Mietwohnung – fristlose Kündigung wegen Schimmel

Mietwohnung – fristlose Kündigung wegen Schimmel

AG Saarbrücken, Az.: 4 C 348/16, Urteil vom 23.08.2017

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Saarbrücken im schriftlichen Verfahren mit einer Erklärungsfrist bis zum 9.8.2017 am 23.08.2017 für Recht erkannt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 480,00 Euro nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.3.2016 zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

Die Parteien streiten über die Rückforderung einer Mietkaution i.H.v. 480,00 Euro.

Am 31.07.2014 wurde zwischen den Parteien ein Mietvertrag über die Wohnung Nr. 2 im 1. Obergeschoss links, im Anwesen der Klägerin in der Gartenstraße 61 in 66125 Saarbrücken, geschlossen Gemäß § 24 des Mietvertrages war eine Kaution i.H.v. 480,00 Euro zu entrichten, die auch geleistet wurde.

Mietwohnung – fristlose Kündigung wegen Schimmel
Foto: cegli/Bigstock

Im Frühjahr 2015 traten diverse Mängel in der streitgegenständlichen Wohnung auf. die von der Klägerin mittels anwaltlichem Schreiben vom 03.Juni 2015 der Beklagten angezeigt wurden; So sei die Duschstange im Badezimmer abgefallen, der Hochschrank der mitvermieteten Einbauküche in sich zusammengestürzt und der Herd nicht voll funktionsfähig. Ferner lasse sich am Badezimmerfenster der Klappladen nicht mehr verschließen, weshalb der Raum nicht mehr zu verdunkeln sei, und die Anzahl der Mülltonnen sei nicht ausreichend.

Mit Schreiben vom 03. Juni 2015 setzte die Klägerin eine Frist zur Nachbesserung bis zum 17. Juni 2015 und drohte für den Fall der unterbleibenden Nachbesserung an, die Kaltmiete i.H.v. 55,00 Euro pro Monat zu mindern. Außerdem erklärte sie in dem Schreiben die außerordentliche Kündigung zum 30. September 2015. Aufgrund ihrer Schwangerschaft beabsichtige sie mit dem Vater des Kindes in eine größere Wohnung zu ziehen, da ihre jetzige mit 1,5 Zimmern zu klein sei.

Mit Schreiben vom 17. Juli 2015, welches am Folgetag zugestellt wurde, erklärte die Klägerin ihre fristlose außerordentliche Kündigung zum 31. Juli 2015.

Zwei Termine zur Wohnungsübergabe wurden von der Beklagtenseite nicht wahrgenommen, so dass diese erst Mitte September erfolgte.

Mit Schreiben vom 10. März 2016 forderte die Klägerin die Beklagte auf, eine Kautionsabrechnung bis zum 24. März 2016 zu erstellen, was diese jedoch nicht tat.

Die Klägerin behauptet, dass sowohl die Einbauküche, als auch die dahinterliegende Wand von Feuchtigkeit und Schimmel befallen gewesen seien. Ebenso sei Schimmel an den Fenstern in der Küche und im Wohnzimmer vorhanden gewesen. Sie ist der Ansicht, dass deshalb eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für sie und ihr, zum damaligen Zeitpunkt, ungeborenes Kind bestanden habe. Der Schimmel sei auf die mangelhafte Bausubstanz zurückzuführen und bereits bei ihrem Einzug vorhanden gewesen. Sie ist der Ansicht, dass sie daher zur außerordentlichen Kündigung zum 31. Juli 2015 berechtigt war. Außerdem seien zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution mehr als 6 Monate vergangen gewesen und damit die Überlegungs- und Überprüfungsfrist des Vermieters, die ein Zurückbehaltungsrecht begründe, abgelaufen gewesen. Sie meint außerdem, dass etwaige Betriebskostennachzahlungen vom Jobcenter getragen würden und daher ebenfalls kein Zurückbehaltungsrecht begründen können.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 480,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.03.2016 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass die Rückforderung der Kaution noch nicht fällig sei, da die Betriebskostenabrechnung noch nicht erstellt worden sei und die Mietkaution auch diese absichere. Sie behauptet außerdem, dass für das Jahr 2015 mit einem Nebenkostensaldo zu Lasten der Klägerin zu rechnen sei, weshalb der Einbehalt der Mietkaution zu deren Sicherung angemessen sei.

Ferner behauptet sie, dass kein akut gesundheitsgefährdender Schimmelbefall in der Wohnung vorgelegen hätte und dass selbst wenn, dieser auf einem fehlerhaften Heiz-und Lüftungsverhalten der Klägerin beruht habe, weshalb dieser kein Recht zur außerordentlichen Kündigung zugestanden habe.

Sie ist daher der Ansicht, dass das Mietverhältnis nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 17.07.2015 zum 30.07.2015, sondern erst am 15.09.2015 mit der Wohnungsübergabe beendet worden sei und ihr – der Beklagten – daher noch Ansprüche i.H.v. insgesamt 450,00 Euro zustünden, mit denen sie hilfsweise aufrechne. Die Ansprüche setzten sich wie folgt zusammen:

65,00 Euro Mietzins aus dem Monat Juli 2015

250,00 Euro Mietzins aus dem Monat August 2015

125,00 Euro Mietzins aus dem Monat September 2015

10,00 Euro Mahngebühren für zwei Mahnungen

Wegen des Parteivorbringens wird im Übrigen auf die beiderseits gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die schriftliche Zeugenvernehmung der Dr. Monika ……… sowie der Mutter der Klägerin Sabine ………. Letztere wurde ebenso wie der Zeuge ……… auch durch persönliche Zeugenvernehmung befragt. Außerdem wurde ein Gutachten durch den Sachverständigen Dr.-Ing. Frank ……… erstattet. Bezüglich des Ergebnisses der Beweiserhebung wird auf die schriftlichen Aussagen der Zeugen sowie das Protokoll der Beweisaufnahme und das Gutachten des Sachverständigen ……… Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Das Amtsgericht Saarbrücken ist gem. § 1 ZPO i.V.m. § 23 Nr. 2 lit. a) GVG sachlich und gem. § 29a ZPO örtlich zuständig.

Die Klage ist begründet.

Der Klägerin steht ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution i.H.v. 480,00 Euro zu, da das Mietverhältnis wirksam zum 31.Juli 2015 beendet wurde.

Der Rückzahlungsanspruch ergibt sich vorliegend aus der Kautionsabrede selbst gem. § 24 Nr. 3 des von den Parteien geschlossenen Mietvertrages. Die Mietkaution wurde auch – was unstreitig ist – zu Beginn des Mietverhältnisses erbracht.

Das Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 17. Juli 2015 wirksam beendet.

Es lag ein tauglicher Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 1 BGB vor, da eine erhebliche Gesundheitsgefährdung für die Klägerin und ihr ungeborenes Kind bestand. Dafür muss, durch Einwirkungen aus der Wohnung, eine Schädigung der Gesundheit unmittelbar bevorstehen, d.h. nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten sein (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 9).

Erheblich ist die Gesundheitsgefährdung, wenn nachhaltige oder dauernde Schädigungen drohen (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 18) und die Gefährdung nicht leicht zu beseitigen ist, wobei Maßstab eine allgemeine objektive Wohnraumhygiene ist (Weidenkaff in Palandt (2015) § 569 Rn. 10).

Vorliegend lag insbesondere an der Außenwand in der Küche an mehreren Stellen ein großfleckiger Schimmelbefall vor, was bereits aus der Anlage auf Bl. 125 d.A. hervorgeht. Auch haben sowohl die von der Klägerin beauftragte Gutachterin Dr. ……… vom Umweltmedizinischen Service e.V. als auch der vom Gericht bestellte Gutachter ……… an der Küchenwand diverse von Schimmel befallene Flächen festgestellt. Dabei ist noch zu berücksichtigen, dass nur die Gutachterin ……… die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand besichtigen konnte, da bei dem Ortstermin des Gutachters ……… diese bereits in den Rohbauzustand zurückversetzt worden war und daher nur noch eingeschränkt Aussagen zu einem Schimmelbefall getroffen werden konnten.

Auch aus der Zeugenaussage des ………, dem ehemaligen Ziehvater der Klägerin, der aber im Auftrag der Beklagten Arbeiten in der Wohnung vor dem Einzug der Klägerin durchgeführt hat, ergibt sich, dass in der Küche bereits beim Einzug Schimmel vorhanden war. Trotz der persönlichen Beziehung zu der Klägerin ist dessen Aussage glaubhaft, da sie detailreich ist und der Zeuge plausibel dargelegt hat, dass er aufgrund seiner Malerausbildung und einer speziellen Fortbildung im Jahr 2014 über besonderes Fachwissen verfügt, was die Erkennung und Behandlung von Schimmel in Wohnungen betrifft.

Die aus dem Schimmelbefall resultierende Gesundheitsgefährdung ergibt sich aus der Größe der betroffenen Flächen, sowie der Tatsache, dass in der Küche Nahrungsmittel verarbeitet und zubereitet werden und aus der geringen Größe der Wohnung, die es der Klägerin nahezu unmöglich machte, zu verhindern, sich Schimmelsporen auszusetzen. Die Gesundheitsgefährdung wurde auch von der Gutachterin Dr. ……… bestätigt, verbunden mit der Empfehlung die Wohnung nicht weiter zu bewohnen.

Mit dem Schreiben vom 03. Juni 2015 wurde auch eine gemäß §§ 549 Abs. 1, 543 Abs. 3 S. 1 BGB erforderliche First zur Abhilfe gesetzt. Diese war mit 14 Tagen, in Anbetracht der Schwere der Mängel, auch angemessen lang.

Der außerordentlichen Kündigung steht auch nicht entgegen, dass sich die Klägerin gemäß des Übergabeprotokolls vom 02. August 2015, mit dem Zustand der Wohnung einverstanden erklärte, da gem. § 569 Abs. 1 S. 2 BGB eine Kenntnis der gefahrbringenden Beschaffenheit bei Vertragsschluss nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führt.

Die Klägerin war auch nicht aufgrund eines schuldhaften Herbeiführens der Gefährdung an der Geltendmachung des Kündigungsgrundes gehindert (Mössner in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 569 BGB Rn. 31). Es ist nicht ersichtlich, dass ein falsches Heiz-und Lüftungsverhalten der Klägerin zu dem Schimmelbefall geführt hat. Vielmehr lag der Schimmel, nach Aussage des Zeugen ………, schon bei dem Einzug vor, was auch von dem Sachverständigen ……… für möglich gehalten wird. Letzterer hat in seinem Gutachten erklärt, dass der Schimmelbefall am ehemaligen Standort des Kühlschranks sowohl durch die geringen Außenwanddicke, als auch durch das fehlerhafte, weil zu nah an der Wand erfolgte, Aufstellen des Kühlschranks bedingt worden sein kann. Dem steht jedoch die Aussage des Zeugen ……… entgegen, der glaubhaft bekundet hat, dass gerade hinter dem Kühlschrank bereits bei Einzug Schimmel vorhanden war.

Die Kündigungserklärung erfolgte ordnungsgemäß unter Einhaltung der Schriftform und Angabe des Kündigungsgrundes gemäß §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB.

Die Kautionsforderung ist auch fällig. Die Fälligkeit tritt mit Ende des Vertragsverhältnisses und dem Ablauf einer Einzelfall abhängigen Abrechnungsfrist ein (Weidenkaff in Palandt (2015) vor § 535 Rn. 126). Die Parteien hatten gemäß § 24 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbart, dass die Kaution spätestens 6 Monate nach Vertragsende und Räumung der Wohnung zurückzuzahlen sei, sofern nicht aufrechenbare Gegenforderungen oder noch zu erwartende Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bestehen.

Es entspricht der ganz herrschenden Meinung, dass die Mietkaution eine umfassende Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters bieten soll und daher, sofern nichts Abweichendes vereinbart ist, auch die Betriebskostenforderungen des Vermieters absichert (Weidenkaff in Palandt (2015) vor § 535 Rn. 121; BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/05). Die 6 Monate waren am 31. Januar 2016 vorbei. Zur Sicherung seiner Betriebskostenforderungen darf der Vermieter die Kaution auch länger als 6 Monate, unter Ausschöpfung der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zurückbehalten. Eine vorherige Fälligkeit tritt nur ein, wenn der Vermieter im Einzelfall in der Lage ist die Betriebskostenabrechnung vorher zu erstellen (Schur in jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 551 BGB Rn. 24). Diesbezüglich wurde jedoch nichts vorgetragen. Vorliegend ergibt sich aus etwaigen Betriebskostennachforderungen jedoch kein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB, da die Klägerin vorgetragen hat, dass aufgrund ihrer finanziellen Situation etwaige Betriebskostennachzahlungen vom Jobcenter getragen würden. Dies wurde von der Beklagtenseite auch nicht bestritten. Somit stand der Beklagten die öffentliche Hand als solventer Schuldner gegenüber, so dass kein Bedarf mehr an einer Absicherung durch die Mietkaution bestand. Die Fälligkeit trat daher mit Ablauf des 31.Januar 2016 ein.

Der Zinsanspruch besteht gem. §§ 288 Abs. 1, 286 Abs.1, 2 Nr. 3 BGB i.V.m. § 187 BGB analog seit dem 25. März 2016, da sich die Beklagte ab diesem Zeitpunkt in Verzug befand. Eine Mahnung erfolgte durch das Schreiben vom 10. März 2016 in dem eine Frist bis zum 24. März 2016 gesetzt wurde. Damit erfolgte die Mahnung auch nach Eintritt der Fälligkeit (Grüneberg in Palandt (2015) § 286 Rn. 16). Dafür dass die Beklagte den Verzugseintritt nicht zu vertreten hat wurde nichts vorgetragen, so dass die Vermutung des § 286 Abs. 4 BGB zu ihren Lasten geht.

Der Anspruch der Klägerseite ist auch nicht durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen.

Die Mietzinsforderungen für August 2015 i.H.v. 250,00 sowie für September 2015 i.H.v. 125,00 sind unbegründet, da wie oben dargelegt, dass Mietverhältnis wirksam zum 31. Juli 2015 beendet wurde.

Bzgl. der Mietzinsforderung für Juli 2015 i.H.v. 65,00 Euro ist zunächst festzustellen, dass die Klägerin die Kaltmiete lediglich um 55,00 gemindert hat. Woraus sich ein Mietrückstand i.H.v. 65,00 Euro ergeben soll, hat die Beklagte nicht dargetan. Die Minderung der Klägerin ist ansonsten nicht zu beanstanden. Ob eine abgefallene Duschstange der ein nicht ordnungsgemäß schließender Fensterladen den vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung beeinträchtigen kann dahinstehen, da jedenfalls bei einer mitvermieteten Küche ein Elektroherd der entweder gar nicht heizt oder 100% Leistung erbringt einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB darstellt, da eine kontrollierte Zubereitung von Speisen damit nicht möglich ist. Somit weicht der tatsächliche Zustand nacheilig von dem vertraglich vorausgesetzten ab (Weidenkaff in Palandt (2015) § 536 Rn. 16). Gleiches gilt für den Schimmelbefall der aus den oben genannten Gründen die Benutzung der Wohnung insgesamt für die Klägerin unzumutbar machte, so dass sie sogar zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war.

Die Geltendmachung von Mahnkosten i.H.v. 10,00 Euro als Verzugsschaden gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB scheitert bereits an dem Fehlen einer fälligen Forderung der Beklagten gegen die Klägerin.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.