Notwegerecht Grundstücksnachbar auf einem fremden Privatgrundstück

OLG München – Az.: 7 U 4085/11 – Urteil vom 19.02.2014

1. Auf die Berufung der Nebenintervenientin wird das Urteil des Landgerichts München I vom 12.8.2011 (Az.: 25 O 476/11) im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Klage abgewiesen hat.

2. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den Zugang und die Zufahrt mit dem Kraftfahrzeug zum Grundstück der Klägerin, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für B., Band …16, Blatt …36 mit der Flurstücksnummer …47/4, H. Straße 7, Wohnhaus, Hofraum zu 100 qm, über einen 2 m breiten Grundstücksstreifen am (derzeit) ungeteilten Grundstück Flurstücknummer …46 der Beklagten, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für B., gemessen an der Südgrenze nach Norden der Flurnummer …46, von der öffentlichen H. Straße kommend, Zug um Zug gegen Zahlung einer Notwegrente von jährlich 870,- € zu gewähren.

3. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Nebenintervention hat die Beklagte zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Die Parteien streiten um Existenz und Bewertung eines Notwegerechts.


Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks H. Straße 7 (Flurnummer …47/4) in B. Das Grundstück hat keinen Zugang zur H. Straße oder sonstigen öffentlichen Verkehrsflächen. Zwischen dem Grundstück der Klägerin und der H. Straße liegt das Grundstück H. Straße 5 (Flurnummer …47/5) der Eigentümer K. und B. Nördlich dieser beiden Grundstücke liegt das an die H. Straße angrenzende Grundstück H. Straße 3 (Flurnummer …46), welches im Eigentum der Beklagten steht. Südlich der Grundstücke der Klägerin bzw. der Eigentümer K./B. liegt das Grundstück Flurnummer …47/2 der Nebenintervenientin. Zu den näheren Einzelheiten der Gegebenheiten vor Ort wird auf die Lagepläne und Lichtbilder im Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen Dr. T. vom 17.6.2013 (Bl. 208 ff. der Akten) Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 21.3.2011 hat die Klägerin der Nebenintervenientin den Streit verkündet. Diese ist mit Schriftsatz vom 19.4.2011 dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten.

Notwegerecht Grundstücksnachbar auf einem fremden Privatgrundstück
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Die Klägerin hat beantragt, (I.) die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin den Zugang und die Zufahrt mit dem Kraftfahrzeug zum Grundstück der Klägerin, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für B., Band …16, Blatt …36 mit der Flurstücknummer …47/4, H. Straße 7, Wohnhaus, Hofraum zu 100 qm, über einen 2 Meter breiten Grundstückstreifen am (derzeit) ungeteilten Grundstück Flurnummer …46 der Beklagten, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für B., gemessen an der Südgrenze nach Norden der Flurnummer …46, von der öffentlichen H. Straße kommend, Zug um Zug gegen Zahlung einer angemessenen Notwegerente jährlich zu gewähren; (II.) hilfsweise: festzustellen, dass der Zugang und die Zufahrt mit dem Kraftfahrzeug zum Grundstück der Klägerin, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für B., Band 16, Blatt …36 mit der Flurstücknummer …47/4, H. Straße 7, Wohnhaus, Hofraum zu 100 qm, über einen 2 Meter breiten Grundstückstreifen am derzeit ungeteilten Grundstück Flurnummer …46 der Beklagten, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München für B., gemessen an der Südgrenze nach Norden der Flurnummer …46, von der öffentlichen H. Straße kommen, zwischen den Parteien vertraglich vereinbart und damit die Vereinbarung der Bestellung einer Grunddienstbarkeit gleichen Inhalts getroffen wurde.

Die Beklagte hat Klagweisung beantragt und hilfsweise widerklagend beantragt, die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen, an die Beklagte und Widerklägerin eine angemessene Geldrente zu zahlen, die sich an dem Nachteil für das Verbindungsgrundstücks Flurnummer …46, Gemarkung B. und der Minderung des Verkehrswerts des Gesamtgrundstücks Flurnummer …46, Gemarkung B. orientiert, mindestens jedoch einen Betrag von monatlich € 200,-, beginnend mit dem 1.10.1998.

Die Klägerin hat die Abweisung der Widerklage beantragt. Die Nebenintervenientin hat erstinstanzlich keinen Antrag gestellt.

Das Landgericht hat Klage und Hilfswiderklage abgewiesen. Auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angegriffenen Urteils wird Bezug genommen. Mit ihrer zulässigen, insbesondere form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgt die Nebenintervenientin zugunsten der Klägerin das mit dem erstinstanzlichen Hauptantrag geltend gemachte Notwegerecht weiter.

B.

Der Klägerin steht ein Notwegerecht am Grundstück der Beklagten in dem aus dem Tenor dieses Urteils ersichtlichen Umfang zu. Auf die Berufung der Streithelferin der Klägerin war daher das landgerichtliche Urteil, soweit es die Klage abgewiesen hat, aufzuheben und das Notwegerecht auszusprechen, allerdings nur Zug um Zug gegen eine angemessene, zu beziffernde Notwegerente.

I. Unstreitig (und durch die vorgelegten amtlichen Lagepläne auch nachgewiesen) fehlt dem Grundstück der Klägerin die zu einer ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg; das Grundstück der Klägerin ist auf allen Seiten von Privatgrundstücken umgeben. Der Klägerin steht daher gegen ihre Nachbarn grundsätzlich ein Anspruch auf Duldung eines Notweges gemäß § 917 Abs. 1 BGB zu.

II. Entgegen § 917 Abs. 1 S. 2 BGB war die Richtung des Notweges (zum Umfang des Rechts vgl. unten e.) nicht nach billigem Ermessen durch Richterspruch zu bestimmen; vielmehr konkretisiert sich das Notwegerecht auf das Grundstück der Beklagten. Dies ergibt sich aus § 918 Abs. 2 BGB.

1. Der Senat ist aufgrund der von der Nebenintervenientin vorgelegten Auszüge aus dem Grundsteuer-Kataster-Umschreibeheft der Steuergemeinde B., der von der Nebenintervenientin vorgelegten notariellen Verträge und des durch den Senat vom Vermessungsamt München erholten Auszugs aus dem Liegenschaftskataster von folgendem Sachverhalt überzeugt. Bis in die sechziger Jahre des 19. Jahrhunderts bildeten das heutige Grundstück der Beklagten, das heutige Grundstück der Klägerin und das heutige Grundstück der Eigentümer B./K. zusammen mit anderen Grundflächen ein einheitliches Grundstück, das sogenannte G.gütl mit der Hausnummer 28. Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinne gab es noch nicht (die GBO trat erst mit dem BGB am 1.1.1900 reichsweit und damit auch im Königreich Bayern in Kraft), so dass hinsichtlich des G.gütls von einem einheitlichen Grundbesitz auszugehen ist. Im Jahr 1865 wurde aus diesem einheitlichen Grundstück durch die damaligen Eigentümer das heutige Grundstück der Klägerin wegvermessen und veräußert, im Jahr 1867 geschah dies mit dem heutigen Grundstück der Eigentümer B./K.

2. Damit hatte sich bereits im Jahre 1875 das Notwegerecht gemäß bzw. entsprechend § 918 Abs. 2 BGB (zur Anwendung der damals noch nicht geltenden Vorschrift vgl. unten 3.) auf den Rest des damaligen G.gütls konkretisiert. Denn durch die Veräußerung verlor das veräußerte Grundstück, also das neu geschaffene, heute der Klägerin gehörende Grundstück die Verbindung mit der öffentlichen H. Straße. Dass zuvor die Verbindung über das G.gütl stattgefunden hat, ergibt sich bei der Lage der Grundstücke aus der Natur der Sache.

Soweit die Klägerin einwendet, diese Veräußerung liege keine willkürliche Handlung des damaligen Eigentümers im Sinne von § 918 Abs. 1 BGB zugrunde, dürfte dies auf einem der altertümlichen Sprache des BGB geschuldeten Mißverständnis beruhen. “Willkürlich” meint hier eindeutig “willentlich”, worunter eine Veräußerung unproblematisch zu subsumieren ist. Wollte man dies anders sehen, verbliebe für § 918 Abs. 2 BGB, der eindeutig eine Sonderregel für Veräußerungen trifft, kein Anwendungsbereich.

Dass schließlich im Jahr 1867 auch das heutige Grundstück der Eigentümer B./K. durch die damaligen Eigentümer aus dem Bestand des G.gütls wegveräußert wurde, spielt keine Rolle. Zwar würde über dieses Grundstück der kürzeste Weg vom klägerischen Grundstück zur H. Straße führen. Aber zum einen war das Notwegerecht bereits zuvor am G.gütl entstanden, so dass es nach dem Rechtsgedanken des § 918 Abs. 2 BGB durch eine Veräußerung von Teilflächen nicht erlöschen konnte, sondern am Restbestand des G.gütls fortbestand. Um zum anderen ist das Grundstück K./B. wegen seiner nunmehrigen Lage und Bebauung ohnehin nicht geeignet, durch ein Notwegerecht in Anspruch genommen zu werden.

Das Notwegerecht zugunsten des heute der Klägerin gehörenden Grundstücks lastete daher seit 1867 auf dem Restbestand des G.gütls. Als dieses später in das Grundstück der Beklagten und weitere Grundstücke aufgeteilt wurde, verblieb das Notwegerecht am Grundstück der Beklagten, weil hierüber die nicht nur kürzeste, sondern nach dem Gesamteindruck des Ensembles (insbesondere bauliche Ausrichtung des Hauses auf dem klägerischen Grundstück auf das Grundstück der Beklagten) die einzig natürliche Verbindung zur H. Straße führt.

3. Der dargestellten Rechtslage steht es nicht entgegen, dass die geschilderten Veräußerungen vor Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900 stattfanden. Denn auf das im Zeitpunkt des Inkrafttretens des BGB bestehende Eigentum finden von dieser Zeit an die Vorschriften des BGB Anwendung (Art. 181 EGBGB). So hat der BGH bereits ausgesprochen und überzeugend begründet (Urteil vom 4.4.1986 – V ZR 17/85, zitiert nach juris), dass für einen vor Inkrafttreten des BGB errichteten Überbau die Vorschriften der §§ 912 ff. BGB anzuwenden sind. Nichts anderes kann nach der Auffassung des Senats in der vorliegenden, vergleichbaren Konstellation (es geht jeweils um die Duldung und Entschädigung von Eigentumsbeeinträchtigungen) bezüglich § 918 Abs. 2 BGB gelten, wenn ein Grundstück vor Inkrafttreten des BGB durch Veräußerung die Verbindung mit einem öffentlichen Weg verloren hat.

4. Der erst in der Berufungsinstanz erfolgte Vortrag der Nebenintervenientin zum Schicksal der streitgegenständlichen Grundstücke im 19. Jahrhundert war gemäß § 531 Abs. 1 Nr. 3 ZPO zuzulassen. Denn es beruht nach der Überzeugung des Senats nicht auf Nachlässigkeit, dass diese längst vergangenen und den Parteien nach aller Lebenserfahrung nicht bekannt gewesenen Geschehnisse in erster Instanz nicht vorgebracht wurden. Vielmehr wurden diese Vorgänge erst durch die Recherchen der Nebenintervenientin nach Erlass des landgerichtlichen Urteils bekannt. Man würde die Anforderungen an die Pflichten eines sorgfältigen Prozessbeteiligten überspannen, wenn man von der Nebenintervenientin derartige Recherchen bereits in erster Instanz verlangen würde. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung besteht jedenfalls grundsätzlich keine Pflicht einer Partei, tatsächliche Umstände, die ihr nicht bekannt sind, zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 6.11.2008 – III ZR 231/07, zitiert nach juris, dort Rz. 11; Urteil vom 15.10.2002 – X ZR 69/01, zitiert nach juris, dort Rz. 33). Die Nebenintervenientin war daher nicht gehindert, ihre zwischenzeitlich gewonnenen Erkenntnisse in das Berufungsverfahren einzuführen.

III. Die von der Klägerin bzw. der Nebenintervenientin beantragte räumliche Dimension des begehrten Notwegerechts entspricht der Notwendigkeit und Billigkeit und war daher zuzuerkennen.

Die Führung des Notweges an der Grundstücksgrenze des Grundstücks der Beklagten stellt den geringst möglichen Eingriff in das Eigentum der Beklagten dar und erscheint daher sachgemäß. Dass die Beklagte im Bereich des zuerkannten Notwegerechts Garagen errichtet hat, die nun womöglich zu entfernen sein werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn diese bauliche Anlage hat die Beklagte in Kenntnis des laufenden Prozesses gewissermaßen auf eigenes Risiko errichtet.

Die Breite des Notweges mit zwei Metern ist der Tatsache geschuldet, dass bei einem Wohngrundstück die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen in aller Regel notwendig ist (BGH, Urteil vom 12.12.2008 – V ZR 106/07, zitiert nach juris, dort Rz. 24). Zwar besteht, wie der BGH ausführt, kein Notwegerecht zur Ermöglichung des Parkens auf dem eigenen Grundstück, eine Zufahrt müsse jedoch sowohl für Versorger (z.B. Öllieferung) und Entsorger (z.B. Müllabfuhr) möglich sein als auch zum Be- und Entladen des eigenen PKW. Der erkennende Senat möchte insoweit noch auf die Zufahrtsmöglichkeit für Krankenwagen sowie (im Falle baulicher Veränderungen auf dem Grundstück der Klägerin) von Baufahrzeugen hinweisen. Die Breite des Notwegs mit zwei Metern erscheint daher nicht überdimensioniert.

IV. Zum Ausgleich für die Gewährung des Notwegerechts steht der Beklagten aber eine angemessene Notwegerente zu (§ 917 Abs. 2 BGB). Insoweit hatte – wie Klägerin und Nebenintervenientin bei der Antragstellung zutreffend erkannt haben – eine Verurteilung Zug um Zug zu erfolgen (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 5.7.1991 – 5 U 531/91, zitiert nach juris, dort Rz. 32). Für angemessen erachtet der Senat eine jährliche Notwegerente von 870,- €.

Für die Berechnung der Notwegerente kommt es nicht auf den Vorteil an, den der Berechtigte aus dem Notweg zieht, sondern auf den Umfang der dem verpflichteten Eigentümer aus der Duldungspflicht entstehenden Beeinträchtigung (BGH, Urteil vom 16.11.1990 – V ZR 297/89, zitiert nach juris, dort Rz. 11). Maßgeblich ist daher unter Beachtung der Umstände des Einzelfalls die Minderung des Verkehrswerts, den das gesamte Grundstück durch den Notweg erfährt (BGH, a.a.O., Rz. 14). Insoweit hat es sich bewährt, die Verkehrswertminderung durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen und den sich ergebenden Betrag auf die Dauer von 25 Jahren, also mit 4 % abzuzinsen (OLG Koblenz, a.a.O., Rz. 35).

Nach diesen Vorgaben ist der Sachverständige Dr. T. in seinem schriftlichen Gutachten vom 17.6.2013 zu einer jährlichen Notwegerente von 870,- € gekommen. Die Darlegungen des Sachverständigen sind klar, eindeutig, gut nachvollziehbar und überzeugend. Relevante Einwendungen haben die Prozessbeteiligten binnen gesetzter Frist hiergegen nicht erhoben. Der Senat folgt daher den Ausführungen des Sachverständigen.

Soweit die Klägerin nunmehr noch darauf abhebt, dass die Nachteile für die Beklagte geringer anzusetzen seien, als dies der Sachverständige tut, weil die Beklagte diese Nachteile zum Teil sehenden Auges durch Baumaßnahmen auf ihrem Grundstück (Garagen) selbst kreiert habe, folgt der Senat dem nicht. Das dahinter stehende Argument hat der Senat oben bei der Trasse des Notwegs berücksichtigt. Bei der Höhe der Notwegerente kann dieses Argument hingegen nicht greifen. Denn hier kommt es nicht auf irgendwie geartete Verschuldenselemente an, sondern auf die objektive Wertminderung des belasteten Grundstücks. Dass das Notwegerecht der Garage entgegensteht, gilt unabhängig davon, ob die Garage bereits gebaut ist oder nicht.

V. Über den in erster Instanz gestellten Hilfsantrag der Klagepartei und über die Hilfswiderklage war in der Berufungsinstanz nicht zu entscheiden. Den Hilfsklageantrag hat die Nebenintervenientin nicht gestellt; auch anderenfalls wäre hierüber nicht zu entscheiden gewesen, weil dem klägerischen Hauptantrag erster Instanz stattzugeben war. – Die Beklagte hat keine Berufung oder Anschlussberufung hinsichtlich der Abweisung der Hilfswiderklage eingelegt.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91. 101 ZPO. Die Klägerin hat voll obsiegt. Insbesondere durfte sie (bzw. In der Berufungsinstanz die Nebenintervenientin) bei der Antragstellung die von ihr Zug um Zug geschuldete Notwegerente als “angemessen” bezeichnen, ohne sie zu beziffern, weil die Höhe dieses Anspruchs letztlich im Ermessen des erkennenden Gerichts stand. Hiernach rechtfertigt die Tatsache, dass der Klägerin die ihr Zug um Zug auferlegte Notwegerente als zu hoch erscheint, kein kostenträchtiges Teilunterliegen der Klägerin.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708Nr. 10, 711,713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, das Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht vorliegen. Weder weist die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung aus, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgericht. Der Senat folgt zu Art und Umfang eines Notwegerechts sowie zur Auslegung des Art. 181 EGBGB der vorliegenden höchstrichterlichen Rechtsprechung. Im übrigen waren die Umstände des Einzelfalls zu würdigen.