Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen

Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen

AG Schöneberg

Az.: 14 C 157/08

Urteil vom 25.02.2009


1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung  der Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause A. W. S. in B. von zurzeit 453,66 Euro um 9,64 Euro auf 463,30 Euro monatlich ab dem 01.04.2008 zuzustimmen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in entsprechender Höhe geleistet hat.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Beklagten sind Mieter und die Klägerin Vermieterin einer im Hause A. W. S. in B. im Hochparterre links gelegenen Wohnung.

Die 87,58 m 2 große streitbefangene Wohnung wurde im Jahr 1923 bezugsfertig und ist mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung ausgestattet.

Die Nettokaltmiete belief sich zum 1.04.2005 auf 444,91 Euro.

In § 3 des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages vom 13.04.2000 heißt es: „Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 4 Abs. 2 AVB). Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt 15,40 DM je m 2 Wohnfläche und Jahr.“, vgl. Kopie des Mietvertrages, Bl. 23 d.A..

Nr. 4 Abs. 2 AVB lautet wie folgt: „Hat der Vermieter gemäß § 3 des Vertrages die Schönheitsreparaturen übernommen, so ist der Mieter nicht berechtigt, vom Vermieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, die über den Fristenplan gemäß Nr. 4 Abs. 3 Satz 3 und über den in der Miete für Schönheitsreparaturen enthaltenen Kostenansatz hinausgehen. Die Höhe dieses Kostenansatzes ist bei Vertragsbeginn in § 3 des Vertrages vereinbart. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jede Änderung dieses Kostenansatzes bekannt zu geben.“

Mit Schreiben vom 24.01.2008, Kopie Bl. 6-8 d.A., begehrte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2007 die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von 453,66 Euro um 45,55 Euro auf 499,21 Euro mit Wirkung ab dem 1.04.2008.  Dies entspricht einer Nettokaltmiete von rd. 5,70 Euro für die 87,58 m 2 große Wohnung.

Nach dem unstreitigen Parteienvortrag ist die Merkmalgruppe 1 (Bad) negativ, die Merkmalgruppe 2 (Küche) neutral und die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) positiv einzustufen. Das Wohnhaus verfügt über einen abschließbaren Fahrradabstellraum. Zur Wohnung gehört ein kleines Mansardenzimmer. Dieses Zimmer war von den Vormietern mit einem Heizkörper ausgestattet und an die Heizung der Wohnung angeschlossen worden. Gemäß der zwischen den Beklagten und den Vormietern geschlossenen Übernahmevereinbarung vom 2.03.2000 kauften die Beklagten u.a. diese Installation den Vormietern ab, vgl. Bl. 50 d.A..

Die Klägerin ist der Ansicht, der begehrte Mietzins von 5,70 Euro läge nicht über der für diese Wohnung ortsüblichen Nettokaltmiete.

Hinsichtlich der Spannenordnung trägt die Klägerin wie folgt vor:

In der Merkmalgruppe 3 seien die Rollläden im Hochparterre wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Die ursprüngliche Behauptung der Klägerin, die Wohnung verfüge über eine Speisekammer, wird von ihr gemäß Schriftsatz vom 27.11.2008 nicht mehr aufrecht erhalten. Wohnwertmindernde Merkmale lägen nicht vor, insbesondere das Merkmal „nicht alle Wohnräume beheizbar“ sei nicht gegeben, da das Mansardenzimmer ursprünglich mit einem Ofen ausgestattet gewesen sei und gegenüber dem Vormieter lediglich entgegenkommender Weise bei Mieterwechsel auf die Entfernung des mietereigenen Heizkörpers verzichtet worden sei.

Die Merkmalgruppe 4 sei positiv zu bewerten. Denn wohnwertmindernde Merkmale lägen neben dem unstreitig vorhandenen positiven Merkmal des abschließbaren Fahrradabstellraums nicht vor.  Die Therme sei nach 1994 erneuert worden.

Die Klägerin begehrt zudem einen Zuschlag wegen Übernahme der Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,78 Euro pro m 2 . Sie meint zum einen, dass vorliegend der auch nach dem Mietspiegel zu erhebende Zuschlag ohne weiteres der Höhe nach unter Heranziehung der Vorschriften der II. Berechnungsverordnung zu bestimmen sei, dieser betrage nach den seit 1.01.2008 geltenden Statistiken 0,78 Euro pro m 2 pro Monat. Sie meint daneben, aufgrund der Regelungen in § 3 des Vertrages sowie in § 4 Abs.2 AVB zur einseitigen Anhebung des Kostenansatzes berechtigt zu sein. Zudem sei eine vertragliche Änderung des Kostenansatzes zwischen den Parteien zumindest auf einen Betrag von 0,74 Euro pro m 2 pro Monat erfolgt durch die von den Beklagten erteilte Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 18.11.2005.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause A. W. S. in B. von zur Zeit 453,66 Euro monatlich um 20,15 Euro monatlich auf 473,81 Euro monatlich ab dem 01.04.2008 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Zur Spanneneinordnung tragen die Beklagten wie folgt vor:

Hinsichtlich der Merkmalgruppe 3 sei das Positivmerkmal „Rollläden im Erdgeschoss“ nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da die streitgegenständliche Wohnung – unstreitig – im Hochparterre liegt. Negativ zu berücksichtigen sei jedoch, dass nicht alle Wohnräume beheizbar seien, da das Mansardenzimmer lediglich mit einer mietereigenen Heizung ausgestattet sei.

In der Merkmalgruppe 4 überwögen die Negativmerkmale. So sei das Treppenhaus und der Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand, die Haustür sei alt und wirke ungepflegt, Farbe blättere ab, sie hänge schief  instabil und sei ohne Schlüssel und ohne Gewalteinwirkung zu öffnen. Zum Beweis beziehen sie sich auf Fotos, Bl. 110 d.A.. Das Gebäude weise zudem insgesamt einen schlechten Instandhaltungszustand auf, da Farbe und Kitt an den Außenseiten der Fenster abplatze, ein nicht unerheblicher Schaden an der Dacheindeckung bestehe, so dass das Wasser an der Dachrinne vorbei direkt ins Mauerwerk fließe, und es zeigten sich überall Durchfeuchtungserscheinungen im Mauerwerk dergestalt, dass sowohl Farbe als auch Putz abbröckele.

Ferner liege das Negativmerkmal „Unzureichende Wärmedämmung mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)“ vor, da die Heizungsanlage vor 1984 installiert worden sei.

Die Beklagten meinen, dass es an einer Rechtsgrundlage zur Erhöhung des Schönheitsreparaturenzuschlages fehle. § 3 des Mietvertrages regele nicht, dass der darin genannte Kostenansatz veränderlich sein solle. § 4 Abs. 2 AVB berechtige nicht zu einer einseitigen Erhöhung des Kostenansatzes, da insoweit jedenfalls § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB entgegenstehe. Unter Bezugnahme auf das Urteil des BGH vom 9.07.2008 – VIII ZR 181/07 – sei die II. Berechnungsverordnung bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete nicht zur Bestimmung des Kostenelements für die Vornahme der Schönheitsreparaturen heranzuziehen, da die Werte keine Aussagekraft hinsichtlich ihrer Durchsetzbarkeit am Markt hätten. Die Beklagten meinen zudem, dass in einer früheren Zustimmung zur Mieterhöhung, die den unberechtigten Kostenansatz für Schönheitsreparaturen von 0,74 Euro/M2  enthielt, nicht eine einvernehmliche Änderung des § 3 des Mietvertrages gesehen werden könne, denn darauf sei die entsprechende Willenserklärung gerade nicht gerichtet gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und Protokollerklärungen  verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 24.01.2008 wahrt die vorgeschriebene Schriftform gemäß § 558 a Abs. 1 BGB und enthält die gemäß § 558 a Abs. 1 BGB erforderliche Begründung, indem es auf den Berliner Mietspiegel 2007 und das dortige Feld H 4 Bezug nimmt, vgl. auch § 558 d BGB.

Die Überlegungsfrist des § 558 b BGB wurde durch das Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt, die Klage innerhalb der Frist des § 558 b BGB erhoben, auch die Wartefrist nach § 558 Abs. 1 BGB ist eingehalten, da die Nettomiete seit 15 Monaten nicht erhöht wurde.

Der Zulässigkeit der Klage steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin mit der Klage nur einen Teil des ursprünglichen Erhöhungsverlangens weiter verfolgt.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang  begründet, im übrigen war sie als unbegründet abzuweisen.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf eine monatliche Nettokaltmiete von insgesamt 463,30 Euro. Ein darüber hinausgehender Anspruch besteht nicht.

Maßgeblich ist der Berliner Mietspiegel 2007. Die streitbefangene Wohnung ist nach Wohnlage, Größe und Ausstattung in dessen Raster H 4 einzuordnen; nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel handelt es sich um eine mittlere Wohnlage. Die ortsübliche Nettokaltmiete schwankt bei einem Mittelwert von 4,63  Euro zwischen 4,02 Euro und 5,45 Euro pro qm. Hinsichtlich der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe gilt folgendes:

Merkmalgruppe 1 (Bad/WC )

Die Merkmalsgruppe 1 ist unstreitig negativ einzustufen.

Merkmalgruppe 2 (Küche )

Die Merkmalsgruppe 2 ist unstreitig neutral zu bewerten.

Merkmalgruppe 3 (Wohnung )

Die Merkmalgruppe 3 ist negativ zu bewerten. Positive Merkmale liegen nicht vor. Insbesondere ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, dass die im Hochparterre gelegene Wohnung über Rollläden verfügt. Denn ebenso wie ein Abschlag wie bei einer Lage im Erdgeschoss bei Hochparterrewohnungen nicht vorzunehmen ist, vgl. insoweit LG Berlin, Urteil vom 6.03.2007 – _____ – GE 2007, 784, ist auch das positive Merkmal der Rollläden im Erdgeschoss auf Wohnungen im Hochparterre nicht anzuwenden. Denn eine Gleichbehandlung wäre nur gerechtfertigt, wenn gleiche Nachteile vorliegen würden  und die Einbeziehung durch die Verfasser des Mietspiegels offenkundig vergessen worden wäre, vgl. LG Berlin, a.a.O.. Hinsichtlich der Einsichtsmöglichkeit in die Fenster und die erhöhte Einbruchsgefahr weisen Hochparterrewohnungen aber nicht im selben Maße die erdgeschosstypischen Nachteile auf, vgl. LG Berlin, a.a.O.. Das Positivmerkmal des Abstellraums in der Wohnung wird von der Klägerin nicht mehr geltend gemacht.

Negativ zu berücksichtigen ist jedoch das Merkmal „nicht alle Wohnräume beheizbar“. Denn unstreitig ist die im Mansardenzimmer vom Vormieter installierte Heizung im Mietereigentum verblieben und von den Beklagten erworben worden. Damit ist die Beheizbarkeit als nicht vom Vermieter gestellt anzusehen. Dass seitens der Vermieterin gegenüber dem Vormieter auf die Durchsetzung einer Rückbauverpflichtung verzichtet wurde, ändert an der Einstufung der Heizungsinstallation als mietereigen nichts.

Merkmalgruppe 4 (Gebäude )

Die Merkmalgruppe 4 ist positiv einzustufen. Denn unstreitig verfügt das Gebäude über einen abschließbaren Fahrradabstellraum, Negativmerkmale sind dagegen nicht zu berücksichtigen.

Soweit die Beklagten geltend machen, das Treppenhaus und der Eingangsbereich sei überwiegend in schlechtem Zustand, ist bereits ihr Vortrag nicht ausreichend, um dieses Negativmerkmal zu belegen. Denn in diesem Zusammenhang haben sie lediglich vorgetragen, dass die Haustür alt und instabil sei, schief hänge  und ungepflegt wirke, da Farbe abblättere, zudem sei sie ohne Schlüssel und ohne Gewalteinwirkung zu öffnen. Damit ist jedoch nicht hinreichend dargetan, dass das Treppenhaus und der Eingangsbereich überwiegend im schlechten Zustand seien. Dem erwidernden Vortrag der Klägerin, wonach sich die Briefkastenanlage, der Hausflur im Erdgeschossbereich mit Wänden, Decken und Fußboden, Beleuchtungskörpern und Antrittspfosten sowie Eingangsstufen in erfreulich gutem Zustand befindet, haben die Beklagten nicht widersprochen. Zu berücksichtigen ist zudem, dass es sich um behebbare Mängel der Haustür handelt, die grundsätzlich bei der Spannenordnung nicht zu berücksichtigen sind.

Die Beklagten haben ferner nicht hinreichend konkret dargetan, dass das Gebäude insgesamt einen schlechten Instandhaltungszustand aufweise. Ihr Vortrag ist hinsichtlich der behaupteten Schäden an den Außenseiten der Fenster zu pauschal, denn es wird nicht dargetan, welche Schäden an welchen Fenstern auf welcher Etage genau bestehen. Gleiches gilt für einen „nicht unerheblichen Schaden an der Dacheindeckung“, hier fehlt es bereits an einer Konkretisierung hinsichtlich des Schadensortes und des Schadensbildes. Auch die Durchfeuchtung des Mauerwerkes und darauf beruhende Putzschäden wurden von den Beklagten lediglich pauschal behauptet, ohne konkret zu benennen, wo und in welcher Größe welche Schäden bestehen, insbesondere wo Putz in welchen Ausmaßen abgefallen ist. Gleiches gilt für die lediglich pauschal behauptete Durchfeuchtung des Mauerwerkes.

Auch das Negativmerkmal „Unzureichende Wärmedämmung mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)“ ist vorliegend nicht zu berücksichtigen. Denn der Vortrag der Beklagten erschöpft sich dieser in der Wiederholung der Angaben des Mietspiegels, dies ersetzt einen konkreten Parteivortrag jedoch nicht. Die pauschale Behauptung, die Heizungsanlage sei vor 1984 eingebaut worden, wäre zudem einer Beweiserhebung wegen der damit einhergehenden Ausforschung nicht zugänglich.

Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld)

Die Merkmalsgruppe 5 ist unstreitig positiv zu bewerten.

Nach alledem verbleibt es bei zwei positiven, zwei negativen und einer neutralen Merkmalgruppe, so dass der im Mietspiegel 2007 mit 4,63 Euro angegebene Mittelwert als ortsübliche Vergleichsmiete gerechtfertigt ist.

Die Klägerin kann zudem einen Zuschlag wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen erheben, allerdings nur in Höhe von 0,66 Euro pro qm pro Monat.

Die Klägerin kann sich bei der Bemessung dieses Zuschlags nicht auf die II. Berechnungsverordnung, insbesondere § 28 Abs. 4, beziehen. Denn die dort zugrunde gelegten Werte orientieren sich an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen, wogegen für ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB auf die am Markt erzielbare Vergleichsmiete abzustellen ist. Würde der Zuschlag für die Übernahme der Schönheitsreparaturen unter Zugrundelegung der II. Berechnungsverordnung bestimmt werden, würde ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen und damit das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen, vgl. BGH, Urteil vom 9.07.2008 –… – , Grundeigentum 2008, 1117.  Die Berufung auf die II. Berechnungsverordnung scheidet somit schon deshalb aus.

Die Klägerin kann sich aber auch deshalb nicht auf die II. Berechnungsverordnung berufen, weil sie und die Beklagten mit § 3 des Mietvertrages bereits eine vertragliche Vereinbarung zur Höhe des wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter in der Miete enthaltenen Kostenansatzes getroffen haben. Dort wurde der Betrag auf 15,50 DM je qm Wohnfläche und Jahr bestimmt, woraus sich ein Betrag von 0,66 Euro pro m 2 pro Monat ergibt. Dass dieser Wert veränderlich sei und unter Zugrundelegung der II. Berechnungsverordnung zu bestimmen sei, haben die Parteien in § 3 des Mietvertrages nicht vereinbart.

Diese vertragliche Vereinbarung ist auch nicht später von den Parteien des Mietvertrages einvernehmlich geändert worden. Insbesondere kann nicht in einer späteren Zustimmung der Beklagten zu einem Mieterhöhungsverlangen eine einvernehmliche Änderung des § 3 des Mietvertrages gesehen werden. Denn die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen bezieht sich in ihrem Erklärungsgehalt allein auf die Höhe der nunmehr geschuldeten Gesamtmiete, nicht aber auf die Höhe der einzelnen mietbildenden Positionen. Dass mit einem Mieterhöhungsverlangen zugleich die Änderung einer Bestimmung des Mietvertrages angetragen und durch Zustimmung der Mieter zum Mieterhöhungsverlangen angenommen werde, kann nicht angenommen werden. Dass damit § 3 des Mietvertrages einvernehmlich dahin geändert werden solle, dass statt des in § 3 des Mietvertrages genannten festen Kostenansatzes nunmehr der Kostenansatz veränderlich sei und  jeweils gemäß der aktuellen Angaben der II. Berechnungsverordnung zu bestimmen sei, kann weder dem Erhöhungsverlangen noch der Zustimmung entnommen werden. Ein rechtsgeschäftlicher Wille ist insoweit weder für die Klägerin noch für die Beklagte feststellbar.

Die Klägerin kann auch nicht unter Berufung auf die AVB Nr. 4 Abs. 2, letzter Satz, den vertraglich vereinbarten Kostenansatz einseitig ändern. Zweifelhaft ist schon, ob die AVB Nr. 4 Abs. 2 letzter Satz, die lediglich regelt, dass eine Änderung des Kostenansatzes dem Mieter bekannt zu geben ist, tatsächlich dahin zu verstehen ist, dass damit einseitig die vertragliche Vereinbarung gem. § 3 des Mietvertrages geändert werden kann. Jedenfalls aber wäre eine derartige Allgemeine Vertragsbedingung gem. § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Denn die einseitige Änderung des Kostenansatzes kann zwar für die preisgebundene Wohnraummiete möglich sein, bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ist jedoch stets eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragparteien erforderlich.

Die Berufung war nicht gem. § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Frage der Bestimmung des Kostenansatzes für Schönheitsreparaturen bei Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt sei. Denn in der Vielzahl der Fälle haben die Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Dass es sich um eine Frage handelt, die für die Fortentwicklung des Rechts bzw. die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert, ist ebenfalls nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.