Contact for English speaking clientsI. Die neuen Regelungen im Mietrecht zum 01.09.2001:
Die Neuregelungen betreffen insgesamt 60 Millionen Mieter und Vermieter. Die Reform ist weiterhin für Mieter und Vermieter sehr interessant, da es in der Bundesrepublik rund 300.000 Mietrechtsprozesse im Jahr gibt. Das Bundesjustizministerium wollte mit den Spitzenverbänden der Mieter und Vermieter sowie der Wohnungswirtschaft einen gemeinsamen „Muster-Mietervertrag“ ausarbeiten, dieses Vorhaben ist jedoch im September gescheitert. Die Änderungen:
1. Das Vergleichsmietenverfahren wird gestärkt:
Das Mietrecht kennt seit Jahrzehnten das Vergleichsmietensystem. Dieses System hat sich in der Praxis bewährt. Grundlage ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter gemeinsam erstellt oder anerkannt ist (einfacher Mietspiegel). Als Alternative zum einfachen Mietspiegel wird der qualifizierte Mietspiegel eingeführt, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern anerkannt werden muss. Er vereinfacht das Mieterhöhungsverfahren und vermeidet Streit. Anstelle eines einfachen oder qualifizierten Mietspiegels können sich die Gemeinden künftig auch für die Einrichtung einer ständig aktualisierten Mietdatenbank entscheiden. Eine Pflicht zur Mietspiegelerstellung besteht jedoch nicht.
2. Die Kappungsgrenze wird gesenkt:
Die Kappungsgrenze (prozentuale Grenze für Mieterhöhungen; Obergrenze bleibt aber immer die ortsübliche Vergleichsmiete) ist heute gesetzlich mit 30 % festgeschrieben. Die Kappungsgrenze wird jetzt einheitlich auf 20 % festgesetzt. Sie gilt für alle Mieterhöhungen, die dem Mieter ab dem 01.09.2001 zugehen.
3. Betriebskosten:
Das Recht des Vermieters zur Mieterhöhungen wegen Veränderungen der Betriebskosten ist auf vereinbarte Pauschalen oder Vorauszahlungen beschränkt worden. Erhöhungen der Pauschalen sind nur bei vertraglichem Vorbehalt zulässig.
Die nach Verbrauch oder Verursachung erfassten Betriebskosten sind künftig verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, so ist der Mieter zur einseitigen Senkung der Vorauszahlungen berechtigt.
Anders erfasste Betriebskosten muss der Vermieter nach der Wohnfläche umlegen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Außerdem muss der Vermieter die Betriebskosten künftig grundsätzlich innerhalb eines Jahres abrechnen und hat bei der Abrechnung das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nach Vorlage der Abrechnung beginnt eine Einwendungsausschlussfrist für den Mieter zu laufen.
Tipp: In Mietverträge sollte auf jeden Fall ein Erhöhungsvorbehalt für Pauschalen aufgenommen werden.
4. Modernisierungen:
Die Mietrechtsreform sieht eine sog. Modernisierungsumlage von 11 % (Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieter) vor. Künftig dürfen alle Modernisierungsmaßnahmen, die zur nachhaltigen Einsparung von Energie aller Art führen, in die Umlage einbezogen werden. Die Ankündigungsfrist wurde auf 3 Monate verlängert, dafür wurden die inhaltlichen Anforderungen gesenkt.
5. Kapitalkostensteigerungen dürfen nicht mehr auf die Miete umgelegt werden:
Die Möglichkeit der Umlage von Kapitalkostensteigerungen auf die Miete wird gestrichen.
6. Schutz vor Mietpreisüberhöhung:
Der sog. „Wucherparagraf“ in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz macht die Vermietung von Wohnraum zu einem überhöhten Mietzins zur Ordnungswidrigkeit und bedroht sie mit einem Bußgeld. Mieterhöhungen nach §§ 6 und 7 MHG sind zudem auch nicht mehr möglich. Die Verschärfung der Vorschrift für Altbauten wird aufgehoben.
7. Index- und Staffelmiete:
Heute gelten für Indexmieten (Miete, die durch einen Preisindex bestimmt wird) und Staffelmieten (Miete, die in vorher festgelegten Zeiträumen um bestimmte Beträge erhöht wird) unterschiedliche zeitliche Beschränkungen. Index- und Staffelmiete sind künftig zeitlich unbeschränkt zulässig. Der erforderliche Mieterschutz wird bei der Staffelmiete durch das Sonderkündigungsrecht und bei der Indexmiete durch die Beschränkung auf einen zulässigen und allseits bekannten Preisindex (Lebenshaltungskostenindex) gewährleistet.
8. Zeitmietverträge:
Die Mietrechtsreform sieht nur noch einen „echten“ Zeitmietvertrag vor (dieser kann nur noch aufgrund von 3 Qualifizierungsgründen geschlossen werden!), bei dem sich die Parteien auf die im Gesetz genannten Befristungsgründe und das definitive Ende des Vertrages einstellen können. Die Möglichkeit einer einfachen Befristung mit Fortsetzungsverlangen ist weggefallen. Handelt es sich um einen „echten“ Zeitmietvertrag, so kann dieser ohne zeitliche Obergrenze geschlossen werden. Tipp: Sie können statt eines einfachen Zeitmietvertrages auch im „normalen“ Mietvertrag auf die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum verzichten. Bei Kettenmietverträgen muss die Kündigungsfrist für den Mieter in jedem Fall 3 Monate betragen.
9. Kündigungsfristen:
Das neue Mietrecht wird die Kündigungsfristen für den Mieter auf drei Monate (unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses!) verkürzen. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt nach dem neuen Mietrecht also maximal drei Monate.
Da die Kündigungsfristen in erster Linie dem Kündigungsschutz dienen, soll es für den Vermieter bei den „alten“ Kündigungsfristen bleiben, die sich je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängern. Sie werden aber künftig nicht mehr maximal zwölf, sondern maximal neun Monate betragen.
10. Kündigung bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens:
Hier ändert die Mietrechtsreform die Rechtslage nicht, es wird lediglich klargestellt, dass es auf die Unzumutbarkeit der Störung ankommt und das Verschulden des Störers (kann sowohl Mieter als auch Vermieter sein) dabei eine wichtige Rolle spielt. Für alle fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund gilt, dass der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden muss. Bisher reichte es aus, den Kündigungsgrund in einem eventuellen Prozess mitzuteilen. Tipp: Man sollte einen Passus in den Mietvertrag aufnehmen, dass ein Begründungszwang im Fall einer fristlosen Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen wird.
11. Eintritts- und Fortsetzungsrecht bei Tod des Mieters:
Stirbt der Mieter einer Wohnung, sieht das Gesetz heute den Ehegatten und Familienangehörige als berechtigt an, in den Mietvertrag einzutreten und ihn fortzusetzen. Die Mietrechtsreform erweitert das jetzige Eintritts- und Fortsetzungsrecht von Ehegatten und Familienangehörigen auf eingetragene Lebenspartner und Personen, die mit dem Mieter in einem „auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt leben“. Gemeint ist damit eine Hauhaltsgemeinschaft, die über eine bloße Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgeht und in der jemand mit dem Mieter dauerhaft besonders eng verbunden ist.
Der Vermieter hat einen Monat Zeit, sein Kündigungsrecht aus „wichtigem Grund“ auszuüben. Ihm steht ein Anspruch auf Leistung einer Sicherheit gegen den Eintretenden auch dann zu, wenn dies im Mietvertrag nicht vereinbart ist. Bei Kündigung gegenüber dem/den Erben benötigt der Vermieter nicht zusätzlich ein berechtigtes Interesse.
12. Besserer Kündigungsschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen:
Künftig wird es eine bundeseinheitliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren für die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung geben. Diese Frist kann in Gebieten mit besonders angespannter Wohnungsmarktsituation durch Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.
13. Mietkaution:
Wenn der Mieter als Kaution eine Geldsumme bereitstellen muss, hat der Vermieter diesen Betrag zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Dies gilt auch dann, wenn das Geld zu einem höheren Zinssatz angelegt wird; auch höhere Erträge stehen dem Mieter zu. Bei einer Bar-Kaution können die Parteien eine andere Anlageform wählen. Beim Vermieterwechsel besteht die Haftung des Erwerbers aus Rückzahlung der Kaution unabhängig davon, ob er die Kaution erhalten hat (vgl. hierzu Nr. 15).
14. Barrierefreiheit:
Behinderte Mieter können von ihrem Vermieter Zustimmung zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten fordern. Der Vermieter kann allerdings eine zusätzliche Sicherheit verlangen, damit er nicht Gefahr läuft, beim Tod oder beim Auszug des Mieters auf den Kosten des Rückbaus sitzen zu bleiben.
15. Hausverkauf:
Hat der Mieter eine Kaution geleistet, kann er diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangen. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist.
16. Mietzahlung:
Die Miete ist künftig laut Gesetz jeweils am Monatsanfang zu zahlen und somit im voraus, und zwar spätestens am 3. Werktag. Dies ist für die meisten Mieter nichts Neues, weil diese Regelung in fast allen Mietverträgen schon vertraglich vorgesehen ist.
17. Gewährleistung:
Die vorbehaltslose Zahlung der Miete bedeutet kein Verlust der Gewährleistungsansprüche (Keine analoge Anwendung der Nachfolgevorschrift zu § 539 BGB!).
18. Verjährung:
Vermieteransprüche verjähren ab 01.09.2001 innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Durch die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens (= Verfahren zur Durchführung eines Beweises) wird die Verjährung unterbrochen. Tipp: Ein selbstständiges Beweisverfahren (vgl. §§ 485 ff. ZPO) sollte nur in Ausnahmefällen angestrebt werden, da dem Vermieter ein Nutzungsausfall durch die Nichtvermietung der Wohnung droht.
II. Fragen und Antworten zum neuen Mietrecht:
1. Ab wann gelten die neuen Kündigungsfristen?
Die neuen Kündigungsfristen gelten für Kündigungen, die dem Vertragspartner ab dem 01.09.2001 zugegangen sind. Für Kündigungen, die vor dem 01.09.2001 zugehen, gelten die alten Regelungen (Kündigungsfrist bis zu 12 Monate!).
Eine Ausnahme von den neuen Regelungen gilt, wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag selbst besondere Regelungen über die Kündigungsfristen vereinbart haben. In diesen Fällen gelten die vertraglichen Regelungen! Die kurze Frist von 3 Monaten nach dem neuen Recht gilt jedoch nur, wenn im Vertrag die gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich übernommen wurden.
2. Was passiert mit bestehenden Zeitmietverträgen?
Sog. einfache Zeitmietverträge sind nach neuem Recht nicht mehr zulässig. Vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Zeitmietverträge bleiben aber weiterhin wirksam. Für sie gelten im Hinblick auf die Mietzeit und das Vertragsende weiterhin die alten Regelungen. Der Mieter hat hier also das Recht, zwei Monate vor Ablauf der Zeit schriftlich die Fortsetzung zu verlangen; das Mietverhältnis endet dann nur, wenn der Vermieter zum Beispiel Eigenbedarf hat.
3. Welches Recht gilt bei Mieterhöhungen?
Für Mieterhöhungsforderungen, die dem Mieter ab dem 01.09.2001 zugehen, gilt das neue Recht. Geht ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem 01.09.2001 zu, so gelten aus Vertrauensschutzgründen die alten Regelungen, und zwar unabhängig davon, ob und ab wann der Mieter mehr zahlen muss. Der Vermieter muss in seinem Mieterhöhungsverlangen immer den Mietspiegel angeben.
4. Wonach richten sich Betriebskostenabrechnungen?
Die Mietrechtsreform ändert bei der Abrechnung von Betriebskosten vor allem den Umlagemaßstab und die Ausschlussfristen für Nachforderungen des Vermieters sowie für Einwendungen der Mieter gegen die Abrechnung. Die neuen Vorschriften gelten allerdings nicht für Abrechnungszeiträume, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform abgeschlossen sind (mithin bis zum 31.08.2001).
5. Was gilt bei laufenden Modernisierungen?
Die Mietrechtsreform ändert beim Modernisierungsrecht u.a. die Fristen für die Modernisierungsmitteilung und für die Geltendmachung der Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung auf 3 Monate (früher 2 Monate).
Ist die Modernisierungsmitteilung bereits vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform zugegangen, richtet sich die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen nach den alten Regelungen. Die alten Regelungen gelten auch dann, wenn die Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen vor dem 01.09.2001 zugegangen ist.
6. Alte Vertragsvordrucke ungültig?
Probleme können künftig auch auftreten, wenn nach dem 01.09.2001 ein Mietvertrag geschlossen wird und der Vermieter dabei einen alten Vertragsvordruck verwendet. Viele der im alten Vordruck enthaltenen Regelungen sind seit dem 01.09.2001 nicht mehr gesetzesgemäß. Überprüfen Sie daher vor Abschluss eines neuen Mietverhältnisses, ob auch der Mietvertrag den neuen gesetzlichen Regelungen entspricht!
