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Modernisierungsankündigung für Gaszentralheizung

LG Berlin

Az.: 65 S 209/12

Urteil vom 20.02.2013


Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 29.03.2012 – 234 C 232/11 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtenen Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs.1, S. 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet. Ihr steht gegenüber der Beklagten kein Anspruch gem. § 554 Abs. 2 BGB auf Zustimmung zu der begehrten Modernisierungsmaßnahme in Form des Einbaus einer Gas-Kombitherme zu.

Andere als energiesparende Maßnahmen dürfen vorliegend aufgrund der Modernisierungsvereinbarung vom 10.05.1984 nur mit Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, so dass eine Duldungspflicht der Beklagten infolge Verbesserung der Mietsache wegen Komforterhöhung, welche im Falle des Austausches von Einzelkachelöfen gegen eine Gasetagenheizung anzunehmen sein dürfte, ohne entsprechende Zustimmung der Beklagten ohnehin ausscheidet.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 09.03.2011 genügte in Bezug auf die Erläuterung einer Energieeinsparung durch den beabsichtigten Austausch der Kachelöfen gegen eine Gasetagenheizung aber schon nicht den formellen Anforderungen des § 554 Abs.3, S.1 BGB. Der bloße Hinweis darauf, dass Braunkohle einen vergleichsweise niedrigen und Gas hingegen einen hohen Wirkungsgrad habe, war insofern jedenfalls ohne Angabe entsprechender Werte unzureichend.

Die Kammer hält insofern auch nicht an ihrer in einem früheren Verfahren (65 S 291/07) geäußerten Ansicht fest, wonach der Einbau einer modernen Gaszentralheizung mit Brennwerttechnik gegenüber einer Ofenheizung ohne Weiteres eine Maßnahme der Energieeinsparung darstelle, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfe. Von einer für den durchschnittlichen Mieter auf der Hand liegenden Offensichtlichkeit einer Energieeinsparung kann insofern nicht ausgegangen werden.

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Der Vermieter ist im Rahmen einer Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB grundsätzlich aber gehalten, u.a. auch darzulegen, ob und warum es sich bei der beabsichtigten Maßnahme um eine Verbesserung der Mietsache bzw. um eine Energieeinsparungsmaßnahme handelt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB, Rz. 264). Der Vermieter hat hierbei die Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter zumindest überschlägig beurteilen kann, ob die geplante Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (vgl. insofern auch LG Berlin, Urt. v. 26.06.2008 – 62 S 439/07, MM 2008, 370; Urt. v. 10.09.2007 – 67 S 90/07, GE 2007, 1553; Urt. v. 05.11.2012 – 67 S 611/11 – n.v.).

Es ist nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme werde zu einer Energieeinsparung führen. Zwar ist bei Energieeinsparmaßnahmen die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht erforderlich (vgl. BGHZ 150, 277). Dem Mieter muss es aber möglich sein, an Hand der gemachten Angaben überschlägig festzustellen, ob überhaupt eine Energieeinsparung möglich ist. Hierfür wäre im vorliegenden Fall z.B. die Angabe der konkreten Wirkungsgrade für die alte und neue Heizungsanlage geeignet gewesen. Das Gericht sieht sich in seiner Auffassung insbesondere auch durch die im Rahmen des MietRÄndG nunmehr vorgesehene Regelung des § 555c Abs. 2 BGB n.F. bestätigt, wonach der Vermieter in der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann. Damit hat der Gesetzgeber auch vor dem Hintergrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach es z.B. nicht der Erstellung einer Wärmebedarfsberechnung für das zu modernisierende Objekt bedarf, aber klargestellt, dass es für die Erläuterung der angekündigten Energieeinsparung ausreichend (aber auch erforderlich) ist, die energetische Qualität von Bauteilen jedenfalls durch Angabe von allgemein anerkannten Pauschalwerten (z.B. Wärmedurchgangskoeffizienten o.ä.) darzulegen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs. 1; 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Gründe, die Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, sind nicht ersichtlich. Angesichts der abnehmenden Anzahl von Kachelöfen in Mietwohnungen, noch dazu bezüglich derer (lediglich) wohnwerterhöhende Modernisierungsmaßnahmen durch Parteivereinbarung ausgeschlossen sind, und auch der aktuellen Gesetzesänderung in Bezug auf § 555c Abs.2 BGB n.F., misst die Kammer der vorliegenden Sache keine über den Einzelfall hinausgehende grundsätzliche Bedeutung bei.

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