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Mietvertrag – Abänderung und Reduzierung der Miete

Landgericht Berlin

Az.: 12 O 82/12

Urteil vom 13.08.2012


In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin in Berlin-Charlottenburg auf die mündliche Verhandlung vom 23.07.2012 für Recht erkannt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr am ### innegehaltene Gewerbefläche im 4. Obergeschoss mit einer Nutzfläche von 425 qm geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin aus dem Urteilstenor zu 1.) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 35.200,00 Euro im Übrigen in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % hievon abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt Räumung der der Beklagten mietweise überlassenen Gewerberäume sowie Schadensersatz in Höhe von 1.700,00 für ein Schriftgutachten.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die ### (im Folgenden ###) vermietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 25.5./30.6.1993 “dem ###, z. Zt. ###”, in ihrem Geschäftshaus ### das gesamte 4. OG mit einer Nutzfläche von 425 m2 zum Betrieb einer Steuerberaterpraxis.

Ein Sozietätsvertrag zwischen den ### und ### wurde am 3.5.1991 abgeschlossen. Ein neuer Sozietätsvertrag, mit dem ### und die ### und ### aufgenommen worden sind, datiert vom 1.1.2000. Bis zu diesem Zeitpunkt waren allein die ### und ### Mitglieder der Sozietät.

Der Mietvertrag vom 25.5./30.6.1993 wurde – auf Mieterseite von ### und ### unterzeichnet. Dieser Mietvertrag begann am 1.10.1993 und endete am 30.9.1998; gemäß § 3 Abs. 5 des Vertrages wurde dem Mieter ein Optionsrecht für die Verlängerung des Mietvertrages um weitere fünf Jahre eingeräumt. Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf den in Ablichtung vorgelegten Mietvertrag – Anlage K 1, Bl. 13 ff. d. A. – Bezug genommen.

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Ende Februar 1998 wurde in einem Gespräch zwischen und ###, dem Geschäftsführer der Komplementärin der ###, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 30.9.2003 – entsprechend der vertraglich eingeräumten Option – und die Einräumung einer weiteren Verlängerungsoption von fünf Jahren vereinbart. Der Inhalt dieses Gesprächs wurde durch Herrn ### am 27.2.1998 schriftlich fixiert und von den damaligen Gesellschaftern der Beklagten, den ### und ### unterzeichnet. (vgl. Anlage K 2, Bl. 18 d. A.)

Am 6.12.1999 fand ein weiteres Gespräch zwischen der Beklagten und Herrn ### statt. Gegenstand dieses Gesprächs war eine Verringerung der vereinbarten Miete von netto 11.332,10 DM auf netto 10.200,00 DM und eine Ausübung des Optionsrechts für eine weitere Vertragsverlängerung bis zum 30.9.2008. Der Inhalt dieses Gesprächs wurde durch Herr ### schriftlich fixiert. Dieses Schreiben wurde – mieterseits – durch einen Gesellschafter der Beklagten, unterzeichnet. (vgl. Anlage K 3, Bl. 19 d. A.)

Am 25.6.2008 kam es zu einem Gespräch zwischen Herrn ### und der Beklagten, in dem diese erklärte, nunmehr auch von der Option der Vertragsverlängerung bis zum 30.9.2013 Gebrauch machen zu wollen. Weiterhin baten die Beklagten um Einräumung einer erneuten Option zur Vertragsverlängerung um weitere fünf Jahre bis zum 30.9.2018. Zudem wurde zwischen den Parteien eine Erhöhung der monatlichen Kaltmiete um 264,82 Euro vereinbart. Auch den Inhalt dieses Gesprächs fixierte Herr ### in einem Schreiben vom 26.6.2008. (vgl. Anlage K 4, Bl. 20 d. A.)

Mit Schreiben vom 27.10.2011 kündigte die Klägerin das mit der Beklagten bestehende Mietverhältnis fristgerecht zum 30.6.2012, hilfsweise zum nächst zulässigen Zeitpunkt.

Mit Schreiben vom 3.5.2012 erklärte die Klägerin eine außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die in Ablichtung vorgelegte Kündigungserklärung (Anlage K 12) Bezug genommen.

Die Klägerin behauptet, eine schriftliche Gegenzeichnung des als Anlage K 4 vorgelegten Schreibens vom 26.6.2008 sei nicht erfolgt; jedenfalls sei der ### ein solches – von der Beklagten gegengezeichnetes – Schreiben vom 26.6.2008 zu keinem Zeitpunkt zugegangen. Das Original der Fotokopie des im Rahmen der vorgerichtlichen Korrespondenz vorgelegten Schreibens, das – datierend vom 10.7.2008 – mit den Unterschriften aller – auch des sich seit dem 1.1.2007 im Ruhestand befindlichen ### – Gesellschafter versehen war, sei ihr bzw. der ### zu keinem Zeitpunkt zugegangen. Die Klägerin trägt weiter vor, die fraglichen Unterschriften unter dem in Fotokopie vorgelegten Schreiben vom 26.6.2008 seien ursprünglich im Zeitfenster 2011 erzeugt; die Unterschrift des ### sei nachträglich einkopiert oder auch gedruckt worden.

Die Klägerin bezieht sich insoweit zur Stützung ihres Vorbringens auf ein forensisch-graphologisches Gutachten zur Handschriftenuntersuchung vom 25.4.2012. Demnach sei auch die fristlose Kündigung vom 3.5.2012 begründet, da erhebliche Anhaltspunkte vorlägen, dass hier durch die Beklagte ein Betrug zum Nachfeil der Klägerin versucht worden sei. Sie nimmt daher die Beklagte daneben auf Schadensersatz in Höhe der verauslagten Gutachterkosten von 1.700,00 Euro netto in Anspruch.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr am ### innegehaltenen Gewerberäume im 4. Obergeschoss mit einer Nutzfläche von 425 qm geräumt an die Klägerin herauszugeben; hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr am ### innegehaltenen Gewerberäume im 4. Obergeschoss mit einer Nutzfläche von 425 qm geräumt zum 30.6.2012 an die Klägerin herauszugeben; sowie, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.700,00 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.6.2012 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie vertritt die Ansicht, die Kündigungen der Klägerin seien nicht wirksam. Die Klägerin müsse zunächst klarstellen, wer ihr Vertragspartner sei.

Der vorliegende Mietvertrag zwischen den Parteien entspreche den Schriftformerfordernissen. Zwar bedürfe die Verringerung des Mietzinses als wesentliche Veränderung des Vertragsinhaltes der Schriftform. Die Schriftform sei aber mit nur einer Unterschrift – nämlich auf dem Schreiben vom 7.12.1999 (Bl. 19 d. A.) – gewahrt, weil die äußere Form des Vertrages gewahrt worden sei. Der Vertrag sei auch so gelebt worden.

Das Schreiben vom 25.6.2008 sei am 10.7.2008 entsprechend der vorgelegten Kopie (vgl. Anlage K 5, Bl. 21 d. A.) unterzeichnet worden und am 12.7.2008 unter der Tür zu den Gewerberäumen der damaligen Vermieterin – ### – durchgeschoben worden. Die Nachtragsvereinbarung vom 25. 6./10.7.2008 heile alle denkbaren Formverstöße für frühere Zeiträume.

Die Beklagte bestreitet die Richtigkeit der gutachterlichen Feststellungen des von der Klägerin vorgelegten forensisch-graphologischen Gutachtens.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll vom 23.7.2012 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung der Gewerberäume aus § 546 Abs. 1 BGB. Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Die Beklagte ist passivlegitimiert. Eine Sozietät von Steuerberatern ist regelmäßig eine Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts, soweit die Beteiligten nicht zulässiger Weise ausdrücklich eine andere Rechtsform gewählt haben. (vgl. Palandt-Sprau, 71. Aufl., § 705, Rdnr. 49) Vertragspartner der Klägerin ist die Sozietät, mithin die GbR. Als Mieter wird im Rubrum des Vertrages bezeichnet: “Betriebswirt ###”; dementsprechend haben alle damaligen Mietglieder der Sozietät, die ### und ### den Mietvertrag – als Mieter – unterzeichnet. Für ein Handeln im Namen der Gesellschaft genügt, dass der Vertretungswille aus den Umständen hervorgeht. (vgl. BGH NJW 2000, 184).

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die – ordentliche – Kündigung der Klägerin vom 27.10.2011 beendet worden. Die ordentliche Kündigung ist der Beklagten jedenfalls vor dem 28.11.2011 zugegangen. Damit ist das Mietverhältnis gemäß § 580a Abs. 2 BGB zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres nach Zugang der Kündigung zum 30.6.2012 beendet worden.

Zwar enthält der Mietvertrag vom 25.5./30.6.1993 die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von fünf Jahren – mit einer Verlängerungsoption von weiteren fünf Jahren – fest abgeschlossen. Wären diese Vereinbarungen – wie auch die nachträglichen Verlängerungsoptionen gemäß Schreiben vom 27.2.1998, 7.12.1999 und 26.6.2008 – wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Vertragslaufzeit zum 30.9.2013 resp.30.9.2018 ausgeschlossen.

Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist aber unwirksam, weil der Mietvertrag zwischen den Parteien dem Schriftformerfordernis aus § 550 BGB nicht genügt. Das hat zur Folge, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden konnte.

Nach der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den sich die Parteien geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. (vgl. BGH NJW 2008, 2178 m. w. N.) Der Formzwang ergreift grundsätzlich jede Änderung und Verlängerung des Mietvertrages, wenn der Vertrag unter Einschluss der Änderung noch länger als ein Jahr laufen soll. (vgl. BGH NJW 2005, 1861)

Die – unwiderrufliche und nicht unwesentliche – Herabsetzung des Mietzinses, dessen Geltungsdauer ein Jahr übersteigt, ist formbedürftig. (vgl. BGHZ 163, 27 ff.) Eine wesentliche Änderung des Mietzinses ist bei einer Herabsetzung von mehr als 10 % anzunehmen. (vgl. OLG Jena NZM 2008, 572 ff. m. w. N.) Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (in NZM 2005, 457ff.) ist in diesem Zusammenhang nicht auf eine sog. Wesentlichkeitsgrenze abzustellen, da es zur Beachtung des Schutzzwecks der in § 550 BGB getroffenen gesetzlichen Regelung genüge, dass ein späterer Grundstückserwerber durch entsprechende Regelungen des Hauptvertrages auf etwaige Änderung des Mietzinses und den Rahmen, im dem sich die etwaigen Miethöhenvereinbarungen bewegen, hingewiesen werde. In dem vorliegenden Mietvertrag ist gem. § 3 Abs. 6 eine Mietererhöhung gemäß dem Lebenshaltungskostenindex ab dem 30.9.1994 zulässig; eine Mietsenkung indessen ausgeschlossen. Unter diesen Umständen ist vorliegend – auch – unter Berücksichtigung der in dem Mietvertrag vom 25.5./30.6.1993 getroffenen Vereinbarungen – von einer wesentlichen und mithin formbedürftigen Vertragsänderung auszugehen.

Vorliegend ist ein Formverstoß gegeben, da das Schreiben vom 7.12.1999 – das die Herabsetzung des Mietzinses um ca. 10 % und die Ausübung des Optionsrechts bis zum 30.9.2008 zum Gegenstand hat – lediglich durch einen Gesellschafter der Beklagten, ###, ohne Vertretungszusatz unterzeichnet worden ist.

Unterzeichnet bei mehreren Gesellschaftern einer GbR nur einer, ist ein die Vertretung kennzeichnender Zusatz notwendig. (vgl. BGH NJW 2003, 3053)

Die in diesem Zusammenhang von der Beklagten zitierte Entscheidung (BGH NJW 2010, 1518 ff.) ist nicht einschlägig. Danach ist das Schriftformerfordernis gewahrt, wenn aus der Urkunde die Vertragsbedingungen erkennbar sind, aber beispielsweise nicht die Einhaltung der verlängerten Annahmefrist.

Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob daneben noch ein Formverstoß durch die Ausübung des Optionsrechts gegeben wäre.

Teilweise wird vertreten, dass die spätere Ausübung der Verlängerungsoption, da diese als Bedingungseintritt im Sinne des § 158 BGB zu werten sei, der Schriftform nicht bedürfe. (so OLG Rostock ZMR 2010, 682 ff.) Nach der wohl h. M. muss auch die Ausübung einer Verlängerungsoption der Schriftform genügen. (vgl. OLG Köln MDR 2006, 925 ff. m. w. N.) Der Schutzzweck des § 550 BGB gebiete, dass auch die – langfristige – Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Optionsausübung von dem Schriftformerfordernis erfasst werde, da es erst mit der schriftlichen Niederlegung der Optionserklärung zu der Dokumentation einer bisher nicht vorhandenen langfristigen mietrechtlichen Bindung komme, die im Fall des Eigentumswechsels Sicherheit biete.

Der vorliegende Formverstoß ist mit der Vereinbarung vom 25.6.2008 – nach Beklagtenvorbringen am 10.7.2008 gegengezeichnet – nicht geheilt worden. Eine solche Heilung einer zunächst formunwirksam abgeschlossenen Vertragsänderung kann durch eine formgerechte Nachtragsvereinbarung erfolgen. (vgl. BGH NJW 2009, 2195)

Der Zugang des Originals des in Fotokopie vorgelegten Schreibens vom 25.6./10.7.2008 ist von der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht hinreichend dargelegt worden. Nach dem Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 21.3.2012 habe der ### den “Brief” selbst an die damalige Vermieterin zurückgegeben. Nach der letzten Unterschrift sei das Original des unterzeichneten Schreibens unter der Tür der Gewerberäume der damaligen Vermieterin am 12.7.2008 durchgeschoben worden. Nach dem Vorbringen der Beklagten im Schriftsatz vom 2.7.2012 habe der Zeuge ### im offenen Aufzug stehend beobachtet, wie ### Umschlag am 12.7.2008 nach einer Bilanzbesprechung im Hause unter der Tür durchgeschoben habe. Der Vortragswechsel der Beklagten wird nicht erläutert.

Jedenfalls stellt die behauptete Übermittlung des Schreibens an die ### keine verkehrsübliche Zustellung dar.

Ein Zugang gem. § 130 Abs. 1 BGB ist gegeben, wenn die in dem oben angeführten Schreiben dokumentierte – empfangsbedürftige – Willenserklärung der Beklagten dem Erklärungsempfänger, mithin der ###, in verkehrsüblicherweise in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Empfängers oder eines anderen, der ihn nach der Verkehrsanschauung in der Empfangnahme von Briefen vertreten konnte, gelangt und für den Empfänger unter gewöhnlichen Verhältnissen die Möglichkeit besteht, von dem Schreiben Kenntnis zu nehmen. (vgl. Palandt-Ellenberger, 71. Aufl. § 130, Rdnr. 5 m. w. N.) Zugegangen ist eine Sendung, wenn diese derart in den Machtbereich des Adressaten gelangt ist, dass er unter Ausschluss unbefugter Dritter von dem Schriftstück Kenntnis nehmen und diese Kenntnisnahme nach den allgemeinen Gepflogenheiten erwartet werden kann. (vgl. BFHE 114, 176 ff.)

Nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien befand sich zum behaupteten Zugangszeitpunkt “hinter der Tür” – unter der das Schreiben durchgeschoben worden sein soll – zunächst ein räumlich abgegrenzter Vorraum, von dem die Toiletten abgehen. Hinter dem Toilettenvorraum befindet sich der Empfangsbereich, von dem rechts und links Flure zu den weiteren Zimmern führen. Nahezu sämtliche Zimmer sowie der Empfangsbereich wurden jedenfalls auch durch Mitarbeiter der ### genutzt.

Unter diesen Umständen ist mit dem behaupteten Durchschieben unter der Tür kein Verbringen in den Machtbereich der ### unter Ausschluss unbefugter Dritter erfolgt, da nicht ausgeschlossen werden kann – entsprechend den von der Beklagten im Schriftsatz vom 2.7.2012 geäußerten Mutmaßungen -, dass jenes Schriftstück an einen Mitarbeiter der ###, dessen Empfangsberechtigung hinsichtlich jener an dies ### gerichteten Sendungen nicht dargetan und erkennbar ist, gelangte.

Demgemäß kann die Rechtswirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 3.5.2012 dahingestellt bleiben.

Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus §§ 823 Abs. 2 BGB i. V. m. 263 StGB ist nicht begründet.

Die Aufwendungen für ein Privatgutachten sind keine notwendigen Kosten der Rechtsverfolgung. Rechtsverfolgungskosten sind ersatzfähig, wenn diese zur Ermittlung der Schadenshöhe erforderlich waren. Vorliegend war indessen keine Schadenshöhe zu ermitteln. Allein die Kosten der Schadensfeststellung sind Teil des zu ersetzenden Schadens.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 711 ZPO.

Dem Vollstreckungsschutzantrag war nicht zu entsprechen, da die Beklagte den Eintritt eines unersetzlichen Nachteils nicht glaubhaft gemacht hat, § 712 ZPO.

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Dr. Christian Gerd Kotz

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