Fristlose Kündigung des Pachtvertrages – Ersatz der Bauten und Zäune?

Fristlose Kündigung des Pachtvertrages – Ersatz der Bauten und Zäune?

OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN

Aktenzeichen: 21 U 2244/96

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Verkündet am 24.01.1997

Vorinstanz: LG München II – Az.: 10 O 5073/95


In dem Rechtsstreit erläßt der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 04. Dezember 1996 folgendes Teil-Endurteil:

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts München II vom 10. Januar 1996 wird im Umfang der Klageanträge Nr. 1. – Zahlung von 4.000,– DM nebst Zinsen – und Nr. 3., soweit Zahlung von 24.785,43 DM. nebst Zinsen für die‘ Zäune geltend gemacht wird, zurückgewiesen.

II. Der Wert der Beschwer der Klägerin im Berufungsverfahren übersteigt 60.000,– DM nicht.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in Bezug. auf die Schadensersatzforderung in Höhe von 4.000,– DM für vier Hindernisse und auf die Ablöseforderung für Zäune in Höhe von 24.785,43 DM sachlich keinen Erfolg. Wegen insoweit gegebener Entscheidungsreife hat Teilurteil zu ergehen (§ 301 ZPO).

Die von der Klägerin beim Landgericht erhobene Klage ist zulässig. Es liegt keine Landpachtsache im Sinne von § 1 LwVG vor. Die Pachtsache ist nicht gemäß § 585 BGB zur Landwirtschaft verpachtet worden. Die von der Klägerin nach der Klageerhebung insoweit erhobenen Einwände hat sie nicht mehr aufrechterhalten (Bl. 128 d. A.).

II. .

Die Klägerin hat gegen den Beklagten nicht den – in Höhe des behaupteten Wertes der zurückgebliebenen Sachen geltend gemachten – Anspruch auf, Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung des von den Parteien am 01. August 1987 geschlossenen und am 29.Apri1 1988 geänderten Pachtvertrages über Teile der wegen Vereitelung der Wegnahme der vier Sprunghindernisse , „Wassergrabensprung“, „Mauersprung“ und „Treppensprung“ (Klageantrag 1.).

Beide Parteien gehen insoweit zutreffend von einem Wegnahmerecht der Klägerin aus. Verbunden ist damit die Verpflichtung, die Pachtsache wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen (§ 258 BGB). Die Eigentumsverhältnisse an den – im Boden verankerten – Einrichtungen sind für die Ausübung des Wegnahmerechts unbeachtlich (Bub/Treier/Scheuner, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rn. V 260 m. w. N.).

Die Ausübung dieses Wegnahmerechts der Klägerin hat der Beklagte aber nicht unberechtigt verhindert; er hat sich nicht aus dem Gesichtspunkt – der positiven Forderungsverletzung schadensersatzpflichtig gemacht – (vgl. Büb/Treier/Scheuer a.a.O. Rn. V 261; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Auflage, Rn. 1.282; je m. w: N.). Grundsätzlich ist der Verpächter zur Mitwirkung bei der Wegnahme nicht verpflichtet. Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin auf das vom Beklagten am 22. März 1995 erteilte Hausverbot. Vorausgegangen waren erhebliche Auseinandersetzungen zwischen den Parteien, in deren Verlauf die Klägerin dem Beklagten eine Ohrfeige versetzt hatte. Ein Rechtfertigungsgrund hierfür ist nicht nachgewiesen. Aus den beigezogenen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Akten 11 0 395.7/94 des Landgerichts München II (Senat 21 U 2032/95), insbesondere aus der Aussage des Zeugen; ergibt sich nichts anderes. In Bezug auf den Vater der Klägerin und Frau X kann sich der Beklagte bereits darauf berufen, daß er als Eigentümer nach Beendigung des Pachtverhältnisses darüber bestimmen kann, wer sein Grundstück betreten darf. Durch das Hausverbot wurde das Wegnahmerecht auch nicht vereitelt. Ein Ausbau und die Wegnahme der vier Hindernisse durch andere Beauftragte der Klägerin war vom Beklagten erlaubt (vgl. Schreiben des anwaltlichen Vertreters des Beklagten vom 14. Juli 1995) und im Hinblick auf die vorhandenen und vorgelegten Pläne und Lichtbilder (vgl. z. B. Anlage BK 9, Programm zum Reit- und Springturnier am 10. und 20. September 1992) möglich. Art und Auffindungsort der Hindernisse waren daraus unschwer zu entnehmen. Daß die Klägerin dies damals nicht anders sah, folgt bereits aus dem Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom 17. Mai 1995 (Seite 2 oben, Anlage zu B1. 1/9 d. A.).

Darüber hinaus entfiele hier eine Schadensersatzpflicht des Beklagten nach § 254 Abs. 2 BGB. Die Klägerin hat es unterlassen, den Schaden abzuwenden, was ihr oblegen hätte. Beide Parteien haben 1994 und 1995 die außerordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses erklärt. Bereits aufgrund der fristlosen Kündigung des Beklagten vom 26. Mai 1994, also lange vor dem am 22. März 1995 erteilten Hausverbot, hatte die Klägerin Veranlassung, die Hindernisse vom Pachtgelände zu entfernen. Die seitens des Beklagten mit Schreiben vom 14. Juli 1995 für die Wegnahme gesetzte Frist hat die Klägerin ebenfalls untätig verstreichen lassen.

Eine sonstige Anspruchsgrundlage für den von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch kommt bei dem vorgetragenen Sachverhalt nicht in Betracht.

III.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten nicht den geltend gemachten Zahlungsanspruch von 24.785,43 DM für die Koppelzäune (Teilbetrag aus dem Klageantrag 3.).

1. Ein vertraglicher Anspruch nach § 547 Abs. 1 BGB entfällt, da es sich bei den Zäunen nicht um notwendige Verwendungen im Sinne des § 547 BGB handelt. Notwendig sind Verwendungen, die zur Abwendung einer der Mietsache drohenden Gefahr oder zu ihrer Erhaltung unerläßlich sind. Der Begriff der Verwendung ist restriktiv auszulegen. So können bauliche Veränderungen nicht als notwendig bezeichnet werden (Wolf/Ecken a.a.O. Rn. 1.233 ff. m.w.N.). Die von der Klägerin für ihre Zwecke der Pferdehaltung errichteten Koppelzäune sind demgemäß keine auf die Pachtsache gemachten notwendigen Verwendungen. Ein Anspruch nach § 547 Abs. 2 BGB ist ebenfalls nicht gegeben. Danach kann der Pächter (§ 581 Abs. 2 BGB) Ersatz nicht notwendiger Verwendungen nach den Bestimmungen über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 683 BGB) verlangen. Voraussetzung eines solchen Anspruches ist, daß er den Willen hatte, mit der Verwendung ein Geschäft des Vermieters/Verpächters zu führen und daß die, Verwendung dem Interesse und dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprach. Diese Regelung bewahrt den Vermieter davor, für aufgedrängte Verwendungen Ersatz leisten zu müssen. Daher sind an ihre Voraussetzungen strenge Anforderungen zu stellen (Wolf/Ekkert a.a.O. Rn. 1.240 m. w. N.).

Sofern die Koppelzäune überhaupt zu den Verwendungen gezählt werden können, fehlen hier die genannten Voraussetzungen.

Bereits der Fremdgeschäftsführungswille liegt nicht vor. Denn gerade bei Verwendungen im Rahmen eines langfristigen Pachtvertrages wird der. Pächter häufig davon ausgehen, daß die Maßnahme nur ihm selbst zugute kommt, und er wird oft gar nicht beabsichtigen, vom Verpächter Ersatz zu verlangen (§ 685 BGB; Wolf/Eckert a.a.O. Rn. 1.241 m. w. N.). So liegt der Fall hier. Die Parteien haben eine Vertragslaufzeit von sogar 25 Jahren vereinbart. Die regelmäßige Lebensdauer der Holzzäune demgegenüber hat die Klägerin selbst mit nur fünf bis sechs Jahren angegeben. Die Errichtung der Zäune war für die von der Klägerin betriebene Pferdehaltung notwendig und kam ihr zugute. Das Erfordernis, die Zäune so anzuordnen, daß der Baumbestand auf dem Gelände durch. die Pferde der Klägerin nicht gefährdet würden, ändert daran nichts.

3. Schließlich entfällt auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB). Danach schuldet der Verpächter nicht den geltend gemachten Ersatz der Aufwendungen der Klägerin; der Anspruch bemißt sich vielmehr nur nach der Erhöhung des Ertragswertes des Grundstücks (Wolf/Ekkert Rn. 1.246 m. w. N.). Ob durch die von der Klägerin für ihre Zwecke nach eigenem Vortrag (Bl. 94, d. A.) mit Vertragsbeginn – etwa ab 1988 – errichteten Holzzäune mit einer Lebensdauer von in der Regel fünf bis sechs Jahren und mit „jahresbedingten Verwitterungserscheinungen“ überhaupt eine nennenswerte Erhöhung des Ertragswertes des Grundstücks möglich wäre, kann dahinstehen. Nach seinem unwiderlegten Sachvortrag hatte der Beklagte kein, Interesse an den Koppelzäunen, nach dem Abzug der Klägerin von dem Pachtgelände im Rahmen der anschließenden Nutzung auch keinen Gebrauch für die Zäune und wollte sie nicht haben. Es greift hier der Grundsatz ein, daß der Verpächter nicht für aufgedrängte Verwendungen haftet, da er nicht gezwungen werden darf, Wertersatz für etwas zu leisten, was er nicht haben will (vgl. Wolf/Eckert a.a.O. Rn. 1.247). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Übernahme der Zäune durch den Beklagten. Eine Verpflichtung des Vermieters/Verpächters, Einrichtungen zu übernehmen, folgt auch nicht daraus, daß er mit den Einrichtungen einverstanden war (vgl. Bub/Treier/Scheuher a.a.O. Rn. V. 263 m. w. N.). Eine Verpflichtung der Klägerin zur Errichtung der Zäune gegenüber dem Beklagten läßt sich den maßgebenden pachtvertraglichen Regelungen nicht entnehmen. Daß die Klägerin im Rahmen ihrer Obhutspflicht für die Pachtsache gehalten war, bei Errichtung der Zäune genügende Abstände zum Schutz des Baumbestandes auf dem Pachtgelände einzuhalten; hat weder eine pachtvertragliche Verpflichtung zur Veränderung des Grundstücks begründet noch zu einer Bereicherung des Beklagten geführt.

IV.

Ein Ausspruch über Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit ist nicht veranlaßt.

Der Wert der Beschwer ist gemäß § 546 Abs. 2 ZP0 festgesetzt worden.