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Az.: 122 C 77/12
Urteil vom 28.09.2012
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag von 36,29 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.03.2012 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Es wird dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil gegen ihn vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der jeweiligen Vollstreckungsgläubiger seinerseits Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über rückständige Mietnebenkosten für das Jahr 2010.
Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte Mieterin der im Eigentum der Kläger stehen- den Wohnung in der …, . Der Mietvertrag regelte für die Miet- und Nebenkostenvorauszahlungen Folgendes:
Zunächst sollte die Kaltmiete 732,- DM und die Nebenkostenvorauszahlung 120,-DM betragen.
Für die Kaltmiete war eine Staffelmiete vereinbart, nach der ab dem 01.12.1999 747,- DM, ab dem 01.12.2000 762,- DM, ab dem 01.12.2001 777,- DM und ab den 01.12.2002 793,- DM gezahlt werden sollten.
Die Beklagte zahlt seit mehr als 10 Jahren eine monatliche Gesamtsumme von 450,96 Euro. Aus dem Jahr 2004 datiert eine Bescheinigung des Vermieters zur Vorlage an die Sozialbehörden, die diese Gesamtsumme aufweist und den Nebenkostenanteil mit 61,36 Euro (entspricht 120,- DM) angibt (Bl. 26 d. A.).
Von 2003 bis 2010 wurden keine Nebenkostenabrechnungen erstellt, die Kläger haben unbeanstandet die monatliche Gesamtsumme von 450,96 Euro angenommen.
Für das Jahr 2010 ist die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung erstellt worden (Bl. 13 d. A.). Diese beinhaltet die Position „Heizung und Wasser“, zu der ausgeführt wird, dass eine Gesamtsumme von 30.358,18 Euro abgefallen sei und von der Beklagten 722,60 Euro zu zahlen seien. Als Verteilungsmaßstab wird auf Fremdabrechnung verwiesen. Bis zum 31.12.2011 wurde keine Abrechnung vorgelegt, in der der Verteilungsmaßstab dieser Position enthalten war. Die Abrechnung beinhaltet zudem die Position „sonstige Kosten umlagefähig“ mit 9,80 Euro.
Wegen der übrigen Positionen wird auf die Abrechnung verwiesen. Zu ihrem Additionsergebnis wird in den Entscheidungsgründen weiters ausgeführt werden.
Die Kläger vertreten die Auffassung, dass ihnen Nebenkostennachzahlungen in Höhe von 1.828,42 Euro zustehen. Dabei gehen sie davon aus, dass die Kosten für Heizung und Wasser formal ordnungsgemäß abgerechnet wären und legen monatliche Vorauszahlungen von 45,37 Euro zugrunde. Sie vertreten bei letzteren die Rechtsauffassung, dass die Staffelmiete derart fortgewirkt hätte, dass die Nebenkostenvorauszahlungsanteile sich gesenkt hätten, da die Gesamtzahlungssumme gleichgeblieben ist. Weiterhin gehen sie davon aus, dass das Rechenergebnis der Abrechnung 2010 1.828,42 Euro ergäbe.
Sie beantragen: die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag von 1.828,42 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1.545,20 Euro seit dem 02.12.2011 und 5% Zinsen über dem Basiszinssatz aus 283,22 Euro ab Zustellung zu zahlen.
Die Beklagte beantragt: Klageabweisung.
Sie erhebt den Präklusionseinwand bzgl. der Position „Heizung und Wasser“.
Das Gericht hat den Zeugen D. zu der Frage der Aufteilung des monatlichen Gesamtmietzinses auf Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung vernommen und den Kläger zu 1) hierzu informatorisch angehört.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und die Sitzungsprotokolle verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in Höhe von 36,29 Euro begründet, im Übrigen unbegründet.
Den Klägern steht grundsätzlich ein Anspruch auf Betriebskostenerstattung durch die Beklagte aus §§ 535, 556 Abs. 1 S.1 BGB zu, da mietvertraglich eine Betriebskostenübernahme durch die Beklagte vereinbart ist.
Für das Jahr 2010 stehen den Klägern der Höhe nach aber lediglich weitere Ansprüche in Höhe von 36,29 Euro über die Betriebskostenvorauszahlungen hinaus zu.
Zunächst beruhen Teile der Forderungen der Kläger auf einem Additionsfehler. Die Summe der als auf den Mieter umlegbar bezeichneten Positionen der Nebenkostenabrechung 2010 ergibt 1.505,01 Euro und nicht 1.828,42 Euro, wie von den Kläger berechnet. Es wird insoweit wegen der Einzelsummen auf Blatt 13 der Akte verwiesen.
Eine Position „sonstige Kosten umlagefähig“ ist weder konkret noch nachprüfbar. Es ist weder für den Mieter, noch für das Gericht zu sehen, was sich dahinter verbergen soll, somit ist hier nicht von einer formal ordnungsgemäßen Position im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB auszugehen, die ausgewiesenen 9,80 Euro sind daher nicht geschuldet und in Abzug zu bringen.
Es verbleiben damit 1.495,21 Euro.
Hiervon sind aber die 722,60 Euro für „Heizung und Wasser“ abzuziehen, weil diese Position nicht formal ordnungsgemäß abgerechnet ist und die Vermieter mit Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes, während der eine Nachbesserung nicht erfolgt ist, mit dieser Position nach § 556 Abs. 3, S. 3 BGB präkludiert sind, also keine Nachforderung insoweit mehr erheben dürfen.
Es ist nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Pflicht und Obliegenheit des Vermieters die Nebenkostenabrechung ordnungsgemäß bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Ende
des Abrechnungszeitraumes zu erstellen. Kommt er dem nicht nach ist die gesetzliche Folge der Ausschluss von Nachforderungen.
Zu einer formal ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechung gehören als Mindestangaben:
1. Zusammenstellung der Gesamtkosten,
2. Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,
3. Berechnung des Anteils des Mieters,
4. Abzug der Vorauszahlung des Mieters
Fehlt es an einer dieser essentiellen Grundangaben, ist nicht von einer formal ordnungsgemäßen Abrechnung auszugehen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 BGB, RN 333).
Vorliegend fehlt es an der 2. Position, der Angabe des Umlageschlüssels und der daraus folgenden Berechnung des Mieteranteils. Insoweit verweist die Nebenkostenabrechung auf nicht beigefügte- Fremdabrechnungen. Dies genügt jedoch nicht. Die Nebenkostenabrechnung selbst muss diese absolut grundsätzlichen Punkte enthalten, um dem Mieter aus sich alleine eine Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit zu gewähren. Ein Verweis auf einsehbare Unterlagen bei Dritten ist formal nicht ausreichend, da dann die Abrechnung selbst alleine nicht nachvollziehbar (und etwa auf Rechenfehler hin überprüfbar) ist.
Nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes sind diese formalen Fehler, anders als rein materielle) auch nicht mehr heilbar, so dass nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB eine Nachzahlungspflicht alleine aus dem Grund der nicht rechtzeitigen fehlerfreien Abrechnung entfällt. Der Vermieter ist insoweit seiner Obliegenheit nicht nachgekommen rechtzeitig und ordnungsgemäß abzurechnen.
Somit verbleibt ein Betrag von 772,61 Euro.
Von diesem sind die Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Vorauszahlungen sind in Höhe von 736,32 Euro (12 x 61,36 Euro) geleistet worden.
Es ist vorliegend eindeutig, dass die monatliche Nebenkostenvorauszahlung bei 61,36 Euro liegt. Dies ist ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart (120,- DM) und nie, etwa aufgrund Verbrauchsänderungen, angepasst worden. Dass zwischenzeitlich der Gesamtmonatsbetrag nicht dem vereinbarten Staffelbetrag ab 01.12.2002 entspricht, sondern bei dem für 01.12.2000 stehen geblieben ist (762,- DM + 120,- DM, also 882,- DM, entsprechend 450,96 Euro), hat seine Ursache nicht in einer Absenkung der Nebenkostenanteile, sondern alleine darin, dass der Vermieter über mehr als 10 Jahre sich nicht um die Einhaltung der Vertragsussancen gekümmert hat und damit faktisch den Stand von 2000 unverändert akzeptiert hat. Es ist fernliegend in dieses Versäumnis eine interne Umschichtung der Miet- und Nebenkostenvorauszahlungsanteile hineinlesen zu wollen. Dies umso mehr, als es keinen objektiven Grund zur Absenkung der Nebenkostenvorauszahlungen gab, ja sogar über 8 Jahre nicht einmal abgerechnet worden ist. Bestärkt wird das durch eine Bescheinigung für die Sozialbehörden aus 2004, die bei gleichem monatlichen Gesamtmietzins einen Nebenkostenanteil von 61,36 Euro ausdrücklich ausweist.
Damit verbleiben nach Abzug der Vorauszahlungen noch 36,29 Euro, die nachzuzahlen sind.
Die waren auch fällig, da die übrige Abrechnung nicht zu beanstanden war und der Betrag sich daraus hätte zwanglos ermitteln lassen.
Die Zinsfolge stellt daher Verzugsschaden dar.
Die Kostenfolge beruht auf § 92 ZPO, berücksichtigt aber, dass die Kläger mit 98% unterliegen, so dass eine Kostenquotelung nicht geboten war.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
