Mietverhältniskündigung – Verwandtschaftsverhältnis

Oberlandesgericht Celle

Az.: 2 U 99/08

Beschluss vom 07.10.2008

Vorinstanz: Landgericht Verden, Az.: 4 O 103/08


Leitsatz:

Zu den Voraussetzungen der außerordentlichen unbefristeten Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen einer nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses der Mietvertragsparteien.


In dem Rechtsstreit hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle am 7. Oktober 2008 beschlossen:

Es wird erwogen, die Berufung der Beklagten gegen das am 31. Juli 2008 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Verden durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Den Beklagten wird Gelegenheit zur Stellungnahme und ggf. Rücknahme der Berufung aus Kostengründen bis zum 23. Oktober 2008 gegeben.


Gründe:

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und eine Entscheidung des Berufungsgerichts auf Grund mündlicher Verhandlung ist auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Die Entscheidung beruht auf der für die Feststellung einer vorzeitigen Vertragsbeendigung durch außerordentliche unbefristete Kündigung aus wichtigem Grund maßgeblichen Würdigung der besonderen Umstände des vorliegenden Einzelfalls.

Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

Mit Recht dürfte das Landgericht angenommen haben, dass das Mietverhältnis der Parteien über die zum Betrieb eines Zentrums für Gesundheitssport und Wellness vermieteten Räume im Erdgeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Am S. in T. mit Wirkung zum 30. September 2008 beendet (worden) ist, nachdem die Klägerin mit dem am 7. Februar 2008 zugegangenen Anwaltsschreiben vom 6. Februar 2008 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit einer entsprechenden Auslauffrist erklärt hat.

Die außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin war gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB gerechtfertigt, weil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung i. S. v. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorlag. Mit dem Landgericht dürfte nämlich davon auszugehen sein, dass im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses vorlag, welche zur Kündigung aus wichtigem Grund sogar dann berechtigen kann, wenn nicht nachzuweisen ist, dass eine der Parteien dies allein oder überwiegend zu vertreten hat (vgl. LindnerFigura/Oprée, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 15 Rdnr. 251. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht und Leasingrechts, 9. Aufl. Rdnr. 936 m. w. N.).

Das Landgericht hat mit Tatbestandswirkung festgestellt, dass die Klägerin und ihre Eltern, die Beklagten, hoffnungslos zerstritten sind, seit Jahren Rechtsstreitigkeiten führen und sich gegenseitig mit Strafanzeigen überziehen. Der Senat verkennt zwar nicht, dass allein eine Serie gegenseitiger Prozesse die Annahme einer nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses insbesondere dann nicht rechtfertigt, wenn es sich um ein gewöhnliches gewerbliches Mietverhältnis handelt, bei dem Mieter und Vermieter nicht Räume im gleichen Gebäude nutzen und wenn die fristlose Kündigung bei einer Restlaufzeit von weniger als 2 Jahren erklärt wird (vgl. OLG Hamm NJWRR 1993, 16). Im vorliegenden Fall bestehen zwischen den Parteien jedoch enge verwandtschaftliche Beziehungen. Zudem haben die Beklagten der Klägerin nicht alle Räumlichkeiten im Erdgeschoss vermietet. Der Dachboden des Gebäudes, in dem sich sämtliche für die Versorgung des Objektes notwendigen technischen Einrichtungen befinden wurde von den Beklagten auch nicht an Dritte vermietet.
Das Landgericht hat es in dem Parallelverfahren 2 S 28/05 zudem mit Rücksicht auf die Zerwürfnisses der Parteien und der verbal wie körperlich ausgetragenen Attacken für gerechtfertigt erachtet, mit seinem am 16. Januar 2008 verkündeten Urteil den Beklagten zu verbieten, die von der Klägerin in dem genannten Objekt gemieteten Räumlichkeiten ohne konkreten Grund und ohne Vorankündigung zu betreten bzw., durch Beauftragte betreten zu lassen und zwar unbeschadet angekündigten regelmäßigen Betretens in Abständen von zwei Monaten, keinesfalls jedoch durch den Bruder der Klägerin.

Bei dieser Sachlage waren die Beklagten schon während des anhängigen Parallelrechtsstreit und erst recht nach Kenntnis der in jenem Verfahren verkündeten Entscheidung gehalten, unter peinlich genauer Beachtung ihrer nebenvertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Belange der Klägerin als Mieterin jegliche Handlungen zu unterlassen, die objektiv geeignet waren, den Betrieb des Fitnessstudios der Klägerin in den angemieteten Räumen ohne vorherige rechtzeitige Ankündigung zu stören. Stattdessen haben der Beklagte zu 2 und der im Lager der Beklagten stehende Bruder der Klägerin im Auftrag der Beklagten nach den von dem Landgericht getroffenen Tatsachenfeststellungen in Kenntnis der Entscheidung im Vorprozess ohne Vorankündigung am 25. Januar 2008 mit dem Einbau einer zum Dachboden führenden Stahltür oberhalb der Fenster des Damenumkleideraumes und der Damendusche begonnen, wobei sie ein an dem Fenster vorbeiführendes Gerüst sowie eine Leiter in Stellung brachten.

Mit Recht hat das Landgericht in diesem Verhalten eine erhebliche Pflichtverletzung gesehen, die gerade in Anbetracht der kurz zuvor ergangenen Entscheidung im Vorprozess den Charakter einer Provokation trägt. Es unterliegt keinem Zweifel, dass derartige Arbeiten objektiv geeignet waren, den Geschäftsbetrieb der Klägerin zu stören, weil sie sich wegen der damit verbundenen Geräuschentwicklung und wegen der durch die Aufstellung des Gerüstes und der Leiter geschaffenen Einsehbarkeit der Umkleide bzw. Duschräume von außen als Belästigung für die Besucher der Einrichtung und damit als potentiell geschäftsschädigend für die Klägerin darstellten. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Beklagte zu 2 oder der Bruder der Klägerin bei Gelegenheit der Ausführung dieser Arbeiten auch Personen gezielt beobachtet haben, die sich in den Räumen aufgehalten haben.

Ohne Erfolg machen die Beklagten geltend, dass sie im ersten Rechtszug unter Beweisantritt behauptet hätten, die Arbeiten in der Mittagspause von 12:00 Uhr bis 16:00 Uhr ausgeführt zu haben. Tatsächlich haben die Beklagten – unbeschadet des Vortrages der Klägerin zu einem Beginn der Arbeiten bereits gegen 11:00 Uhr – in der Klageerwiderung eingeräumt, dass der Beklagte zu 2 und der Bruder der Klägerin gegen 11:45 Uhr, also vor der behaupteten Mittagspause, mit den Arbeiten begonnen hätten. Im Übrigen konnten die Beklagten auch nicht davon ausgehen, dass zum regelmäßigen Beginn einer Mittagspause bereits sämtliche Personen die Geschäftsräume und insbesondere die Umkleide und Duschräume verlassen haben. Der Beklagte zu 2 und der Bruder der Klägerin haben es gleichwohl unterlassen, sich durch vorherige Nachfrage in den Geschäftsräumen der Klägerin zu vergewissern, dass mit ihren Arbeiten, die überdies unstreitig über 16:00 Uhr andauerten, keine Beeinträchtigungen des Geschäftsbetriebes verbunden sein würden.

Mit ihrer Rechtsauffassung, es sei der Klägerin ohne weiteres zuzumuten gewesen, für den Fall einer auch über die Mittagszeit von ihr als subjektiv empfundenen Störung wegen noch im Objekt befindlicher Personen Bescheid zu sagen, dass mit den Arbeiten noch etwas gewartet werden soll, verkennen die Beklagten die Reichweite der ihnen gegenüber der Klägerin obliegenden Leistungstreuepflicht. Die Klägerin war über die vorgesehenen Baumaßnahmen zuvor nicht informiert worden. Daher entsprach es dem als vertragliche Nebenpflicht für die Beklagten geltenden Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange der Klägerin, die geplanten Baumaßnahmen rechtzeitig, d. h. mehrere Tage zuvor anzukündigen. Die Beklagten machen selbst geltend, dass sie sich mit dem Einbau der Stahltür eine Zugangsmöglichkeit zu dem nicht an die Klägerin vermieteten Dachboden verschaffen wollten, um ihrem Sohn, dem von dem Landgericht im Urteil des Vorprozesses vom 16. Januar 2008 das Betreten der Mieträume untersagt war, den Zugang zu den technischen Versorgungseinrichtungen zwecks Durchführung regelmäßiger Wartungsarbeiten zu ermöglichen. Ein akuter Handlungsbedarf, etwa zur Durchführung einer Notreparatur bestand daher nicht. Unabhängig davon hätten freilich auch in einem solchen Fall die Baumaßnahmen wenigstens kurze Zeit vor ihrem Beginn der Klägerin angekündigt werden können und müssen. Hinzu kommt, dass sich für die Beklagten aufdrängen musste, dass sie durch eine rechtzeitige Ankündigung der Baumaßnahmen der Klägerin Gelegenheit hätten geben müssen, die unstreitig in der Küche der von der Klägerin angemieteten Räume befindliche Dachluke zum Dachboden zu verschließen, um zu verhindern, dass die Mieträume von oben durch diese Dachluke auf dem Weg über den neu geschaffenen Außenzugang betreten werden konnten. Zudem bedurfte es vor einer Durchführung der Arbeiten der Abstimmung mit der Klägerin, unter welchen Voraussetzungen der Zugang zu der oberhalb des Fensters zum Umkleideraum befindlichen Stahltür mittels einer Leiter erfolgen soll, um eine dadurch bedingte Störung des Geschäftsbetriebes zu vermeiden (z. B. Zutritt lediglich außerhalb der Geschäftszeiten der Klägerin bzw. nach vorheriger Ankündigung).

Die pflichtwidrige Durchführung der Baumaßnahmen am 25. Januar 2008 ohne die gebotene rechtzeitige vorherige Ankündigung wiegt in Anbetracht der den Beklagten zu diesem Zeitpunkt bekannten Entscheidung des Landgerichts vom 16. Januar 2008 im Vorprozess umso schwerer, weil den Beklagten bereits in dem Tenor des Unterlassungsurteils die Bedeutung einer vorherigen Ankündigung für Maßnahmen vor Augen geführt worden ist, die sich auf den Geschäftsbetrieb der Klägerin störend auswirken können. Dabei kommt es für die Feststellung einer nachhaltigen Zerrüttung des bereits vor dem 25. Januar 2008 äußerst angespannten Vertrauensverhältnisses der Parteien nicht darauf an, ob sich das Verhalten des Beklagten zu 2 und des Bruders der Klägerin an diesem Tage als eine Umgehung und hartnäckige Missachtung des gerichtlichen Verbotes im Unterlassungsurteil darstellt.

Ohne Erfolg machen die Beklagten mit der Berufung geltend, sie hätten von der ihnen in dem Urteil vom 16. Januar 2008 „auferlegten Ankündigungspflicht” keine Kenntnis gehabt. Das Landgericht hat in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteil mit Tatbestandswirkung (§ 314 ZPO) festgestellt, dass die Beklagten die Tätigkeiten am 25. Januar 2008 in Kenntnis der Entscheidung des Landgerichts im Vorprozess entwickelt hätten. Mangels eines Tatbestandsberichtigungsantrages ist der Senat gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an diese Feststellung gebunden, die besagt, dass die Beklagten jedenfalls den Tenor des Urteils vom 16. Januar 2008 gekannt haben müssen. Überdies räumen die Beklagten in der Berufungsbegründung ein, dass sich ihr ehemaliger Prozessbevollmächtigter telefonisch über den Tenor des Urteils vom 16. Januar 2008 informiert und die Eckdaten den Beklagten ebenfalls telefonisch vor dem 25. Januar 2008 zur Kenntnis gebracht hat. Sofern der damalige Prozessbevollmächtigte sich dabei nicht vollständig über den Inhalt des in dem Urteilstenor enthaltenen Verbots informiert oder diese Information unvollständig an die Beklagten weiter geleitet haben sollte, läge darin überdies ein schuldhaftes Verhalten, das sich die Beklagten gemäß § 85 Abs. 2 ZPO zurechnen lassen müssten. Sofern bereits vor der Zustellung des Urteils eine Information der Parteien über den Urteilstenor erfolgt, muss sie nämlich den wesentlichen Inhalt der Entscheidungsformel zum Gegenstand haben. Wesentlicher Inhalt des Urteilstenors zu 1 c war jedoch die Verpflichtung zur Unterlassung des Betretens der von der Klägerin gemieteten Räume „ohne konkreten Grund und ohne Vorankündigung”.

Das Interesse der Klägerin, sich wegen der gravierenden Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses vorzeitig von dem Vertragsverhältnis zu lösen, überwiegt nach alledem gerade auch unter Berücksichtigung der engen verwandtschaftlichen Beziehungen der Parteien (Tochter – Eltern) das Interesse der Beklagten, aus der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Rest der vertraglich vereinbarten Laufzeit Einnahmen in Form von Mietzahlungen der Klägerin zu erzielen. Für die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ist dabei von ausschlaggebender Bedeutung, dass die Restlaufzeit des für die Zeit vom 1. Juni 2003 fest auf 10 Jahre abgeschlossenen Mietvertrages im Kündigungszeitpunkt nicht nur einen überschaubaren Zeitraum ausmachte, sondern mit über 5 Jahren noch mehr als die Hälfte der vereinbarten Gesamtmietzeit betrug. Je länger der Zeitraum bis zum regulären Ende der Mietzeit ist, desto eher sind aber die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung anzunehmen (vgl. MünchKommBieber, BGB, 5. Aufl. § 543 Rdnr. 7 m. w. N.).

In dem hier vorliegenden Fall einer nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses der Parteien war die fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung entbehrlich, weil eine Abmahnung nicht geeignet ist, das Vertrauensverhältnis wiederherzustellen, § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB (Vgl. Wolf/Eckert/Ball a. a. O. Rdnr. 936. LindnerFigura/Oprée a. a. O. Kap. 15 Rdnr. 251).