Nutzungsentschädigung und Grundbuchberichtigung bei Vorliegen eines Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses

LG Erfurt, Az.: 10 O 1127/13

Urteil vom 28.08.2014

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1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Nutzung eines Grundstücks der Klägerin und diesbezügliche Rechtsfolgen.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks …. Das Grundstück umfasst eine Fläche von 3.879 m². Die Klägerin hat diesen Grundbesitz als Rechtsnachfolger der … der … übernommen.

Nutzungsentschädigung und Grundbuchberichtigung bei Vorliegen eines Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses
Foto: style-photographs/Bigstock

Auf diesem Grundstück befindet sich eine Ende der 80iger Jahre errichtete, ca. 600 m² große Lagerhalle, die durch die Arbeitsgemeinschaft der … erbaut wurde. Der infolge deren Löschung bestellte Nachtragsliquidator, Rechtsanwalt …, verkaufte die Lagerhalle mit Vertrag vom 02.02.2004 an den Beklagten sowie dessen Bruder. In der Folgezeit wurde das Eigentum an der Lagerhalle gänzlich auf den Beklagten übertragen. Im Grundbuch …, ist in der zweiten Abteilung unter laufender Nummer … zugunsten des Beklagten hinsichtlich der überbauten Teilfläche ein Recht zum Besitz gemäß Artikel 233 § 2a EGBGB eingetragen „gemäß Prüfbescheides … (Lagerhalle) und gemäß § 4 Abs. 4 GGV“.

Der Beklagte erzielt Mieteinnahmen aus der Überlassung der Lagerhalle an einen Dritten. Das das Gebäudeeigentum umgebende Grundstück wird für den Zugang zur Lagerhalle genutzt. Auf einer Fläche neben der Lagerhalle sind Paletten abgelagert. Das klägereigene Grundstück ist jedenfalls zum Teil durch eine Umzäunung eingefriedet. Zu einem dazugehörigen Tor besitzen sowohl die Klägerin als auch der Beklagte Schlüssel. Ein Nutzungsentgelt hat der Beklagte an die Klägerin zu keiner Zeit entrichtet.

Die Klägerin behauptet, ihre Rechtsvorgängerin, die …, habe das gesamte Grundstück unter Einbeziehung der Allgemeinen Lagerplatzbedingungen der DDR vormals an die … vermietet. Bereits die Errichtung des Gebäudes sei zweckgebunden und nur für den Zeitraum der Duldung ihrer Rechtsvorgängerin erfolgt. Sie meint, hinsichtlich bestehenden Sondereigentums an dem Gebäude bzw. im Hinblick auf dessen (unentgeltliche) Nutzung sei aber schon kein schutzwürdiges Vertrauen entstanden.

Das eingetragene Besitzrecht des Beklagten habe jedenfalls nicht über den 31.12.1994 hinaus bestanden. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz sei hier schon deshalb nicht anwendbar, weil die … gemäß ihrer Behauptung das mit der Lagerhalle überbaute Grundstück aufgrund Mietvertrages besessen habe, aber die bauliche Investition nicht auf vertraglicher Grundlage vorgenommen worden sei. Die Klägerin behauptet weiter, zu dem hinsichtlich eines Besitzrechts relevanten Zeitpunkt habe weder die … noch der Beklagte das Grundstück genutzt. Vielmehr habe die … das bestehende Nutzungsverhältnis durch Erklärung vom 06.12.1990 gekündigt.

Wegen Fehlens eines Besitzrechts des Beklagten sei auch das Grundbuch unrichtig.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte nutze ihr Grundstück auch hinsichtlich einer neben der Lagerhalle gelegenen Funktionsfläche von 250 m². Zudem nutze er weitere 400 m² als Abstellfläche. Die neben der Lagerhalle abgelagerten Paletten stünden im Eigentum des Beklagten. Insofern meint die Klägerin, dies sei auch gesetzlich zu vermuten, weil die Paletten zum Einen nicht in ihrem Eigentum stünden, sich zum Anderen aber im vermeintlichen Besitz des Beklagten befänden. Eine Nutzung ihrer Grundflächen liege auch bereits deshalb vor, weil der Beklagte zumindest auch im Besitz eines Schlüssels zum Tor des Grundstücks sei, Ein monatlicher Mietpreis von 1,20 EUR/qm entspreche dem gegenwärtigen Verkehrswert.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 115.947,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 90.342,20 EUR seit Rechtshängigkeit, aus 16.507,40 EUR seit Zustellung der Klageerhöhung laut Schriftsatz vom 17.6.2013 und aus 11.138,40 EUR seit Zustellung der vorliegenden Klageerhöhung zu zahlen,

2. den Beklagten zu verurteilen, an sie beginnend ab Januar 2014 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.560,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer, fällig jeweils zum Ende eines jeden Monats zu zahlen;

hilfsweise beantragt sie,

1. den Beklagten zu verurteilen, seine Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs … insofern zu erteilen, als dem Beklagten bezüglich einer Teilfläche kein Recht zum Besitz gemäß Artikel 233 § 2a EGBGB gemäß … (Lagerhalle) und gemäß § 4 Abs. 4 GGV eingetragen, zusteht;

2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 115.947,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 90.342,20 EUR seit Rechtshängigkeit, aus 16.507,40 EUR seit Zustellung der Klageerhöhung laut Schriftsatz vom 17.6.2013 und aus 11.138,40 EUR des Schriftsatzes vom 13.01.2014 zu zahlen,

3. den Beklagten zu verurteilen, an sie beginnend ab Januar 2014 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.560,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer, fällig jeweils zum Ende eines jeden Monats zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er meint, er sei schon deshalb nicht zur Leistung von Nutzungsersatz verpflichtet, weil er zu keinem Zeitpunkt auf eine vermeintlich unrechtmäßige Nutzung hingewiesen worden sei. Insofern seien etwaige Ansprüche der Klägerin jedenfalls verwirkt. Die Erweiterung der Klage um den Hilfsantrag sei unzulässig.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig.

Soweit die Klage im Klageantrag zu 2. auf zukünftige Leistung gerichtet ist, liegen die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen des § 259 ZPO vor. Das Rechtsschutzbedürfnis ist in der Person der Klägerin wegen der nachvollziehbaren Besorgnis gegeben, dass der Beklagte auch in Zukunft keine Nutzungsentschädigung zahlen wird, da dieser den Anspruch schon dem Grunde nach ernstlich bestreitet (vgl. BGH, NJW 1999, 354).

Zulässig ist auch die Erweiterung der Klage vom 28.03.2014 um den Hilfsantrag. Dieser ist als objektive Klagehäufung gemäß § 263 ZPO sachdienlich, weil die Beantwortung der Frage nach der Richtigkeit des Grundbuchs vorliegend den bestehenden Streitstoff ausräumt und insofern auch einem zu gewärtigenden weiteren Rechtsstreit vorbeugt. Die Frage nach dem grundbuchrechtlich bezeugten Besitzrecht ist insoweit Vorfrage jedenfalls für die beanspruchte Nutzungsentschädigung im Hinblick auf den grundbuchrechtlich in Bezug genommenen Grundstücksteil. Der Hilfsantrag ist hier vom Eintritt einer innerprozessualen Bedingung abhängig, da über ihn nur befunden werden muss, wenn das Gericht in Ansehung der Eintragung des Besitzrechts zugunsten des Beklagten einen Anspruch der Klägerin nach §§ 988, 812 BGB verneint.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten weder einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung einschließlich einer Beteiligung an den Nebenkosten noch auf die hilfsweise geltend gemachte Grundbuchberichtigung.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Nutzung der Lagerhalle.

Ein solcher Anspruch besteht nicht nach §§ 988, 812 BGB. Denn es besteht hinsichtlich der Lagerhalle kein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gemäß §§ 985, 986 BGB. Denn der Beklagte hat nach der Grundbucheintragung im Grundbuch …, ein Recht zum Besitz an der Lagerhalle gemäß Artikel 233 § 2a EGBGB.

Diese Grundbucheintragung ist nicht unrichtig, so dass auch die hilfsweise beantragte Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 894 BGB unbegründet ist. Denn das im Grundbuch eingetragene Recht zum Besitz besteht gemäß Artikel 233 § 2a Abs. 1 EGBGB. Die im Eigentum des Beklagten stehende Lagerhalle stellt eine Bebauung im Sinne des Artikel 233 § 2a Abs. 1 a) EGBGB dar, der hinsichtlich Genossenschaften zusätzlich zu b) Anwendung findet (vgl. BVerfG, VIZ 2002, 641 (642)). Die Lagerhalle ist zumindest mit Billigung staatlicher oder gesellschaftlicher Organe errichtet worden. Dies meint nicht allein die Fälle baurechtlicher Legalität, sondern erfasst gerade solche, denen es an einer entsprechenden Genehmigung fehlte (OLG Naumburg, OLG-NL 1994, 364; OLG Naumburg, OLG-NL 1994, 86 (87)). Zu Selbigem rechnet der Fall, in dem die Billigung durch einen Prüfbescheid des Ministeriums für Bauwesen zum Ausdruck gelangt (OLG Brandenburg, VIZ 1995, 51 (53)), der hier ausweislich der Eintragung im Grundbuch deren Grundlage bildete. Die Vorlage eines Prüfbescheides der staatlichen Bauaufsicht genügt nach § 4 Abs. 4 Nr. 2 GGV zum Nachweis der Sachenrechtsbereinigungsansprüche aus dem Recht zum Besitz. Die Erfüllung dieses Tatbestandsmerkmals heilt nicht nur etwaig fehlende Zulässigkeit der Bebauung nach öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten, sondern auch und insbesondere die fehlende zivilrechtliche Zulässigkeit des Baues auf fremdem Grund (Staudinger-Rauscher, BGB, Neubearbeitung 2012, Art. 233 § 2a EGBGB, Rn. 28 und 33).

Daran änderte auch nichts die Tatsache, wenn der … als Erbauerin der Lagerhalle die Grundstücksnutzung lediglich aufgrund eines privatrechtlichen Nutzungsvertrages gestattet war. Bei bestehender Billigung im Sinne des Artikel 233 § 2a Abs. 1 a) EGBGB könnte sich der Beklagte selbst dann auf sein Besitzrecht berufen, wenn er zivilrechtlich eingeräumte Nutzungsbefugnisse überschritten hätte. Daher käme es ferner gerade nicht darauf an, ob die Erbauung der Lagerhalle ursprünglich zweckgebunden oder zeitlich beschränkt gestattet war. An der Schutzwürdigkeit des Bauherrn mangelte es allenfalls bei kumulativem Fehlen zivilrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Vertrauenstatbestände (Staudinger-Rauscher, BGB, Neubearbeitung 2012, Art. 233 § 2a EGBGB, Rn. 34 ff.). Insoweit ist allein entscheidend, dass der Nutzer die Erbauung nicht lediglich aus seinem eigenen Entschluss im Verhältnis zum Erbauer als legal ansehen durfte. Ob die Errichtung der Lagerhalle von einer vertraglichen Nutzungsbefugnis dem Grunde oder dem Ausmaß nach gedeckt war, ist für besagten Vertrauenstatbestand ohne Belang, so dass die Wirksamkeit des bestrittenen Vertrages vom 15.06.1984 (Bl. 100 d. A.) und insbesondere die behauptete Einbeziehung der Lagerhallenverordnung aus dem Jahr 1967 nicht der Prüfung bedürfen.

Das Gebäudeeigentum wurde auch zu dem nach Art. 233 § 2a Abs. 1 a) EGBGB entscheidenden Zeitraum genutzt. Insofern ist grundsätzlich eine Nutzung durch den Erbauer erforderlich (Staudinger-Rauscher, BGB, Neubearbeitung 2012, Art. 233 § 2a EGBGB Rn. 37 ff.).

Nach dem unbestrittenen Beklagtenvortrag ergibt sich eine Löschung der … aus dem Handelsregister Erfurt unter der … ausweislich Vermerkes ebendort erst vom 01.07.2002 sowie eine Bestellung des Rechtsanwalts … zum Nachtragsliquidator durch Beschluss des Amtsgerichts Erfurt vom 03.12.2003, so dass der Annahme einer fortgesetzten Nutzung die Auflösung der … nicht entgegen gehalten werden kann. Insbesondere genügte auch die Bebauung durch einen Gesamtrechtsvorgänger desjenigen, der das Gebäudeeigentum zum Zeitpunkt des 22.07.1992 nutzte (BGH, DtZ 1995, 328 (329)); LG Leipzig, VIZ 1995, 541).

Nichts anderes ergibt sich aus der Behauptung der Klägerin, das Grundstück sei in dem nach Artikel 233 § 2a Abs. 1 a) EGBGB relevanten Zeitpunkt weder durch die … noch den Beklagten genutzt worden, weil die … „das Grundstück gekündigt habe“ und es weiterhin an die … vermietet worden sei. Die in Bezug genommene Kündigung würde sich allein auf den Nutzungsvertrag hinsichtlich des Grundstücks an sich beziehen. Hinsichtlich einer unterbliebenen Nutzung des nach DDR-Recht Sondereigentum darstellenden Gebäudes sowie des entsprechend überbauten Grundstücks kann aber die unterstellte Beendigung eines Nutzungsverhältnisses hinsichtlich des umgebenden Grundeigentums keine Aussage treffen. Wegen des bestehenden Gebäudeeigentums würde sich die Beendigung des Nutzungsvertrages auch nicht sinnvoll auf jenes erstrecken können. Zudem ergibt sich aus dem in Bezug genommenen Schriftstück vom 06.12.1990 (Bl. 149 d. A.) das Anliegen der …, einen Käufer hinsichtlich der ihrerseits geschaffenen Aufbauten zu werben sowie die Mitteilung, bereits mit entsprechenden Interessenten in Verbindung zu stehen. Dem ist gerade keine Vereinbarung zu entnehmen, dass der … als Rechtsvorgängerin der Klägerin die sonderrechtsfähigen Gebäudeteile ohne Weiteres überlassen werden sollten. Die Mitteilung entspricht in Ansehung in Bezug genommener Bauwerke für eine fortgesetzte, wenn auch an den Interessen der … orientierte weitere Nutzung, die auch im Falle einer weiteren Vermietung vorläge.

Das Besitzrecht des Beklagten an dem Grundstück ist auch nicht mit dem Ablauf des 31.12.1994 gemäß Art. 233 § 2a. Abs. 1 S. 2 EGBGB erloschen. Gemäß Art. 233 § 2a Abs. 1 S. 3 EGBGB dauert das Besitzmoratorium vorliegend bis zur Rechtsbereinigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz fort, da ein Fall nach dessen § 4 Nr. 3, 2. Alt. vorliegt. Die Errichtung der im Eigentum des Beklagten stehenden Lagerhalle dient unstreitig gewerblichen Zwecken; diese Form der baurechtlichen Nutzung wird von der Sachenrechtsbereinigung erfasst. § 8 SachenRBerG steht der Privilegierung des § 4 SachenRBerG nicht entgegen. An der Lagerhalle ist selbständiges Gebäudeeigentum entstanden; ferner ergibt sich auch aus dem entsprechenden Prüfbescheid die Zuweisung eines Nutzungsrechts noch vor dem 30.06.1990.

Dem steht unabhängig davon, ob der … die Errichtung des Gebäudes pachtvertraglich gestattet war, auch nicht § 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG entgegen. Sofern der damalige Nutzer das Grundstück im Sinne dieser Norm „aufgrund“ des in seinem Abschluss bestrittenen Pachtvertrages bebaut hätte, würde dieser Tatbestand durch § 2 Abs. 1 Nr. 2 a) i.V.m. § 7 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG durchbrochen. Danach findet die Sachenrechtsbereinigung auch dann statt, wenn Genossenschaften, namentlich auch Produktionsgenossenschaften des Handwerks (Münchner Kommentar–Wendtland, BGB, 4. Auflage, § 7 SachenRBerG Rn. 3), auf Grundlage eines Nutzungsrechts Eigentum an einem volkseigenen Grundstück erworben haben. Das streitgegenständliche Grundstück war volkseigen. Es stand im Zeitpunkt der Nutzungsüberlassung an die … im Eigentum der …, die als Staatsunternehmen der DDR über als Volkseigentum bezeichnetes Staatseigentum – als Rechtsnachfolgerin der … des Deutschen Reiches – verfügte (KG, Urteil vom 11.05.2006, Az.: 8 U 220/05, zitiert nach juris).

Das über den 31.12.1994 hinaus bestehende Besitzrecht der … ist nach Art. 233 § 2a Abs. 2 S. 2, 1. Hs. EGBGB auf den Beklagten übergegangen. Es kann durch formfreien Vertrag zediert werden (OLG Brandenburg, VIZ 1995, 53). Erforderlich ist gemäß Hs. 2 lediglich eine Anzeige des Veräußerers. Der Beklagte hat hier mit Verweis auf das Schreiben der Klägerin vom 21.12.2004 (Bl. 75 d. A.) dargelegt, dass diese durch den Nachtragsliquidator von der „Übertragung der Nutzungsrechte“ in Kenntnis gesetzt worden ist.

Zu den Voraussetzungen eines Zinses nach § 43 SachenRBerG hat die Klägerin nicht vorgetragen.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß §§ 988, 812 BGB für die die Lagerhalle umgebenden Freiflächen.

Unbestritten ist die Nutzung der Freifläche vor der Lagerhalle, die im Gebäudeeigentum des Beklagten steht, als Zugang zu derselben. Diesbezüglich ist der Beklagte aber zum Besitz berechtigt, weil das Besitzrecht am überbauten Grundstück die über die eigentliche Gebäudefläche hinausgehenden Flächen insoweit umfasst, als diese der Funktion des Gebäudes in zweckentsprechendem Umfang dienen (BGH, DtZ 1996, 19; OLG Dresden, OLG-NL 1998, 49). Davon ist in jedem Fall der Zugang zum Gebäude erfasst.

Bezüglich der behaupteten Nutzung weiterer 400 m² ihrer Grundstücksfläche durch den Beklagten, namentlich durch Abstellen von Paletten, hat die Klägerin keinen Beweis dafür angetreten, dass die Paletten vom Beklagten dort abgelagert worden sind. Dieses ist aber zum Beweis der tatsächlichen Nutzung durch den Beklagten erforderlich. Denn eine bloß faktische Zutrittsmöglichkeit zu fremdem Grundeigentum begründet weder Sachherrschaft noch dessen Nutzung. Insbesondere kann die Klägerin ein Eigentum des Beklagten an den Paletten nicht mit Verweis auf § 1006 BGB begründen. Denn § 1006 BGB begründet nur die Eigentumsvermutung zugunsten des Besitzers. § 1006 BGB begründet jedoch keine Vermutung der tatsächlichen Nutzung durch jemanden, der im Besitz eines Schlüssels für ein Tor zu einem Grundstück ist. Insbesondere kann auch der von der Klägerin aufgestellten Vermutung nicht gefolgt werden, es widerspreche der Lebenserfahrung, dass Dritte Gegenstände auf ein fremdes Grundstück verbringen. Es obliegt hier allein dem Dafürhalten der Klägerin, die jedenfalls bestehende Möglichkeit des Zugangs zu den Freiflächen mit Ausnahme der Zufahrt zum Gebäudeeigentum unter Ausschluss des Beklagten durch eine entsprechende Einfriedung auszuschließen. Schließlich führt der Verweis der Klägerin auf eine fehlende eigene Nutzungsmöglichkeit nicht zur Begründung von Besitz oder gar Nutzung durch den Beklagten.

Die Klage ist auch hinsichtlich des Klageantrages zu 2. unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf eine zukünftige Leistung, wenn schon dem Grunde nach kein Anspruch besteht.

Da die Klägerin im Rechtsstreit unterlegen ist, hat sie gemäß § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten zu tragen.

Das Urteil ist gemäß § 709 S. 1 und 2 ZPO vorläufig vollstreckbar.