Kündigung / Beendigung von Wohnraummietverträgen Was muss man beachten?

1. Wann kann ein Mietvertrag gekündigt werden?

Grundsätzlich sind Mietverträge, welche auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, für Mieter bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monatskündbar. Allerdings gibt es auch sog. Zeitmietverträge („… läuft bis zum…”). Ferner ist es auch möglich, dass die Parteien einen zeitweiligen Kündigungsausschluss vereinbart haben („frühestens kündbar zum….”). Hier könnte jedoch ein sog. Mietaufhebungsvertrag getroffen werden um so früher aus dem Mietvertrag „raus zu kommen”. Sofern dies gewollt ist, sollte man einen derartigen Vertrag schriftlich fixieren! Die weit verbreitete Meinung, dass man einen Nachmieter stellen kann, um so das Mietverhältnis zu beendigen, ist nicht zutreffend. Nur wenn der Vermieter damit ausdrücklich einverstanden ist, kann man diesem einen Nachmieter vorschlagen. Für die Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses ist die Schriftform zwingend vorgeschrieben. Zur Schriftform gehört die Original-Unterschrift des Kündigenden. Wenn auf Mieterseite mehrere Personen stehen, muss die Kündigung von allen Mietern unterschrieben sein. Eine Kündigung per E-Mail, SMS, Telefax o.ä. ist wirkungslos!

2. Muss ich die Miete bis zum Ende der Mietzeit weiter zahlen?

Die Miete muss bis zum Ablauf des Mietvertrages in voller Höhe, also einschließlich der Nebenkosten, weitergezahlt werden. Insbesondere darf die gezahlte Kaution nicht abgewohnt werden. Sobald aber ein Nachmieter einzieht oder der Vermieter tief greifende Umbauarbeiten in der Wohnung durchführt, kann die Zahlungspflicht entfallen.

3. Müssen angebrachte Einbauten vollständig entfernt werden?

Einbauten müssen vom Mieter grundsätzlich entfernt werden. Anders kann es sich mit auf Dauer angelegten Veränderungen verhalten, die mit Einverständnis des Vermieters und fachmännisch vorgenommen wurden, wie z.B. Fliesenarbeiten, Heizungseinbau.

Eine andere Frage ist, ob der Mieter vom Vermieter eine Bezahlung hierfür bekommt.

Grundsatz: Nur wenn es vereinbart wurde oder wenn der Vermieter die Einbauten übernehmen will, muss er sie bezahlen. Will er dies nicht, muss der Mieter die Einbauten ausbauen und den früheren Zustand wieder herstellen.

Natürlich kann man als Mieter versuchen, mit dem Nachmieter eine Zahlung für die Übernahme auszuhandeln. Beispielsweise ist dies bei Küchen denkbar. Überhöhte Forderungen sind gemäß § 4 a Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig!

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Wenn der Mieter Einbauten in der Wohnung hinterläßt, z.B. weil noch keine Einigung mit dem Vermieter oder dem Nachmieter über die Übernahme erzielt werden konnte, muss der Mieter daran denken, dass seine Ansprüche auf Herausgabe der Einbauten in 6 Monaten verjähren, gerechnet ab Beendigung des Mietverhältnisses. Dieselbe Verjährung gilt für Aufwendungen, die der Vermieter dem Mieter erstatten muss.

Beispiel: verauslagte Handwerkerkosten. Im Zweifelsfall fragen Sie uns rechtzeitig!

4. Muss der Mieter nach Auszug Renovieren?

Renovieren müssen Mieter nur, soweit die üblichen Fristen abgelaufen sind (für Wohnräume etwa 5, für Bäder und Küchen etwa 3 Jahre) und Renovierungsbedarf besteht.

WICHTIG: Eine Renovierungspflicht des Mieters setzt immer voraus, dass diese auch tatsächlich wirksam vereinbart wurde. Deshalb empfiehlt es sich, rechtzeitig vor Mietende durch uns prüfen zu lassen, ob Ihnen die Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auferlegt wurden. Oftmals ist dies nämlich gerade nicht der Fall!

Auch wenn nach den Fristen eine Renovierung der Wohnung oder einzelner Räume noch nicht fällig ist, müssen die Wände und Decken ansonsten ordnungsgemäß sein, d.h. beispielsweise:

-         sie dürfen nicht übermäßig abgenutzt sein (Wandmalereien von Kindern, Kratzspuren von Tieren, starke Nikotinablagerungen),

-         in den einzelnen Räumen müssen die Tapeten und/oder der Anstrich einheitlich sein,

-         es darf nicht um Schränke herumtapeziert/gestrichen sein,

-         Anstriche müssen deckend – also nicht streifig – sein,

-         zudem werden grelle Farbanstriche meist von den Gerichten beanstandet.

Für Schäden, die bei Mietbeginn schon vorhanden waren, z.B. an Teppichböden oder Fußleisten, brauchen Mieter ebenfalls nicht aufzukommen.

Auch wenn es nicht im Mietvertrag vereinbart ist, übergibt man die Wohnung selbstverständlich in besenreinen, mithin gereinigtem Zustand.

5. Achtung: Unbedingt Zählerstände ablesen!

Bei der Wohnungsübergabe sollte man gemeinsam mit dem Vermieter bzw. Hausverwalter oder Hausmeister die Zählerstände für Gas, Wasser, Strom und Heizung ablesen und das Ergebnis schriftlich in doppelter Ausfertigung festhalten. Die Zählerstände für Gas, Strom und gegebenenfalls Wasser, sollten unverzüglich den betreffenden Versorgungsunternehmen zwecks Schlussabrechnung übermittelt werden. Die Ablesedaten der Heizkostenverteiler werden dem Vermieter weitergegeben. Eine Zwischenablesung durch die Heizkostenverteilerfirma sollte aus Kostengründen vermieden werden. Sollte dies dennoch vom Vermieter gewünscht werden, trägt er die diesbezüglichen Kosten, wenn nichts Abweichendes im Mietvertrag vereinbart wurde.

Ferner sollte man sich die Rückgabe der Wohnungsschlüssel quittieren lassen.

6. Sollte ich ein Mängelprotokoll nach Auszug erstellen und unterschreiben?

Bei einem Mängelprotokoll nach Auszug ist äußerste Vorsicht geboten. Wenn hierin nicht eindeutig die Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand bescheinigt wird, sollte man das Mängelprotokoll vorsichtshalber nicht unterschreiben! Oft enthält der Vordruck nämlich die Verpflichtung, dass bestimmte Mängel behoben oder der Vermieter ermächtigt wird, auf Kosten des Mieters Handwerker einzuschalten.

Fordert der Vermieter anlässlich der Übergabe die Durchführung bestimmter Arbeiten, so sollte man sich hierzu vorsichtig äußern.

7. Wann bekommt man die Kaution zurück?

Wenn der Mieter eine Kaution gestellt hat: Der Vermieter muss hierüber nach dem Mietende unverzüglich abrechnen, also sobald es ihm möglich ist. Auch wenn er – berechtigte – Forderungen an den Mieter hat, sind 6 Monate die längste Frist. Danach ist allenfalls ein Sicherheitseinbehalt für noch abzurechnende Nebenkosten zulässig.

Man sollte unbedingt daran denken, dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, gegebenenfalls auch eine neue Bankverbindung, mitzuteilen – am besten schriftlich.