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Pachten statt mieten: Was Sie über Pachtvertrag und Pachtrecht wissen sollten

Miete und Pacht: Wo liegen die Unterschiede?

Es gibt heutzutage eine wahre Vielzahl von Selbstständigen, die sich auf die Suche nach Räumlichkeiten gewerblicher Natur begeben oder etwaig nur ein Grundstück für den eigenen Gewerbebetrieb benötigen. Unabhängig davon, ob es sich um eine Arztpraxis oder ein Restaurant respektive landwirtschaftlichen Nutzflächen handelt – auf kurz oder lang wird die selbstständige Person nahezu zwangsläufig mit der Thematik des Pachtvertrages konfrontiert. Auf den ersten Blick mag der Pachtvertrag vom reinen Grundprinzip eine gewisse Ähnlichkeit mit dem klassischen Mietvertrag aufweisen. Auf den zweiten Blick offenbaren sich jedoch durchaus etliche Unterschiede, welche nicht automatisch zwingend zum Nachteil für die pachtende Person sind.


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Um was genau handelt es sich bei der Pacht eigentlich?

Miete und Pacht: Der Unterschied einfach erklärt
Miete und Pacht: Der Unterschied einfach erklärt (Symbolfoto: timyee/Shutterstock.com)

Die Pacht ist im Grunde genommen lediglich eine Gebrauchsüberlassung von einem ganz bestimmten Gegenstand auf zeitlich begrenzter Basis. Jeder Pacht liegt dabei ein entsprechender Pachtvertrag zugrunde, in welchem die jeweiligen Rahmenbedingungen der Pacht wie eben jene Nutzungsdauer in Verbindung mit der entsprechenden Pachtzahlung schriftlich und für alle Beteiligten rechtlich binden entsprechend fixiert wird. Im Hinblick auf den Gegenstand der Pacht gibt es keinerlei Einschränkungen. In der gängigen Praxis werden in Deutschland jedoch vorwiegend Grundstücke sowie Ländereien nebst Wäldern etc. verpachtet.

Im Rahmen des Pachtvertrages erhält der Pächter die Berechtigung, den Pachtgegenstand zu nutzen und daraus auch den wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Bei einem Pachtgrundstück beispielsweise darf der Pächter Obst und Gemüse anbauen und dieses für den eigenen wirtschaftlichen Vorteil zu nutzen bzw. zu veräußern. Im Gegenzug erhält der Grundstückseigentümer für die Verpachtung des Grundstücks eine festgelegte Zahlung des Pächters. In der gängigen Praxis kommt eine Pacht auch in Verbindung mit einem entsprechenden Wohn- bzw. Wirtschaftsgebäude zum Einsatz. Auch die Verpachtung von ganzen Gewerben ist durchaus denkbar. Für gewöhnlich werden bei derartigen Gewerbeverpachtungen jedoch nicht nur das Grundstück sowie das Gebäude, sondern vielmehr auch die entsprechenden Maschinen des Gewerbes verpachtet.

Es gibt im Zusammenhang mit der Verpachtung für den Verpächter keinerlei Einschränkungen im Hinblick auf die Grundstücksrechte. Der Pächter ist dementsprechend gem. § 589 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht dazu berechtigt, ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers anderen Personen ein Nutzungsrecht an dem entsprechenden Pachtgegenstand in Verbindung mit einem Nießbrauchs- bzw. Wohnrechtsvereinbarungsvertrag einzuräumen.

Der Pachtvertrag ist sowohl für den Pächter als auch die verpachtende Person rechtlich bindend. Eine Besonderheit stellt jedoch der Umstand dar, dass der Pachtvertrag im Sinne des § 566 sowie § 593 BGB auch dann seinen rechtlichen Bestand behält, wenn es zu einem Verkauf des Pachtgegenstandes durch den Eigentümer kommt. Der Vertrag bleibt auch dann rechtlich bestehen, wenn der Eigentümer des Pachtgegenstandes verstirbt. Eine Verpachtung ist daher bei einem Grundstück als Pachtgegenstand stets als Grundstücksbelastung anzusehen, da der neue Eigentümer des Pachtgegenstandes den Pachtvertrag mit dem Pächter übernimmt.

Welche Pflichten und Rechte hat der Pächter?

Wenn eine Person als Pächter mit einem Eigentümer einen Pachtvertrag abschließt, ergibt sich aus dem Pachtvertrag heraus nicht alleinig die Verpflichtung zur Zahlung der Pachtsumme (der Pachtzins). Vielmehr ist der Pächter auch zu einer entsprechend ordnungsgemäßen Bewirtschaftung von dem Pachtgegenstand verpflichtet. Wird beispielsweise ein Grundstück als landwirtschaftliche Fläche gepachtet, so muss der Pächter aufgrund des Landpachtvertrages dieses Grundstück auch als landwirtschaftliche Fläche nutzen. Gleichermaßen verhält es sich, wenn ein Pächter ein Restaurantgewerbe pachtet. Gem. § 582 BGB gibt es für den Pächter überdies auch die Verpflichtung, den entsprechenden Pachtgegenstand sowie etwaig zugehöriges Inventar als fremdes Eigentum entsprechend pfleglich und erhaltend zu behandeln. Der Pächter hat jedoch im Gegenzug das ausdrückliche Recht auf die uneingeschränkte Nutzung von dem Pachtgegenstand nebst dem etwaig vorhandenen Inventar.

Die Pacht oder die Miete, wo ist der Unterschied?

Rein aus rechtlicher Sicht heraus hat ein Mietvertrag mit einem Pachtvertrag sowohl in rechtlicher als auch in formaler Hinsicht sehr große Ähnlichkeit. Es ist dementsprechend durchaus auch denkbar, dass die gesetzlichen Grundlagen des Mietrechts auch auf die Pacht zur Anwendung kommen. Dennoch gibt es durchaus auch Unterschiede zwischen der Pacht und der Miete, welche insbesondere bei selbstständigen Personen entsprechende Nach- sowie auch Vorteile mit sich bringen. Der größte Unterschied zwischen der Pacht und der Miete liegt in dem Umstand, dass ein Mieter ausschließlich aus dem Mietvertrag das Recht auf die reine Nutzung von der Mietsache erhält. Eine Pacht hingegen bringt auch das Recht mit sich, gem. § 581 BGB von dem Recht der Fruchtziehung Nutzen zu ziehen. Dementsprechend können Pächter aus dem Pachtvertrag heraus die Gewinne des Pachtgegenstandes für sich behalten.

Gerade der Aspekt der Fruchtziehung macht die Pacht für selbstständige Personen während der Phase der Existenzgründung überaus interessant. Durch die Pacht eines Pachtgrundstücks kann die Existenzgründung im Grunde genommen auch ohne ein entsprechend hohes Startkapital realisiert werden. So kann beispielsweise ein Restaurantbetreiber ein bereits bestehendes Restaurant pachten und innerhalb von kürzester Zeit ohne nennenswertes Eigenkapital Gewinne aus dem Restaurant ziehen.

Ein Nachteil der Pacht ist allerdings der Umstand, dass die Pacht auch gewisse Risiken mit sich bringt. Erwirtschaftet beispielsweise das gepachtete Restaurant nicht die gewünschten Gewinne, so besteht trotzdem die Verpflichtung zur Zahlung des Pachtzinses. Überdies ist es auch ein Faktum, dass ein Pächter einen Pachtgegenstand nicht zur Absicherung eines Kredits nutzen kann, da das Eigentum bei dem Eigentümer verbleibt. Der Pächter erwirbt den Pachtgegenstand zu keinem Zeitpunkt, er nutzt ihn einfach nur.

Pachtverträge werden in rechtlicher Hinsicht zunächst dahingehend unterschieden, ob es sich um unbefristete oder befristete Pachtverträge handelt. Der Unterschied zwischen diesen beiden Pachtvertragsformen liegt in dem Umstand, dass der befristete Pachtvertrag automatisch mit dem Ablauf der zeitlichen Befristung endet. Weder ein Eigentümer eines Pachtgegenstandes noch der Pächter sind dementsprechend dazu verpflichtet, den Rücktritt von dem Pachtvertrag zu erklären. In der gängigen Praxis ist es jedoch überaus empfehlenswert, unmittelbar vor dem Ablauf des Pachtvertrages ein Gespräch über den weiteren Fortgang von dem Pachtvertrag zu führen.

Haben ein Eigentümer und ein Pächter allerdings einen unbefristeten Pachtvertrag miteinander abgeschlossen, so müssen für die Beendigung des Pachtvertrages entsprechende gesetzliche Kündigungsfristen beachtet werden. Sollte es sich bei dem Pachtvertrag um einen sogenannten Landpachtvertrag handeln, so ist die Kündigung auf der Basis des § 594a BGB lediglich in Verbindung mit einer zweijährigen Kündigungsfrist möglich. Die Kündigung muss in diesem Fall spätestens mit dem dritten Werktag des Pachtjahres von der kündigungswilligen Partei ausgesprochen werden.

Bei sämtlichen anderweitigen Pachtverträgen kommt die Kündigungsfrist auf gesetzlicher Basis mit 6 Monaten zur Anwendung. Eine entsprechende Kündigung kann lediglich rechtliche Wirksamkeit entfalten, wenn sie gegen Ende des Pachtjahres bis zu dem dritten Werktag eines jeweiligen Halbjahres ausgesprochen wird.

Eine Gemeinsamkeit zwischen dem Miet- und Pachtvertrag stellt der Umstand dar, dass es für alle Vertragsparteien ein sogenanntes außerordentliches Kündigungsrecht gibt. Dementsprechend können die Parteien von dem Pachtvertrag zurücktreten, wenn es hierfür einen wichtigen Grund gibt. Als mögliche Gründe gelten dabei die vertragswidrige Nutzung von dem Pachtgegenstand oder die vertragswidrige Übergabe des Eigentümers an den Pächter, sodass dem Pächter die vertragsgemäße Nutzung von dem Pachtgegenstand unmöglich wird. Auch ein erheblicher Rückstand der Pachtzinszahlung stellt einen triftigen Grund für die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages dar. Gleichermaßen verhält es sich mit dem Umstand, wenn ein Pächter den Pachtgegenstand erheblich vernachlässigt.

Im Fall einer außerordentlichen Kündigung hat der Gesetzgeber grundsätzlich eine sechsmonatige Kündigungsfrist festgelegt.

Ein Pachtvertrag erfordert zwingend der Schriftform. Da dieser Vertrag jedoch erhebliche rechtliche Auswirkungen sowohl für den Pächter als auch für den Eigentümer mit sich bringt ist es überaus empfehlenswert, dass ein derartiger Pachtvertrag zunächst im Vorfeld von einem erfahrenen Rechtsanwalt überprüft wird. Überdies sollte jede Partei im Vorfeld eine eingängige rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.

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