Skip to content

Nutzung Nachbargrundstück – Widerruf einer Nutzungserlaubnis

LG Düsseldorf – Az.: 11 O 274/14 – Urteil vom 01.09.2016

Die Beklagte wird verurteilt, die Nutzung der Giebelwand/Gebäudeabschlusswand der Klägerin hin zum Grundstück der Beklagten auf der X, zu unterlassen und die Anbauten, insbesondere die Plakate, die Plakatverankerungen und die Beleuchtungseinrichtung zu entfernen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 38.500,00 EUR zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 30 %, die Beklagte trägt 70 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche wegen der Nutzung einer Gebäudewand zu Werbezwecken.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke X in X. Die Beklagte ist die Eigentümerin des Nachbargrundstücks X. Die Beklagte betreibt auf diesem Eckgrundstück ein Autohaus. Zu Werbezwecken nutzt sie die Giebelwand/Giebelabschlusswand des Hauses der Klägerin durch mehrere Plakate, Plakathalterungen und Beleuchtungsanlagen. Eine Nutzung der Giebelwand erfolgte durchgängig seit dem Jahr 1952, wobei die Nutzung unterschiedliche Ausmaße hatte.

Mit anwaltlichem Schreiben vom X wurde die Beklagte von der Klägerin unter Fristsetzung zum X aufgefordert, die Nutzung der Fläche zu unterlassen und die Werbe- und Beleuchtungsanlagen zu entfernen. Zudem wurde die Beklagte zur Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung von 3.500,00 EUR für den Zeitraum ab dem Jahre 2011 aufgefordert. Dies lehnte die Beklagte mit Schreiben vom X ab und berief sich auf ein – ihrer Ansicht nach bestehendes – Nutzungsrecht. Die Klägerin forderte mit Schreiben vom X die Beklagte zur Vorlage eines Nachweises eines Nutzungsrechtes auf und kündigte ein solches ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Zwischen Herrn X, damals Eigentümer des Grundstücks X und Herrn X, damals Eigentümer des Grundstück X, war am X eine schriftliche Vereinbarung (B. 34 GA) getroffen worden, die auszugsweise wie folgt lautet:

“Es wurden inzwischen auf Grund der Vermessungsergebnisse des Landmessers X ermittelt, dass der fragliche Giebel je zur Hälfte auf den vorerwähnten Grundstücksgrenzen steht und dass der östliche Giebel des Hauses X zur Hälfte von Herrn X überbaut wurde. [ … ] Die Parteien [schließen] folgenden Vergleich:

Können wir Ihnen helfen? Rufen Sie uns an: 02732 791079 oder fordern Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.

1. Herr X erwirbt für die Firma X hiermit den halben Giebel und erhält damit das freie Nutzungsrecht an diesem.

2. Die vereinbarte Vergütung für den halben Giebel ist mit DM 3.500,- heute bezahlt. Damit erfolgt die Übergabe des halben Giebels.

3. Die Parteien erkennen an, dass der fragliche Giebel nunmehr ein gemeinschaftlicher Giebel sein soll.

4. Damit sind sämtliche Ansprüche zwischen den Parteien ausgeglichen.”

Die Unterschriften wurden notariell beurkundet. Eintragungen in das Grundbuch erfolgten nicht. Eine Grunddienstbarkeit zugunsten der Beklagten am Grundstück der Klägerin besteht ebenfalls nicht.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Giebelwand stehe vollumfänglich in ihrem Eigentum. Die Beklagte habe kein Nutzungsrecht an der Giebelwand.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Nutzung der Giebelwand/Gebäudeabschlusswand der Klägerin hin zum Grundstück der Beklagten auf der X in X zu unterlassen und die Anbauten, insbesondere die Plakate, die Plakatverankerungen und die Beleuchtungseinrichtung zu entfernen.

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 42.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2014 zu zahlen.

Hilfsweise, für den Fall des Unterliegens mit dem Antrag zu 2), beantragt die Klägerin, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin eine Nutzungsentschädigung von monatlichen 3.500,00 EUR für den Zeitraum von September 2014 bis einschließlich August 2015 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Giebelwand stehe zur Hälfte auf ihrem Grundstück.

Die Beklagte ist der Ansicht, sie sei Miteigentümerin der Giebelwand. Ihr sei außerdem das alleinige freie Nutzungsrecht eingeräumt worden. Sie habe als Rechtsnachfolgerin der X entgeltlich Besitz an der Giebelwand erlangt. Die Klägerin habe Nutzungs- und Unterlassungsansprüche verwirkt.

Die Beklagte ist der Ansicht, es sei ein Schlichtungsverfahren gemäß § 15a EGZPO durchzuführen.

Für weitere Einzelheiten wird auf die wechselseitig übersandten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den weiteren Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.

I.

Die Klage ist zulässig. Der Durchführung eines Schlichtungsverfahrens bedarf es vor Klageerhebung gemäß § 15a Abs. 1 Nr. 2 EGZPO bei Ansprüchen aus dem Nachbarrecht bei Einwirkungen, die von einem gewerblichen Betrieb ausgehen, nicht. Die Beklagte ist ein solcher gewerblicher Betrieb.

II.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu sowie der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Zahlungsanspruch zum überwiegenden Teil. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

1. Die Klägerin hat als Eigentümerin einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung der Giebelwand zu Werbezwecken gegen die Beklagte gemäß § 1004 Abs. 1 BGB.

Nach der Vorschrift des § 1004 BGB kann der Eigentümer, wenn das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung und Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird, von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Störungen zu besorgen, kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Die Klägerin ist vorliegend Eigentümerin der Gebäudewand, wobei offen bleiben kann, ob sich diese zum Teil auch auf dem Grundstück der Beklagten befindet. Denn in diesem Falle wäre die Klägerin als Eigentümerin des Stammgrundstücks auch Eigentümerin des Überbaus. Dies folgt entweder aus der Vorschrift des § 95 Abs. 1 BGB, soweit ein Überbau lediglich als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks angesehen wird oder aus den §§ 93, 94 Abs. 2 BGB (Palandt, § 912 Rn. 12).

Hieran ändert auch die vorgelegte Vereinbarung aus dem Jahre 1952 nichts. Unabhängig von der Frage, inwieweit überhaupt ein Teileigentum an einer Giebelwand möglich ist, wurde eine Auflassung jedenfalls nicht notariell beurkundet – die notarielle Beurkundung bezieht sich nur auf die Echtheit der Unterschriften -, zudem erfolgte auch keine Eintragung in das Grundbuch.

Die Anbringung der Werbeanlagen stellt auch eine Beeinträchtigung des Eigentums dar, da die Eigentümerin in ihrer umfassenden und alleinigen Nutzungsbefugnis der Giebelwand durch die Werbeanlagen beeinträchtigt ist. Die Beklagte ist als Störerin Anspruchsgegnerin, da die Beeinträchtigung von den von ihr angebrachten Werbeanlagen ausgeht.

Der Unterlassungsanspruch ist auch nicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Die Klägerin muss die Beeinträchtigung nicht dulden. Der Beklagten steht kein Nutzungsrecht an der Giebelwand der Klägerin zu. Insbesondere folgt ein Duldungsanspruch auch nicht aus der Vereinbarung aus dem Jahre 1952. Denn diese Vereinbarung, ein rein schuldrechtlicher Vertrag, wurde hinsichtlich des nunmehr klägerischen Grundstücks nicht mit der Klägerin geschlossen und kann damit auch keine Wirkungen zu ihren Lasten entfalten.

Des Weiteren ist der Anspruch auch nicht verwirkt. Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen Untätigkeit seiner Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und darauf eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt (BGH, Urt. v. 30.04.1993, Az.: V ZR 234/91, NJW-RR 2006, 235). Vorliegend sind weder das Vorliegen des Zeit- noch des Umstandsmoments ausreichend dargelegt. Auch bei unterstellter vorheriger Nutzungserlaubnis durch die Klägerin verlor diese nicht das Recht, die Gestattung zu widerrufen und anschließend Ansprüche aus § 1004 BGB geltend zu machen. Anderenfalls müsste ein Grundstückeigentümer, schon um einen Rechtsverlust durch Verwirkung zu vermeiden, nach einer gewissen Zeitspanne gegen den Nachbarn vorgehen, auch wenn im Übrigen kein Anlass zum Widerruf der Gestattung oder zur Kündigung eines Leih- oder Duldungsvertrages besteht. Zugleich darf sich derjenige, der ein Nachbargrundstück nutzt, nicht darauf einrichten, dass der Eigentümer, der diese Nutzung über einen langen Zeitraum gestattet hat, auch künftig auf die Geltendmachung seiner Eigentumsrechte verzichtet. Vielmehr muss er damit rechnen, dass sein (bloß schuldrechtliche) Nutzungsbefugnis enden kann und der Eigentümer dann die Unterlassung bzw. Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen wird (BGH, Urt. v. 16.05.2014, Az.. V ZR 181/13). Nichts anderes kann im vorliegenden Fall gelten, in dem die Beklagte ohne Nutzungserlaubnis der Klägerin handelt, da sie andernfalls besser gestellt wäre als jemand, der mit einer Nutzungserlaubnis des Eigentümers handelt.

2. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Zahlung von 42.000,00 EUR nebst Zinsen für die Nutzung der Giebelwand für das Jahr 2011 zu.Ein Anspruch auf Zahlung von 42.000,00 EUR folgt insbesondere nicht aus §§ 988, 818 Abs. 2 BGB. Hiernach ist der Besitzer, der die Sache aufgrund eines ihm tatsächlich nicht zustehenden Nutzungsrechtes besitzt, dem Eigentümer der Sache zur Herausgabe der Nutzungen, die er vor dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet, wenn er den Besitz unentgeltlich erlangt hat.

Die Beklagte hat vorliegend den Besitz an der Giebelwand als Rechtsnachfolgerin der N Autogroßhandelsgesellschaft mbH erlangt. Die Beklagte hat hinreichend substantiiert dargelegt, dass sie die Rechtsnachfolgerin der N Autogroßhandelsgesellschaft mbH ist, diese bereits die Wand zu Werbezwecken genutzt hat und diesen Besitz entgeltlich erlangt hat. Die Beklagte geht aus den von ihr vorgelegten Auszügen aus dem Handelsregister als unmittelbare Rechtsnachfolgerin der N Autogroßhandelsgesellschaft mbH hervor. Zudem hat die Beklagte Fotografien vorgelegt, die die Werbung der Rechtsvorgängerin der Beklagten auf der Giebelwand zeigen. Diese Fotografien entstammen den Unterlagen des Bauaufsichtsamts und datieren auf den 12.12.1968. Zwar hat die Klägerin zunächst bestritten, dass die Giebelwand seit 1952 durchgängig zu Werbezwecken genutzt wurde. Allerdings hat sie, nachdem die Beklagte die genannten Fotografien vorgelegt hat, mit Schriftsatz vom 11.06.2015 (Bl. 106 f. GA) nur noch darauf verwiesen, dass die Nutzung in unterschiedlicher Weise erfolgt sei. Mithin ist die Nutzung als solche als unstreitig anzusehen. Darauf, dass die Nutzung teilweise groß- bzw. kleinflächiger erfolgte, kommt es jedoch nicht an, da jedenfalls dauerhaft eine Nutzung erfolgte. Die N Autogroßhandelsgesellschaft mbH hat vormals für die Erlangung des Besitzes ausweislich des Vertrages vom 05.11.1952 3.500,00 EUR an den Voreigentümer des Grundstücks der Klägerin bezahlt und mithin des Besitz entgeltlich erlangt. Damit hat auch die Beklagte als Rechtsnachfolgerin den Besitz nicht unentgeltlich erlangt.

Mangels Bestehens des Hauptanspruchs besteht auch kein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Zinsen.

3. Der Klägerin steht der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Zahlungsanspruch zum überwiegenden Teil zu.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung von 38.500,00 EUR als Nutzungsentschädigung für die Zeit von Oktober 2014 bis einschließlich August 2015 gegen die Beklagte gemäß § 987 BGB zu.

Hiernach hat der Besitzer dem Eigentümer Nutzungen herauszugeben, die er nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit zieht. Nutzungen sind gemäß § 100 BGB Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt. Die Beklagte hat einen Vorteil der Sache durch den Gebrauch der Giebelwand zu Werbezwecken erlangt. Die Nutzungen hat die Beklagte ab Eintritt der Rechtshängigkeit im X bis einschließlich X gezogen. Für Gebrauchsvorteile ist Wertersatz zu leisten. Die Höhe des Wertersatzes bemisst sich nach der üblichen Vergütung, gegen deren Bezahlung der Beklagten von der Klägerin das Nutzungsrecht üblicherweise eingeräumt worden wäre. Diese liegt – von der Beklagten unbestritten – bei 3.500,00 EUR monatlich.

Ein Anspruch für den Monat September 2014 besteht nicht, da die Klage erst im Oktober 2014 zugestellt und damit rechtshängig wurde.

Zinsen für den genannten Zeitraum wurden nicht geltend gemacht.

III.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

IV.

Der Streitwert wird auf 132.000,00 EUR festgesetzt.

Jetzt Soforthilfe vom Anwalt

Sie benötigen rechtliche Beratung? Schreiben Sie uns oder rufen Sie uns an und erhalten eine unverbindliche Ersteinschätzung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal
Dr. Christian Gerd Kotz

Dr. Christian Gerd Kotz

Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!

§ Immer gut beraten

02732 791079

Bürozeiten:
Mo-Fr: 08:00 – 18:00 Uhr

Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Rechtsanwälte Kotz. Mehr Infos anzeigen.

Ersteinschätzung anfordern

Wir analysieren für Sie Ihre aktuelle rechtliche Situation und individuellen Bedürfnisse. Dabei zeigen wir Ihnen auf, wie in Ihren Fall sinnvoll, effizient und möglichst kostengünstig vorzugehen ist. Fragen Sie jetzt unverbindlich nach unsere Ersteinschätzung und erhalten Sie vorab eine Abschätzung der voraussichtlichen Kosten einer ausführlichen Beratung oder rechtssichere Auskunft.