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Übersicht:
Das Wichtigste in Kürze
- Die Klägerin verlangt eine Maklerprovision von der Beklagten aufgrund der Vermittlung eines Grundstücksverkaufs.
- Die Beklagte bestreitet die Provisionspflicht und argumentiert, dass der Kauf privat durch den Geschäftsführer und nicht durch die Beklagte getätigt wurde.
- Das Landgericht Berlin hat zugunsten der Klägerin entschieden und der Provisionsforderung sowie den Zinsen stattgegeben.
- Die Beklagte legte Berufung gegen das Urteil ein, was jedoch nach Ansicht des Berufungsgerichts keine Aussicht auf Erfolg hatte.
- Das Kammergericht Berlin wies die Berufung zurück, da die Rechtsfrage keine grundsätzliche Bedeutung hatte und keine mündliche Verhandlung erforderlich war.
- Die Entscheidung basiert auf der Anwendung von § 652 Abs. 1 BGB, wonach ein Makleranspruch entsteht, wenn die Vermittlung eines Kaufvertrags erfolgreich erfolgt.
- Die Beklagte wurde trotz ihrer Einwände zur Zahlung der Provision verurteilt.
- Durch die Zurückweisung der Berufung bleibt das Urteil des Landgerichts rechtskräftig und vollstreckbar.
- Die Entscheidung betont die Gültigkeit von Maklerverträgen und die daraus entstehenden Provisionsansprüche auch bei Streitigkeiten über den Erwerber.
- Die Beklagte trägt die Kosten für das Berufungsverfahren.
Provisionsanspruch im Immobiliengeschäft: Rechtsstreit im Fokus
Bei der Vermittlung von Immobilien spielt die Maklerprovision eine zentrale Rolle. Diese Vergütung wird in der Regel als Erfolgsprovision bezeichnet und ist im Maklervertrag festgelegt. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht typischerweise, wenn er erfolgreich einen Kaufvertrag für ein Grundstück oder eine Immobilie vermittelt. Die Höhe der Provision ist dabei oft gesetzlich und marktüblich geregelt, und die Honorierung der Maklerleistung kann je nach Region und Objekt variieren. Ein Missverständnis der Regelungen kann jedoch zu rechtlichen Konflikten führen. Im Folgenden wird ein konkreter Fall präsentiert, der auf die rechtlichen Aspekte des Provisionsanspruchs bei einem Grundstücksgeschäft eingeht.
Der Fall vor Gericht
Makler gewinnt Rechtsstreit um Provision für Immobilienverkauf
Ein Berliner Immobilienmakler hat einen Rechtsstreit um eine Provision in Höhe von 122.800 Euro gewonnen. Das Kammergericht Berlin wies die Berufung der beklagten GmbH gegen ein Urteil des Landgerichts zurück, das den Provisionsanspruch des Maklers bestätigt hatte.
Streit um Provisionszahlung für Grundstückskauf
Der Fall drehte sich um den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags für ein Grundstück in Berlin. Der Geschäftsführer der beklagten GmbH hatte das Grundstück am 22. August 2019 erworben. Die klagende Maklerfirma verlangte daraufhin die vereinbarte Provision von der GmbH.
Das Landgericht Berlin gab der Klage in vollem Umfang statt. Dagegen legte die beklagte GmbH Berufung ein. Sie argumentierte, eine Provisionspflicht bestehe nicht, da nicht sie selbst, sondern ihr Geschäftsführer privat das Grundstück erworben habe. Zudem habe bei einem ersten Treffen mit dem Makler am 23. Juli 2019 bereits ein Kaufentschluss festgestanden.
Gericht bestätigt Anspruch des Maklers auf Provision
Das Kammergericht Berlin bestätigte jedoch die Entscheidung der Vorinstanz. Es sah den Provisionsanspruch des Maklers als gerechtfertigt an. Entscheidend sei, dass der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen habe, indem er die Kontaktdaten des Verkäufers übermittelte.
Dass nicht die GmbH, sondern deren Geschäftsführer das Grundstück erwarb, stehe dem Provisionsanspruch nicht entgegen. Das Gericht verwies auf die „wirtschaftliche Identität“ zwischen GmbH und Geschäftsführer als alleinigem Gesellschafter. Auch ein möglicherweise bereits bestehender Kaufentschluss sei unerheblich, solange der Makler den konkreten Vertragspartner vermittelt habe.
Maklerleistung war mitursächlich für Vertragsabschluss
Das Gericht stellte fest, dass die Leistung des Maklers „mitursächlich“ für den Abschluss des Kaufvertrags gewesen sei. Der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsabschluss spreche dafür. Eine Verwirkung des Provisionsanspruchs, wie von der Beklagten geltend gemacht, sah das Gericht nicht als gegeben an.
Die GmbH muss nun die geforderte Provision in Höhe von 122.800 Euro zuzüglich Zinsen an den Makler zahlen. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte hat die Möglichkeit, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des Betrags abzuwenden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt den Provisionsanspruch von Immobilienmaklern, selbst wenn der Käufer formal ein anderer ist als der ursprüngliche Interessent. Entscheidend ist die wirtschaftliche Identität zwischen Auftraggeber und tatsächlichem Käufer sowie die Mitursächlichkeit der Maklerleistung für den Vertragsabschluss. Die Entscheidung stärkt die Position von Maklern und verdeutlicht, dass eine enge Auslegung des Auftragsverhältnisses zur Umgehung der Provisionspflicht rechtlich nicht haltbar ist.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Das Urteil des Kammergerichts Berlin bekräftigt, dass auch dann eine Maklerprovision fällig wird, wenn der Kauf eines Grundstücks zwar formell durch eine andere Person (hier: der Geschäftsführer der GmbH als Privatperson) erfolgt, das wirtschaftliche Interesse jedoch vor allem der Firma zugutekommt, die den Makler beauftragt hat. Dies bedeutet für Sie als potenzieller Käufer oder als Unternehmer, dass Sie stets sicherstellen sollten, dass der Maklervertrag explizit festhält, wer als Vertragspartner agiert und in wessen Auftrag gehandelt wird. Missverständnisse bei der Identität des Käufers oder Unklarheiten könnten sonst dazu führen, dass trotz abweichender formeller Umstände die Provision eingefordert werden kann. Sollten Sie in einer ähnlichen Situation sein, empfiehlt es sich, die getroffenen Vereinbarungen klar zu dokumentieren und juristischen Rat einzuholen, um kostspielige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann entsteht ein Provisionsanspruch für einen Immobilienmakler?
Ein Provisionsanspruch für einen Immobilienmakler entsteht, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
1. Wirksamer Maklervertrag: Seit dem 23.12.2020 muss der Maklervertrag für Wohnungen und Einfamilienhäuser in Textform (z.B. E-Mail) geschlossen werden. Für andere Immobilien genügt weiterhin eine mündliche Vereinbarung.
2. Maklerleistung: Der Makler muss entweder eine Nachweis- oder eine Vermittlungsleistung erbringen. Beim Nachweis informiert er Sie über eine konkrete Verkaufsgelegenheit, die Ihnen vorher unbekannt war. Eine Vermittlung liegt vor, wenn der Makler aktiv auf den Vertragsabschluss hinwirkt, z.B. durch Verhandlungsführung oder Organisation von Besichtigungen.
3. Vertragsabschluss: Der Hauptvertrag (in der Regel der Kaufvertrag) muss tatsächlich zustande kommen. Wenn Sie sich das Objekt nur ansehen, entsteht noch kein Provisionsanspruch.
4. Kausalität: Die Maklertätigkeit muss für den Vertragsabschluss ursächlich gewesen sein. Wenn Sie die Immobilie bereits kannten oder den Verkäufer auf anderem Wege gefunden haben, entfällt der Provisionsanspruch.
Besonderheiten bei der Provisionshöhe
Seit Ende 2020 gelten neue Regelungen zur Provisionsteilung:
- Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf die Provision maximal 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, wenn der Käufer Verbraucher ist.
- Der Verkäufer muss seinen Anteil zuerst zahlen, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist.
- Bei anderen Immobilientypen (z.B. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien) gelten diese Einschränkungen nicht.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, achten Sie darauf, ob der Makler tatsächlich eine relevante Leistung für Sie erbracht hat. Stellen Sie sich vor, Sie finden das Objekt selbst im Internet – in diesem Fall wäre ein reiner Nachweis durch den Makler möglicherweise nicht ausreichend für einen Provisionsanspruch.
Wer muss die Maklerprovision beim Grundstückskauf bezahlen?
Die Zahlungspflicht für die Maklerprovision beim Grundstückskauf ist grundsätzlich frei verhandelbar. Anders als bei Wohnimmobilien gibt es für Grundstücke keine gesetzliche Regelung zur Teilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer.
Vertragliche Vereinbarungen
In der Praxis hängt es von der vertraglichen Vereinbarung ab, wer die Maklerprovision zahlt. Häufig wird eine der folgenden Varianten gewählt:
- Der Verkäufer zahlt die volle Provision (Innenprovision)
- Der Käufer zahlt die volle Provision (Außenprovision)
- Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision
Wenn Sie als Käufer oder Verkäufer eines Grundstücks auftreten, sollten Sie die Provisionszahlung vor Vertragsabschluss mit dem Makler und der anderen Partei klären.
Regionale Unterschiede
In der Praxis haben sich in verschiedenen Regionen Deutschlands unterschiedliche Gepflogenheiten entwickelt. In einigen Bundesländern ist es üblich, dass der Käufer die volle Provision zahlt, in anderen teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten. Diese regionalen Bräuche sind jedoch nicht rechtlich bindend.
Provisionsanspruch des Maklers
Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn:
- Ein wirksamer Maklervertrag besteht
- Der Makler die vereinbarte Leistung erbracht hat
- Ein Kaufvertrag für das Grundstück zustande gekommen ist
Beachten Sie, dass der Maklervertrag seit Dezember 2020 der Textform bedarf. Eine mündliche Vereinbarung reicht nicht mehr aus.
Verhandlungsmöglichkeiten
Die Höhe der Maklerprovision ist ebenfalls nicht gesetzlich festgelegt. Sie können als Käufer oder Verkäufer eines Grundstücks sowohl über die Höhe als auch über die Verteilung der Provision verhandeln. Üblich sind Provisionssätze zwischen 3% und 7% des Kaufpreises, je nach Region und Marktsituation.
Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten, lohnt es sich, die Provisionsregelung genau zu prüfen und gegebenenfalls zu verhandeln. Eine faire Aufteilung der Kosten kann beiden Parteien zugutekommen und den Abschluss des Geschäfts erleichtern.
Welche Möglichkeiten gibt es, eine Maklerprovision anzufechten?
Eine Maklerprovision kann unter verschiedenen rechtlichen Gesichtspunkten angefochten werden. Der wichtigste Anfechtungsgrund ist die arglistige Täuschung durch den Makler oder Verkäufer. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn wesentliche Mängel oder Einschränkungen der Immobilie verschwiegen wurden.
Anfechtung wegen Pflichtverletzung
Ein Makler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn er seine wesentlichen Vertragspflichten vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzt. Dies gilt insbesondere, wenn er:
- wichtige Informationen zur Immobilie verschweigt
- falsche Angaben macht
- den Interessen seines Auftraggebers zuwiderhandelt
Sittenwidrige Provisionshöhe
Eine deutlich überhöhte Maklerprovision kann als sittenwidrig eingestuft werden. Liegt die Provision mehr als 12 Prozent über der marktüblichen Provision, muss der Makler die gesamte Provision zurückzahlen.
Unwirksamkeit des Hauptvertrags
Wird der Kaufvertrag für die Immobilie erfolgreich angefochten, entfällt auch der Provisionsanspruch des Maklers rückwirkend. Dies gilt selbst dann, wenn der Makler von der Täuschung nichts wusste. Anders verhält es sich bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag – hier bleibt der Provisionsanspruch in der Regel bestehen.
Doppeltätigkeit des Maklers
Bei einer verdeckten Doppeltätigkeit des Maklers – wenn er ohne Wissen der Parteien sowohl für Verkäufer als auch Käufer tätig wird – kann die Provision angefochten werden. Seit Dezember 2020 ist bei einer offenen Doppeltätigkeit gesetzlich geregelt, dass die Provision zwischen Käufer und Verkäufer gleichmäßig aufgeteilt werden muss.
Wirtschaftliche Verflechtung
Der Provisionsanspruch entfällt auch, wenn der Makler selbst Eigentümer der Immobilie ist oder eine wirtschaftliche Verflechtung zum Eigentümer besteht. Dies gilt beispielsweise, wenn der Makler gleichzeitig als Vermögensverwalter des Immobilieneigentümers tätig ist.
Welche Leistungen muss ein Makler erbringen, um Anspruch auf eine Provision zu haben?
Um Anspruch auf eine Provision zu haben, muss ein Immobilienmakler bestimmte Leistungen erbringen, die je nach Art des Maklervertrags variieren können. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler.
Leistungen eines Nachweismaklers
Als Nachweismakler müssen Sie lediglich die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachweisen. Dies bedeutet, dass Sie dem Auftraggeber die Kontaktdaten eines potenziellen Vertragspartners und die wesentlichen Objektdaten mitteilen. Wenn Sie beispielsweise einem Kaufinteressenten die Adresse einer zum Verkauf stehenden Immobilie und die Kontaktdaten des Eigentümers nennen, haben Sie Ihre Pflicht als Nachweismakler erfüllt.
Leistungen eines Vermittlungsmaklers
Als Vermittlungsmakler müssen Sie aktiv auf den Vertragsabschluss hinwirken. Ihre Aufgaben umfassen:
- Besichtigungen organisieren und durchführen
- Verhandlungen zwischen den Parteien führen
- Beratung zu Preisgestaltung und Vertragskonditionen
- Unterstützung bei der Vorbereitung des Vertragsabschlusses
Wenn Sie als Vermittlungsmakler tätig sind, müssen Sie also deutlich mehr leisten als ein reiner Nachweismakler.
Kausalität zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss
Unabhängig davon, ob Sie als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig sind, muss Ihre Leistung ursächlich für den Vertragsabschluss sein. Dies bedeutet, dass der Vertrag aufgrund Ihrer Tätigkeit zustande gekommen sein muss. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie an einen Interessenten vermitteln, dieser aber erst Monate später unabhängig von Ihrer Tätigkeit den Kaufvertrag abschließt, haben Sie keinen Anspruch auf eine Provision.
Zusätzliche Leistungen zur Rechtfertigung der Provision
Obwohl keine gesetzliche Pflicht besteht, zusätzliche Leistungen zu erbringen, können Sie Ihren Provisionsanspruch durch wertsteigernde Tätigkeiten untermauern:
- Erstellung eines professionellen Exposés
- Durchführung einer Marktwertanalyse
- Beratung zu rechtlichen und steuerlichen Aspekten (im Rahmen des Erlaubten)
- Unterstützung bei der Finanzierungsplanung
Wenn Sie solche Zusatzleistungen anbieten, erhöhen Sie nicht nur die Chancen auf einen erfolgreichen Vertragsabschluss, sondern rechtfertigen auch eine höhere Provision.
Gesetzliche Grundlagen
Der Provisionsanspruch des Maklers ist in § 652 BGB geregelt. Demnach entsteht der Anspruch, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Beachten Sie, dass seit Dezember 2020 bei Immobilienverkäufen an Verbraucher die Provisionsteilung gilt: Wenn beide Parteien die Maklerprovision tragen, darf der Käuferanteil maximal 50% betragen.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie spezielle Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar
Juristische Fachbegriffe kurz erklärt
Wirtschaftliche Identität
Die wirtschaftliche Identität bezeichnet im rechtlichen Kontext die Situation, in der trotz formeller Unterschiede zwischen Vertragspartnern, beispielsweise zwischen einer GmbH und ihrem Geschäftsführer, das wirtschaftliche Interesse und die Vorteilserzielung gleich bleiben. Hierbei wird davon ausgegangen, dass der Geschäftsführer in Personalunion als Gesellschafter die wesentlichen wirtschaftlichen Entscheidungen prägt.
Beispiel: Ein Grundstück wird offiziell von einem Geschäftsführer privat gekauft, jedoch nutzt die GmbH es letztlich wirtschaftlich. Das Gericht sieht in diesem Fall eine „wirtschaftliche Identität“ zwischen dem Kauf durch den Geschäftsführer und der GmbH, wodurch ein Provisionsanspruch besteht.
Diese Identität ist entscheidend, da sie verhindert, dass Maklerprovisionen durch formale Änderungen der Vertragspartner umgangen werden.
Provisionsanspruch
Der Provisionsanspruch ist das Recht eines Maklers, eine vereinbarte Vergütung zu erhalten, wenn er erfolgreich eine Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags nachgewiesen oder vermittelt hat. Dieser Anspruch entsteht durch die vertraglich festgelegte Maklerprovision, häufig in einem Maklervertrag dokumentiert.
Beispiel: Ein Makler stellt den Kontakt zwischen einem Käufer und einem Verkäufer her, was zum Abschluss eines Kaufvertrags führt. Der Makler hat damit einen Provisionsanspruch auf die vereinbarte Provision, da seine Leistung ursächlich für den Vertragsabschluss war.
Der § 652 BGB regelt, unter welchen Bedingungen dieser Anspruch entsteht, und ist somit Grundlage für viele rechtliche Streitigkeiten in diesem Bereich.
Mitursächlichkeit
Mitursächlichkeit bedeutet, dass eine Handlung oder ein Ereignis nicht die alleinige, aber eine wesentliche Bedingung für das Eintreten eines bestimmten Erfolgs ist. In Maklerfällen bedeutet dies, dass die Leistung des Maklers einen entscheidenden Beitrag zum Abschluss eines Kaufvertrags geleistet hat, wodurch ein Provisionsanspruch entsteht.
Beispiel: Ein Makler führt den potenziellen Käufer und den Verkäufer durch eine Besichtigung zusammen. Später entsteht aus diesem Kontakt ein Kaufvertrag. Hier ist die Maklerleistung „mitursächlich“ für den Vertrag.
Mitursächlichkeit ist oft ein Streitpunkt, da es für die Zahlung der Provision entscheidend sein kann, wie unmittelbar die Maklerleistung zum Erfolg beigetragen hat.
Verwirkung
Die Verwirkung ist ein rechtliches Prinzip, das verhindert, dass rechtmäßige Ansprüche nach längerem Zeitablauf oder unter bestimmten Umständen geltend gemacht werden. Hierbei wird eine Kombination aus Zeitablauf und einem sogenannten Unwürdigkeitselement – also einer besonderen Fallumstände – berücksichtigt.
Beispiel: Ein Makler erhebt erst nach vielen Jahren einen Provisionsanspruch, obwohl er währenddessen keinen aktiven Beitrag zum Verkaufserfolg mehr geleistet hat. Das Gericht entscheidet, dass der Anspruch aufgrund der langen Zeitspanne und der Untätigkeit verwirkt ist.
Verwirkung grenzt sich von der Verjährung ab: Während Verjährung auf Zeitablauf basiert, berücksichtigt Verwirkung auch das Verhalten der beteiligten Parteien.
Vorläufig vollstreckbar
„Vorläufig vollstreckbar“ bedeutet, dass ein gerichtliches Urteil sofort umgesetzt werden kann, auch wenn es noch nicht rechtskräftig ist, also noch in einem höheren Instanz angefochten werden könnte. Dies schützt den Gewinner eines Verfahrens vor Verzögerungen durch Rechtsmittel der Gegenpartei.
Beispiel: Ein Immobilienmakler gewinnt vor Gericht eine Provision. Obwohl die unterlegene Partei Berufung einlegen könnte, kann der Makler den Betrag sofort vollstrecken lassen, unter Umständen gegen Sicherheitsleistung.
Vorläufige Vollstreckbarkeit wird oft genutzt, um schnelle Rechtssicherheit und Erfüllung gerichtlicher Entscheidungen zu gewährleisten, insbesondere bei finanziellen Forderungen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 652 BGB: Diese Norm regelt die Voraussetzungen für den Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision. Demnach ist der Makleranspruch auf eine Provision nur gegeben, wenn er einen Nachweis für den Abschluss eines Vertrages erbracht hat und es eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Parteien gibt. Für den vorliegenden Fall ist besonders relevant, dass die Klägerin nachweist, dass sie die notwendige Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags angezeigt hat und eine Provisionsvereinbarung existiert.
- § 540 ZPO: Dieser Paragraph beschreibt die Möglichkeit, auf das angefochtene Urteil Bezug zu nehmen, ohne die gesamten Feststellungen erneut darzustellen. Im vorliegenden Fall verweist das Gericht auf das Urteil des Landgerichts, das bereits zur Fundierung des Klageanspruchs diente und daraufhin die Berufung zurückweist. Dies unterstreicht die Bedeutung des vorangegangenen Urteils sowie die Tatsache, dass der Klägerin die Provisionsforderung zugesprochen wurde.
- § 522 ZPO: Diese Vorschrift erlaubt es dem Berufungsgericht, eine Berufung zurückzuweisen, wenn sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Im aktuellen Fall hat der Senat diese Empfehlung ausgesprochen, weil keine grundlegenden rechtlichen Fragen geklärt werden müssen und die Berufung nicht begründet erschien. Dies bedeutet, dass die Argumentation der Beklagten zur Ablehnung der Provision nicht überzeugend war.
- § 31 BGB: Hier wird die rechtliche Vertretung im Rahmen von Gesellschaften und deren Handlungen behandelt. Da der Geschäftsführer der Beklagten im konkreten Fall als handelnde Person auftritt, spielt diese Vorschrift eine Rolle. Der Geschäftsführer könnte für die Beklagte am Kaufvertrag beteiligt gewesen sein, wodurch die Frage der Provisionspflicht und der damit verbundenen Rechtsverhältnisse entsteht.
- Vereinbarung vom 23.07.2019: Diese konkrete Provisionsvereinbarung, die zwischen der Klägerin und der Beklagten abgeschlossen wurde, ist entscheidend für den Anspruch der Klägerin auf die Maklerprovision. Sie stellt klar, dass die Beklagte sich verpflichtet hat, eine Provision zu zahlen, was die Grundlage für die Klage ist und die Argumentation der Beklagten widerlegt. Insofern ist die Vereinbarung essenziell, um die Provisionspflicht zu bestätigen.
Das vorliegende Urteil
KG Berlin – Az.: 10 U 92/21 – Beschluss vom 02.03.2023
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