Nebenkostenabrechnung – Mieter darf Einzelverbrauchsdaten einsehen

LG Berlin

Az.: 67 S 164/13

Urteil vom 17.10.2013

Die Berufung des Beklagten gegen das am 06. März 2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte – 19 C 112/12 – wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des zweiten Rechtszuges zu tragen. Dieses Urteil und das Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

1) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

2) Die Berufung ist im Ergebnis unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.161 Euro aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Mit dem Vertrag vom 24. Juli 1996 mietete der Beklagte von Frau xxx die Wohnung in der xxx , Vorderhaus, Hochparterre rechts, X Berlin. Die Wohnung hat zwei Zimmer und ist 87,56m² groß.

Die Klägerin ist nach dem Erwerb des Grundstücks seit dem 07. April 2006 im Grundbuch eingetragen und in den Mietvertrag nach § 566 BGB eingetreten.

Die Parteien schlossen am 15. Oktober 2008 eine Modernisierungsvereinbarung, die – wie im Übrigen auch der alte Mietvertrag vorher – die Zahlung von Vorschüssen auf die Betriebskosten und die Abrechnung derselben durch die Klägerin vorsieht.

Unter dem 14. Mai 2012 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten des Jahres 2011 und verlangte vom Beklagten eine Nachzahlung von 1.161 Euro, die Gegenstand der Klage ist.

Den Einwand eines Zurückbehaltungsrechts wegen einer fehlenden früheren Abrechnung (für 2008) hat der Beklagte schon im ersten Rechtszug aufgegeben.

Auf den Einwand des Beklagten, dass er die Abrechnungsunterlagen nicht am Sitz der Klägerin in Minden (nach google-maps mit dem Auto etwa 368 km bzw. 3½ Std. Fahrzeit von Berlin entfernt) einsehen müsse, hat die Klägerin mit den Schriftsätzen vom 19. November 2012 und vom 29. Januar 2013 dem Beklagten Abrechnungsunterlagen übersandt. Der Beklagte hat darauf gerügt, dass diese Unterlagen zu den Heiz- und Wasserkosten nicht ausreichend seien. Er wolle die Verbrauchsdaten aller Nutzer des Objekts prüfen.

Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von 1.161 Euro verurteilt, da die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer für die Prüfung der Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht erforderlich seien.

Die Abrechnung der Klägerin ist formell nicht zu beanstanden, materielle Fehler werden vom Beklagten nicht gerügt und sind auch sonst nicht ersichtlich. Insoweit kann auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen werden.

Da die Klägerin in der Berufung die Verbrauchsdaten aller Nutzer eingereicht und auch erläutert hat und da der Beklagte andere Einwände nicht erhoben hat, steht dem Zahlungsanspruch der Klägerin kein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten (mehr) entgegen. Es muss – hier – nicht entschieden werden, ob der Beklagte die Mitteilung der Verbrauchsdaten der anderen Nutzer verlangen konnte.

Der Zinsanspruch folgt aus § 291, § 288 BGB.

3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 2 ZPO. Danach sind der obsiegenden Partei die Kosten des Rechtsmittelverfahrens ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie aufgrund neuen Vorbringens obsiegt, dass sie im früheren Rechtszug hätte geltend machen können. Die Anwendung der Vorschrift ist unabhängig davon, wer im ersten Rechtszug obsiegt hat (Zöller/Herget, ZPO, 29. Aufl., § 97, Rn. 11). Die Kosten des zweiten Rechtszuges sind hier der Klägerin aufzuerlegen, da sie allein deshalb obsiegt, weil sie im zweiten Rechtszug die fehlenden Daten zum Verbrauch aller Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten des Objekts nachgereicht hat. Die Kammer hält die Argumentation des Beklagten für richtig, dass jedenfalls in der hiesigen Konstellation die Verbrauchsdaten aller Nutzer notwendig waren, um die Abrechnung zu prüfen. Die Auffassung des Amtsgerichts, dass für den Mieter nur der (vom Versorger bestimmte) Gesamtverbrauch und der Eigenverbrauch maßgeblich wären, berücksichtigt nicht hinreichend, dass der Mieter damit allein das mathematische Verhältnis prüfen kann. Er kann so aber nicht nachvollziehen, ob die Verteilung an sich gerechtfertigt ist. Wichtigster Punkt sind dabei die Leitungsverluste. Erst wenn der Mieter die Einzelverbrauchsdaten kennt, kann er prüfen, ob sie richtig addiert sind bzw. ob sie vom Gesamtverbrauch in einem nicht mehr hinzunehmenden Maße abweichen (so wie hier auch die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin in dem Verfahren 65 S 141/12, GE 2013, 1143). Datenschutzgesichtspunkte stehen der hiesigen Auffassung nicht entgegen [Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. V, Rn. 387; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 556, Rn. 89; Langenberg, Kontrollrechte des Mieters (…), NZM 2007, 105]. Die Kammer nimmt beim Kostenanteil der Klägerin keinen Abschlag wegen einer etwaigen Zug-um- Zug-Verurteilung des Beklagten nach § 274 Abs. 1 BGB vor. Anders als die Zivilkammer 65 (a.a.O.) nimmt die Kammer nicht an, dass der Beklagte ohne die Herreichung der fehlenden Daten zur Zahlung der Nachforderung Zug um Zug gegen Vorlage der fehlenden Verbrauchsdaten zu verurteilen gewesen wäre. Die Kammer geht vielmehr davon aus, dass die Klage (als derzeit unbegründet bzw. nicht fällig) abzuweisen gewesen wäre. Zwar setzt die Fälligkeit einer Betriebsnachforderung des Vermieters nach der Rechtsprechung des BGH entgegen früher wohl überwiegender Auffassung nicht das Verstreichen einer angemessenen Frist zur Überprüfung der Abrechnung zugunsten des Mieters voraus; der BGH geht von der sofortigen Fälligkeit nach § 271 Abs. 1 BGB aus. Gewährt der Vermieter nicht oder nicht hinreichend Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen, so dass die Überprüfung der Abrechnung letztlich nicht möglich ist, so steht dem Mieter (lediglich) ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachforderung und den Betriebskostenvorauszahlungen nach § 273 Abs. 1 BGB zu (vgl. BGH Urt. v. 08.03.20116 – VIII ZR 78/05, in NJW 2006, 1419; Beschluss v. 22.11.2011 – VIII ZR 39/11). Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes durch den Mieter führt in diesem Fall entgegen § 274 Abs. 1 BGB jedoch nicht dazu, dass der Mieter Zug um Zug gegen Gewährung der Belegeinsicht zur Zahlung zu verurteilen wäre. Es wäre unsachgemäß, den Mieter schon gegen Gestattung der Einsicht ohne Prüfung zur Zahlung zu verpflichten. Es ist daher in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes zum Hinausschieben der Fälligkeit der Nachforderung des Vermieters führt (vgl. LG Hannover Urt. v. 08.02.2010 – 1 S 29/09, in ZMR 2010, 450, m. w. N.). Soweit teilweise weiter vertreten wird, dass das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Belegeinsicht – zumindest hinsichtlich der Nachforderung aus der jeweiligen Abrechnung – auf § 242 BGB zu stützen ist, so werden damit zwar die Schwierigkeiten der Anwendung des § 274 BGB vermieden (vgl. Weitemeyer in Staudinger, BGB, Neubearb. 2011, § 556 Rn. 123; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., Kap. H, Rn. 303, und Kap. J, Rn. 67; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. V, Rn. 399); die Korrektur lässt sich jedoch – dem Landgericht Hannover folgend – auf die Rechtsfolge des § 274 Abs. 1 BGB beschränken. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Die Erörterungen bei der Kostenentscheidung sind für die Hauptsache nicht von Bedeutung (siehe zur Entscheidungserheblichkeit: BGH, NJW 2003, 1125 unter II/1/b).