Mietkaution (vgl. § 550b BGB a.F.) wird auf die Bruttomiete umgestellt. Dadurch erhält der Vermieter auch Sicherheit gegen Verluste wegen der von ihm vorgeschossenen Betriebskosten.

g. Erleichterungen bei der Kündigung:

Die Verwertungskündigung (gem. § 564b Abs.2 Nr.3 BGB a.F.) wird für den Vermieter erleichtert. Er muss durch die Hinderung der angemessenen Verwertung nicht mehr erhebliche Nachteile erleiden.

h. Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen:

Auf diesem Rechtsgebiet, das in den letzten Jahren vom Gesetzgeber erheblich kompliziert worden ist, besteht beträchtlicher Vereinfachungsbedarf.

Für das ganze Bundesgebiet gilt durch das neue Mietrechtsneuordnungsgesetz eine einheitliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Der Käufer kann während der Sperrfrist kündigen, wenn er dem Mieter eine vergleichbare Wohnung in der Nahe anbietet und ihm die Umzugskosten erstattet.

i. Sonstige Vereinfachungen:

• Wie bisher schon weitgehend üblich, aber nicht der gesetzlichen Regelung entsprechend, soll die Wohnungsmiete künftig grundsätzlich als Vorschuss bezahlt werden.
• Die Umlegung der Betriebskosten soll klarer geregelt und durch eine Regelung über die Wohnflächenberechnung ergänzt werden.
• Die Anforderungen an Kündigungsschreiben des Vermieters werden im Gesetz klarer geregelt

j. Sonstige inhaltliche Änderungen und Klarstellungen:

aa. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund:

Für das Mietrecht ist anerkannt, dass es wie bei jedem Dauerschuldverhältnis ein unabdingbares Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gibt.

Es ist bislang nur unvollkommen in § 554a BGB a.F. bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geregelt. Aber auch nicht schuldhafte Störungen sind gerade im Mietverhältnis nicht selten. In Anlehnung an einen Vorschlag der Kommission zur Überarbeitung des Schuldrechts sollen nunmehr alle allgemeinen Gründe für die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in einer Vorschrift zusammengefasst werden.

bb. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen:

Was bisher schon gängige Rechtsmeinung war, wird nunmehr ausdrücklich im Gesetz geregelt. Auch bei Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters kann der Mieter Aufwendungen, die er infolge der Maßnahme machen musste, vom Vermieter in angemessenem Umfang ersetzt verlangen.

cc. Schutzwirkungen des Mietvertrages für Dritte:

In einer Reihe von Vorschriften des geltenden Wohnraummietrechts werden besondere Rechtsfolgen daran geknüpft, dass Räume von einer Familie genutzt werden. So wird etwa für die Frage, ob der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat, nicht nur auf die Belange des Mieters selbst, sondern auch auf die Belange seiner Familie abgestellt (vgl. § 541b Abs.1 Satz 1 BGB a.F.). Hier stellt der Entwurf teilweise auf den Haushalt und die Haushaltsangehörigen anstelle der Familie ab, teils sind Angehörige auf Dauer angelegter Haushalte in die Regelungen miteinbezogen worden.

Die Haushaltszugehörigkeit ist dann zum Abgrenzungskriterium gewählt worden, wenn es darum geht, einzelne Personen zu schützen, die im Haushalt des Mieters leben und deren Interessen von bestimmten Maßnahmen stets berührt sind, unabhängig davon, wie eng ihre persönliche Bindung an den Mieter ist. So ist es zum Beispiel sachgerecht, in die Prüfung der Zulässigkeit einer Wohnungsmodernisierung auch ein im Haushalt des Mieters lebendes Pflegekind miteinzubeziehen. Wo in anderen Regelungen gerade die engen persönlichen Bindungen zum Mieter eine Rechtsfolge rechtfertigen, sollen dagegen Angehörigen eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts in den Schutzbereich miteinbezogen werden. Bei derartigen Regelungen ist im Hinblick auf die gesellschaftliche Wirklichkeit und in Fortentwicklung der Ansätze der Rechtsprechung eine Ausdehnung des mietrechtlichen Schutzes geboten.

dd. Miete:

Die Leistung des Mieters an den Vermieter soll, dem heutigen Sprachgebrauch entsprechend, nicht mehr „Mietzins“, sondern nun einheitlich „Miete“ heißen.

Bei der Abgeltung der Betriebskosten bleiben alle Gestaltungsarten (Netto-, Brutto-, Teilinklusivmieten) möglich. Es bleibt auch Sache der Mietvertragsparteien, einen Umlagemaßstab für Betriebskosten vertraglich zu vereinbaren. Ist dies allerdings nicht geschehen, werden die Betriebskosten, die nach Verbrauch oder Verursachung gefasst werden, nach einem den Verbrauch bzw. die Verursachung berücksichtigenden Maßstab umgelegt. Für sonstige Betriebskosten gilt grundsätzlich der Flächenmaßstab. Bei der Abrechnungsfrist wird als abdingbare Regelung eingeführt, dass der Vermieter dem Mieter zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung zuzuleiten hat.

Von den bisher geltenden Mieterhöhungsmöglichkeiten wird die Erhöhung aufgrund gestiegener Kapitalkosten (vgl. § 5 MHG) entsprechend einem Vorschlag der Expertenkommission gestrichen. Die Vorschrift ist zum einen überaus kompliziert, zum anderen passt sie infolge ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das Bild der am Markt orientierten Miete.

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k. Bestandsschutz:

aa. Rechtsfolgen beim Tod des Mieters:

Nach § 569a Abs.2 BGB a.F. treten dem Ehegatten im Rang nachfolgende Familienangehörige, die mit dem Mieter in der Wohnung einen gemeinsamen Hausstand geführt haben, nach dem Tode des Mieters in das Mietverhältnis ein. Diese Regelung ist von der Rechtsprechung bereits auf eheähnliche heterosexuelle Lebensgemeinschaften analog angewandt worden.

Durch die Neufassung soll nicht mehr auf die Familienzugehörigkeit des Haushaltsangehörigen abgestellt werden; vielmehr soll unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis jeder Angehörige eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts vor Wohnungsverlust nach dem Tod des Mieters geschützt werden, wenn er in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.

Andererseits soll dem Vermieter entgegen der herrschenden Meinung (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.November 1996, WuM 1996,752 f.) ermöglicht werden, die Wohnung gegenüber dem nicht in der Wohnung lebenden Erben ohne ein berechtigtes Interesse zu kündigen.

bb. Außerordentliche Vermieterkündigung nur bei berechtigtem Interesse:

Im neuen Gesetzeswortlaut wird klargestellt, dass der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung (z.B. in der Zwangsversteigerung und im Konkurs) eines befristeten Mietverhältnisses grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses befugt ist.