Notwegrecht für gefangene Grundstücke: BGH erlaubt Zufahrt zum Parken auf eigenem Grund

Kein Zurück mehr: Bundesgerichtshof erlaubt Zufahrt zum Parken auf dem eigenen „gefangenen“ Grundstück

In einem wegweisenden Urteil (Az. V ZR 79/24 vom 14. März 2025) entschieden Deutschlands oberste Zivilrichter: Das sogenannte Notwegrecht für ein „gefangenes“ Wohngrundstück schließt normalerweise auch das Recht ein, mit dem Auto zuzufahren, um es auf dem eigenen Grund und Boden abzustellen. Eine Entscheidung mit weitreichenden Folgen für Nachbarschaftsbeziehungen und die Nutzbarkeit tausender Grundstücke in Deutschland.

Wenn das eigene Zuhause zur Insel wird: der Fall hinter dem Urteil

Im Mittelpunkt des Streits, der bis nach Karlsruhe zum BGH ging, standen zwei Nachbarn in Schleswig-Holstein. Ihre Grundstücke waren einst eins, wurden aber geteilt. Die Kläger besitzen das vordere Grundstück, das direkt an der Straße liegt. Dahinter, in der zweiten Reihe, liegt das Grundstück der Beklagten – ohne eigene Verbindung zu einer öffentlichen Straße. Ein typisches „Hinterliegergrundstück“, im Juristendeutsch auch „gefangenes Grundstück“ genannt.

Auf diesem gefangenen Grundstück steht ein Doppelhaus. Die Beklagte ist Eigentümerin einer Hälfte, die sie vermietet hat. Ihre Mieter, und natürlich auch sie selbst, müssen zwangsläufig über das Grundstück der Kläger fahren, um zu ihrem Haus zu gelangen.

Der Streitpunkt: Fahren ja, Parken nein?

Die Kläger waren grundsätzlich bereit, ein Notwegrecht zu akzeptieren. Sie duldeten, dass die Beklagte und ihre Mieter einen Teil ihres Grundstücks als Zufahrt nutzten. Aber: Sie wollten nicht, dass diese Zufahrt genutzt wird, um Autos auf dem Grundstück der Beklagten zu parken. Ihre Argumentation: Das Parken sei nicht Teil der notwendigen Verbindung zur Straße und würde ihr Grundstück übermäßig belasten.

Sie zogen vor Gericht und forderten zweierlei:

• Die Zahlung einer Notwegrente – einer Art Entschädigung für die Nutzung ihres Grundstücks – in Höhe von 267 EUR jährlich. Aber nur unter der Bedingung, dass das Notwegrecht nicht das Befahren zum Parken umfasst.
• Hilfsweise, falls das Gericht das Parken doch erlaubt: eine höhere Notwegrente von 313 EUR jährlich.
• Zusätzlich wollten sie gerichtlich feststellen lassen, dass sie nur das eingeschränkte Notwegrecht (ohne Parken) anerkannt haben.
• Und schließlich sollte der Beklagten verboten werden, ihren Mietern oder anderen Dritten zu erlauben, zum Parken über das klägerische Grundstück zu fahren.

Durch die Instanzen: Ein juristisches Hin und Her

Das Landgericht Kiel gab zunächst der Beklagten weitgehend Recht: Es verurteilte sie zur Zahlung der höheren Notwegrente von 313 EUR, entschied aber, dass ihr ein uneingeschränktes Notwegrecht zusteht – inklusive der Zufahrt zum Parken. Die Klage der Nachbarn wurde im Übrigen abgewiesen.

Doch die Kläger gaben nicht auf und legten Berufung ein. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht (OLG) sah die Sache anders als die Kieler Richter: Es änderte das Urteil und gab den Klägern Recht. Das Notwegrecht umfasse das Befahren zum Parken nicht, außer in seltenen Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen (etwa für einen Notarzt). Die Notwegrente wurde auf 267 EUR gesenkt. Der Beklagten wurde untersagt, das Parken über die Zufahrt zu erlauben.

Das OLG argumentierte: Das Parken gehöre nicht zur Herstellung der notwendigen Verbindung zur Straße. Es belaste das Grundstück der Kläger intensiver, da die meisten Fahrten dem Personentransport dienten und nicht dem Transport schwerer Güter. Ein „Parkverbot“ würde die Anzahl der Überfahrten deutlich reduzieren. Zwar räumte das OLG ein, dass die Abgrenzung schwierig sei („Was ist Parken? Was ist nur Halten zum Be- und Entladen?“), hielt die Schwierigkeiten aber nicht für unüberwindlich.

Für die Beklagte war das ein herber Rückschlag. Ihr Grundstück, auf dem prinzipiell Parkraum vorhanden war, sollte praktisch nicht mehr mit dem Auto zum Parken erreichbar sein. Sie legte Revision beim Bundesgerichtshof ein, die das OLG wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen hatte.

Was genau ist ein Notwegrecht? Ein Blick ins Gesetzbuch

Bevor wir zur Entscheidung des BGH kommen, ein kleiner Exkurs: Was ist dieses Notwegrecht überhaupt? Es ist im § 917 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Dort heißt es sinngemäß:

Fehlt einem Grundstück die notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden, bis der Mangel behoben ist.

Im Gegenzug muss derjenige, der das Notwegrecht in Anspruch nimmt, dem Nachbarn eine Geldrente zahlen (§ 917 Abs. 2 BGB), die sogenannte Notwegrente.

Dieses Recht ist ein Ausgleich zwischen zwei fundamentalen Prinzipien:

• Dem Recht jedes Eigentümers, sein Grundstück ordnungsgemäß nutzen zu können (§ 903 BGB). Ein Grundstück ohne Zugang ist quasi wertlos.
• Dem Recht des Nachbarn, dass sein Eigentum nicht ohne Weiteres beeinträchtigt wird.

Das Notwegrecht ist also eine Art Zwangslizenz zur Nutzung fremden Eigentums, aber eben nur im „Notfall“ – wenn es keine andere zumutbare Verbindung gibt – und gegen Entschädigung.

Wann ist eine Verbindung „notwendig“?

Die entscheidende Frage ist oft: Was bedeutet „ordnungsmäßige Benutzung“ und wann ist eine Verbindung dafür „notwendig“? Hier hat die Rechtsprechung über Jahrzehnte Leitlinien entwickelt:

Bei Wohngrundstücken: In der heutigen Zeit gehört die Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug in der Regel zur ordnungsmäßigen Benutzung. Man muss Einkäufe transportieren, vielleicht Kinder oder ältere Menschen fahren, Handwerker müssen Material liefern können.

Ausnahme: Das Auto muss nicht zwingend bis direkt vor die Haustür fahren können. Es reicht, wenn es unmittelbar an das Grundstück heranfahren kann und der Eingang von dort aus zumutbar erreichbar ist, auch mit sperrigen Dingen.

Kein Notweg für reine Bequemlichkeit: Wenn ein Grundstück bereits an einer Straße liegt, gibt es kein Notwegrecht über ein anderes Nachbargrundstück, nur weil man z.B. eine Garage im hinteren, nicht direkt anfahrbaren Teil des eigenen Grundstücks hat. Die ordnungsgemäße Nutzung ist ja durch die Straßenanbindung an sich schon gewährleistet.

Im Fall der Beklagten war aber klar: Ihr Grundstück war komplett „gefangen“. Ohne die Nutzung des klägerischen Grundstücks kam kein Auto dorthin. Ein Notwegrecht bestand also unstreitig. Der Streit drehte sich allein um den Umfang dieses Rechts.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Klarheit für Hinterlieger

Der V. Zivilsenat des BGH, zuständig für Nachbarrecht, hob das Urteil des OLG Schleswig auf und stellte die Entscheidung des Landgerichts Kiel wieder her. Das bedeutet: Die Beklagte darf das Grundstück der Kläger überfahren, um auf ihrem eigenen Grundstück zu parken. Im Gegenzug muss sie die höhere Notwegrente von 313 EUR zahlen, was sie auch akzeptierte.

Die Begründung der Karlsruher Richter ist klar und praxisnah:

1. Ordnungsgemäße Nutzung schließt heute das Auto ein

Der BGH bekräftigte seine bisherige Linie: Für die ordnungsmäßige Benutzung eines Wohngrundstücks ist die Erreichbarkeit mit dem Auto heutzutage in aller Regel notwendig. Wenn diese Erreichbarkeit nur über das Nachbargrundstück möglich ist, muss der Nachbar die Nutzung dulden.

2. Der Zweck der Fahrt spielt keine Rolle (mehr)

Das Kernargument des BGH: Wenn das Überqueren des Nachbargrundstücks mit dem Auto zum Inhalt des Notwegrechts gehört (weil es für die ordnungsgemäße Nutzung notwendig ist), dann kann es nicht darauf ankommen, warum der Berechtigte auf sein Grundstück fährt.

Die Fahrt über das fremde Grundstück ist beendet, sobald der Berechtigte sein eigenes Grundstück erreicht hat.

Was er dann auf seinem eigenen Grundstück tut – ob er auslädt, jemanden absetzt oder eben das Auto parkt – ist allein seine Sache. Das ergibt sich aus seinem Eigentumsrecht nach § 903 BGB, das ihm grundsätzlich erlaubt, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren.

Der Nachbar, der den Weg dulden muss, kann dem Berechtigten nicht vorschreiben, wie er sein eigenes Grundstück nutzt, also auch nicht verbieten, das Auto dort abzustellen.

3. Praktische Gründe: Vermeidung von Chaos und Streit

Ein essenzielles Argument des BGH war die Praktikabilität. Eine Unterscheidung zwischen „Fahrt zum Be- und Entladen“ und „Fahrt zum Parken“ würde zu endlosen Streitereien führen:

Wie will man einer Fahrt den Zweck ansehen? Muss der Fahrer jedes Mal erklären, warum er fährt?

Was ist erlaubtes „Be- und Entladen“? Zählt nur der Wocheneinkauf oder auch die Sporttasche? Ab wann ist Gepäck „leicht“ genug, um es zu Fuß tragen zu müssen, wie das OLG meinte?

Wann wird aus „Halten zum Entladen“ unerlaubtes „Parken“? Nach 3 Minuten? Nach 10 Minuten?

Solche Abgrenzungen wären „streitanfällig“ und würden zu „erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten und damit zu Rechtsunsicherheit“ führen. Genau das will das Recht aber vermeiden.

Der BGH wählte hier also einen klaren Schnitt: Wenn die Zufahrt mit dem Auto generell notwendig ist, dann ist sie es für alle üblichen Zwecke, einschließlich des Abstellens des Fahrzeugs auf dem eigenen Grund.

4. Interessenausgleich durch die Notwegrente

Der BGH verkennt nicht, dass die Duldung des Notwegs eine Belastung für den Nachbarn ist. Diese Belastung wird aber durch die Notwegrente ausgeglichen. Die Höhe der Rente soll den Nachteil, den der Nachbar durch die Nutzung seines Grundstücks erleidet, angemessen kompensieren. Da das Recht nun ausdrücklich auch das Parken umfasst, was potenziell zu mehr Fahrten führen kann (oder zumindest die gefühlte Belastung erhöht), ist die vom Landgericht festgesetzte höhere Rente von 313 Euro gerechtfertigt. Die Beklagte hatte dies auch nicht angefochten.

Erleichterung: Was das Urteil für Betroffene bedeutet

Stellen wir uns unsere fiktive Hausbesitzerin Frau Müller wieder vor. Für sie und Tausende in ähnlicher Situation ist das BGH-Urteil eine enorme Erleichterung und schafft Rechtssicherheit.

Ende der Unsicherheit: Sie weiß jetzt, dass sie ihr Auto auf ihrem eigenen Grundstück parken darf und die Zufahrt dafür nutzen kann. Sie muss nicht mehr befürchten, dass ihr Nachbar Herr Schmidt ihr dies untersagen oder sie gar verklagen kann.

Volle Nutzbarkeit des Eigentums: Ein Stellplatz oder eine Garage auf dem eigenen Grundstück ist nur dann sinnvoll nutzbar, wenn man ihn auch legal erreichen kann. Das Urteil stellt sicher, dass „gefangene“ Grundstücke nicht zu autofreien Inseln wider Willen werden.

Klarheit für Mieter: Auch Frau Müllers Mieter profitieren. Da sie das Notwegrecht von Anna ableiten können (juristisch: gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB), dürfen auch sie zum Parken auf dem gemieteten Grundstück zufahren. Das ist wichtig für die Vermietbarkeit solcher Objekte.

Vermeidung unnötiger Konflikte: Die klare Linie des BGH kann helfen, zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden, da die Rechtslage nun eindeutiger ist.

Perspektive: Belastung gegen Entschädigung

Und was bedeutet das Urteil für Nachbarn wie unserem fiktiven Herrn Schmidt, deren Grundstück als Zufahrt dient?

Pflicht zur Duldung: Sie müssen die Zufahrt auch dann dulden, wenn der Nachbar nur zum Parken auf seinem Grundstück fährt. Ein Verbot ist nicht mehr möglich, solange die Voraussetzungen für ein Notwegrecht generell vorliegen.

Anspruch auf angemessene Rente: Der wichtigste Ausgleich ist die Notwegrente. Ihre Höhe bemisst sich nach dem Nachteil, der dem Eigentümer des belasteten Grundstücks entsteht. Faktoren können sein: Wertminderung des eigenen Grundstücks, Intensität der Nutzung, Breite und Beschaffenheit des Weges. Die Tatsache, dass jetzt auch zum Parken gefahren werden darf, kann die Rente erhöhen, wie im entschiedenen Fall.

Grenzen der Nutzung: Das Notwegrecht bedeutet keinen Freibrief. Es muss schonend ausgeübt werden. Der Nachbar muss keine übermäßige oder rücksichtslose Nutzung dulden (z.B. ständige Rennen mit quietschenden Reifen, Blockieren des Weges). Bei Schäden am Weg haftet der Nutzer.

Praktische Tipps: Wie man Nachbarschaftsstreit vermeidet

Dieser Fall zeigt einmal mehr, wie wichtig klare Regelungen im Nachbarrecht sind. Hier einige Tipps, um Ärger von vornherein zu vermeiden oder bestehende Probleme zu lösen:

• Beim Grundstückskauf genau hinschauen: Wer ein Grundstück kauft, insbesondere in zweiter Reihe oder ungewöhnlich geschnitten, muss die Zugangssituation klären. Gibt es eine eigene Zufahrt? Ist ein Wegerecht für das Nachbargrundstück im Grundbuch eingetragen (eine sogenannte Grunddienstbarkeit)? Eine Grunddienstbarkeit ist rechtlich sicherer als das gesetzliche Notwegrecht. Fehlt beides, besteht das Risiko eines „gefangenen“ Grundstücks.
• Frühzeitig das Gespräch suchen: Wenn ein Notwegrecht nötig ist, sollten beide Nachbarn versuchen, eine einvernehmliche Regelung zu finden. Am besten schriftlich!

Darin sollte geklärt werden:

• Der genaue Verlauf des Weges.
• Wer den Weg instand hält und die Kosten trägt.

Der Umfang der Nutzung (z.B. nur PKW oder auch LKW für Lieferungen? Zu welchen Zeiten?). Nach dem BGH-Urteil sollte klar sein, dass Parken auf dem eigenen Grundstück erlaubt ist.

• Die Höhe der Notwegrente.
• Grunddienstbarkeit eintragen lassen: Die beste Lösung ist oft, das vereinbarte Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen. Das schafft dauerhafte Rechtssicherheit, auch für zukünftige Eigentümer. Dies erfordert allerdings die Zustimmung des Nachbarn und eine notarielle Beurkundung.
• Notwegrente fair gestalten: Die Rente soll ein fairer Ausgleich sein. Sie orientiert sich oft am Wertverlust, den das dienende Grundstück durch die Belastung erfährt. Manchmal werden Vergleichswerte aus ähnlichen Fällen herangezogen. Eine Einigung ist hier oft besser als ein teurer Rechtsstreit mit Gutachterkosten.
• Bei Streit: Mediation oder Anwalt: Eskaliert der Streit, kann eine Mediation helfen, eine gemeinsame Lösung zu finden. Ist das nicht möglich, sollte man frühzeitig anwaltlichen Rat einholen, um die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen und unnötige Prozesskosten zu vermeiden.

Häufige Fragen zum Notwegrecht und Parken (FAQ)

Hier sind Antworten auf einige der wichtigsten Fragen, die sich aus dem BGH-Urteil ergeben:

Was ist ein Notwegrecht genau?

Es ist das Recht, das Grundstück eines Nachbarn zu benutzen (z.B. zu überqueren), wenn das eigene Grundstück keine oder keine ausreichende Verbindung zu einem öffentlichen Weg hat und diese Verbindung für die ordnungsgemäße Nutzung notwendig ist (§ 917 BGB).

Gilt das Urteil für alle „gefangenen“ Grundstücke?

Das Urteil bezieht sich auf Wohngrundstücke. Bei gewerblich genutzten Grundstücken galten schon immer tendenziell strengere Anforderungen an die Erreichbarkeit, hier war die Zufahrt zum Parken oder für Lieferverkehr oft unstrittiger. Das Urteil stellt nun klar, dass auch bei normalen Wohnhäusern die Zufahrt zum Parken auf dem eigenen Grund grundsätzlich vom Notwegrecht umfasst ist.

Bedeutet das Urteil, dass ich jetzt immer über Nachbars Grundstück fahren darf, um bei mir zu parken?

Grundsätzlich ja, wenn die Voraussetzungen für ein Notwegrecht vorliegen. Das heißt: Ihr Grundstück muss „gefangen“ sein, es darf keine andere zumutbare Zufahrt geben, und die Erreichbarkeit mit dem Auto muss für die ordnungsgemäße Wohnnutzung notwendig sein. Unter diesen Bedingungen umfasst das Recht auch die Zufahrt zum Parken auf Ihrem Grundstück.

Muss ich für dieses Recht bezahlen?

Ja. Der Nachbar, dessen Grundstück Sie nutzen, hat Anspruch auf eine jährliche Geldrente (Notwegrente) als Entschädigung für die Duldung (§ 917 Abs. 2 BGB). Die Höhe richtet sich nach dem Nachteil, den er erleidet.

Was ist, wenn mein Nachbar sich trotz des Urteils weigert?

Weigert sich der Nachbar, das Notwegrecht (einschließlich der Zufahrt zum Parken) zu gewähren, obwohl die Voraussetzungen vorliegen, müssen Sie Ihr Recht gerichtlich durchsetzen. Das Urteil des BGH stärkt dabei Ihre Position erheblich. Sie können auf Duldung der Nutzung und Festsetzung der Rente klagen.

Darf ich den Weg auch für Besucher nutzen, die bei mir parken wollen?

Ja. Wenn das Notwegrecht besteht, dürfen es nicht nur Sie als Eigentümer nutzen, sondern auch Personen, die Sie berechtigterweise auf Ihrem Grundstück empfangen, wie Mieter, Besucher oder Handwerker. Diese leiten ihr Nutzungsrecht von Ihnen ab. Der Nachbar muss auch deren Zufahrt dulden.

Gibt es Ausnahmen von der Regel?

Das Urteil spricht von „grundsätzlich“. Extreme Ausnahmefälle sind denkbar, etwa wenn die Zufahrt zum Parken eine völlig unzumutbare Belastung für den Nachbarn darstellen würde, die über das normale Maß hinausgeht und auch durch die Rente nicht ausgeglichen werden kann. Das dürfte aber sehr selten sein. Die Regel ist nun: Zufahrt zum Parken ist erlaubt.

Fazit: Ein Sieg für die Praktikabilität und das Eigentumsrecht

Das Urteil des Bundesgerichtshofs zum Notwegrecht ist mehr als nur eine technische Klärung einer juristischen Detailfrage. Es ist eine praxisnahe Entscheidung, die die Lebenswirklichkeit vieler Menschen anerkennt. In einer mobilen Gesellschaft ist die Möglichkeit, das eigene Auto auf dem eigenen Grundstück abzustellen, ein wesentlicher Bestandteil der Wohnnutzung.

Die Richter haben klargestellt, dass das Eigentumsrecht (§ 903 BGB) des „gefangenen“ Grundstückseigentümers nicht unnötig beschnitten werden darf. Wenn er sein Grundstück erreicht hat, ist es seine Sache, wie er es nutzt – auch als Parkplatz. Gleichzeitig sorgt die Pflicht zur Zahlung einer angemessenen Notwegrente dafür, dass die Belastung des Nachbarn fair kompensiert wird.

Vor allem aber schafft das Urteil Rechtssicherheit und vermeidet unnötigen Streit. Die klare Regel „Zufahrt mit Auto notwendig = Zufahrt zum Parken erlaubt“ ist einfacher zu handhaben als komplizierte Abgrenzungsversuche, die oft nur neuen Zündstoff für Nachbarschaftskonflikte bieten. Für Eigentümer von Hinterliegergrundstücken ist dies eine gute Nachricht, die ihnen die volle Nutzung ihres Heims erleichtert.