Schönheitsreparaturen – Wirksamkeit der Mietvertragklausel

Kammergericht Berlin

Az: 63 S 407/06

Urteil vom 02.11.2007

In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin in Berlin-Mitte, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 25.09.2007 für Recht erkannt:

Die Berufung des Klägers gegen das am 01.November 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 5a C 105/06 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Im Übrigen wird von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

II.
Die zulässige Berufung des Klägers hat keinen Erfolg.
Die Klage ist unbegründet.

a)
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, § 280 BGB, in Höhe von 5.846,25 €. Die entsprechenden formularvertraglichen Vereinbarungen zu § 4 Nr. 6 und § 13 des Mietvertrages benachteiligen den Beklagten nach Treu und Glauben unangemessen und sind daher gem. § 307 BGB unwirksam.

Auch bei § 13 des Mietvertrages handelt es sich, entgegen der Auffassung des Klägers, um eine allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 BGB. Der Kläger als Vermieter mehrerer Wohnungen hat nicht in Abrede gestellt, die Klausel in einer Vielzahl von Verträgen aufzustellen. Es kann dahinstehen, ob die Klausel wie im nachgelassenen Schriftsatz behauptet bei Mietvertragsschluss am 28. Februar 2002 im Beisein des Beklagten mit einer Schreibmaschine in den Mietvertrag erst nach Absprache mit den Beklagten eingetragen worden ist. Die Schriftart, in welcher die Klausel gestellt ist, ist gem. § 305 BGB gleichgültig. Ein Stellen der Vertragsbedingungen liegt bereits vor, wenn eine Partei die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen in den Vertrag verlangt, also ein konkretes Einbeziehungsangebot macht (BGHZ 130, 57; Heinrichs in Palandt BGB, 65 Aufl. § 305 Rz. 11). Demgegenüber ist die Ausnahme des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB, das allgemeine Geschäftsbeziehungen nicht vorliegen, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelfall ausgehandelt sind, nicht dargetan. Aushandeln ist mehr als bloßes Verhandeln oder Absprechen, denn der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt seiner AGB inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und den anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen, was heißt, dass der Kunde die reale Möglichkeit erhalten muss, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGHZ 85, 308; 104 236; BGH NJW 1992, 1107, 2760; NJW 2000, 1110; Heinrichs in Palandt ebenda, jedoch § 305 Rz. 21). Diesen Anforderungen genügt die Erwähnung einer Absprache, dass der Satz in das Formular eingefügt wird, nicht.

Die Klausel, dass bei Auszug Fenster, Decken und Türen weiß gestrichen sein müssen, benachteiligt die Mieterseite unangemessen und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Überbürdung der Schönheitsreparaturen. Dazu hat der BGH in einem vergleichbaren Fall durch Urteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06 – ausgeführt:

„Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart – beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart (…) – würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist (…). Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht standhält, bedarf es keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (…) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist.

2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. …. Diese den Mieter unangemessenen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch Streichung der Klausel …. beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.“

Damit hat der BGH gerade auch klargestellt, dass die Vergabe eines Farbtones, den Mieter unangemessen in seiner Möglichkeit beschränkt, etwa auch in Pastellfarben zu streichen (so auch LG Berlin, Urteil vom 29. Mai 2007 – 63 S 442/06, GE 2007, 845).

Es kann daher auch dahinstehen, dass die Klausel auch deshalb unwirksam sein könnte, weil sie als Endrenovierungsklausel zu verstehen sein könnte.

b)
Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch wegen Beschädigung der Mietsache in Höhe von 3.324,28 € brutto, gem. § 280 BGB bzw. § 823 Abs. 1 BGB zu. Der Kläger hat Beschädigungen durch den Beklagten nicht schlüssig dargetan. Der Kläger räumt auf Bestreiten des Beklagten selbst ein, dass die Beschädigungen durch den ehemaligen Hauswart T.. verursacht worden seien können. Für das Gericht ist daher nicht feststellbar, wann die Schäden, die der Kläger mit Schreiben vom 2. März 2006 geltend gemacht hat, verursacht worden sind.

Auch wenn die Rückgabe an den Hauswart T.. am 23.09.2004 keine wirksame Rückgabe i.S.v. § 546 Abs. 1 BGB war, so ist es doch dem Kläger gem. § 242 BGB verwehrt gewesen, sich für die Zeit ab Juni 2005 auf eine ordnungsgemäße Rückgabe zu berufen, wie die Parteien des Rechtsstreits LG Berlin, – 63 S 324/05 – dem Urteil der Kammer vom 21. April 2006 entnehmen können. Durch die Rückgabe, selbst wenn diese als vertragswidrig anzusehen ist, haftet der Beklagte nicht für alle Zeit dafür, dass ein ehemaliger Hauswart Schäden in der Wohnung verursacht. Der Kläger hatte sich um den Rückerhalt zu kümmern, zumal er vom Streit mit dem Hauswart und der Gefahr der Beschädigung der Wohnung durch diesen wusste, was beim Beklagten nicht der Fall war. Soweit Schäden durch den Hauswart T… jedenfalls in der Zeit ab Juni 2005 verursacht worden sein sollten, ist dies dem Beklagten nicht anzulasten.

Der Kläger hat gegen den Beklagten gem. §§ 280, 281 BGB keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten der Wohnungstür in Höhe von 99,60 €. Gem. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Gläubiger Schadensersatz nur dann verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder nach Erfüllung der fälligen Leistung bestimmt hat. Eine solche Fristsetzung nach der unwirksamen Rückgabe an den Hauswart hat der Kläger nicht dargetan, obgleich es aus dem Prozess – 63 S 324/05 – vor der Kammer gerichtskundig ist, dass der Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit Schreiben vom 12. Mai 2005 von allen maßgeblichen Umständen und insbesondere von der Nutzung durch den Hauswart T… unterrichtet hat. Die Kammer ist weiterhin der Auffassung, dass der Beklagte danach darauf vertrauen konnte, dass sich der Kläger nochmals an ihn wendet, wenn er nicht ohne Weiteres den Besitz an der Wohnung erhält und ein weiteres Tätigwerden von ihm erwartet wird. Dementsprechend hätte er auch eine Frist zur Rückgabe gem. § 281 Abs. 1 BGB setzen müssen.

d)
Der Kläger hat gegen den Beklagten aus §§ 281 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Räumung der Wohnung. Zum einen folgt das aus der mangelnden Fristsetzung wie zu c) oben und zum anderen ist der Anspruch der Höhe nach nicht dargetan, da die Rechnung auch auf den Hinweis vom 25. September 2007 nicht vorgelegt worden ist.

III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wurde gem. §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO getroffen.