Mietvertragskündigung wegen dreimaliger unpünktlicher Mietzinszahlung

LG Berlin, Az.: 65 S 140/13, Urteil vom 09.10.2013

Die Berufung der Klägerin gegen das Schlussurteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 14. Februar 2013 – 8 C 192/12 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

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Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten beider Instanzen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund beider Urteile zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Mit der am 20.03.2013 eingelegten und nach entsprechender Verlängerung am 06.05.2013 begründeten Berufung wendet sich die Klägerin gegen die Abweisung der Klage. Sie hält unter Ergänzung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens an der Klage im vollen Umfang fest.

Sie beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils,

(1) die Beklagte zu 1) zu verurteilen die Wohnung im Hauses … 31, 1. OG rechts, in … Berlin, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Toilette mit Bad, Flur und einem Kellerraum, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben sowie

(2) die Beklagte gesamtschuldnerisch neben dem Beklagten zu 2) zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 489,45 EUR zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

II.

Mietvertragskündigung wegen dreimaliger unpünktlicher Mietzinszahlung
Foto: lease termination/Bigstock

Die Berufung ist gemäß §§ 511ff. ZPO zulässig, insbesondere nach gewährter Fristverlängerung auch rechtzeitig begründet.

Sie setzt sich auch ausreichend mit dem angefochtenen Urteil auseinander und ist deshalb auch gemäß § 520 ZPO zulässig. Es wird im Einzelnen ausgeführt, weshalb der Entscheidung des Amtsgerichts in welchen Punkten nicht gefolgt wird.

Die Berufung ist indessen nicht erfolgreich.

1. Die Klägerin hat aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

(a) Das Mietverhältnis ist durch die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung vom 16.03.2013 nicht beendet worden.

Eine ständig unpünktliche Mietzahlung als Pflichtverletzung mit so erheblicher Schwere, die nach einer Abmahnung vom 01.11.2011 eine fristlose, aber auch eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen könnte, hat mit der um einen Tag verspäteten Mietzahlung am 06.12.2011 nicht vorgelegen, auch wenn davon ausgegangen werden muss, dass die Beklagte den Zahlungseingang bei der Klägerin erst am 06.12.2011 zu vertreten hat. Die Erfüllungswirkung tritt erst mit der Gutschrift auf dem Konto der Klägerin ein. Von einer nicht verschuldeten Verspätung kann nicht ausgegangen werden. Die Beklagte hat die Online-Überweisung am 02.12.2011 an einem Freitagabend gegen 22.00 Uhr vorgenommen. In diesem Falle galt der Zahlungsauftrag der Bank gegenüber gemäß § 675 n Abs. 1 S. 2 BGB als am nächsten Geschäftstag zugegangen. Das war der Montag der 05.12.2011. Die Beklagte hatte damit im Jahr 2011 gemäß der Regelung in § 675 s Abs. 1 S. 1 und 2 BGB (nämlich bis zum 01.12.2012) keine Gewähr, dass der Zahlungsdienstleister die Zahlung noch rechtzeitig und am selben Geschäftstag an den Zahlungsdienstleister des Zahlungsempfängers (Bankverbindung der Klägerin) bewirkt. Dafür, dass die Beklagte bereits im Dezember 2011 einen dementsprechenden Anspruch gegenüber der Bank hatte, wäre sie darlegungs- und beweispflichtig. Selbst wenn man dieses so unterstellt, läge eine Pflichtverletzung des Zahlungsdienstleisters vor, die sich die Beklagte gemäß § 278 BGB der Klägerin gegenüber zurechnen lassen müsste.

Aber es ist hier entscheidend zu berücksichtigen, dass die Beklagte gemäß der Begründung der Kündigung und der Abmahnung vom 01.11.2011, deren Zugang strittig ist, tatsächlich insgesamt nur drei Mal die Miete verspätet gezahlt hatte. Die Ausführungen in der Abmahnung vom 01.11.11, wonach bis dahin die Miete drei Mal verspätet gezahlt worden sein soll, treffen so nicht zu. Die am 05.07.2011 bewirkte Zahlung war nicht verspätet. Der 05.07.2011 war nämlich erst der dritte zu berücksichtigende Werktag des Monats. Der Monatserste war ein Freitag und der anschließende Samstag war nicht zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 13.07.10 – VIII ZR 129/09, zit. nach juris). Es verbleiben die um einen Tag verspätete Mietzahlung am 06.09.11 (der 06.09.2011 war der vierte Werktag des Monats) und die am 11.10.11 um drei Werktage verspätete Zahlung im Oktober 2011.

Dann erlangte die um einen Tag am 06.12.2011 erfolgte Verspätung kein so schwerwiegendes Gewicht. Sie konnte keine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das gilt schon deshalb, weil auch die Klägerin hier nicht unverzüglich im Dezember 2011 mit der erneuten Kündigung auf die verspätete Zahlung reagiert hat, sondern erst drei Monate abwartete. Schon ihr eigenes Verhalten ließ danach erkennen, dass ihr die weitere Fortführung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar gewesen ist. Hätte sie das so gesehen, dann wäre eine unverzügliche Kündigung zu erwarten gewesen. Daran ändert auch eine schwerfällige Buchhaltung bei der Klägerin nichts.

Auf die Ausführungen in dem zitierten Urteil des Kammergerichts darüber, dass und ob der Kündigung § 314 BGB nicht entgegen stehe, kann sich die Klägerin nicht berufen. Denn ein vergleichbarer Fall liegt hier nicht vor. Die Beklagte hat nach der verspäteten Zahlung vom 06.12.2011 keine weitere Zahlung verspätet geleistet. Das klägerische Zuwarten mit der Kündigung konnte ihr damit keine Gelegenheit zur Beendigung von vertragswidrigem Verhalten – wie bei einem bestehenden Zahlungsverzug oder der unerlaubten Gebrauchsüberlassung an Dritte – einräumen.

Ohne Erfolg stützt sich die Klägerin auf die Entscheidung des BGH in seinem Urteil vom 14.09.2011 – VIII ZR 301/10 – , in der dieser ausgeführt hat, dass auch schon die nach einer Abmahnung einmalig erfolgende weitere Zahlungsverspätung eine Kündigung rechtfertigt. Der hiesige Sachverhalt ist bereits wegen der sehr geringen Anzahl der erfolgten Verspätungen mit dem vom BGH entschiedenen Fall nicht vergleichbar. Dort lag im Gegensatz zu den hier der Kündigung zugrunde zu legenden drei Verspätungen, von denen zwei nur jeweils einen Werktag umfassten, eine Vielzahl von verspäteten Zahlungen über einen längeren Zeitraum vor.

Bei den richtigerweise nur insgesamt der Kündigung zugrunde gelegten 3-maligen verspäteten Zahlungen im September und Oktober 2011 und Dezember 2011, von denen nur eine mehrere Tage umfasste, ist die Pflichtverletzung bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Klägerin ebenfalls nicht so schwerwiegend, dass sie eine fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen könnte. Daran ändert nichts, dass die Beklagte die Miete auch im davor liegenden Monat November 2011 zu spät zahlte, denn darauf ist die Kündigung nicht gestützt.

(b) Auch die Kündigung im Verlaufe des Rechtsstreits mit der Begründung, die Beklagte bestreite wahrheitswidrig den Zugang der Abmahnung vom 01.11.2011, hat das Mietverhältnis nicht beendet. Dabei kann es hier dahinstehen, ob die Beklagte tatsächlich den Zugang der Abmahnung wider besseres Wissen bestritten hat. Denn eine darin ggf. zu erkennende Treuepflichtverletzung gegenüber der Klägerin könnte angesichts ihrer gerichtlichen Inanspruchnahme auf Räumung und Herausgabe wegen einer verhältnismäßig geringfügigen Pflichtverletzung kein so schwerwiegendes Gewicht haben, dass sie eine fristlose oder auch nur fristgemäße Kündigung rechtfertigen könnte. Zwar trifft jede Partei im Rechtsstreit gemäß § 138 ZPO eine Wahrheitspflicht, die sich auch auf die Grenzen des Bestreitens auswirkt. Die Rechtsprechung versagt bei Äußerungen eines Beteiligten zur konkreten Vorbereitung oder während eines gerichtlichen Verfahrens jedoch dem hiervon beeinträchtigten anderen Beteiligten im Grundsatz bis zur Beendigung des Verfahrens hiergegen gerichtete Abwehr- und Schadenersatzansprüche, sofern das Vorbringen nicht auf der Hand liegend falsch ist und keine unzulässige Schmähkritik darstellt (Palandt/Sprau, 71. Aufl. § 823 Rz. 104 m. W. N.). Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass auf den Ablauf eines gerichtlichen Verfahrens nicht dadurch Einfluss genommen werden oder seinem Ergebnis nicht dadurch vorgegriffen werden darf, dass ein an diesem Verfahren in irgendeiner Weise Beteiligter durch Abwehr- oder Schadenersatzansprüche in seiner Äußerungsfreiheit eingeengt wird (vgl. BGH, NJW 1987, 3138; 2005, 279). Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um tatsächliche Behauptungen handelt oder um Werturteile (BGH, DB 1973, 818) oder ob ein anderes Gericht die Unwahrheit der Behauptung festgestellt hat (vgl. OLG Celle NJW-RR 1999, 385). Es trägt sowohl der Meinungsfreiheit als auch dem Rechtsschutzanspruch Rechnung, dass der Rechtsschutzsuchende die Möglichkeit haben muss, gegenüber den Organen der Rechtspflege jene Handlungen vornehmen zu können, die er nach seiner von gutem Glauben bestimmten Sicht als geeignet erachten darf, sich im Prozess zu behaupten. Ob das Vorbringen wahr und erheblich ist, soll allein in dem seiner eigenen Ordnung unterliegenden Ausgangsverfahren geprüft werden (vgl. BVerfG, NJW-RR 07, 840). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann das nach der klägerischen Behauptung wider besseres Wissen erfolgte Bestreiten der Beklagten, da es nicht bereits erkennbar auf der Hand liegend wider besseres Wissen erfolgt ist, keinen Kündigungsgrund bieten. Das gilt umso mehr, als die Klägerin die Beklagte mit einer nicht begründeten Räumungsklage überzogen und insoweit dem Druck des Rechtsstreits ausgesetzt hatte.

2. Da im März 2012 kein Kündigungsgrund vorgelegen hat, besteht auch kein Anspruch auf Erstattung für die Kündigung angefallenen Rechtsanwaltskosten.

3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Revisionsgründe sind nicht gegeben, die Bewertung der Schwere der Pflichtverletzung ist eine dem Tatrichter vorbehaltene Frage des Einzelfalls, darüber hinausgehende Rechtsfragen grundsätzlicher Natur sind nicht betroffen.