Mietvertragsform – Schriftformerfordernis und Kündigung

Oberlandesgericht Frankfurt/Main

Az: 15 U 129/08

Urteil vom 02.01.2009


Auf die Berufung der Kläger wird das am 17. Juni 2008 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Marburg (2 O 149/07) teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Beklagten vom 24. April 2007 nicht beendet worden ist, sondern bis zum 30. September 2007 fortbestanden hat.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen haben die Kläger 89 % und der Beklagte 11 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede der Parteien darf die von der anderen Partei wegen der Kosten betriebene Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I. Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Mietverhältnisses.

Die Kläger sind Eigentümer des Anwesens A-Straße … in O1. Sie vermieteten mit schriftlichem Mietvertrag vom 10. November 1995 (Anlage A1, Blatt 7-10 d.A.) befristet bis 31. Oktober 2005 Geschäftsräume im Erdgeschoss dieses Anwesens “zum Betrieb einer eigenen Heizungs- und Installationsfirma der Vorname B Nachname C GmbH” an den Beklagten. Als weitere Mietpartei ist im Kopf des lediglich von den Parteien dieses Rechtsstreits unterzeichneten Mietvertrags eine durch den Beklagten als ihren Geschäftsführer vertretene Firma Vorname B Nachname C GmbH aufgeführt. Eine derartige Gesellschaft gab es bei Vertragsunterzeichnung nicht. Zu einem früheren Zeitpunkt war das Mietobjekt von einer “Nachname C GmbH” eines anderen Mieters genutzt worden, die ihren Geschäftsbetrieb im Jahre 1995 eingestellt hatte.

Mit notariellem Vertrag vom 29. November 1995 gründeten der Beklagte und der Kläger zu 1) die Nachname C und Nachname D GmbH, zu deren alleinvertretungsberechtigtem Geschäftsführer sie den Beklagten bestellten. Diese Gesellschaft, aus welcher der Kläger zu 1) später wieder ausschied, betrieb im Mietobjekt ein Heizungs- und Installationsunternehmen.

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Zu den vermieteten Geschäftsräumen heißt es in § 1 des Vertrags vom 10. November 1995, vermietet seien Büro, Werkstatt, Garagen und Lager im Erdgeschoss des Objektes gemäß einer gesonderten Aufstellung im Anhang. Insoweit existiert ein von den Klägern und dem Beklagten unterschriebener “Anhang zum Mietvertrag vom 1. November 1995” unbekannten Datums (Anlage A2, Blatt 11 d.A.), in dem die Mieträume näher spezifiziert werden.

Am 13. Mai 1997 trafen der Kläger zu 1) und der Beklagte in einem “1. Nachtrag zum Mietvertrag zwischen den Eheleuten Vorname B und Frau Nachname C und Herrn Nachname D” u.a. Regelungen zur Benutzung des Mietobjekts (Anlage B5, Blatt 59 d.A.).

Am 29. Mai 2002 unterzeichneten die Parteien einen 2. Nachtrag zum Mietvertrag (Anlage A3, Blatt 12 f. d.A.), in dem es u.a. heißt:

“2. Nachtrag zum Mietvertrag vom 10.11.1995 zwischen den Eheleuten Vorname B und Frau Nachname C und Herrn Nachname D

1. Zwischen den Vertragsparteien besteht Einigkeit, dass die Mietzeit um 5 Jahre verlängert wird und somit erst am 31.12.2010 endet. Im übrigen bleiben die Regelungen in § 2 des Mietvertrags vom 10. November 1995 bestehen.

2. …

3. Mietzinsanpassung … Bezüglich der vom Mieter zu zahlenden Mietnebenkosten verbleibt es bei der bisherigen Regelung.

4. In Ergänzung zu § 9 des Mietvertrages wird vereinbart, dass der Mieter bei Beendigung der Mietzeit sämtliche Mieträumlichkeiten fachgerecht in weißer Farbe mittlerer Art und Güte auf seine Kosten zu streichen hat.”

Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30. Dezember 2006 (Anlage A 4, Blatt 14 d.A.) “als Geschäftsführer der Firma Nachname C und Nachname D GmbH und …” zum 31. Dezember 2007. Nachdem die Kläger der Kündigung unter Hinweis darauf widersprochen hatten, dass der Mietvertrag eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2010 habe, sprach der Beklagte mit anwaltlichen Schreiben vom 16. März 2007 (Anlage A 5, Blatt 16 d.A.) sowie 5. April 2007 (Anlage B 3, Blatt 54 d.A.) weitere ordentliche Kündigungen aus. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. April 2007 (Anlage B 1, Blatt 49 d.A.) erklärte er zudem die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, weil die Kläger eine mit Schreiben vom 16. März 2007 (Anlage K 6, Blatt 16-18 d.A.) sowie 5. April 2007 (Anlage B 3, Blatt 54-57 d.A.) angeforderte Zwischenrenovierung nicht durchgeführt hätten.

Der Beklage räumte das Objekt zum 30. April 2007 und stellte die Mietzinszahlungen anschließend ein.

Der Kläger hat geltend gemacht: Das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei durch die Kündigungen nicht beendet worden, sondern bestehe bis zum 31. Dezember 2010 fort. Die ordentliche Kündigung des Mietvertrags sei ausgeschlossen, denn die Parteien hätten wirksam eine Befristung des Mietverhältnisses bis zu diesem Zeitpunkt vereinbart. Die außerordentliche Kündigung sei unwirksam, weil der Beklagte die Zwischenrenovierung vertraglich selbst übernommen habe und es überdies an einer Abmahnung und am Verschulden der Kläger fehle. Überdies verstoße der Beklagte gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf eine etwaige Formunwirksamkeit des Mietvertrags berufe. Der Beklagte habe im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags erhebliche Vorteile u.a. in Form des ihm seitens des Klägers zu 1) überlassenen Kundenstamms erhalten. Überdies habe er selbst auf den Abschluss eines langfristigen Mietvertrags gedrungen. Die Parteien seien sich zudem über die Wirksamkeit der Befristung des Mietvertrags bis zur Kündigung des Beklagten stets einig gewesen. Schließlich gefährde die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags die wirtschaftliche Existenz der Kläger.

Die Kläger haben beantragt,

festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits weder durch ordentliche Kündigung vom 30. Dezember 2006, noch vom 16. März 2007, noch durch ordentliche Kündigung vom 5. April 2007, noch durch außerordentliche fristlose Kündigung vom 24. April 2007 beendet ist, sondern darüber hinaus fortbesteht.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat vorgetragen: Die Klage sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, weil die Kläger weder die Fortsetzung des Mietvertrags noch eine Neuvermietung an Dritte beabsichtigten. Der Mietvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen. Hinsichtlich diverser wesentlicher Vertragspunkte fehle es an einer Einigung. Soweit man diese Lücken mündlich oder durch konkludentes Handeln geschlossen habe, sei die Schriftform nicht gewahrt. Der Mietvertrag sei wirksam gekündigt worden. Zwischen den Parteien sei mündlich vereinbart worden, dass das Mietverhältnis jederzeit binnen Jahresfrist gekündigt werden könne. Der Mietvertrag ermangle der erforderlichen Schriftform, weil weder die vermieteten Flächen noch die Mietvertragsparteien hinreichend bestimmt bezeichnet seien und der Inhalt auch im Übrigen unklar bzw. unvollständig sei.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird ergänzend Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Die 2. Zivilkammer des Landgerichts Marburg hat die Klage durch am 17. Juni 2008 verkündetes Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat sie ausgeführt: Die Klage sei zulässig, insbesondere könne den Klägern angesichts der divergierenden Ansichten der Parteien in der Frage des Fortbestehens des Mietverhältnisses ein Feststellungsinteresse nicht abgesprochen werden. Die Klage habe jedoch in der Sache keinen Erfolg, weil der Mietvertrag der Parteien jedenfalls durch die ordentliche Kündigung vom 16. März 2007 wirksam zum 30. September 2007 beendet worden sei. Der Mietvertrag in der Fassung des 2. Nachtrags vom 29. Mai 2002 ermangele der gemäß §§ 550, 126 BGB erforderlichen Form mit der Folge, dass er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und durch die ordentliche Kündigung gemäß § 580a Abs. 2 BGB mit Wirkung zum 30. September 2007 beendet worden sei. Die Bezeichnung der Mietvertragsparteien in dem durch den Nachtrag vom 29. Mai 2002 modifizierten Mietvertrag sei nicht hinreichend bestimmt, weil offen bleibe, wer Mieter des Objekts sei. Der Beklagte handle auch nicht treuwidrig, wenn er sich auf den Formmangel berufe. Die langjährige unbeanstandete Nutzung des Objekts reiche hierfür nicht aus, da der Beklagte lediglich von einem ihm kraft Gesetzes zustehenden Recht Gebrauch mache. Eine Gefährdung der Existenzgrundlage des Klägers liege nicht vor, weil der Kläger über eine weitere Einnahmequelle verfüge. Schließlich habe der Beklagte den Formmangel weder selbst schuldhaft selbst herbeigeführt, noch könne davon ausgegangen werden, dass einseitig nur der Beklagte aus dem Vertragsverhältnis Vorteile gezogen habe.

Gegen das ihm am 20. Juni 2008 zugestellte Urteil haben die Kläger am 17. Juli 2008 Berufung eingelegt, die sie binnen verlängerter Frist am 22. September 2008 begründet haben und mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiterverfolgen. Sie rügen die Verletzung materiellen Rechts und machen geltend: Der Mietvertrag ermangele entgegen der Auffassung der 2. Zivilkammer nicht der erforderlichen Schriftform. Die Mietvertragsparteien seien im Mietvertrag vom 10. November 1995 konkret bezeichnet, und der 2. Nachtrag nehme hierauf Bezug. Wenn in der angefochtenen Entscheidung auf eine weitere Vereinbarung vom 13. Mai 1997 (Anlage A7, Blatt 19 d.A.) verwiesen werde, werde übersehen, dass diese lediglich gesellschaftsrechtlicher Natur sei. Aus dem Mietvertrag in Verbindung mit dem Anhang zu diesem ergebe sich auch, welche Flächen vermietet worden seien. Die Mietzeit sei durch den 2. Nachtrag vom 29. Mai 2002 wirksam bis zum 31. Dezember 2010 verlängert worden. Einer exakteren Bezeichnung des Zeitraums der Verlängerung habe es im Hinblick auf die Angabe des genauen Beendigungsdatums nicht bedurft. Überdies handele der Beklagte treuwidrig, wenn er sich auf einen Formmangel berufe, da er selbst um die Verlängerung des Mietverhältnisses gebeten und aus dem Mietvertrag einseitig Vorteile in Form von Hilfeleistungen in der Gründungsphase seines Betriebs gezogen habe. Die fristlose Kündigung vom 24. April 2007 sei unwirksam, weil die Zwischenrenovierung dem Beklagten selbst oblegen habe und eine erhebliche Beeinträchtigung mit der unterlassenen Zwischenrenovierung nicht verbunden gewesen sei.

Die Kläger beantragen,

unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Marburg vom 17. Juni 2008 festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien weder durch ordentliche Kündigung vom 30. Dezember 2006 noch vom 16. März 2007 noch durch ordentliche Kündigung vom 5. April 2007 noch durch außerordentliche fristlose Kündigung vom 24. April 2007 beendet worden ist, sondern einen wirksamen bis zum 31. Dezember 2010 geschlossenen Zeitmietvertrags darstellt und dieser fortbesteht.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und verweist darauf, dass ungeachtet des Umstandes, dass die Kammer sich mit der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 24. April 2007 nicht auseinander gesetzt habe, an dieser festgehalten werde.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der von ihnen im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II. Die Berufung der Kläger ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache jedoch nur insoweit Erfolg, als festzustellen war, dass das Mietverhältnis nicht durch die fristlose Kündigung vom 24. April 2007 beendet worden ist, sondern bis zum 30. September 2007 fortbestand.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das gemäß § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse gegeben. Der Beklagte hat in Abrede gestellt, dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis besteht. Die Kläger haben daher ein schutzwürdiges rechtliches Interesse an einer gerichtlichen Klärung dieser Frage, das durch die Möglichkeit einer Leistungsklage auf Zahlung rückständiger Mieten nicht beseitigt wird (vgl. BGH NJW-RR 2002, 1377).

In der Sache hat die Klage nur teilweise Erfolg.

1. Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen. Soweit der Beklagte dies mit der Begründung in Abrede gestellt hat, verschiedene Vertragspunkte seien nicht schriftlich, sondern mündlich oder stillschweigend geregelt worden, steht dies einem wirksamen Vertragsschluss nicht entgegen, sondern hat gemäß § 550 BGB nur Bedeutung für die Kündbarkeit des Mietvertrags.

2. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung des Beklagten vom 24. April 2007 nicht beendet worden. Dies kann entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht offen bleiben, weil Streitgegenstand nicht nur das Fortbestehen des Mietverhältnisses über den 30. September 2007 hinaus, sondern auch die Wirksamkeit der einzelnen Kündigungen und das Fortbestehen des Mietverhältnisses bis zum 30. September 2007 ist.

Die außerordentliche Kündigung vom 24. April 2007 ist unwirksam, weil ein zur fristlosen, außerordentlichen Kündigung berechtigender Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB in der auf das Streitverhältnis anwendbaren Fassung ab dem 1. September 2001 nicht gegeben war. Es bedarf keiner Entscheidung, ob die im Vertrag vorgesehene Überlagerung der Verpflichtung zur Zwischenrenovierung auf den Beklagten wirksam ist, und die Kläger im April 2007 zur Zwischenrenovierung verpflichtet waren. Unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, wäre es dem Beklagten, der das Mietverhältnis vor Ausspruch der fristlosen Kündigung bereits im Dezember 2006 sowie Anfang April 2007 gekündigt hatte, nämlich auch in diesem Fall ohne weiteres zuzumuten gewesen, das Vertragsverhältnis bis zum regulären Vertragsende am 30. September 2007 fortzusetzen. Eine hartnäckige Verweigerung der Vertragserfüllung kann angesichts des in diesen Fall ersichtlich gegebenen Rechtsirrtums der Kläger nicht angenommen werden. Ein wichtiger Grund folgt auch nicht aus einer mit der mangelnden Zwischenrenovierung verbundenen Nutzungsbeeinträchtigung des Beklagten. Es ist schon nicht vorgetragen, inwieweit der vertraglich geschuldete Gebrauch durch den Zustand der Mieträume im Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung überhaupt eingeschränkt war; daher liegt auch kein Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Darüber hinaus ist auch ein schützenswertes Interesse des Beklagten daran, dass die Räume noch wenige Monate vor der Beendigung des Mietvertrags renoviert würden, weder dargetan noch erkennbar. Wenn der Beklagte lediglich auf eine in Betracht gezogene Untervermietung verweist, ist anzumerken, dass diese nach § 7 des Mietvertrags vom 10. November 1995 ohne Zustimmung der Kläger nicht hätte vorgenommen werden dürfen.

3. Zu Recht ist die 2. Zivilkammer davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien jedoch durch die ordentliche Kündigung des Beklagten vom 16. März 2007 mit Wirkung zum 30. September 2007 beendet wurde.

a) Die Parteien haben das Recht zur ordentlichen Kündigung nicht wirksam durch die im Nachtrag vom 29. Mai 2002 vereinbarte Befristung des Vertrags bis zum Jahre 2010 ausgeschlossen. Der Mietvertrag vom 20. November 1995 in der Fassung des Nachtrags vom 29. Mai 2002 wahrt nicht die Schriftform des § 550 BGB. Das Mietverhältnis gilt deshalb gemäß §§ 550, 578 Abs. 2 BGB n.F. als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Zweck des § 550 BGB n.F. ist es vorrangig, es dem Erwerber des Grundstücks, der gemäß § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, zu ermöglichen, sich vollständig über die damit verbundenen Rechte und Pflichten zu informieren (BGH NJW 2008, 2178; OLG Rostock, NZM 2008, 646 ff.; Timme/Hülk, NJW 2007, 3313; Hillebrandt, ZMR 2007, 588). Daneben hat das Schriftformerfordernis für langfristige Mietverträge auch den Zweck, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (BGH NJW 2008, 2178). Wird ein Mietvertrag durch einen Nachtragsvertrag modifiziert, erfordert es das Schriftformerfordernis des § 550 BGB daher, dass sich aus dem Nachtragsvertrag unter Berücksichtigung der darin in Bezug genommenen Schriftstücke sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses (vgl. BGH MDR 1999, 1431; NJW 2000, 354), ergeben (vgl. BGH MDR 2008, 853). Daran fehlt es hier schon deshalb, weil sich aus dem schriftlichen Mietvertrag vom 20. November 1995 in der Fassung des Nachtrags vom 29. Mai 2002 nicht erschließt, wer auf Mieterseite Partei des Mietverhältnisses ist. Während nach dem Inhalt des Ursprungsmietvertrags sowohl der Beklagte als auch die Vorname B Nachname C GmbH Mieter des Objektes sind, wird im Nachtrag vom 29. Mai 2002 als Mieter lediglich der Beklagte aufgeführt. Aus dem schriftlichen Nachtrag ergibt sich nicht, ob Letzteres darauf zurückzuführen ist, dass die Namen bzw. Firmen der Mietvertragsparteien im Nachtrag verkürzt aufgeführt werden und es insoweit bei den Angaben im Ursprungsmietvertrag bleiben soll, oder ob der Nachtrag den Ursprungsmietvertrag auch hinsichtlich der Vertragsparteien modifiziert, so dass fortan nur noch der Beklagte Vertragspartei des durch den Nachtrag verlängerten Mietverhältnisses sein soll. Für Ersteres spricht, dass eine Änderung der Vertragsparteien im Nachtrag, anders als die Änderungen der Laufzeit und des Mietzinses, nicht erwähnt wird. Für Letzteres lässt sich ins Feld führen, dass die Parteien des Mietvertrags im Übrigen im Kopf des Nachtrags vollständig aufgeführt werden, und dass im Text des Nachtrags von der Mietvertragspartei im Singular gesprochen wird. Welcher der beiden Möglichkeiten der Vorzug zu geben ist, lässt sich aus den Urkunden nicht entnehmen.

b) Der Angriff der Berufung, der Kläger handle treuwidrig, wenn er sich auf den Formmangel berufe, ist nicht berechtigt. Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es sich um zwingendes Recht, das nicht zur Disposition der Parteien steht. Die auf § 550 BGB gestützte Kündigung kann daher grundsätzlich selbst dann nicht als treuwidrig angesehen werden, wenn sich eine Vertragspartei nach längerem Vollzug des Vertragsverhältnisse von dem ihr lästigen Vertrag lösen will (BGH WM 1975, 824; MDR 2007, 78; NJW 2008, 865, 866). Besondere Umstände, die abweichend hiervon ausnahmsweise den Schluss auf eine Treuwidrigkeit zuließen, haben die Kläger weder vorgetragen noch sind sie ersichtlich. Hierfür reicht es insbesondere nicht aus, dass die Vertragsverlängerung auf die Initiative des Beklagten zurückzuführen sein soll. Es ist in bestimmten, hier nicht überschrittenen Grenzen grundsätzlich Sache einer jeden Vertragspartei selbst, ihre eigenen Interessen im Rahmen eines Vertragsverhältnisses zu wahren. Es wäre daher Sache der Kläger gewesen, im eigenen Interesse für eine wirksame Befristung des Mietvertrags Sorge zu tragen. Die Möglichkeit hierzu bestand; denn die Nachträge wurden, wie die Kläger im Rahmen ihrer mündlichen Anhörung selbst eingeräumt haben, durch einen von ihnen selbst beauftragten Rechtsanwalt entworfen und formuliert. Nicht berechtigt ist auch der Einwand der Berufung, der Beklagte habe aus dem Vertragsverhältnis in Form einer ihm in der Gründungsphase geleisteten Hilfestellung durch den Kläger zu 1) einseitig Vorteile gezogen. Auf eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses im Hinblick auf diese in der Anfangsphase des Mietverhältnisses geleisteten Vorteile durften die Kläger schon deshalb nicht vertrauen, weil bereits der Ursprungsmietvertrag eine Befristung bis zum 30. Oktober 2005 aufwies.

c) Die mit Schreiben vom 16. März 2007 ausgesprochene Kündigung wahrt Form und Frist der §§ 568 Abs. 1, 580a BGB. Da sie zugleich namens der Nachname C und Nachname D GmbH erklärt wurde, deren Geschäftsführer der Beklagte ist, kann offen bleiben, ob diese Gesellschaft mit Nachtrag vom 29. Mai 2002 aus dem Mietvertrag entlassen wurde oder nicht.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Kostenquote orientiert sich daran, dass die auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses über einen Zeitraum von etwa 44 Monaten gerichtete Klage nur hinsichtlich der Zeit vom 25. April 2007 bis zum 30. September 2007, mithin über einen Zeitraum von etwa fünf Monaten, Erfolg hatte. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziffer 10, 711, 109 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da der Senat auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Einzelfall entschieden hat und der Sache darüber hinausgehende Bedeutung nicht zukommt.