Contact for English speaking clientsAls eine schwere Baumaschine vom Nachbargrundstück den überdachten Freisitz einer norddeutschen Vermieterin traf, war der Schock groß: Die Standsicherheit war dahin, Mieter kürzten die Miete. Doch wer haftet für diesen unerwarteten Nachbarschaftsschaden? Der Bauherr der Abrissarbeiten weigerte sich, die Verantwortung zu übernehmen, da ein Subunternehmer den Schaden verursachte und die Vermieterin lediglich Besitzerin, nicht Eigentümerin, war.
Übersicht:
- Das Urteil in 30 Sekunden
- Die Fakten im Blick
- Der Fall vor Gericht
- Als der Nachbarbaustelle der Freisitz zum Verhängnis wurde: Wer haftet für Schäden an fremdem Besitz?
- Warum war das Urteil des Landgerichts ein Stein des Anstoßes?
- Was ist ein „nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch“ und warum war er hier entscheidend?
- Kann jemand, der nicht der Eigentümer ist, trotzdem Entschädigung verlangen?
- Warum wurde der Bauherr haftbar gemacht, obwohl nicht er, sondern ein Subunternehmer den Schaden verursachte?
- Welche Schäden mussten ersetzt werden – auch die Kosten für die Gebäudereparatur?
- Was wurde aus den Einwänden des Bauherrn – war der Freisitz wirklich ein Schwarzbau?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Das Urteil in der Praxis
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was versteht man unter einem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch und wann kommt er zur Anwendung?
- Wann haftet ein Auftraggeber für Schäden, die ein Subunternehmer im Rahmen von Bauarbeiten verursacht?
- Muss man Eigentümer einer sein um Schadenersatz für deren Beschigung fordern zu können?
- Welche Arten von Schäden können bei Bauarbeiten auf Nachbargrundstücken geltend gemacht werden?
- Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine baubedingte Beeinträchtigung nicht mehr als ’normale Nachbarschaftsbelästigung‘ geduldet werden muss?
- Glossar
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 19 U 2640/24 e | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Urteil in 30 Sekunden
- Das Problem: Eine Nachbarin forderte vom Bauherrn ihres Nachbargrundstücks Schadenersatz. Eine Baumaschine hatte bei Abrissarbeiten ihre Terrasse stark beschädigt, doch der Bauherr weigerte sich zu zahlen.
- Die Frage: Muss ein Bauherr für Schäden am Nachbargrundstück haften, selbst wenn er nicht der direkte Verursacher ist?
- Die Antwort: Ja, der Bauherr muss zahlen. Er ist für Schäden verantwortlich, die von seiner Baustelle ausgehen, selbst wenn eine Fremdfirma sie verursacht hat. Auch wer nur Besitzer, nicht Eigentümer ist, kann solche Schäden geltend machen.
- Das bedeutet das für Sie: Wird Ihr Grundstück durch Bauarbeiten beim Nachbarn beschädigt, kann der Bauherr dafür haften. Das gilt auch, wenn Sie nur der Besitzer des betroffenen Teils sind.
Die Fakten im Blick
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 28.07.2025
- Aktenzeichen: 19 U 2640/24 e
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Nachbarrecht, Schadensrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Miteigentümerin eines Grundstücks in München. Sie hatte einen Freisitz und eine Grenzmauer auf ihrem Grundstück vermietet. Sie forderte Schadensersatz für Mietausfälle und Reparaturkosten aufgrund von Beschädigungen durch Bauarbeiten am Nachbargrundstück.
- Beklagte: Der Auftraggeber von Abrissarbeiten auf dem Nachbargrundstück. Er wollte die Verurteilung durch die Vorinstanz rückgängig machen lassen und bestritt, für Schäden eines Subunternehmers haften zu müssen, insbesondere wenn die Klägerin nicht Eigentümerin ist.
Worum ging es genau?
- Sachverhalt: Ein Subunternehmer des Beklagten zu 2) beschädigte bei Abrissarbeiten auf dem Nachbargrundstück einen vermieteten Freisitz und eine Grenzmauer der Klägerin. Dies führte zu Mietausfällen und erforderte Reparaturen.
Welche Rechtsfrage war entscheidend?
- Kernfrage: Muss der Auftraggeber von Abrissarbeiten für Schäden am Nachbargrundstück zahlen, die ein Subunternehmer verursacht hat, auch wenn die Betroffene nur Besitzerin und nicht Eigentümerin des beschädigten Teils ist?
Entscheidung des Gerichts:
- Urteil im Ergebnis: Die Berufung des Beklagten zu 2) wurde zurückgewiesen.
- Zentrale Begründung: Das Gericht bestätigte, dass der Auftraggeber von Abrissarbeiten auch ohne eigenes Verschulden für Schäden auf dem Nachbargrundstück haftet, die durch Dritte (hier: Subunternehmer) in seinem Einflussbereich verursacht wurden, und dass der Anspruch auch dem bloßen Besitzer zusteht.
- Konsequenzen für die Parteien: Der Beklagte muss die bereits zugesprochenen Beträge für Mietausfall und Anwaltskosten zahlen sowie für alle weiteren Schäden (Substanzschäden und Nutzungsausfall) aufkommen und die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
Der Fall vor Gericht
Als der Nachbarbaustelle der Freisitz zum Verhängnis wurde: Wer haftet für Schäden an fremdem Besitz?
In einer norddeutschen Großstadt stand ein überdachter Freisitz, eine Art gemütliche Terrasse, die zu einem Mehrparteienhaus gehörte und von der Bewohnerin an Mieter überlassen war. Er war ein Ort der Entspannung, direkt angrenzend an ein Nachbargrundstück. Doch die Ruhe sollte jäh enden, als auf diesem Nachbargrundstück eine große Abrissaktion begann.
Mit der Wucht schwerer Maschinen riss ein beauftragter Subunternehmer alte Gemäuer nieder. Dabei kam es zum fatalen Kontakt: Eine Baumaschine prallte gegen den Freisitz und die angrenzende Grenzmauer. Die Folgen waren gravierend: Die Standsicherheit des Freisitzes war beeinträchtigt, teure Sicherungsmaßnahmen wurden nötig, und die Mieter des Freisitzes minderten daraufhin die Miete. Für die Besitzerin des Freisitzes, eine Miteigentümerin des Hauses, entstand ein erheblicher Schaden, der bis heute nicht vollständig behoben ist. Sie sah sich gezwungen, rechtliche Schritte einzuleiten.
Warum war das Urteil des Landgerichts ein Stein des Anstoßes?
Die geschädigte Vermieterin, die den Freisitz und die Mauer in ihrem Besitz hatte, forderte von dem Bauherrn des Nachbargrundstücks, der die Abrissarbeiten in Auftrag gegeben hatte, Ersatz für den erlittenen Mietausfall und die Kosten der Reparatur. Das erstinstanzliche Gericht, das Landgericht, gab ihr Recht. Es verurteilte den Bauherrn zur Zahlung des Mietausfallschadens und stellte fest, dass er auch für alle weiteren Schäden am Freisitz und der Mauer aufkommen muss. Das Landgericht begründete seine Entscheidung mit einem sogenannten „verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch“, der sich aus dem besonderen Verhältnis zwischen Nachbarn ergibt. Es argumentierte, die Klägerin habe zumindest ein Sondernutzungsrecht und eine Besitzstörung erlitten, selbst wenn der Bauherr keine direkte Schuld im Sinne einer unerlaubten Handlung (Delikt) traf.
Dieser Entscheid gefiel dem Bauherrn des Nachbargrundstücks jedoch gar nicht. Er war der Meinung, dass er für die Schäden nicht verantwortlich sein könne. Er legte Berufung ein, mit dem Ziel, dass die Klage gegen ihn vollständig abgewiesen werde. Seine zentralen Argumente waren, dass nur der Eigentümer eines Objekts Anspruch auf Ersatz von Substanzschäden – also der eigentlichen Beschädigung des Gebäudes – haben könne, nicht aber jemand, der „nur“ ein Sondernutzungsrecht besitze. Zudem behauptete er, der Freisitz sei ein „Schwarzbau“ ohne jede Genehmigung und damit ohne Schutz. Und überhaupt: Er selbst habe den Schaden nicht verursacht, sondern ein Subunternehmer, zu dem er keine direkte vertragliche Beziehung gehabt habe.
Was ist ein „nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch“ und warum war er hier entscheidend?
Manchmal ist es wie im Leben: Bestimmte Belästigungen muss man als Nachbar einfach erdulden. Wenn der Rauch des Grillabends rüberzieht oder Kinder auf dem Rasen spielen – das gehört zum Miteinander. Doch was, wenn die Beeinträchtigung das übliche Maß übersteigt und nicht abgewehrt werden kann, weil sie faktisch nicht zu stoppen ist oder eine Abwehr nicht zumutbar wäre? Das Gesetz sieht für solche Ausnahmesituationen eine Art Notfallregel vor, die einen Ausgleichsanspruch schafft. Es handelt sich hierbei um einen sogenannten „Aufopferungsanspruch“: Jemand muss etwas dulden, was er eigentlich nicht dulden müsste, und dafür soll er einen Ausgleichästigung von einem Grundstück auf ein anderes ausgehen, die eigentlich nicht erlaubt wäre.
2. Unabwendbarkeit: Der Betroffene kann diese Einwirkung nicht verhindern, beispielsweise weil sie unvermeidbar ist oder eine Abwehr unverhältnismäßig wäre.
3. Unzumutbarkeit: Die Nachteile, die der Betroffene erleidet, müssen über das Maß hinausgehen, das man normalerweise entschädigungslos hinnehmen müsste.
Dieser Anspruch beschränkt sich nicht auf feinstoffliche Einwirkungen wie Lärm oder Geruch, sondern erfasst auch sogenannte „Grobimmissionen“ – also direkte, physische Einwirkungen wie Erschütterungen oder eben den Anprall einer Baumaschine.
Kann jemand, der nicht der Eigentümer ist, trotzdem Entschädigung verlangen?
Einer der zentralen Streitpunkte war die Frage, ob die Klägerin überhaupt berechtigt war, den Schaden geltend zu machen, da ihre Eigentumsverhältnisse am Freisitz und der Grenzmauer nicht völlig klar waren. Der Bauherr argumentierte, nur der Eigentümer könne Substanzschäden beanspruchen. Doch das Oberlandesgericht sah dies anders. Entscheidend war für die Richter nicht, ob die Klägerin Eigentümerin war, sondern ob sie die Besitzerin des Freisitzes und der Grenzmauer war.
Der Besitz ist im Recht die tatsächliche Herrschaft über eine Sache. Die Klägerin hatte den Freisitz und die Mauer in ihrem Besitz und an Mieter überlassen; sie war somit die „mittelbare Besitzerin“. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch dient als Kompensation für den Verlust von Abwehrmöglichkeiten, die auch einem Besitzer zustehen. Da ein Besitzer grundsätzlich das Recht hat, Störungen seines Besitzes abzuwehren, steht ihm auch der Ausgleichsanspruch zu, wenn eine Störung nicht abgewehrt werden kann. Die Klägerin war somit als Besitzerin vollumfänglich „aktivlegitimiert“ – sie durfte den Anspruch geltend machen. Die Frage nach einem speziellen Sondernutzungsrecht war dabei irrelevant.
Warum wurde der Bauherr haftbar gemacht, obwohl nicht er, sondern ein Subunternehmer den Schaden verursachte?
Der Bauherr des Nachbargrundstücks hatte zwar die Abrissarbeiten beauftragt, aber den Schaden hatte ein Subunternehmer verursacht. Dennoch urteilte das Gericht, dass der Bauherr als sogenannter „Störer“ haftbar ist. Die Störereigenschaft bedeutet, dass jemand für eine Störung verantwortlich ist, die von seinem Grundstück ausgeht. Diese Verantwortung folgt nicht allein daraus, dass man Eigentümer oder Besitzer des Grundstücks ist, von dem die Störung ausgeht. Vielmehr muss die Beeinträchtigung zumindest mittelbar auf den Willen desjenigen zurückgehen, der die Arbeiten veranlasst hat.
Der Bauherr hatte die Abrissarbeiten in Auftrag gegeben und damit eine mögliche Gefahrenquelle für die Nachbarschaft geschaffen. Die Richter stellten fest, dass die verursachten Schäden seinem Einflussbereich zuzuordnen sind. Es war kein unvorhersehbarer oder „exzessiver“ Vorfall des Subunternehmers, der außerhalb des üblichen Rahmens einer solchen Baumaßnahme lag. Damit war der Bauherr als Störer passivlegitimiert – er war derjenige, der den Ausgleich leisten musste.
Welche Schäden mussten ersetzt werden – auch die Kosten für die Gebäudereparatur?
Das Gericht musste auch klären, welche Art von Schäden genau ersatzfähig sind. Im vorliegenden Fall ging es um zwei Hauptpunkte: den Mietausfall und die Kosten für die Reparatur des Freisitzes und der Grenzmauer.
- Mietausfall: Die Mieter der Klägerin hatten die Miete zu Recht gemindert, da der Freisitz nicht mehr uneingeschränkt nutzbar war. Diese entgangenen Einnahmen der Klägerin wurden als direkter Vermögensnachteil anerkannt, der auszugleichen war.
- Reparaturkosten (Substanzschaden): Dies war ein besonders wichtiger Punkt. Die Richter ließen offen, ob ein bloßer Besitzer grundsätzlich immer den Ersatz von Substanzschäden verlangen kann. Im vorliegenden Fall war die Klägerin jedoch nicht nur Besitzerin, sondern auch Vermieterin. Als Vermieterin ist sie gesetzlich verpflichtet, die vermietete Sache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und instand zu halten. Um den Vermietungsbetrieb des Freisitzes ohne Störungen fortführen zu können, waren die Kosten für die vollständige Reparatur notwendig. Diese Reparaturkosten wurden als „Aufwendungen zur ungestörten Fortführung eines mit dem Besitz verbundenen Betriebs“ eingestuft. Sie deckten sich in der Höhe mit dem Ersatz des Substanzschadens und waren daher ebenfalls auszugleichen.
Zusammenfassend wurden die vermögenswerten Nachteile ausgeglichen, die ihre Ursache in der Besitzstörung hatten, insbesondere:
- Entgangene Nutzungsmöglichkeiten und Ertragseinbußen (Mietausfall).
- Aufwendungen zur ungestörten Fortführung des Vermietungsbetriebs (Reparaturkosten).
Was wurde aus den Einwänden des Bauherrn – war der Freisitz wirklich ein Schwarzbau?
Der Bauherr hatte in seiner Berufung noch weitere Einwände vorgebracht, die das Oberlandesgericht jedoch zurückwies:
- Argument „Schwarzbau“: Der Bauherr behauptete, der Freisitz sei ohne Baugenehmigung errichtet worden und daher ein „Schwarzbau“ ohne Bestandsschutz. Die Richter wiesen diesen Einwand als völlig unsubstantiiert zurück. Es fehlten konkrete Angaben zum Baujahr und den damals geltenden Bauvorschriften. Zudem sei es durchaus denkbar, dass der Freisitz auch nach heutigem Recht genehmigungsfrei wäre.
- Argument „Gefahr mehrerer Anspruchsteller“: Der Bauherr äußerte die Sorge, er könnte sich Forderungen von mehreren Parteien ausgesetzt sehen, falls beispielsweise die Wohnungseigentümergemeinschaft (der die Grenzmauer vermutlich gehört) oder andere Eigentümer ebenfalls Ansprüche geltend machten. Das Gericht entkräftete diese Sorge. Es wies darauf hin, dass die verschiedenen potenziellen Anspruchsteller als „Gesamtgläubiger“ zu behandeln wären. Das bedeutet, dass der Bauherr die Leistung nur ein einziges Mal zu erbringen hat, ungeachtet der Anzahl der Anspruchsteller.
- Argument „Subsidiarität“: Der Bauherr meinte, der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch sei nicht anwendbar, da es ja einen deliktischen Anspruch gegen den direkten Verursacher, den Subunternehmer, gäbe. Auch diesen Einwand wies das Gericht zurück. Das Bestehen eines anderen Haftungstatbestandes, insbesondere wenn er eine dritte Person betreffe, schließe den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nicht aus.
Das Oberlandesgericht bestätigte damit die Rechtsauffassung des Landgerichts in vollem Umfang und wies die Berufung des Bauherrn zurück. Die Vermieterin erhielt somit Recht und Anspruch auf Ersatz ihrer Schäden.
Die Urteilslogik
Ein Bauherr trägt die Verantwortung für Schäden, die von seinem Grundstück ausgehen, auch wenn ein Dritter sie verursacht und der Geschädigte kein Eigentümer ist.
- Verantwortung des Bauherrn: Wer Bauarbeiten beauftragt, verantwortet die dadurch verursachten Schäden im Rahmen des Nachbarrechts, selbst wenn Subunternehmer sie herbeiführen, solange die Störung dem Einflussbereich des Auftraggebers zuzuordnen ist.
- Besitz schützt Rechte: Als Besitzer einer Sache lassen sich Ausgleichsansprüche bei unzumutbaren Nachbarschaftsbeeinträchtigungen geltend machen, selbst wenn kein Eigentum an der Sache besteht.
- Umfassender Schadensausgleich: Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch erfasst nicht nur entgangene Nutzungsmöglichkeiten und Ertragseinbußen, sondern auch notwendige Reparaturkosten zur ungestörten Fortführung eines mit dem Besitz verbundenen Betriebs; das Bestehen anderer Haftungsansprüche gegen Dritte schließt diesen Anspruch nicht aus.
Das Nachbarrecht stellt somit einen unverzichtbaren Mechanismus dar, um unvermeidbare Beeinträchtigungen gerecht auszugleichen und den nachbarlichen Frieden zu wahren.
Benötigen Sie Hilfe?
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Das Urteil in der Praxis
Für jeden Bauherrn, der Abrissarbeiten veranlasst, ist dieses Urteil eine klare Ansage: Die Haftung für Nachbarschäden endet nicht an der Vertragskante zum Subunternehmer. Das OLG stärkt den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch massiv und macht deutlich, dass derjenige, der die potenziell störende Tätigkeit initiiert, auch als „Störer“ für die Folgen einzustehen hat – selbst wenn kein eigenes Verschulden vorliegt. Bemerkenswert ist dabei, dass der „reine“ Besitzer des geschädigten Freisitzes umfassend Ersatz für Mietausfall und teure Reparaturkosten zugesprochen bekam. Wer als Bauherr risikoreiche Arbeiten beauftragt, sollte sich dieser umfassenden Verantwortung für seine Umgebung bewusst sein und sie entsprechend in der Projektplanung berücksichtigen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was versteht man unter einem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch und wann kommt er zur Anwendung?
Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch kommt zur Anwendung, wenn von einem Nachbargrundstück nicht hinnehmbare Beeinträchtigungen ausgehen, die der Betroffene nicht abwehren kann und die über das übliche Maß hinausgehen. Es handelt sich um eine spezielle Notfallregel im Nachbarrecht, die einen finanziellen Ausgleich für solche erzwungenen Duldungen vorsieht.
Stellen Sie sich vor, bei Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück treten unkontrollierbare Erschütterungen auf, die Ihr Haus beschädigen, obwohl alle Vorsichtsmaßnahmen getroffen wurden. Obwohl niemand absichtlich handelte und die Beeinträchtigungen nicht direkt zu stoppen waren, müssen Sie den Schaden nicht einfach hinnehmen, sondern können einen Ausgleich dafür verlangen.
Dieser Anspruch entsteht, wenn eine Störung von einem Nachbargrundstück ausgeht, die eigentlich unzulässig wäre und der Betroffene sie nicht verhindern kann, weil sie unvermeidbar ist oder eine Abwehr unverhältnismäßig wäre. Die erlittenen Nachteile müssen dabei so erheblich sein, dass man sie nicht entschädigungslos hinnehmen kann. Der Ausgleichsanspruch gilt nicht nur für Beeinträchtigungen wie Lärm oder Geruch, sondern auch für direkte, physische Einwirkungen wie Erschütterungen oder den Anprall einer Baumaschine. Der Anspruch steht demjenigen zu, der die tatsächliche Herrschaft über die Sache hat (dem Besitzer). Auch derjenige, der die Arbeiten auf dem störenden Grundstück veranlasst hat, kann haftbar gemacht werden, selbst wenn ein Subunternehmer den Schaden direkt verursacht hat.
Diese Regelung stellt sicher, dass gravierende, nicht abwehrbare Beeinträchtigungen, die über das zumutbare Maß hinausgehen, einen gerechten Ausgleich finden.
Wann haftet ein Auftraggeber für Schäden, die ein Subunternehmer im Rahmen von Bauarbeiten verursacht?
Ein Auftraggeber kann für Schäden haften, die ein von ihm beauftragter Subunternehmer bei Bauarbeiten verursacht, wenn die Schäden seinem Einflussbereich zuzuordnen sind. Dies ist der Fall, wenn die Beeinträchtigung mittelbar auf den Willen des Auftraggebers zurückgeht, weil er die Arbeiten veranlasst hat.
Man kann es sich vorstellen wie bei der Beauftragung eines Gärtners: Wenn Sie ihn bitten, einen Baum zu fällen, und dabei ein Ast auf das Nachbargrundstück fällt, dann geht dieser Schaden auf die von Ihnen veranlasste Maßnahme zurück, auch wenn der Gärtner selbst gesägt hat.
Der Auftraggeber wird in solchen Fällen als sogenannter „Störer“ betrachtet. Die Haftung als Störer entsteht, weil die schädigende Einwirkung von seinem Grundstück ausgeht und die Arbeiten von ihm in Auftrag gegeben wurden. Er schafft dadurch eine mögliche Gefahrenquelle für die Nachbarschaft.
Entscheidend ist, dass der Schaden im Zusammenhang mit der veranlassten Arbeit steht und kein völlig unvorhersehbarer oder „exzessiver“ Vorfall des Subunternehmers ist, der außerhalb des üblichen Rahmens einer solchen Baumaßnahme liegt. Liegt der Schaden im Einflussbereich des Auftraggebers, ist dieser verantwortlich.
Diese Regelung stellt sicher, dass eine klare Verantwortlichkeit für Schäden besteht, die durch initiierte Baumaßnahmen entstehen, und schützt somit betroffene Nachbarn vor unzumutbaren Beeinträchtigungen.
Muss man Eigentümer einer sein um Schadenersatz für deren Beschigung fordern zu können?
Man muss nicht zwingend Eigentümer eines Objekts sein, um Schadenersatz für dessen Beschädigung fordern zu können. Auch der Besitzer einer Sache kann unter Umständen entsprechende Ansprüche geltend machen.
Stellen Sie sich vor, Sie haben die Schlüssel zu einem Gartenanteil, den Sie regelmäßig nutzen und pflegen, auch wenn er nicht offiziell Ihr Eigentum ist. Wird dieser Gartenanteil durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück beschädigt, so können Sie als Person, die die tatsächliche Kontrolle und Nutzung innehat, Entschädigung verlangen. Es geht darum, wer die faktische Herrschaft über die Sache ausübt.
Im Recht bedeutet Besitz die tatsächliche Herrschaft über eine Sache. Für einen sogenannten nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch ist entscheidend, dass die geschädigte Person die Besitzerin des beschädigten Objekts war. Ein Besitzer hat grundsätzlich das Recht, Störungen an seinem Besitz abzuwehren. Wenn solche Beeinträchtigungen nicht abgewehrt werden können, steht dem Besitzer ein Ausgleichsanspruch zu. Im vorliegenden Fall war die Geschädigte sogar „mittelbare Besitzerin“ des Freisitzes und der Mauer, da sie diese an Mieter überlassen hatte, und war somit berechtigt, den Anspruch geltend zu machen.
Die Kosten für die Gebäudereparatur, auch Substanzschäden genannt, konnten ebenfalls beansprucht werden. Dies ist besonders dann der Fall, wenn der Besitzer zugleich Vermieter ist und zur Instandhaltung verpflichtet ist. Die Reparaturkosten gelten dann als Aufwendungen, um den Vermietungsbetrieb fortzuführen.
Diese Regelung stellt sicher, dass diejenigen, die von einer unzumutbaren, nicht abwehrbaren Einwirkung betroffen sind und eine Sache tatsächlich kontrollieren, einen Ausgleich für erlittene Nachteile erhalten können.
Welche Arten von Schäden können bei Bauarbeiten auf Nachbargrundstücken geltend gemacht werden?
Bei Bauarbeiten auf Nachbargrundstücken kann man verschiedene Arten von Schäden geltend machen, insbesondere Mietausfälle und Kosten für die Reparatur des beschädigten Eigentums. Man kann sich dies wie eine beschädigte Wasserleitung vorstellen: Wer sie beschädigt, muss nicht nur die Reparatur bezahlen, sondern auch dafür aufkommen, wenn dadurch beispielsweise Pflanzen vertrocknen, deren Ertrag entgeht.
Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gleicht diese Schäden oft als Vermögensnachteile aus. Dazu zählen entgangene Einnahmen, wie etwa der Mietausfall, wenn eine Immobilie infolge des Schadens nicht mehr vollumfänglich nutzbar oder vermietbar ist. Zudem sind die notwendigen Aufwendungen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des beschädigten Besitzes ersatzfähig. Dies umfasst die direkten Reparaturkosten, die als sogenannter Substanzschaden entstehen und der ungestörten Fortführung eines damit verbundenen Betriebs dienen.
Diese Regelungen stellen sicher, dass Betroffene für Nachteile entschädigt werden, die sie durch nicht abwendbare Einwirkungen von Nachbargrundstücken erleiden.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine baubedingte Beeinträchtigung nicht mehr als ’normale Nachbarschaftsbelästigung‘ geduldet werden muss?
Eine baubedingte Beeinträchtigung muss nicht mehr als normale Nachbarschaftsbelästigung geduldet werden, wenn sie das übliche Maß übersteigt, nicht abgewehrt werden kann und die Nachteile unzumutbar sind. In solchen Ausnahmefällen kann ein sogenannter nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch entstehen.
Man kann sich das wie bei einem Wasserschaden aus der Nachbarwohnung vorstellen: Leichte Feuchtigkeit wäre vielleicht hinzunehmen, aber ein großer, unaufhaltsamer Wassereinbruch, der erhebliche Schäden verursacht, muss nicht einfach geduldet werden und begründet einen Anspruch auf Ausgleich.
Damit eine solche Belästigung einen Ausgleichsanspruch auslöst, müssen drei Voraussetzungen vorliegen. Zunächst muss eine tatsächlich störende Einwirkung von einem Nachbargrundstück ausgehen, die über das übliche Maß einer zulässigen Belästigung hinausgeht. Zweitens muss der Betroffene diese Einwirkung nicht verhindern können, beispielsweise weil sie unvermeidbar ist oder eine Abwehr unverhältnismäßig wäre. Drittens müssen die Nachteile, die der Betroffene erleidet, so gravierend sein, dass man sie normalerweise nicht entschädigungslos hinnehmen müsste. Dies gilt nicht nur für Lärm oder Geruch, sondern auch für direkte, physische Einwirkungen wie Erschütterungen oder den Anprall einer Baumaschine.
Diese Regelung schafft einen Ausgleich für Situationen, in denen jemand eine unvermeidbare Beeinträchtigung hinnehmen muss, die weit über das normale Maß des Miteinanders hinausgeht.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar
Juristische Fachbegriffe kurz erklärt
Aktivlegitimation
Aktivlegitimation bedeutet, dass jemand berechtigt ist, einen bestimmten Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Es geht darum, ob eine Person die rechtlich vorgesehene Stellung hat (z.B. der Inhaber eines Rechts ist), um eine Klage zu erheben. Dies stellt sicher, dass nur derjenige klagt, der auch tatsächlich vom Recht betroffen ist.
Beispiel: Im vorliegenden Fall war die Klägerin als Besitzerin des Freisitzes und der Grenzmauer vollumfänglich aktivlegitimiert, den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch geltend zu machen, auch wenn ihre Eigentumsverhältnisse nicht völlig klar waren.
Besitz
Besitz ist die tatsächliche Herrschaft über eine Sache, also wer die faktische Kontrolle über sie ausübt. Im Gegensatz zum Eigentum (dem rechtlichen Inhaber einer Sache) geht es beim Besitz um die reale Inhabung und Verfügungsgewalt. Er ermöglicht es dem Besitzer, die Sache zu nutzen und Störungen abzuwehren, auch ohne Eigentümer zu sein.
Beispiel: Die Klägerin war Besitzerin des Freisitzes und der Mauer, da sie diese tatsächlich nutzte und an Mieter überlassen hatte; dies war entscheidend für ihre Klageberechtigung, nicht die Frage, ob sie Eigentümerin war.
Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch
Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist ein Sonderrecht, das es einem Nachbarn ermöglicht, finanziellen Ausgleich für unvermeidbare, übermäßige Beeinträchtigungen von einem angrenzenden Grundstück zu erhalten. Dieses Recht greift ein, wenn ein Nachbar Belästigungen oder Schäden dulden muss, die eigentlich unzulässig wären und die er nicht abwehren kann, weil sie zu massiv sind oder eine Abwehr unzumutbar wäre. Es soll einen gerechten Ausgleich schaffen, wenn die Grenze des Zumutbaren überschritten wird.
Beispiel: Das Landgericht begründete die Haftung des Bauherrn mit einem solchen Anspruch, da der Freisitz durch den Anprall der Baumaschine so stark beschädigt wurde, dass die Schäden über das übliche Maß hinausgingen und nicht abzuwehren waren.
Störer
Als Störer wird im Recht eine Person bezeichnet, die für eine Beeinträchtigung verantwortlich ist, die von ihrem Grundstück ausgeht, selbst wenn sie diese nicht direkt selbst verursacht hat. Die Störereigenschaft begründet eine Verantwortlichkeit, wenn die schädigende Einwirkung mittelbar auf den Willen oder die Veranlassung der Person zurückgeht. Sie soll sicherstellen, dass nicht nur der unmittelbare Verursacher, sondern auch derjenige zur Verantwortung gezogen werden kann, der eine Gefahrenquelle schafft oder duldet.
Beispiel: Der Bauherr des Nachbargrundstücks wurde als Störer haftbar gemacht, weil er die Abrissarbeiten beauftragt und damit die Gefahrenquelle geschaffen hatte, auch wenn der Schaden direkt durch einen von ihm beauftragten Subunternehmer verursacht wurde.
Substanzschäden
Substanzschäden bezeichnen die direkten, materiellen Beschädigungen an einem Gebäude oder einer Sache selbst, die deren physische Substanz betreffen. Es handelt sich um Schäden an der Bausubstanz oder dem Material, die eine Reparatur oder Wiederherstellung erfordern, um den ursprünglichen Zustand des Objekts wiederherzustellen. Sie sind eine Form des Vermögensschadens, der den Wert der Sache mindert oder ihre Funktion beeinträchtigt.
Beispiel: Die Reparaturkosten für den beschädigten Freisitz und die Grenzmauer, die deren Standsicherheit beeinträchtigten, wurden als Substanzschäden anerkannt, deren Ersatz die Klägerin fordern konnte, auch um ihren Vermietungsbetrieb fortzuführen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch (Verschuldensunabhängig)
Dieser Anspruch ermöglicht einen finanziellen Ausgleich, wenn ein Nachbar durch eine nicht abwendbare und unzumutbare Störung vom Nachbargrundstück einen Schadenleidet.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Dies war die entscheidende Rechtsgrundlage, die es der Freisitzitzerin ermöglichte, Schadensersatz zu fordern, auch wenn der Bauherr keine direkte Schuld im herkömmlichen Sinne traf.
Besitzschutz und Aktivlegitimation (Grundsätze des Besitzrechts)
Das Recht schützt nicht nur den Eigentümer, sondern auch den tatsächlichen Besitzer Sache vor Störungen und ermöglicht ihm, Ansprüche geltend zu machen.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Entscheidend war, dass die Klägerin als Besitzerin des Freisitzes und der Mauer befugt war, den Anspruch auf Schadensersatz geltend zu machen, unabhängig von der Frage, ob sie Eigentümerin war.
Störerhaftung (Allgemeines Rechtsprinzip)
Verantwortlich für eine Störung ist derjenige, der die Störung durch seinen Willen oder seine Veranlassung herbeiführt oder zulässt, auch wenn er sie nicht selbst aktiv verursacht.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl ein Subunternehmer den direkten Schaden verursachte, wurde der Bauherr als Auftraggeber der Abrissarbeiten für die vom Grundstück ausgehende Störung haftbar gemacht.
Umfang des ersatzfähigen Schadens (Vermögensschaden)
Ein ersatzfähiger Schaden umfasst alle finanziellen Nachteile, die direkt aus der rechtswidrigen Beeinträchtigung entstehen, einschließlich entgangener Gewinne und notwendiger Reparaturkosten.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht sprach der Klägerin sowohl den Mietausfall als auch die vollen Kosten für die Reparatur des Freisitzes zu, da diese zur ungestörten Fortführung ihres Vermietungsbetriebs notwendig waren.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 19 U 2640/24 e – Urteil vom 28.07.2025
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
