Provision nach einer Vertragsaufhebung: Wer die Maklerkosten zahlen muss

Maklerprovisionspflicht auch bei einvernehmlicher Vertragsaufhebung

I. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 46.410,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.4.2023 zu zahlen. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin weitere ausgerechnete Zinsen in Höhe von 3.264,39 Euro zu zahlen.

II. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin 1.682,70 Euro vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.08.2023 zu zahlen.

III. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

IV. Die Kosten des Rechtstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

V. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 46.410,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin war mit der Vermakelung des Objektes H. Straße … in L. beauftragt. Die Bauzeit dieses Gebäudes liegt vor dem Zweiten Weltkrieg. Das mehrgeschossige Gebäude ist in 11 Wohneinheiten, davon drei im Dachgeschoss, unterteilt, die Anfang 2022 alle vermietet waren.

Die Klägerin fragte im Januar 2022 bei Herrn D. an, ob Interesse an dem Objekt bestehe. Dieser war als Investment Manager bei der Beklagten zu 2), einem im Immobiliengewerbe tätigen Unternehmen, beschäftigt. Herr D. bejahte dies und besichtigte am 19.1.2022 das Objekt. Die Klägerin übermittelte das Exposé des Objekts (Anlage K2) zusammen mit einem auf den 25.1.2022 datierten Angebot eines Maklervertrags (Anlage K1). In dem Anschreiben heißt es: „Das Angebot ist für Sie als Käufer provisionspflichtig. Sollten Sie das Objekt erwerben, schulden Sie uns eine Maklerprovision in Höhe von 3,57% inkl. gesetzlich gültiger MWSt. aus dem Gesamtkaufpreis.“ Auch in dem Exposé wird auf die Käuferprovision in dieser Höhe hingewiesen. Die Klägerin leitete die ihr von den Eigentümern und dem Bauamt übermittelten Unterlagen weiter. Die wechselseitige Korrespondenz wurde überwiegend per E-Mail geführt, wobei Herr D. dabei seine dienstliche E-Mail-Adresse d.@b..de nutzte und eine Signatur mit der Firma und Geschäftsanschrift der Beklagten zu 2) verwendete. Er teilte in einer E-Mail vom 28.1.2022 mit: „Nach interner Prüfung sind wir bereit, Ihnen einen Kaufpreis in Höhe von 1.200.000 Euro zu bieten.“ Die Klägerin erstellte am 2.2.2022 eine auf die Beklagte zu 1), die zu diesem Zeitpunkt noch als G3G1 GmbH firmierte, als Auftraggeberin lautende Vollmachtsurkunde. In der Vollmacht (Anlage K4) steht: „Der Käufer erklärt, dass ihm das vorgenannte Objekt durch die P.G. nachgewiesen bzw. vermittelt und mit ihm ein Maklervertrag geschlossen wurde. Die im Exposé ausgewiesene und somit vertraglich vereinbarte Käuferprovision in Höhe von 3,57% (inkl 19% gesetz. MWSt.) wird der Käufer im Fall der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags an die P.G. entrichten.“ Die Vollmacht wurde von der Beklagten zu 1) unterzeichnet.

Am 28.4.2022 wurde ein Kaufvertrag beurkundet, mit dem die Beklage zu 1) das Objekt für 1.300.000,00 Euro erwarb (Anlage K5). Der Kaufvertrag enthält unter Ziffer 7.3 eine erneute Bestätigung der Verpflichtung der Beklagten zu 1), die Hälfte der Maklercourtage von insgesamt 7,14% zu zahlen. Unter Ziffer 5.2 ist ein Ausschluss der Sachmängelhaftung bestimmt, sofern der Verkäufer nicht vorsätzlich handelt. Nach 5.3 versicherte die Verkäuferin unter anderem, dass ihr nichts darüber bekannt sei, dass behördliche Auflagen, widerrufliche Genehmigungen, ungenehmigte bauliche Anlagen oder Veränderungen bestehen. Im folgenden Abschnitt heißt es: „Der Verkäufer garantiert, dass (…) die vermieteten Räumlichkeiten vollen Umfangs zur Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt sind.“

Tatsächlich existieren nur unvollständige Unterlagen in der Bauakte, nämlich Genehmigungen für einen Umbau mehrerer Wohneinheiten in den 60er Jahren im Zusammenhang mit dem Einbau einer Zentralheizung (Anlage SK 4) von Duschbädern (Anlage SK 6) und für eine spätere Umnutzung einer Gewerbeeinheit in eine Wohneinheit (Anlage SK 7). Ein Großteil der L. Bauakten aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg existiert nicht mehr, da sie im Krieg verbrannt sind.

Kurz vor Fälligkeit des Kaufpreises teilte die Beklagte zu 1) mit, dass sich die Bezahlung aufgrund von Finanzierungsproblemen verschieben würde. Die für die Finanzierung vorgesehene Sparkasse verwies darauf, dass ihr die Bauunterlagen nicht ausreichten. Die Beklagte zu 1) berief sich auf eine fehlende Genehmigung für die Wohnnutzung des Dachgeschosses. Sie trat vom Kaufvertrag zurück (Anlage SK 1). Die Verkäuferin stimmte diesem Vorgehen zu (Anlage SK 2).

Die Klägerin stellte am 29.4.2022 der Beklagte zu 1) ihre Provision in Höhe von 46.410 Euro in Rechnung (Anlage K6) und mahnte deren Bezahlung erfolglos, unter anderem durch anwaltliches Schreiben (Anlage K8), an. Sie vermittelte das Objekt erneut und erhielt von dem neuen Erwerber die Courtage vergütet.

Die Klägerin behauptet, der Beklagten zu 2) sei bekannt gewesen, dass die Bauunterlagen für das Objekt aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg nur vereinzelt vorhanden seien. Tatsächlicher Hintergrund der Finanzierungsschwierigkeiten sei der Ukrainekrieg gewesen. Sie habe zunächst eine Vollmacht auf die Beklagte zu 2) ausgestellt und am 31.1.2022 an diese übersandt. Die Beklagte zu 2) habe die Vollmacht zurückgesandt und darauf hingewiesen, dass eine Tochtergesellschaft, die Beklagte zu 1) das Objekt erwerben solle.

Sie meint, die Provision sei infolge ihrer Nachweis- und Vermittlungstätigkeit angefallen. Ein Nachweismaklervertrag sei zunächst mit der Beklagten zu 2) zustande gekommen. Dabei sei der angestrebte Erfolg durch den Erwerb des Grundstücks durch eine Tochtergesellschaft eingetreten. Die Beklagte zu 1) sei diesem Vertrag beigetreten.

Der von der Beklagten zu 1) erklärte Rücktritt sei nicht provisionsschädlich. Der Beklagten zu 1) stand kein Anfechtungsrecht zu, da sie sich über die Genehmigungslage nicht geirrt habe. Eine Irrtumsanfechtung sei beim Kaufvertrag schon vor Gefahrübergang ausgeschlossen, damit keine Vertragspartei das System der Gewährleistungsregeln umgehen könne. Im Übrigen sei die Anfechtung jedenfalls nicht unverzüglich erklärt worden. Für eine Anfechtung nach § 123 BGB fehle es an einer arglistigen Täuschung, da die Verkäuferin von der Richtigkeit ihrer Angaben zur Genehmigungslage ausgegangen sei. Die Wohnnutzung des Dachgeschosses sei infolge der Grünstempelung der Grundrisse im Jahr 1967 genehmigt, die eine Aufteilung des Dachgeschosses in Räume erkennen ließen. Sie, die Klägerin, treffe keine Pflichtverletzung, da sie zulässigerweise die Angaben der Verkäuferin ins Exposé übernommen habe. Sie habe keinen Anlass gehabt, an der Wohnnutzungsmöglichkeit zu zweifeln.

Sie beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie 46.410,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 14.07.2022 zu zahlen.

2. die Beklagte zu 1) weiter zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.682,70 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, die grüngestempelten Plänen aus dem Jahr 1967 wiesen keine Wohnnutzung des Dachgeschosses aus, was man daran erkennen könne, dass dort, anders als in den anderen Geschossen, keine Bäder und Küchen eingezeichnet seien. Tragende und raumabschließende Bauteile des Dachgeschosses verfügten nicht über die entsprechenden Feuerwiderstandsklassen. Damit fehle eine brandschutztechnische Trennung der Wohnungen untereinander und zum Rest des Gebäudes. Auch existiere kein zweiter Rettungsweg.

Sie meinen, Herr D. habe keinen Maklervertrag abgeschlossen, schon gar nicht für die Beklagte zu 2). Zudem habe ein Courtageanspruch aus dem Angebot vom 25.1.2022 unter der Bedingung gestanden, dass die Beklagte zu 2) das Objekt erwerbe; tatsächlich sei sie aber an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen. Herr D. habe durchgehend für die Beklagte zu 1) gehandelt. Auch in der Anlage K4 sei die Beklagte zu 2) nicht erwähnt. Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, da die Provision entsprechend den Anlagen K4 und K5 an ein Unternehmen mit Sitz in Lübeck zu entrichten sei.

Die Provisionspflicht sei infolge der Aufhebung des Kaufvertrags entfallen. Eine solche Aufhebung stehe einer Anfechtung des Vertrags gleich, wenn zum Zeitpunkt der Aufhebung ein Anfechtungsrecht bestanden habe. Ihr habe ein Recht zur Irrtumsanfechtung zugestanden, das sie innerhalb eines Monats und damit noch unverzüglich geltend gemacht habe. Die Verkäuferin habe die Beklagte zu 1) auch arglistig getäuscht, indem sie im Kaufvertrag zugesichert habe, dass alle Wohneinheiten baurechtlich genehmigt seien. Die Genehmigungslage sei ein verkehrswesentlicher Umstand. Die Erklärung der Verkäuferin sei ins Blaue hinein erfolgt. Die Wohnnutzung des Dachgeschosses sei ungenehmigt. Sie sei aus brandschutzrechtlichen Gründen auch nicht genehmigungsfähig.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen D. T. und J. D.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Verhandlung vom 20.5.2025 verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Der Klägerin steht der geltend gemachte Provisionsanspruch gegen beide Beklagten zu.

1. Die Klägerin ist hinsichtlich sämtlicher vertraglicher Ansprüche gegenüber beiden Beklagten aktivlegitimiert. Das als Anlage K1 eingereichte Maklervertragsangebot gibt ausdrücklich als Absender die Klägerin unter ihrer Anschrift in Unterföhring an. Diese ist auch in den Verbraucherinformationen als Vertragspartner genannt. Dass in den Anlagen K4 und K5 eine L. Adresse genannt ist, führt nicht zu einer anderen Bewertung. Nach dem Handelsregister existiert nur eine Gesellschaft mit der Firma „P. G. GmbH“, nämlich die Klägerin. Zudem weist die Anlage K4 ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei der L. Anschrift um diejenige der „Geschäftsstelle Lübeck L.“ der P. G. handele. Dass diese dort ohne den Rechtsformzusatz GmbH genannt ist, bietet auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass eine andere Gesellschaft als die Klägerin bevollmächtigt und Begünstigte der Provisionszusage am Ende des Schreibens werden sollte, zumal im Kaufvertrag wiederum der Rechtsformzusatz „GmbH“ bei der Angabe der Vermittlerin unter 7.3 aufgenommen ist.

2. Der Vergütungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1) ergibt sich aus der als Anlage K4 eingereichten Vollmacht.

a) Mit der Klausel in der Vollmacht hat die Beklagte zu 1), die damals als G3 G1 GmbH firmierte, den Nachweis bzw. die Vermittlung des Objektes H. Straße … und das Bestehen einer Provisionspflicht im Fall der Beurkundung eines Kaufvertrags anerkannt. Die Klägerin hat dieses Anerkenntnis durch Entgegennahme der Vollmacht angenommen, eine ausdrückliche Erklärung war nach § 151 BGB nicht zu erwarten.

b) Die in der Klausel als Zahlungsbedingung vorgesehene notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist am 28.4.2022 erfolgt.

c) Die Provisionspflicht ist durch die Aufhebung des Kaufvertrags nicht erloschen. Für den Bestand der Provisionspflicht kommt es nicht darauf an, dass der Kaufvertrag auch umgesetzt wird, da schon der wirksame Abschluss des Grundstückskaufvertrags die Provisionspflicht des Maklerkunden auslöst (BGH, Urt. v. 14.7.2005 – III ZR 45/05, NJW-RR 2005, 1506; Urt. v. 9.7.2009 – III ZR 104/08, NJW 2009, 2810; MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 652 Rn. 174, 186). Deshalb wirkt sich der (hier zunächst erklärte) Rücktritt ebenso wie die einvernehmliche Vertragsaufhebung in der Regel nicht auf die Provisionspflicht aus. Anders ist dies jedoch zu beurteilen, wenn dem Maklerkunden im Zeitpunkt der Beendigung des Kaufvertrags das Recht zustand, diesen anzufechten (BGH, Urt. v. 14.12.2000 – III ZR 3/00, NJW 2001, 966; Urt. v. 22.9.2005 – III ZR 295/04, NJW 2005, 3778). Denn die Rückwirkung der Anfechtung würde dazu führen, dass der Kaufvertrag von vornherein niemals wirksam zustande gekommen ist und deshalb auch keine Provisionspflicht besteht. Wenn aber dem Käufer eines Grundstücks ein Anfechtungsrecht neben einem Gewährleistungsrecht zusteht, dann stellt es sich für den Makler als zufällig dar, ob der Käufer von dem einen oder dem anderen Recht Gebrauch macht. Der von ihm vermittelte oder nachgewiesene Kaufvertrag trägt unabhängig von dieser Entscheidung den Makel der Anfechtbarkeit (BGH, Urt. v. 14.12.2000 – III ZR 3/00, NJW 2001, 966). Die gleichen Erwägungen gelten auch dann, wenn der Maklerkunde sich mit seinem Vertragspartner aufgrund eines Anfechtungsgrundes auf eine Aufhebung des Kaufvertrags verständigt (BGH, Urt. v. 14.12.2000 – III ZR 3/00, NJW 2001, 966; OLG Köln, Urt. v. 23.2.1996 – 24 U 151/95, NJW-RR 1997, 693 (Leitsatz); OLG Celle, Urt. v. 12.2.1998 – 11 U 307/96, NJW-RR 1999, 128). Der Beklagte zu 1) stand aber im maßgeblichen Zeitpunkt ihrer Rücktrittserklärung kein Anfechtungsrecht zu.

aa) Ein Anfechtungsrecht ergab sich nicht nach § 119 BGB aufgrund eines Irrtums der Beklagten zu 1) über die Genehmigungslage. Es kann an dieser Stelle dahinstehen, ob die Irrtumsanfechtung bei einem Kaufvertrag vor Gefahrübergang möglich ist (dagegen etwa Grüneberg/Ellenberger, BGB, 82. Aufl., § 119 BGB Rn. 28; MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl. 2021, BGB § 119 Rn. 32; Staudinger/Beckmann (2023) Vor §§ 433 ff. Rn. 40; für eine solche Anfechtung in Fällen, in denen eine Nachbesserung nicht möglich ist: MüKoBGB/Westermann, 8. Aufl. 2019, BGB § 437 Rn. 54; BeckOGK/Höpfner, 15.5.2024, BGB § 437 Rn. 24; generell befürwortend: Erman/Grunewald, BGB, 17. Aufl., Vor § 437 BGB Rn. 25). Denn eine Irrtumsanfechtung des Käufers wegen einer Eigenschaft der Sache ist jedenfalls dann konkludent ausgeschlossen, wenn die Parteien, wie hier unter 5.2 des Kaufvertrags, einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben (BGH, Urt. v. 15.1.1975 – VIII ZR 80/73, BGHZ 63, 369, Rn. 18; BGH, Urt. v. 14.12.2000 – III ZR 3/00, NJW 2001, 966; BeckOGK/Höpfner, 1.6.2025, BGB § 437 Rn. 27). Darüber hinaus wäre eine Anfechtungsbefugnis der Beklagten zu 1) zum Zeitpunkt der Aufhebungserklärung auch deshalb nicht mehr eröffnet gewesen, weil die Irrtumsanfechtung nach § 121 Abs. 1 BGB unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern erfolgen muss. Die damit eröffnete Frist zur Anfechtung war aber zum Zeitpunkt der Aufhebungserklärung bereits verstrichen. Die Beklagte zu 1) hatte nämlich die jetzigen Beklagtenvertreter im Jahr 2022 mit der Prüfung der Rechtslage im Hinblick auf die Genehmigungslage angesprochen. Die Beklagtenvertreter haben mit Schreiben vom 25.8.2022 (Anlage B3) das Ergebnis der Prüfung der Verkäuferin mitgeteilt, um über eine Kaufpreisreduzierung zu verhandeln. Zu diesem Zeitpunkt waren alle Umstände, auf die die Beklagte zu 1) nunmehr einen Eigenschaftsirrtum stützt, bekannt. Die Beklagte zu 1) hätte damit spätestens am 25.8.2022 die Irrtumsanfechtung erklären können. Zum Zeitpunkt ihres Rücktritts am 30.9.2022 (Anlage B1) lag dieser Zeitpunkt zu lang zurück, als dass eine an diesem Tag erklärte Irrtumsanfechtung noch unverzüglich erfolgt wäre.

bb) Der Beklagten zu 1) stand am 30.9.2022 auch keine Möglichkeit zu, den Kaufvertrag wegen einer arglistigen Täuschung anzufechten.

(1) Es mag sein, dass die unter Ziffer 6.1 (letzter Spiegelstrich) von der Verkäuferin ausgesprochene Garantie, wonach die vermieteten Räumlichkeiten vollen Umfangs zur Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt waren, als arglistige Täuschung einzuordnen ist.

Insofern kann offenbleiben, ob die genannte Aussage bezüglich des Dachgeschosses zutreffend ist. Die Angabe, dass die vermieteten Räumlichkeiten vollen Umfangs zur Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt sind, ist so zu verstehen, dass die derzeitige Wohnnutzung genehmigt ist. Für das Dachgeschoss fehlt eine ausdrückliche Genehmigung für die aktuelle Nutzung als drei Wohnungen. Hiervon ist nach den eingereichten Unterlagen auszugehen. In den ursprünglichen Bauzeichnungen aus dem Jahr 1910 (Anlage B8 – die Anlagenbezeichnung ist doppelt vergeben) war eine Wohnnutzung des Dachgeschosses gar nicht vorgesehen. Stattdessen waren die dortigen Räumlichkeiten handschriftlich als „Trockenboden“ bzw. „Bodenkammer“ beschrieben worden. Aus den Grundrisszeichnungen, die dem Genehmigungsantrag aus dem Jahr 1967 für den Einbau von Duschbädern beigefügt waren (die Zeichnungen finden sich in der Anlage B4 am Ende, einem Genehmigungsantrag für den Einbau einer Ölheizung, sie gehören aber, wie das Aktenzeichen 5323/67 erkennen lässt, zu dem Antrag auf Einbau von Duschbädern = Anlage B6), lässt sich entnehmen, dass sich die Aufteilung und vermutlich auch die Nutzung des Dachgeschosses seit der Bauzeit verändert hatte. Das Dachgeschoss war mittlerweile durch eine feste Treppe erschlossen und zumindest teilweise in kleinere Zimmer aufgeteilt. Es wies auch zwei Toiletten auf. Diese Gesichtspunkte sprechend dafür, dass das Dachgeschoss damals bereits zu Wohnzwecken genutzt wurde. Dass im Dachgeschoss kein Bad eingezeichnet war, steht dieser Einschätzung nicht entgegen, denn auch die übrigen Geschosse über dem Erdgeschoss wiesen bis zum erstmaligen Einbau von Duschbädern 1967/68 keine Bäder auf, waren aber offenbar dennoch schon seit dem Bau des Hauses als Wohnungen genutzt worden. Allerdings ließ die damalige Aufteilung des Dachgeschosses nicht die heutige Nutzung als drei Wohnungen zu. Erst im Zusammenhang mit einem weiteren Antrag über eine Nutzungsänderung der vorherigen Gewerbefläche im Erdgeschoss (Anlage B7) findet sich eine Grundrisszeichnung des Dachgeschosses mit einer erneut geänderten Aufteilung, mit der eine weitere Wohnung mit einer Fläche von 61 m² geschaffen worden war. Diese Veränderung war anscheinend im Jahr 1990 erfolgt, da die Grundrisszeichnungen, die diese neue Wohnung betreffen, die Eintragung „Geändert 12.11.1990“ enthalten. Eine Genehmigung für die Nutzung dieses Bereichs als Wohnung ist damals nach dem mitgeteilten Inhalt der Bauakte nicht beantragt worden. Das Fehlen eines solchen Antrags für die im Jahr 1990 erfolgte Nutzungsänderung lässt sich selbstverständlich auch nicht mit dem Verlust von Unterlagen im Zweiten Weltkrieg erklären.

Ob eine Genehmigung der Nutzungsänderung und der damit verbunden baulichen Veränderungen nach der zu jener Zeit geltenden Fassung der Schleswig-Holsteinen Bauordnung (Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein (LBO) vom 24.2.1983 – GVBL SH 1983, 86ff.) erforderlich war oder ob die Änderungen nach § 62 LBO SH 1983 genehmigungsfrei waren, kann ebenso dahinstehen, wie die Frage, ob die Zusicherung der Verkäuferin zur Genehmigungslage rechtlich als eine Erklärung ins Blaue hinein erfolgt zu beurteilen ist.

(2) Die Anfechtung scheitert nämlich jedenfalls an der fehlenden Kausalität. Das Erfordernis der Kausalität ergibt sich daraus, dass die Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB nur demjenigen zusteht, der durch arglistige Täuschung oder Drohung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wurde. Dabei trifft ihn die Beweislast für die Ursächlichkeit, wobei ein Anscheinsbeweis in Betracht kommt, wenn die Täuschung nach der Lebenserfahrung geeignet ist, die Willenserklärung zu beeinflussen (BGH, Urt. v. 12.5.1995 – V ZR 34/94, NJW 1995, 2361). Das ist hier nicht der Fall. Zwar stellt die Genehmigungslage regelmäßig eine für den Erwerber eines bebauten Grundstücks für den Kaufentschluss relevante Information dar. In diesem Fall war die Beklagte jedoch über den tatsächlichen Inhalt der Bauakten und über dessen Bewertung durch die Mitarbeiter des Bauamtes umfassend informiert. Dies ergibt sich aus der Aussage der Zeugin T.. Diese gab an, dass sie zweimal mit Herrn B. vom Bauamt wegen der Genehmigungslage für das Gebäude H. Straße … telefoniert habe. Zunächst sei es dabei um den generellen Umgang mit Objekten unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes gegangen, bei denen die ursprünglichen Genehmigungsunterlagen nicht mehr existierten. In einem späteren Gespräch, das sie nach dem 23.3.2022 geführt habe, habe sie sich danach erkundigt, ob die grün gestempelten Unterlagen aus dem Jahr 1967 eine Genehmigung der baulichen Nutzung darstellten. Dies habe Herr B. verneint, weil der Antrag, in dessen Zusammenhang die Stempelung erfolgt sei, nichts mit einer Nutzung zu Wohnzwecken zu tun habe (Protokoll vom 20.5.2025, Seite 3 ff.).

Die Aussage der Zeugin ist glaubhaft. Die Zeugin hatte sich intensiv durch Einsichtnahme der damaligen schriftlichen Unterlagen auf ihre Zeugenaussage vorbereitet und sich damit die mehr als drei Jahre zurückliegenden Vorgänge wieder in Erinnerung gerufen. Die von ihr wiedergegebenen Erinnerungen beschränkten sich aber nicht auf die Wiedergabe der schriftlichen Korrespondenz, sondern wiesen eine Reihe von Details zum sonstigen Geschehen auf, die eine lebendige Erinnerung der Zeugin an den Vermittlungsvorgang belegen. So konnte die Zeugin noch die Postkiste beschreiben, in der die Verkäuferin, die das Grundstück kurz zuvor geerbt hatte, die Unterlagen der Erblasser zusammengetragen hatte (Protokoll vom 20.5.2025, Seite 3). Auch hatte die Zeugin noch vor Augen, dass das Bauamt zu jenem Zeitpunkt infolge der Corona-Pandemie keine persönlichen Besuche zuließ und sie sich daher mit Herrn B. telefonisch über den Inhalt der Zeichnungen habe austauschen müssen (Protokoll vom 20.5.2025, Seite 5). Für die Glaubhaftigkeit der Zeugin spricht hinsichtlich der von ihr eingeholten Erkundigungen beim Bauamt auch, dass sie den Namen des von ihr kontaktierten Mitarbeiters benannt hat und damit ihre Aussage überprüfbar macht. Beispielsweise würde es der Richtigkeit entgegenstehen, wenn Herr B. zwischen dem 23.3.2022, als Herr D. im Anschluss an die Übersendung der weiteren Unterlagen nach der Genehmigungswirkung gefragt haben soll und dem 30.3.2022, an dem nach dem neuen Vorbringen der Klägerin der Beurkundungstermin vorgesehen war, Urlaub gehabt hätte oder krank gewesen wäre.

Die Zeugin hat auch spontan und plausibel auf kritische Nachfragen zu dem von ihr geschilderten Geschehen antworten können. So hat sie auf die Nachfrage, warum sie bei der Übersendung der Unterlagen am 23.3.2022 ihr Gespräch mit Herrn B. zur Genehmigung der Wohnnutzung, nicht erwähnt habe, dargestellt, dass es zwei Gespräche mit Herrn B. gegeben habe und dass das zweite Gespräch, indem die Genehmigungswirkung erörtert worden sei, erst nach dem 23.3.2022 stattgefunden habe. Sie hat auch plausibel dargestellt, weshalb sie noch ein weiteres Mal mit Herrn B. gesprochen habe, nämlich aufgrund der konkreten Nachfrage von Herrn D., ob die am 23.3.2022 erstmals übermittelten gestempelten Zeichnungen eine Genehmigung der Wohnnutzung darstellten. Dieses Aussageverhalten spricht auch deshalb für die Glaubhaftigkeit der Zeugin, weil diese sich nicht darauf beschränkte, einen möglicherweise in der Vorbereitung der Verhandlung rekonstruierten Sachverhalt wiederzugeben, sondern den zunächst geschilderten Vorgang um weitere zuvor nicht mitgeteilte Details ergänzen konnte, ohne dass sich daraus Widersprüche ergeben hätten. Auch hat die Zeugin (wenngleich dies im Protokoll nicht so deutlich wiedergegeben ist) neben den Fakten auch ihren Gefühlszustand wiedergegeben, wonach sie zunächst erleichtert festgestellt habe, dass ihr mit den im März 2022 übermittelten Unterlagen nun Grünstempel für alle Geschosse vorgelegen hätten, dann aber zu ihrer Enttäuschung habe erfahren müssen, dass sich aus diesen Stempeln die gewünschte Genehmigungswirkung nicht herleiten lasse. Auch diese Darstellung der eigenen Emotionen spricht für die Glaubhaftigkeit ihrer Darstellung.

Soweit die Beklagten beanstanden, dass die Zeugin zu dem maßgeblichen Punkt, ob sie Herrn B. von dem Inhalt des zuletzt geführten Gesprächs berichtet hatte, nur vage darauf verwiesen habe, dass sie ihren Kunden stets von solchen Gesprächen berichte, was keine konkrete Erinnerung an das genaue Gespräch nachweise, hindert dies aus Sicht des Gerichts die entsprechende Beweisführung nicht. Es mag sein, dass die Zeugin an ein Gespräch mit Herrn D., in dem sie den Inhalt des Gesprächs mit Herrn B. wiedergab, keine gleichermaßen genaue Erinnerung mehr besaß, was nachvollziehbar ist, weil der erstmalige Austausch mit dem Bauamt über die Fragestellung gerade auch aufgrund der oben dargestellten Emotionen einprägsamer ist als die Wiedergabe dieses Gespräches. Dennoch bestehen ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Zeugin wie von ihr geschildert, Herrn D. von diesem Gespräch informiert hatte. Die Zeugin hatte zunächst mitgeteilt, dass sie generell so vorgegangen sei, dass sie Informationen, die sie per E-Mail erhalten habe, auch auf diesem Wege Herrn D. mitgeteilt habe, während sie telefonisch erlangte Kenntnisse auch per Telefon weitergegeben habe (Protokoll vom 20.5.2025, Seite 6). Daneben hat die Zeugin aber auch erklärt, dass sie sich in internen Unterlagen eine Notiz gemacht habe, dass sie Herrn D. über den Inhalt des Gesprächs informiert habe. Zwar hat die Zeugin diese von ihr angesprochene Notiz nicht präsentiert. Darum ist sie aber auch in ihrer Vernehmung nicht gebeten worden. Dass die Zeugin das genaue Datum im März, an dem sie den Inhalt des Gesprächs mit dem Bauamt an Herrn D. weitergegeben hat, nicht angegeben konnte, steht der Glaubhaftigkeit ihres Vorbringens auch nicht entgegen. Die Ungewissheit kann zum einen darauf beruhen, dass die Zeugin die interne Unterlage, in der sie die Weitergabe abgehakt hatte, nur vor dem Termin eingesehen, aber nicht mitgenommen hatte, so dass sie sich nicht mehr an das exakte Datum, das dort notiert war, erinnern konnte. Es ist aber auch denkbar, dass die Zeugin ihr Zeichen, mit dem sie die Weitergabe einer Information an den Kunden kennzeichnet, gar nicht erst mit einem Datum versieht, weil es für ihre Zwecke, den Überblick zu behalten, welche Informationen bereits an den Kunden weitergeleitet worden seien, nicht auf dieses Datum ankommt.

Ein maßgebliches weiteres Argument dafür, dass die Beklagte Herrn D. über den Inhalt des Gesprächs mit Herrn B. informiert hat, besteht darin, dass die Frage nach dem Bedeutungsgehalt der Grünstempelung anschließend nicht wieder gestellt wurde. Das zweite Gespräch mit Herrn B. vom Bauamt war ja nach der Darstellung der Zeugin durch die Frage von Herrn D. ausgelöst worden, ob die Grünstempelungen in den Zeichnungen von 1967 als Genehmigung gälten. Wenn das Gericht diesem Teil der Aussage glaubt, was es aus den oben geschilderten Gründen tut, dann hätte ohne den von der Zeugin geschilderten Bericht gegenüber Herrn D. über das Gespräch mit Herrn B. die Frage weiterhin im Raum gestanden. Es ist aber wenig plausibel, dass Herr D. eine solche Frage aufwarf, die weitere Rückfragen beim Bauamt auslöste, hierauf später aber nicht wieder zu sprechen kam. Dies gilt insbesondere, wenn das nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgte Vorbringen der Klägerin zutreffen sollte, dass die Beklagte zu 1) aufgrund nicht endgültig geklärter Fragen zu einem Altlasteneintrag einen ursprünglich vorgesehenen Beurkundungstermin am 30.3.2022 scheitern ließ.

Die Angaben des Zeugen D. stehen der Glaubhaftigkeit der Angaben von Frau T. nicht entgegen. Der Zeuge D. gab an, dass er sich an ein Telefongespräch über die Genehmigungslage nicht mehr erinnern könne, wohl aber daran, dass Unterlagen dazu von Frau T. übermittelt worden seien. Der Zeuge teilte auch mit, dass er keine Informationen über Gespräche von Frau T. mit dem Bauamt erhalten habe und dass er ausschließe, dass ihm Frau T. über den Inhalt eines Gesprächs mit dem Bauamt zum Bestandsschutz allgemein und zur Handhabung für das konkrete Objekt berichtet habe, weil sie dies sicherlich auch in einer E-Mail erwähnt hätte (Protokoll vom 20.5.2025, Seite 9). Die letztgenannte Schlussfolgerung ist nicht zwingend. Es ist ebenso gut denkbar, dass Frau T. Gespräche wie diejenigen mit dem Bauamt in einem Telefonat wiedergegeben hat, insbesondere wenn wegen eines kurz bevorstehenden Beurkundungstermins Bedarf bestand, die Informationen schnell an den Kunden weiterzugeben. Im Übrigen können die Angaben des Zeugen, dass er über die Gespräche mit dem Bauamt nicht informiert worden sei, auch auf eine ungenaue Erinnerung zurückzuführen sein. Der Zeuge gab immerhin an, dass er sicherlich viel mit Frau T. gesprochen habe, sich aber nicht mehr an den Inhalt irgendwelcher Gespräche zu diesem Bauvorhaben erinnern könne (Protokoll vom 20.5.2025, Seite 10). Wenn er aber überhaupt nicht mehr weiß, welchen Inhalt die Gespräche, die er selbst einräumt, hatten, stellt sich die Frage, wie er zuverlässig ausschließen will, dass ihm dabei von Gesprächen mit dem Bauamt berichtet worden ist. Gegen die Zuverlässigkeit der Angaben des Zeugen spricht auch, dass er erklärte, er habe, nachdem er das Objekt besichtigt habe, keine Zweifel an der Genehmigungslage gehabt und diese als gegeben angenommen (Protokoll vom 20.5.2025, Seite 8).

Diese Aussage steht schon im Wiederspruch zu seiner unmittelbar folgenden Erklärung, er habe vermutlich nach Unterlagen zum Ausbau des Dachgeschosses gefragt, weil es oft, auch wenn ansonsten Genehmigungsunterlagen fehlen, für einen solchen späteren Dachgeschossausbau entsprechende Unterlagen gebe. Diese Erklärung ergibt nur dann Sinn, wenn dem Zeugen bewusst war, dass Genehmigungsunterlagen für die anderen Geschosse fehlten. Dann bestand für ihn aber kein Anlass, die Genehmigungslage als gegeben anzunehmen. Im Übrigen zeigt die E-Mail des Zeugen vom 7.2.2022, 11:48 Uhr (Anlage K13), in der der Zeuge nach Genehmigungsunterlagen für den Ausbau des Dachgeschosses und die Umnutzung des ehemaligen Ladens erkundigt hatte, dass dieser sich genau mit der Genehmigungslage, insbesondere im Hinblick auf nachträgliche Veränderungen auseinandergesetzt hatte. Auch dies widerspricht der Angabe, dass er die Genehmigungslage als gegeben angesehen habe. Es belegt hingegen, dass dem Zeugen schon damals bekannt war, dass Genehmigungsunterlagen nur für die nach dem Zweiten Weltkrieg durchgeführten Veränderungen des Gebäudes zu erwarten waren.

Die Richtigkeit der Angaben der Zeugin T. steht auch nicht entgegen, wenn diese, wie es mit der Anlage B9 belegt wird, am 13.7.2022 angefragt haben sollte, ob die gestempelten Zeichnungen des Umbaus aus dem Jahr 1967 der finanzierenden Bank ausreichen würden, um die Genehmigung der Wohnnutzung des Dachgeschosses zu belegen. Diese Anfrage ergibt vor dem Hintergrund der Sachverhaltsschilderung von Frau T. in ihrer Vernehmung durchaus Sinn. Zwar hatte sich das Bauamt nach ihren Angaben schon dazu geäußert, dass es den Bauzeichnungen aus dem Jahr 1967 aufgrund des beschränkten Antragsinhalts keine Genehmigungswirkung zuerkennen würde. Doch hatte Herr B. auch erklärt, dass er für die Wohnnutzung Bestandsschutz annehmen würde. Da die finanzierende Sparkasse aber offenbar auf schriftlichen Unterlagen zur Genehmigungslage bestand, ist die Anfrage verständlich, ob ihr die Bauantragsunterlagen aus dem Jahr 1967 mit den entsprechenden Stempeln genügten.

Bei Richtigkeit der Angaben von Frau T., von der das Gericht ausgeht, bestand kein Anlass zu der Annahme, dass weitere, in der Bauakte nicht auffindbare Genehmigungsunterlagen existierten, jedenfalls soweit es die Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg betraf. Anders wäre dies allenfalls, wenn der Beklagten zu 1) schon damals bekannt gewesen wäre, dass ein Teil der Bauunterlagen zum Zeitpunkt der Anfragen von Frau T. zur Einsicht nicht zur Verfügung standen, weil er zur Mikroverfilmung ausgelagert war. Dies war den Parteien aber bei Vertragsschluss offenbar nicht bekannt, wie sich aus der als Anlage B11 eingereichten E-Mail ergibt, in der Frau T. mitteilt, es sei (nach dem Verständnis des Gerichts: erst jetzt) einer der Damen vom Bauamt aufgefallen, dass es eine weitere Akte zu dem Objekt gebe, die sich zum Zeitpunkt der Anfrage bei der Mikroverfilmung befunden habe.

Schließlich kann die Beklagte zu 1) eine Anfechtungsbefugnis auch nicht damit begründen, dass ihr Geschäftsführer Herr M., der den Kaufvertrag für sie unterzeichnet hat, die Kenntnisse aus den Gesprächen zwischen Herrn D. und Frau T. nicht gehabt habe. Zum einen trägt sie, obwohl sie für die Voraussetzung der Anfechtung darlegungsbelastet ist, nichts dazu vor, wie intern die Kenntnisse weitergegeben wurden und ob sich der Kenntnisstand von Herrn M. von demjenigen des Sachbearbeiters D. unterschieden habe. Im Übrigen muss sich die Beklagte zu 1) die Kenntnis von Herrn D. analog § 166 BGB zurechnen lassen. Die Bestimmung ist auf einen Wissensvertreter entsprechend anwendbar. Wissensvertreter ist jeder, der nach der Organisation des Geschäftsherrn damit betraut ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant aufzutreten, bestimmte Aufgaben eigenverantwortlich zu erledigen und die dabei anfallenden Informationen zur Kenntnis zu nehmen und ggf. weiterzuleiten (BGH, Urt. v. 19.3.2021 – V ZR 158/19, ZEV 2021, 382; Urt. v. 25.5.2023 – IX ZR 116/21, NZI 2023, 827). Diese Rechtsprechung zur Wissenzurechnung dient insbesondere dazu, einer juristischen Person bei Arbeitsteilung keine zusätzlichen Gewährleistungs- oder Anfechtungsbefugnisse zu verschaffen, die ihr nicht zustünden, wenn die Vertragsverhandlungen in einer Hand geführt worden wären. Das spricht dafür, sie auch auf die Befugnis zur Anfechtung wegen einer arglistigen Täuschung anzuwenden, wenn bei der mit der Verhandlung befassten Person aufgrund der ihr aus den Verhandlungen bekannten Tatsachen eine entscheidungsrelevante Täuschung ausgeschlossen gewesen wäre. Herr D. ist in diesem Sinn als Wissensvertreter der Beklagten zu 1) anzusehen. Er hat eigenständig Besichtigungstermine wahrgenommen und fehlende Unterlagen angefordert. Auch hat er gegenüber der Klägerin, wenn auch nach einer internen Prüfung, das indikative Kaufangebot abgegeben (Anlage K13).

3. Der Klägerin steht auch ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagte zu 2) zu.

a) Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Die Beklagte zu 2) hat das als Anlage K1 eingereicht Maklervertragsangebot konkludent angenommen, indem sie in Kenntnis dieses Angebots weitere Leistungen der Klägerin in Anspruch genommen hat, die diese erkennbar als Maklerin angeboten hat. So nahm Herr D. nach Übersendung des Maklervertragsangebots am 27.1.2022 einen weiteren Besichtigungstermin wahr und teilte am 28.1.2022 mit „Nach interner Prüfung sind wir bereit, Ihnen einen Kaufpreis in Höhe von 1.200.000 Euro zu bieten“, was erkennbar in der Erwartung geschah, dass die Klägerin dieses Angebot an die Verkäuferin weiterleiten würde.

Die Erklärungen von Herrn D. sind zu diesem Zeitpunkt der Beklagten zu 2) zuzurechnen. Offenkundig handelte Herr D. nicht im eigenen Namen, wie sich aus dem Wortlaut „nach interner Prüfung sind wir bereit“, aber auch aus den sonstigen Umständen ergibt. Vielmehr sprechen der Gesichtspunkt, dass Herr D. eine Signatur der Beklagten zu 2) und eine E-Mailadresse (d.@b..de) verwendete, die auf die Beklagte zu 2) verweist, demgegenüber aber (zunächst) keinen Hinweis darauf erteilte, dass er für ein anderes Unternehmen tätig würde, dafür, dass Herr D. für die Beklagte zu 2) handelte. Erst nach Übermittlung eines auf sie lautenden Vollmachtsentwurfs für die Notarbeauftragung mit E-Mail vom 31.1.2022 (Anlage K11) teilte die Beklagte zu 2) mit, dass der Kaufvertrag durch die Beklagte zu 1) abgeschlossen werden solle. Zwar hat die Beklagte zu 2) bestritten, dass sie die auf ihren Namen vorbereitete Vollmacht zurückgesandt habe und dass eine Tochtergesellschaft von ihr weiterer Auftraggeber werden solle. Letzteres ist aber ohnehin eine Rechtsfrage, während das singuläre Bestreiten, dass die Vollmacht zurückgesandt wurde, dafür spricht, dass das übrige Vorbringen (nämlich, dass die Vollmacht wurde zunächst auf die Beklagte zu 2) ausgestellt wurde und dass diese danach mitgeteilt hat, dass eine andere Gesellschaft Käuferin sein würde), nicht bestritten wird. Für die Richtigkeit des Vorbringens der Klägerin spricht auch, dass die letztlich verwendete Vollmacht auf den 2.2.2022 datiert ist (Anlage K4), also nicht die Vollmacht sein dürfte, die am 31.1.2022 übersandt wurde und dass das Vorbringen der Beklagten nicht erkennen lässt, auf welche Weise die Klägerin erfahren haben sollte, dass die von ihr vorbereitete Vollmacht die G3 G1 GmbH als Auftraggeberin angeben soll.

b) Die Maklerprovision ist auch gegenüber der Beklagten zu 2) angefallen. Die Klägerin ist sowohl als Nachweis- als auch als Vermittlungsmaklerin tätig geworden, wobei schon eine der beiden in § 652 BGB genannten Alternativen ausreicht, um die Provision auszulösen, wenn in einem Maklervertrag wie hier nur geregelt ist, dass jedes Maklerhandeln, das zu einem Kaufvertragsschluss führt, die Provision begründet.

Der Provisionspflicht steht nicht entgegen, dass die Käuferin nicht mit der Beklagten zu 2) als Vertragspartnerin des Maklervertrags übereinstimmt. § 652 BGB verlangt nicht, dass stets derjenige, der den Maklervertrag geschlossen hat, auch am Hauptvertrag beteiligt ist (BGH, Urt. v. 18.9.1997 – III ZR 226/96, NJW 1998, 62). Die erforderlich personelle Kongruenz besteht vielmehr auch dann, wenn den Auftraggeber mit demjenigen, der der Hauptvertrag tatsächlich abschließt, eine so enge persönliche und wirtschaftliche Beziehung verbindet, dass es Treu und Glauben widersprechen würde, wenn sich der Maklerkunde darauf berufen würde, dass er den Vertrag nicht selbst abgeschlossen habe (BeckOGK/Meier, 1.4.2025, BGB § 652 Rn. 255). In gesellschaftsrechtlichen Konstellationen ist daher in erster Linie maßgeblich, ob im Verhältnis zu den Parteien des Maklervertrags wirtschaftlich dieselben Gesellschafter am Hauptvertrag beteiligt sind, insbesondere wenn eine Tochtergesellschaft das Objekt erwirbt (BeckOGK/Meier, 1.4.2025, BGB § 652 Rn. 257). Zwar sind die wirtschaftlichen Beziehungen der Beklagten nicht vorgetragen. Die konkreten Umstände des Falles genügen jedoch, um die personelle Identität zu bejahen. Nicht nur hatten die Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) damals den gleichen Alleingeschäftsführer. Die Beklagte zu 2) hatte auch, kurz bevor sie die Beklagte zu 1) als Erwerberin benannt hatte, erklärt, das „wir“ bereit seien, einen Kaufpreis von 1.200.000 Euro zu bieten. Damit hat sie klargestellt, dass die Erwerberin, über die der Kaufpreis geboten wurde, ihr, der Beklagten zu 2), zuzuordnen ist.

c) Die Provisionspflicht entfiel nicht dadurch, dass sich die Beklagte zu 1) mit der Anlage K4 selbständig zur Provisionszahlung verpflichtete. Denn eine solche Verpflichtung des tatsächlichen Erwerbers kann neben der aus einem Maklervertrag folgenden Provisionspflicht des mit der Erwerberin verbundenen Maklerkunden begründet werden (BeckOGK/Meier, 1.4.2025, BGB § 652 Rn. 256).

d) Ebensowenig entfiel die Provisionszahlungspflicht aufgrund des Rücktritts bzw. der Aufhebung des Kaufvertrags. Insofern kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

4. Die Provisionsansprüche stehen nach § 427 BGB im Verhältnis der Gesamtschuld. Diese Bestimmung ist nicht nur anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einem gemeinsamen Vertragsschluss stammen, sondern auch bei getrennten Verträgen, wenn jede der Parteien, die sich auf dieselbe Leistung verpflichten, mit der Verpflichtung des anderen rechnet (BGH, Urt. v. 29.9.1959 – VIII ZR 105/58, NJW 1959, 2160).

II. Der Klägerin stehen auch die als Nebenforderungen begehrten Ansprüche überwiegend zu.

1. Der Zinsanspruch folgt nach §§ 286, 288 BGB aus dem Schuldnerverzug. Dabei kommt der Zinssatz des § 288 Abs. 2 BGB zur Anwendung, da alle Parteien als Unternehmer handelten und es sich um eine als Entgelt vereinbarte Vergütung handelt. Der Verzug trat gegenüber der Beklagten zu 1) gemäß § 286 Abs. 3 BGB spätestens mit Ablauf von 30 Tagen nach Übermittlung der Rechnung ein, im Übrigen aber auch durch die als Anlage K7 eingereichte Mahnung. Gegenüber der Beklagten zu 2) wurde der Verzug erst durch das Schreiben vom 21.4.2023 (Anlage K10) begründet, das sich ausdrücklich auch an die Beklagte zu 2) richtet und in dem noch einmal zur Zahlung aufgefordert wurde.

2. Die vorgerichtlichen Anwaltskosten stehen der Klägerin nach §§ 280, 286 BGB als Verzugsschaden zu. Sie sind in der Klagschrift der Höhe nach zutreffend ermittelt. Der Zinsanspruch auf die Rechtsanwaltskosten besteht nach §§ 288 Abs. 1, 291 ZPO.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 100 Abs. 4 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Die Streitwertentscheidung ergeht nach § 63 Abs. 2 GKG.