Mietwohnung – Schadensersatzpflicht des Mieters bei Beschädigung der Wohnungstür durch einen Gast

AG Pfaffenhofen, Az.: 1 C 829/15, Urteil vom 04.03.2016

1. Die Klage wird abgewiesen.

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2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 3.002,70 € festgesetzt.

Tatbestand

Mietwohnung - Schadensersatzpflicht des Mieters bei Beschädigung der Wohnungstür durch einen Gast
Foto: Richard J Thompson/Bigstock

Die Klägerin macht Schadensersatz aus beendetem Mietvertrag gegen die Beklagte geltend.

Die Klägerin hatte an die Beklagte eine Wohnung im Anwesen S.-Straße, in X im zweiten Obergeschoss rechts gelegen vermietet. Die Beklagte hat die Wohnung am 31.03.2015 an die Klägerin zurückgegeben.

Bei Einzug hatten die Parteien ein Einzugsprotokoll gefertigt, in der unter „Sonstiges“ handschriftlich vermerkt war: „Die Wohnung wurde frisch renoviert, Böden abgeschliffen, Türen gestrichen“.

Bei Rückgabe am 31.03.2015 hatten die Parteien ein Rücknahmeprotokoll gefertigt und hier in nicht lesbarer Handschrift verschiedene Bemerkungen eingefügt. Soweit sich dies entziffern lässt wurde dort wohl vermerkt: „Boden ist stumpf, abgenutzt … wurde mit … Putzmittel behandelt.“

Trotz Nachfrage des Gerichts wurde keine bessere Kopie bzw. kein Original vorgelegt.

Die Klägerin ließ ein Angebot über die Behandlung des Fußbodens durch die Firma R. vom 11.05.2015 fertigen. Dieses belief sich auf 2.585,63 € inkl. MwSt. bzw. ohne MwSt. auf 2.172,80 €.

In der Bemerkung zu diesem Angebot war angegeben: „ Aufgrund des Einsatzes eines nicht geeigneten Pflegemittels auf den gesamten Parkettbodens, Pflegemittel war laut Frau B, für Stein und Fließen, weist die Oberfläche folgendes Oberflächenbild dar. Die Oberfläche weist erhebliche Schlierenbildung und glänzende und matte großflächige Stellen auf. Ob der Lack dadurch beschädigt wurde, kann ich so nicht beurteilen und deswegen, schlage ich Ihnen vor, für eine gleichmäßige Oberfläche, die gesamte Fläche abzuschleifen und einen neuen Lackaufbau aufzubringen.“

Daneben wurde die Wohnungstür einer weiteren Mitmieterin H. beschädigt, für deren Beseitigung ein Betrag in Höhe von 417,07 € brutto gem. Fa. W. vom 16.04.2015 der Klägerin berechnet wurde.

In einem weiteren abgeschlossenen Verfahren AZ 2 C 530/15 war ein Versäumnisurteil ergangen, wonach die Klägerin an die Beklagte 1.500,00 € Kaution nebst Zinsen sowie außergerichtliche Anwaltskosten zu bezahlen hatte.

Die Klägerin trägt vor, dass die Wohnung an die Beklagte frisch renoviert mit abgeschliffenen und neu gestrichenen Türen übergeben wurde und danach offenbar der Fußboden mit einem falschen Pflegemittel behandelt worden sei, sodass der Parkettfußboden stumpf und matt sei, sowie tiefe Schleifspuren und erhebliche Schlierenbildung aufweise. Insoweit sei nach Meinung der Klägerin es erforderlich, den gesamten Parkettfußboden abzuschleifen und einen neuen Lackaufbau vorzunehmen. Darüber hinaus ist die Klägerin der Auffassung, dass die Beklagte für den Schaden, den ein Gast der Beklagten an der Wohnungstür einer anderen Mitmieterin verursacht hätte, tragen müsse. Insoweit würde die Beklagte für die Schäden ihrer Gäste haften. Dies sei im Mietvertrag geregelt. Danach würde die Beklagte im Rahmen ihrer mietvertraglichen Pflichten auch für schuldhafte Beschädigungen des Mietobjekts durch ihre Gäste haften, so dass dahinstehen könnte, welcher der Gäste den Schaden an der Wohnungstür der Zeugin H. verursacht hätten. Desweiteren sei entgegen der Ansicht des Gerichts der Parkettfußboden trotz des Alters nicht wertlos. Dementsprechend meint die Klägerin, dass die Beklagte für die Schadensbeseitigung haftbar wäre. Der Fußboden sei bei Übergabe an die Beklagte frisch abgeschliffen gewesen und nach Rückgabe an die Klägerin erheblich beschädigt.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von EUR 2.589,87 zu bezahlen nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % – Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche über den in Ziffer 1. bezifferten Klageantrag hinaus entstehenden Schaden, der ihr durch die Beseitigung der Schleifspuren und Schlieren am Parkettfußboden in der Wohnung S.-Straße, in X, im zweiten Obergeschoss rechts gelegen entsteht, zu ersetzen.

Die Beklagte beantragt, Klageabweisung.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Klägerin keine Ansprüche mehr habe, da sie die Kaution zurückbezahlt habe und damit anerkannt hätte, dass sie keine weiteren Ansprüche gegen die Beklagte geltend machen würde. Diesbezüglich sei die Beklagte auch im Verfahren 2 C 530/15 zur Zahlung von 1.500,00 € Kaution an die Beklagte verurteilt worden. Die Auszahlung sei dann am 02.09.2015 erfolgt. Darüber hinaus würde es sich bei den Spuren in der Wohnung um reguläre Gebrauchsspuren und nicht um Schäden handeln. Der Boden in der Wohnung sei bereits so alt und abgenutzt, dass er ohnehin erneuert werden müsse. Die Beklagte habe auch nicht eingeräumt, dass der Boden mit einem falschen Pflegemittel bearbeitet worden sei, vielmehr sei der Boden bereits bei Einzug matt gewesen. Es seien auch keine über die üblichen Gebrauchsspuren hinaus vorhandenen tiefen Schleifspuren und erhebliche Schlierenbildung vorhanden, sondern nur übliche und hinzunehmende Abnutzungserscheinungen. Die Bearbeitung des Bodens sei vielmehr auch im Hinblick auf das Alter des Bodens sowieso erforderlich. Diese Kosten könnten nicht auf die Beklagte übergewälzt werden. Darüberhinaus wisse die Beklagte nicht, dass an der Wohnungstür einer Mitbewohnerin durch einen Gast der Beklagten ein Schaden verursacht worden sei. Entsprechendes sei im Rückgabeprotokoll nicht vermerkt.

Das Gericht hat nach § 139 ZPO im Termin vom 18.12.2015 darauf hingewiesen, dass das Alter und der Zustand des Parkett vor Übergabe an die Mieterin anzugeben wäre, denn bei Erreichen des wirtschaftlichen Zeitwertes von 0 würde kein weiterer Schaden bestehen. Insoweit sei die Frage dessen, was der Eigentümer als Vermieter investieren müsse, nicht gleich zu setzen mit dem, was ggfs. als Schaden durch die Mieterseite zu erstatten sei.

Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien und die dort erfolgten Vorträge sowieso die Protokolle vom 18.12.2015 und 27.01.2016 und auf die Zeugenvernehmungen der Zeugen R. und H. vollinhaltlich Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage war unbegründet.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 417,07 € für die Reparatur der Wohnungseingangstür der Mitmieterin H..

Soweit im Mietvertrag Regelungen aufgenommen wurden, die auch die Haftung für das Verschulden Dritter auf die Mieterin und hier die Beklagte überwälzt, sind diese Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 BGB unwirksam. Gem. der Entscheidung des BGH vom 15.05.1991, AZ: VIII ZR 38/09 sind Klauseln, die die Haftung des Mieters auf Schäden erweitern, die durch Dritte an der Mietsache verursacht werden und nicht durch § 278 BGB bzw. § 831 BGB gedeckt werden, unwirksam. Insoweit hat der BGH ausgeführt hierzu: „Nach allgemeiner Meinung hat der Mieter zwar im Rahmen seiner Obhut und Sorgfaltspflichten gem. § 278 BGB auch für Schäden von Personen zu vertreten, die auf seine Veranlassung hin mit der Mietsache in Berührung kommen, worunter Betriebsangehörige, Verwandte, Gäste, Kunden, von ihm beauftragte Handwerker, Transporteure fallen … Ferner haftet der Mieter für ein einem Dritten bei dem Gebrauch der Mietsache zur Last fallen des Verschulden, dem er den Gebrauch überlassen hat (§ 549 III BGB). Diese Haftung würde, … sich auch auf schädigende Handlungen Dritter erstrecken, die ohne sein Zutun mit der Mietsache in Berührung kommen. Eine solche Haftungserweiterung, die mangels Obhutsmöglichkeit des Mieters nicht gerechtfertigt ist, gehen in nicht zu vertretender Weise den Mieterpflichten aus und benachteiligen den Mieter unangemessen … Ebenso erweitert die beanstandete Klausel einseitig die Verantwortlichkeit des Mieters über § 278 BGB hinaus auf schadensstiftende Handlungen von Erfüllungsgehilfen, die lediglich „bei Gelegenheit“ begangen worden sind; rechtfertigende Gründe bestehen auch hierfür nicht.“

Dies macht deutlich, dass der Mieter und hier die Beklagte für Schäden nicht einzustehen hat, die ein Gast nur bei Gelegenheit seiner Anwesenheit verursacht hat.

Dies liegt streitgegenständlich vor. Die Klägerin hatte nichts Gegenteiliges vorgebracht. Zunächst wurde auch entsprechend den Angaben der Zeugin H. in der Wohnung der Beklagten gefeiert. Nach mehrmaligen Polizeieinsätzen war die Feier dann irgendwann beendet und die Gäste gingen nach Hause. Hier hatte die Zeugin H. weiter berichtet, dass die Beklagte sich vor dem Haus befunden habe, dies habe die Zeugin selbst gesehen. Weiter hat die Zeugin berichtet, dass zwei männliche Stimmen im Treppenhaus gewesen seien. Dies habe sie entsprechend den Stimmen geschlussfolgert. Sodann habe es plötzlich einen Schlag gegen die Tür getan. Insoweit hatte die Zeugin H. ausgeführt, dass sie eindeutig sagen könne, dass ein Mann den Schaden verursacht haben müsste, da die Beklagte zur gleichen Zeit sich vor dem Haus aufgehalten habe.

Bei dem schadenstiftenden Ereignis war daher davon auszugehen, dass es sich dabei um einen Exzess eines Gastes der Beklagten handelte. Mit diesem Exzess musste die Beklagte nicht rechnen. Jedenfalls hatte die Klägerin nicht entsprechendes vorgetragen, insbesondere nicht, dass die Beklagte ihre Gäste hierzu animiert hätte. Beim Verlassen der Wohnung nach der Feier hatte so ein Gast „bei Gelegenheit“ einen Schaden bei einer anderen Mitbewohnerin an der Wohnungstür verursacht, für den die Beklagte damit als Exzess eines ihrer Gäste nicht haftet.

Ein entsprechender Schadensersatzanspruch bestand somit nicht.

II.

Darüber hinaus bestand aber auch kein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Schadensbeseitigung am Parkettfußboden.

Laut Vortrag sollte der Fußboden tiefe Schleifspuren aufweisen.

Dies hatte sich entsprechend der durchgeführten Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen R. nicht bestätigen lassen.

Dieser hatte lediglich berichtet, dass der Parkettfußboden entsprechend seiner Bemerkung in seinem Angebot vom 11.05.2015 erhebliche Schlierenbildung aufgewiesen habe und glänzende sowie matte großflächige Stellen hätte.

Weitere Schäden konnte die Klägerin am Parkettfußboden nicht nachweisen.

Im Weiteren hatte der Zeuge R. seine Empfehlung, wie im Angebot angegeben, ausgesprochen, das zur Beseitigung dieser Schäden der Boden abzuschleifen und ein neuer Lackaufbau aufzubringen sei.

Das Gericht hat insoweit darauf hingewiesen, dass die Klägerin hier Angaben zum Alter und Zustand des Parkettbodens bei Übergabe an die Beklagte zu Beginn des Mietverhältnisses machen musste, um den Zeitwert des Parkettfußbodens zu bestimmen. All dem war die Klägerin nicht nachgekommen. Vielmehr hat diese die Meinung vertreten, dass dies nicht erforderlich sei.

Dem ist jedoch entgegenzutreten. Hier war festzustellen, dass es sich beim Parkettfußboden, soweit der Zeitwert erreicht bzw. überschritten war und die Maßnahmen, die der Zeuge R. vorgeschlagen hat um Instandsetzungen bzw. Instandhaltungsmaßnahmen handelte. Hierfür haftet die Beklagte nicht. Lediglich im geringen Umfang sind Instandsetzungen auf den Mieter und damit die Beklagte übertragbar. Die Instandsetzung ist nach BGH das, was für die Kosten als Reparatur und Wiederbeschaffung aufzuwenden ist. Instandhaltung ist danach der Aufwand, mit dem durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstandene bauliche und sonstige Mängel ordnungsgemäß beseitigt werden (vgl. BGH NZM 2005, 863). Demgemäß war entsprechend dem gerichtlichen Hinweises es erforderlich, den Zeitwert des Parkettfußbodens festzustellen. Hierzu erforderliche Anknüpfungstatsachen wurden durch die Klägerin nicht mitgeteilt. Dementsprechend war es nicht möglich, den Zeitwert zu bestimmen.

Dabei wird gerichtlicherseits nochmals darauf hingewiesen, dass zu unterscheiden ist die Frage dessen, was der Eigentümer als Vermieter investieren muss. Dies ist nicht gleich zu setzen mit dem, was der Mieter als Schaden zu ersetzen und zu erstatten hat.

Soweit der Zeitwert des Parkettfußbodens erreicht bzw. überschritten ist, besteht insoweit kein weitergehender Schaden. Vielmehr ist der Vermieter und damit die Klägerin nunmehr verpflichtet, die Mietsache instand zu setzen. Die Instandsetzung ist Teil der Vermieterpflichten und stellt keinen Schaden dar. Wie der Vermieter diese Instandsetzung durchführt, ist letztlich seine Entscheidung. Er kann dies beim Parkettfußboden entsprechend der Empfehlung durch Abschleifen und Neuaufbringen eines Lackaufbaus oder durch Auswechseln des gesamten Parkettfußbodens und Erneuerung machen.

Streitgegenständlich war dies wohl hier entsprechend der Empfehlung durch Abschleifen und Neuaufbau des Lackes gewünscht. Die Instandsetzung trifft damit aber allein den Vermieter und nicht den Mieter.

Der Kostenaufwand stellt damit keinen Schaden dar, sondern vielmehr eine Instandsetzungsmaßnahme und war damit nicht auf die Beklagte überzubürden.

Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand insoweit damit nicht.

III.

Die Klage war damit als insgesamt unbegründet, auch hinsichtlich des Feststellungsantrages, der letztlich auf dem Schadensersatzanspruch fußt, abzuweisen.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.