Mietvertragsübernahme – Schriftformerfordernis

Mietvertragsübernahme – Schriftformerfordernis

Oberlandesgericht Düsseldorf

Az: 24 U 145/09

Urteil vom 28.01.2010

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1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Klägerin erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von 2 W o c h e n schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

2. Der für den 9. März 2010 geplante Senatstermin entfällt.

G r ü n d e

I.

Das Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat die weitergehende Klage zu Recht und mit zutreffender Begründung abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Klägerin günstigere Entscheidung.

1.

Der streitige Mietvertrag ist durch die unter dem 28. Dezember 2007 erklärte, der Klägerin Anfang Januar 2008 zugegangene Kündigung des Beklagten zum 30. Juni 2008 (§ 580 a Abs. 2 BGB) beendet worden. Die Kündigung war als ordentliche Kündigung wirksam, weil der Mietvertrag zwischen den Parteien nicht in schriftlicher Form geschlossen worden ist und damit als für unbestimmte Zeit geschlossen galt (§ 550 BGB). Das Erfordernis der schriftlichen Form, dessen Einzelheiten bereits das Landgericht zutreffend skizziert hat, ist im Streitfall nicht gewahrt. Dabei kann dahin stehen, ob der ursprüngliche Mietvertrag, der einen Pauschalverweis auf die Standardmietverträge für gewerbliche Nutzung des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins M. enthält, der Schriftform genügte. Denn jedenfalls liegt aufgrund der unstreitigen zwischenzeitlich erfolgten Änderungen des ursprünglichen Mietvertrags kein wirksamer schriftlicher Mietvertrag zwischen den Parteien vor.

2.

Der nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin infolge Übernahme der streitgegenständlichen Immobilie durch sie gemäß § 571 BGB a.F. (entsprechend § 566 BGB n.F.) und damit nicht rechtsgeschäftlich erfolgte Eintritt der Klägerin auf Vermieterseite setzt allerdings keine schriftliche Niederlegung der damit verbundenen Änderung voraus. Die Übernahme des Mietvertrages durch den Beklagten alleine infolge der Auflösung der GbR des Beklagten mit G. im Jahr 2005 beruhte dagegen auf einem Rechtsgeschäft. In derartigen Fällen ist die Vertragsübernahme als solche formbedürftig, lediglich die Zustimmung des Dritten kann formlos erklärt werden (BGH, NJW-RR 2005, 958; OLG Celle, ZMR 2008, 120; Lindner-Figura, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kap. 6, Rdn. 63, 65; Wolf/Eckert/Ball, 10. Auflage, Rdn. 131). Die Schriftform ist schon eingehalten, wenn die Übernahme des Vertrags schriftlich niedergelegt ist und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird (vgl. BGH, NZM 1998, 29; Wolf/Eckert/Ball, 10. Auflage, Rdn. 131). Diesen Anforderungen wird die Vertragsgestaltung im Streitfall nicht gerecht.

Schon die Klägerin selbst hat vorgetragen, es sei nach Auflösung der ursprünglich als Mieterin aufgetretenen GbR nicht zum Abschluss eines neuen schriftlichen Mietvertrages gekommen, vielmehr sei der ursprüngliche Vertrag von 1990 zwischen den Parteien „weitergelebt“ worden. Entsprechend ist an keiner Stelle schriftlich niedergelegt, dass der Vertrag seit 2005 allein mit dem Beklagten weiter laufen sollte.

Zur Wahrung der Schriftform genügt auch nicht die „Aufhebungsvereinbarung“ der Parteien vom 20. Juli 2007. Zwar wird dort unter II. ausgeführt, dass das Mietverhältnis „Parkhaus“ zu den bisherigen Bedingungen (Hervorhebung durch den Senat) fortgeführt wird. Da die – formlose – Übernahme des Mietvertrags durch den Beklagten aber bereits im Jahr 2005 erfolgt war, galt der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Abschlusses der Aufhebungsvereinbarung bereits seit jener Zeit als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Wenn auf die bisherigen Bedingungen des Vertrags verwiesen wird, dann allerdings auch auf die eingetretene Änderung und die damit gegebene Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Hinzu kommt, dass der Aufhebungsvertrag weder ausdrücklich (dazu BGH, NJW 2009, 2195) noch sonst hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt.

Der Schutzzweck der Schriftform (dazu BGH, NZM 2008, 484; OLG Celle, ZMR 2008, 120) war damit insgesamt nicht gewahrt. Denn es war eine Situation gegeben, in der ein potentieller Erwerber der Immobilie keine Möglichkeit hatte, durch Einsicht in Schriftstücke Gewissheit über die Parteien und den Inhalt des bestehenden Mietvertrags zu erlangen. § 550 BGB dient zudem dem weiteren Zweck, die Vertragsparteien vor dem unbedachten Eingehen langfristiger Bindungen zu schützen (vgl. BGH, NZM 2008, 484). Auch aus diesem Grund hatte die Übernahme des Mietvertrages durch den Beklagten anstelle der GbR schriftlich zu erfolgen.

3.

Dem Beklagten ist es schließlich auch nicht nach Treu und Glauben versagt, sich auf den Formmangel zu berufen. Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei auch noch Jahre nach Abschluss des Mietvertrages darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten sei, selbst dann, wenn der Vertrag jahrelang durchgeführt worden ist (vgl. BGH, NJW 2008, 2181) oder sie sich nur von einem lästig gewordenen Mietvertrag lösen möchte (vgl. Lindner-Figura, a.a.O., Kap. 6, Rdn. 97). Nur unter ganz besonderen Umständen zur Vermeidung schlechterdings untragbarer Ergebnisse im Einzelfall kann der Einwand unzulässiger Rechtsausübung begründet sein (Senat, NZM 2004, 143; Wolf/Eckert/Ball, 10. Auflage, Rdn. 141 f.). Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, NZM 2007, 730 m.w.N.). Gegen Treu und Glauben verstößt auch, wer sich auf den Formmangel allein wegen einer sie begünstigenden Vertragsänderung beruft (BGHZ 65, 49; Senat, NJW-RR 2002, 1451; OLG München, NJW-RR 1996, 654; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945). Der letztgenannte Gesichtspunkt greift hier ein, soweit der Beklagte sich auf die unstreitige Herabsetzung des Mietzinses beruft. Nicht verwehrt ist es ihm dagegen, die Begründung des Formmangels darauf zu stützen, dass die personelle Veränderung auf Mieterseite nicht der Schriftform genügt. Insoweit sind keine Gesichtspunkte erkennbar, die sein Handeln als rechtmissbräuchlich erscheinen ließen.

II.

Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen vor.

III.

Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 S. 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an (OLG Brandenburg, MDR 2009, 1363).