Ordentliche Mietvertragskündigung bei geringem Zahlungsrückstand?

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AG Schöneberg, Entscheidungsdatum: 04.11.2016, Aktenzeichen: 19 C 149/16

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 27.08.2007 die im Klageantrag näher bezeichnete Wohnung. Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter.

Mit Schreiben vom 12.12.2014 war das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt worden. Mit Schriftsatz vom 22.01.2015 war vor dem Amtsgericht Schöneberg Räumungs- und Zahlungsklage gegen die Beklagte erhoben worden. Das Verfahren wurde beim Amtsgericht Schöneberg zum Geschäftszeichen 2 C 27/15 geführt. Mit Schriftsatz vom 20.02.2015 zum dortigen Verfahren wurde nochmals die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung ausgesprochen. In diesem Schriftsatz heißt es u.a.: „Die hilfsweise fristgemäß ausgesprochene Kündigung bezieht sich auf § 573 Abs. 1 Ziff. 1 BGB. Die Beklagte hat ihre mietvertragliche Pflicht zur Zahlung der Miete nicht unerheblich verletzt, da sie sich mit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug befindet.“ In diesem Schriftsatz vom 20.02.2015 war die Klage ferner um einen Betrag von 695,60 € erweitert worden, und zwar bezüglich einer Nutzungsentschädigung für den Monat Februar 2015. Der Schriftsatz vom 20. Februar 2015 war der Beklagten am 18.04.2015 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 14.04.2015 teilte der Kläger in diesem früheren Verfahren mit, dass die Bundesanstalt für Arbeit den mit der Klage geltend gemachten Zahlungsrückstand zum Teil beglichen habe. Die Bundesanstalt für Arbeit habe am 02. April 2015 insgesamt 3.012,61 € gezahlt, offen seien nur noch 0,55 € Mahnkosten nebst Zinsen sowie weitere im Schriftsatz vom 14.04.2015 näher angegebene Zinsen. In diesem Schriftsatz vom 14.04.2015 hatte der damalige Kläger den Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsantrages für erledigt erklärt. Mit Schriftsatz vom 19.05.2015 zum damaligen Verfahren teilte der Kläger mit, die Beklagte habe am 12.05.2015 einen Betrag in Höhe von 31,34 € gezahlt. Der Kläger erklärte den Rechtsstreit in diesem Schriftsatz daher in der Hauptsache für erledigt. Die Beklagte hatte sich im damaligen Rechtsstreit der Erledigungserklärung angeschlossen und die Kostenlast anerkannt.

Ordentliche Mietvertragskündigung bei geringem Zahlungsrückstand?
Symbolfoto: fizkes/Bigstock

Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger Räumung der streitgegenständlichen Wohnung, wobei er sich zur Begründung auf die im damaligen Schriftsatz vom 20.02.2015 erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses beruft. Er trägt vor, nachdem die Beklagte innerhalb der Zweimonatsfrist den gesamten Mietrückstand gezahlt habe, sei die fristlose Kündigung des Mietvertrages unwirksam geworden. Entsprechend sei der damalige Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt worden, da durch Zahlung der kompletten Mietrückstände die fristlose Kündigung unwirksam geworden und damit ein erledigendes Ereignis eingetreten sei. Mit Schriftsatz vom 20.02.2015 sei damals jedoch hilfsweise auch die fristgemäße Kündigung ausgesprochen worden. Eine fristgemäße Kündigung unterliege nicht der Möglichkeit einer Heilung. Seitens des Klägers sei es damals die einzig richtige und zulässige prozessuale Handlung gewesen, den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt zu erklären, nachdem fest gestanden habe, dass die fristlose Kündigung infolge Zahlung unwirksam geworden sei. Der Kläger habe den Räumungsantrag damals nicht weiter verfolgen dürfen. Durch die Erledigungserklärung in dem früheren Verfahren sei der Kläger nicht gehindert, nunmehr den Räumungsanspruch aus der fristgemäßen Kündigung geltend zu machen. Es sei nämlich nicht derselbe Streitgegenstand gegeben. Dabei sei insbesondere nicht allein der Antrag auf Räumung zu betrachten, sondern auch die Begründung dieses Begehrens. Die Begründung für eine fristlose und für eine fristgemäße Kündigung seien jeweils unterschiedlich. Insoweit bezieht sich der Kläger auch auf ein Urteil des Landgerichts Berlin in GE 2011, S. 691, in welchem ein ähnlicher Sachverhalt vorgelegen habe. Auch dort habe der Vermieter zunächst fristgemäß (gemeint wohl fristlos) und sodann im Räumungsprozess hilfsweise ordentlich gekündigt. Nachdem der dortige Mieter den Mietrückstand innerhalb der Schonfrist vollständig gezahlt habe, sei nur die fristlose Kündigung unwirksam geworden. Nachdem der dortige Vermieter daraufhin den Räumungsrechtsstreit im ersten Verfahren für erledigt erklärt habe und nach Ablauf der Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung erneut Räumungsklage erhoben habe, gestützt auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung, habe das Landgericht Berlin in dieser Entscheidung dem Räumungsanspruch des Vermieters stattgegeben. Der Kläger trägt ferner vor, in dem damaligen Rechtsstreit Amtsgericht Schöneberg 2 C 27/15 hätte ein Räumungsanspruch aufgrund der hilfsweise fristgemäß ausgesprochenen Kündigung nach Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit zum damaligen Zeitpunkt nicht erfolgreich sein können, da die Kündigungsfrist gemäß § 573 c BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei und sich die damalige Räumungsklage allein auf die fristlose Kündigung gestützt habe. Der Kläger sei damals mit der prozessual einzig richtigen Handlung, den Räumungsantrag nicht weiter zu verfolgen, sondern in der Hauptsache für erledigt zu erklären, nicht daran gehindert, den Räumungsanspruch aus der fristgemäßen Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist geltend zu machen, denn es sei nicht der selbe Streitgegenstand gegeben. Soweit die Beklagte behaupte, Zahlungsrückstände seien dem Jobcenter anzulasten, so sei ein etwaiges Verschulden des Jobcenters hinsichtlich der Mietzahlungen an den Vermieter dem Wohnungsmieter zuzurechnen. Im Übrigen sei es Aufgabe der Beklagten, sich darum zu kümmern, dass das Jobcenter die Mieten vollständig und pünktlich zahle. Es würde auch bestritten, dass die Beklagte nach Bekanntgabe der Mietrückstände alles ihr Zumutbare unternommen habe. Die Beklagte hätte darlegen und ggf. auch beweisen müssen, dass sie die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei Zahlungssäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen und auf eine drohende Kündigung des Mietverhältnisses hingewiesen habe.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im Vorderhaus, 4. OG links des Hauses G. Straße, … B., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad und 1 Balkon zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Vorsorglich beantragt sie, der Beklagten eine Räumungsfrist von zwei Monaten zu gewähren.

Die Beklagte behauptet, in der Vergangenheit aufgetretene Zahlungsrückstände bzw. verspätete Zahlungen seien nicht der Beklagten, sondern dem Jobcenter anzulasten. Insoweit wird auf die Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 25.07.2016 verwiesen. Sie trägt ferner vor, sie sei von der Räumungsaufforderung des Klägers vom 28.12.2015 völlig überrascht gewesen. Zum Zeitpunkt der damaligen Erledigungserklärung seien sowohl die fristlose, als auch die fristgemäße Kündigungserklärung bereits erklärt worden. Der Kläger habe in dem damaligen Verfahren aufgrund der Erledigungserklärung auch auf die Rechte aus der ordentlichen Kündigung verzichtet bzw. hiermit erklärt, aus der ordentlichen Kündigung keine weiteren Rechte mehr geltend machen zu wollen. Irgendein Vorbehalt der Rechte aus der ordentlichen Kündigung sei nicht gemacht worden. Dies mindestens sei notwendig gewesen, weil der Kündigungsgrund der fristlosen und der ordentlichen Kündigung von dem Kläger gleichlautend allein mit dem Saldo des Mietrückstandes angegeben worden sei. Jedenfalls habe der Kläger aufgrund der vorbehaltlosen und uneingeschränkten Erledigungserklärung und vorbehaltlosen Entgegennahme weiterer Mieten zu erkennen gegeben, das Mietverhältnis mit der Beklagten fortsetzen zu wollen. Ein entsprechendes Angebot habe die Beklagte durch die weitere Zahlung der Mieten auch angenommen.

Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Akte Amtsgericht Schöneberg 2 C 27/15 lag vor.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger kann nicht von der Beklagten gemäß § 546 BGB Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund der fristgemäßen Kündigung vom 20.02.2015 verlangen, denn das Mietverhältnis ist nicht durch die Kündigung im Schriftsatz vom 20.02.2015 wirksam beendet worden. Zwar mag die Ansicht des Klägers zutreffend sein, wonach in dem früheren Rechtsstreit, da die Kündigungsfrist für die ordentliche Kündigung damals noch nicht abgelaufen gewesen sei, es allein sachgerecht gewesen sei, den damaligen Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt zu erklären und Rechte aus der fristgemäßen Kündigung im Schriftsatz vom 20.02.2015 in einem neuen Rechtsstreit geltend zu machen. Bereits nach dem Vortrag des Klägers kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass ein Grund zur fristgemäßen Kündigung gemäß § 573 BGB vorlag. Die fristgemäße Kündigung im Schriftsatz vom 20.02.2015 wurde nicht etwa auf eine unpünktliche Mietzahlung gestützt, sondern es heißt dort, die Beklagte habe ihre mietvertragliche Pflicht zur Zahlung der Miete nicht unerheblich verletzt, da sie sich mit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug befinde. Der Zahlungsverzug wurde im Schriftsatz vom 20.02.2015 mit 2.317,57 € angegeben. Der Schriftsatz vom 20.02.2015 war der Beklagten im damaligen Rechtsstreit am 18.04.2015 zugestellt worden. Es ist davon auszugehen, dass im Zeitpunkt der Zustellung dieser fristgemäßen Kündigung am 18.04.2015 kein zur ordnungsgemäßen Kündigung berechtigender Mietrückstand vorgelegen hat. Denn der Kläger hatte in dem damaligen Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 14.04.2015, d.h. noch vor Zustellung der fristgemäßen Kündigung an die Beklagte, mitgeteilt, dass die Bundesanstalt für Arbeit am 02. April 2015 insgesamt 3.012,61 € gezahlt habe, und zwar 4 x 695,60 € für die Monate November und Dezember 2014 sowie Februar und März 2015, ferner 198,21 € auf die offene Betriebskostennachforderung, 1,56 € auf die Restmiete Oktober 2014, 16,00 € auf die Restmiete Januar 2015 und 14,44 € auf die Mahnkosten laut Mietvertrag. Ferner teilte der Kläger in dem damaligen Schriftsatz vom 14.04.2015 mit, auch die Miete für April 2015 sei gezahlt worden. Offen seien nur noch 0,55 € Mahnkosten nebst Zinsen und die weiteren im Schriftsatz vom 14.04.2015 aufgeführten Zinsen. Der insgesamt noch geltend gemachte Betrag betrug 31,34 €. Dieser Betrag war damals am 12.05.2015 gezahlt worden und daraufhin hatte der Kläger den damaligen Rechtsstreit insgesamt in der Hauptsache für erledigt erklärt. Es ist daher davon auszugehen, dass im Zeitpunkt der Zustellung der ordnungsgemäßen Kündigung gemäß Schriftsatz vom 20.02.2016 am 18.04.2015 nur ein Rückstand in Höhe von 31,34 € bestand. Dieser berechtigte nicht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, denn die Beklagte war insoweit mit einem Betrag in Rückstand, der nicht die Höhe einer Monatsmiete erreicht hat. Darauf, ob die damaligen Zahlungsrückstände der Beklagten anzulasten sind oder ob sie sich zu Recht auf ein Verschulden des Jobcenters berufen kann, kam es nicht mehr an, da im Zeitpunkt des Zugangs der ordnungsgemäßen Kündigungserklärung vom 20.02.2015 nur ein unerheblicher Zahlungsverzug bestand und eine erhebliche Pflichtverletzung i.S. des § 573 Abs. 2 BGB nicht angenommen werden kann, wenn der Rückstand geringer ist als eine Monatsmiete. Dass der Schriftsatz mit der fristgemäßen Kündigung vom 20.02.2015 der Beklagten erst am 18.04.2015 zugestellt worden war, ist dem Kläger auch bekannt. Denn er verweist in der vorliegenden Klage selbst auf ein mit Anlage K 8 eingereichtes Schreiben des Gerichts, wonach seitens des Amtsgerichts Schöneberg mitgeteilt worden sei, dass der Schriftsatz am 18.04.2015 laut Akte zugestellt worden ist. Der Kläger kann sich vorliegend auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Beklagte sich im damaligen Rechtsstreit der Erledigungserklärung angeschlossen und die Kostentragungspflicht anerkannt hatte, denn dies war im Kosteninteresse sachgerecht. Unstreitig bestanden bei Einreichung der Klage Amtsgericht Schöneberg 2 C 27/15 Mietrückstände der Beklagten, so dass insoweit davon auszugehen war, dass die Beklagte damals Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hatte. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Beklagte damit etwa zu verstehen gegeben hätte, dass die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei, zumal der Kläger selbst vorträgt, Streitgegenstand sei damals lediglich die fristlose Kündigung gewesen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.