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Provisionspflichtige Begleitung eines Vermittlungsmaklers bei Kaufvertragsverhandlungen

PLG Koblenz – Az.: 15 O 324/10 – Urteil vom 17.09.2012

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 6.336,75 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 16.12.2009 zu bezahlen.

2. Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verurteilt, die Klägerin gegenüber den Rechtsanwälten … von in dieser Angelegenheit angefallenen außergerichtlichen Kosten in Höhe von 603,93 Euro freizustellen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Mit ihrer Klage macht die Klägerin gegen die Beklagten Vergütungsansprüche im Zusammenhang mit der Begleitung von Kaufvertragsverhandlungen geltend.

Am 28.04.2009 schloss die Beklagte zu 1. mit der Klägerin, vertreten durch die … kasse … einen Maklervertrag für Vermittlungstätigkeiten im Zusammenhang mit einer Veräußerung des seinerzeit im Eigentum der Beklagten stehenden Anwesens

Als Maklerprovision wurde in Abweichung von der sonst üblichen Provision in Höhe von brutto 3,57 % eine Provision in Höhe von brutto 2,38 % vereinbart. Mit Unterzeichnung der Vertragsurkunde erklärte die Beklagte zu 1., dass sie den Vertrag zugleich auch in Vollmacht sonstiger Verfügungsberechtigter als Auftraggeber abschloss. Die Maklertätigkeit wurde in der Folgezeit durch den Zeugen … als Mitarbeiter der für die Klägerin als Kooperationspartner tätig werdenden … kasse … wahrgenommen, in deren Verlauf es zu zahlreichen Besichtigungen des Anwesens im Beisein der Beklagten kam.

Im September 2009 nahm der spätere Erwerber des Anwesens, der Zeuge …, Kontakt zum Zeugen … auf und teilte diesem mit, dass er das Anwesen erwerben, jedoch keine Maklerprovision zahlen wolle, da er ohne Vermittlung durch die Klägerin von Nachbarn der Beklagten von der Verkaufsabsicht der Beklagten erfahren habe.

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Am 13.10.2009 schlossen die Beklagten schließlich mit dem Zeugen … einen notariellen Kaufvertrag über den Verkauf des Anwesens zu einem Kaufpreis von 177.500,00 Euro, der unter anderem eine Regelung enthielt, wonach die vereinbarte Courtage an die Klägerin zu entrichten sei.

Mit Rechnung vom 30.10.2009 forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung einer Vergütung in Höhe von 3 % des Kaufpreises zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, mithin 6.336.75 Euro, zum Fälligkeitsdatum 15.12.2009 auf. Mit anwaltlichem Schreiben verweigerten die Beklagten jegliche Zahlung. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 23.06.2010 forderte die Klägerin die Beklagten nochmals erfolglos zur Zahlung auf.

Die Klägerin trägt vor: Nachdem der Zeuge … seine Kaufbereitschaft signalisiert habe, habe der Zeuge … in ihrem Namen mit der Beklagten zu 1., die insoweit auch in Vollmacht des Beklagten zu 2. gehandelt habe, vereinbart, dass sie die Kaufvertragsverhandlungen zwischen den Beklagten und dem Zeugen … begleite und die Beklagten beim Kaufvertragsabschluss unterstütze. Als Vergütung habe man vereinbart, dass die Beklagten eine Provision in Höhe von insgesamt netto 3 % des Kaufpreises hierfür zahlten. Dem habe zugrunde gelegen, dass zusätzlich zu der ehemals vereinbarten Provisionshöhe von netto 2 % der avisierte Käuferanteil von netto 1 % von den Beklagten übernommen werden sollte. In Erfüllung der Vereinbarung habe der Zeuge … die Beklagten bei der Kaufpreisfindung beraten, die zur Finanzierung des Kaufpreises notwendigen Unterlagen zur Verfügung gestellt und Fragen des mit der Beurkundung beauftragten Notariats geklärt. Der Zeuge … habe das Notariat auch zwecks Aufnahme in den Kaufvertrag über die getroffene Vergütungsvereinbarung in Kenntnis gesetzt. Nachdem dieser irrtümlich eine Provision in Höhe von netto 4 % mitgeteilt habe, die – insoweit unstreitig – in den Kaufvertragsentwurf Eingang gefunden hat, habe die Beklagte zu 1. dies gegenüber dem seinerseits als Urlaubsvertreter des Zeugen … tätigen Zeugen … beanstandet und darauf hingewiesen, dass lediglich eine Provision in Höhe von 3 % vereinbart worden sei. Da der Zeuge … keine genaue Kenntnis von der durch den Zeugen … und die Beklagte zu 1. vereinbarten Konditionen gehabt habe, habe er dem Notariat mitgeteilt, die im Kaufvertragsentwurf vorgesehene Provision durch die Formulierung “die vereinbarte Courtage” zu ersetzen.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von EUR 6.336,75 nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2009 zu zahlen;

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, sie gegenüber den Rechtsanwälten … von in dieser Angelegenheit angefallenen außergerichtlichen Kosten in Höhe von EUR 603,93 freizustellen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor: Der Beklagte zu 2. habe zu keiner Zeit einen Vertrag mit der Klägerin geschlossen. Eine Vereinbarung über eine vergütungspflichtige Begleitung der Kaufpreisverhandlungen durch die Klägerin sei nicht getroffen worden. Der Zeuge … habe insoweit auch keine Leistungen erbracht. Die Regelung zur Courtage im notariellen Kaufvertrag sei auf Drängen des Notars nur deshalb aufgenommen worden, um den Vertragsschluss zu ermöglichen. Im Übrigen sei eine Courtage in Höhe von netto 3 % des Kaufpreises in Ansehung der angeblich erbrachten Leistungen sittenwidrig.

Die Kammer hat gemäß Beweisbeschluss vom 30.05.2011 Beweis erhoben über das Zustandekommen der streitigen Vergütungsvereinbarung für die Begleitung der Kaufvertragsverhandlungen und die im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen erbrachten Leistungen durch Vernehmung der Zeugen … und … . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der Sitzungen vom 13.02.2012 und 30.03.2012 Bezug genommen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der Sitzungen vom 11.04.2011, 13.02.2012, 30.03.2012 und 30.07.2012 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten aus §§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung einer Vergütung für erbrachte Dienstleistungen in Höhe von 6.336,75 Euro zu.

Zwischen der Klägerin und den Beklagten ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag sui generis gemäß §§ 675 Abs. 1, 611 Abs. 1 BGB zustande gekommen, durch den sich die Kläger verpflichteten, für die Begleitung der Kaufvertragsverhandlungen mit dem Zeugen … durch die Klägerin eine Vergütung in Höhe von netto 3 % des Kaufpreises an die Klägerin zu zahlen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht mit der für eine Verurteilung der Beklagten erforderlichen Gewissheit zur Überzeugung der Kammer fest, dass eine entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen wurde. So hat der Zeuge … bekundet, er habe, nachdem der Zeuge … an dem Anwesen der Beklagten Interesse bekundet hatte, einen Anruf der Beklagten zu 1. erhalten, die anfragte, wie man weiter verfahren solle. Er habe dieser sodann angeboten, die Kaufvertragsverhandlungen sowie den Kaufvertragsabschluss gegen Zahlung einer Courtage in Höhe der ursprünglich vereinbarten Courtage von 2 % des Kaufpreises zuzüglich der sonst vom Zeugen … zu zahlenden Courtage von 1 % des Kaufpreises weiter zu begleiten. Die Beklagte zu 1. habe dieses Angebot angenommen. Er habe dann in der Folgezeit weitere Gespräche mit beiden Beklagten geführt und Empfehlungen zur Kaufpreisfindung abgegeben. Darüber hinaus habe er die für eine Fremdfinanzierung erforderlichen Unterlagen zusammengestellt und zur Verfügung gestellt sowie in Gesprächen mit dem Sachbearbeiter des Notars grundbuchrechtliche Fragestellungen geklärt.

Der Zeuge präsentierte sich als glaubwürdig. Seine Aussage ist – jedenfalls hinsichtlich des Zustandekommens der streitgegenständlichen Vereinbarung – glaubhaft. Der Zeuge konnte sich an das von ihm Bekundete noch sicher erinnern und es besteht kein Zweifel, dass er das von ihm Wahrgenommene zutreffend und wahrheitsgemäß angegeben hat. Der Zeuge war bei seiner Vernehmung aussagewillig sowie aussagefähig. Er machte seine Angaben ruhig, sachlich und frei von Emotionen. Dabei hielt er sich ersichtlich an das, was er noch sicher erinnerte. Die Angaben waren konstant und widerspruchsfrei. Soweit der Zeuge einräumte, sich an manche Dinge nicht mehr genau zu erinnern, ist dies aufgrund des zwischenzeitlichen Zeitablaufs verständlich. Das Aussageverhalten des Zeugen belegt indes insoweit, dass er nicht darauf aus war, um jeden Preis antworten zu produzieren, sondern sich auf das ihm noch Erinnerliche beschränkte.

Der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen … steht auch nicht die Aussage des Zeugen … entgegen. Dieser führte zwar glaubhaft aus, dass er vom Zeugen … keine nennenswerte Unterstützung im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie erhalten habe und diese als Bankangestellter auch nicht benötigt habe. Indes konnte der Zeuge … keine Angaben dazu machen, welche Vereinbarungen hinsichtlich etwaig erforderlich werdender Unterstützungshandlungen zwischen dem Zeugen … und den Beklagten getroffen worden seien. Insbesondere schließt die Aussage des Zeugen, die die Immobilie betreffenden Unterlagen von der Beklagten zu 1. erhalten zu haben, nicht aus, dass diese zuvor vom Zeugen … zusammengestellt worden waren.

Für die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen … spricht die Aussage des Zeugen …. Dieser bekundete, dass er den Kaufvertragsentwurf seinerzeit geprüft habe. Da in diesem eine fehlerhafte Courtage ausgewiesen gewesen sei, habe er von der Beklagten zu 1. einen Anruf erhalten, in dessen Verlauf die Beklagte zu 1. gerügt habe, dass ein anderer Prozentsatz vereinbart gewesen sei. Zugleich bekundete der Zeuge, dass seinerzeit eine Courtage in einer Größenordnung von 2 % bis 4 % im Raum stand. Auch der Zeuge … präsentierte sich als glaubwürdig. Seine Aussage ist glaubhaft. Wenn er etwas nicht mehr genau wusste, räumte er dies ein. Auch trug er Tatsachen vor, welche die Aussage des Zeugen … in Randbereichen in Frage stellte, etwa hinsichtlich der Befugnis zur Vereinbarung abweichender Provisionshöhen. Dies spricht ebenfalls für die Glaubhaftigkeit der Aussage, da es belegt, dass der Zeuge keine bestimmte Aussagetendenz zugunsten der einen oder der anderen Partei besaß.

Der Vortrag der Beklagten zu 1. im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung erweist sich vor diesem Hintergrund als nicht glaubhaft. Soweit die Beklagte zu 1. erklärte, eine entsprechende Vereinbarung über die weitere vergütungspflichtige Begleitung der Kaufvertragsverhandlungen sowie des Kaufvertragsschlusses sei nicht zustande gekommen, da sie das diesbezügliche Ansinnen des Zeugen … zunächst erstaunt zurückgewiesen habe, widerspricht dies ihrem eigenen Verhalten. Denn sofern keine Vergütungspflicht bestand, wovon die Beklagte zu 1. seinerzeit selbst ausging, ist nicht nachvollziehbar, weshalb sie sich gegenüber dem Zeugen … lediglich gegen die Höhe der Courtage, nicht aber gegen die Courtageregelung im Kaufvertrag insgesamt wandte. Auch belegt der Umstand, dass sich die Beklagte zu 1. insoweit an den Zeugen … wandte, dass sie Kenntnis davon hatte, dass der Kaufvertragsentwurf der Klägerin zur Prüfung vorlag. Eine solche Kenntnis ist aber nur nachvollziehbar, wenn die Beklagte zu 1. davon ausging, dass die Klägerin – eben aufgrund der getroffenen Vereinbarung – den Kaufvertrag auch tatsächlich prüfe.

Die Vereinbarung kam entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht lediglich mit der Beklagten zu 1., sondern auch mit dem Beklagten zu 2. zustande. Denn die Beklagte zu 1. handelte insoweit hinsichtlich des Beklagten zu 2. jedenfalls mit Duldungsvollmacht. So durfte die Klägerin aufgrund der Tatsache, dass die Beklagte zu 1. mit Unterzeichnung des seinerzeitigen Maklervertrags erklärte, auch für den in der Vertragsurkunde namentlich erwähnten Beklagten zu 2. zu handeln, sowie dem Umstand, dass Besichtigungstermine im Anwesen der Beklagten stattfanden, berechtigterweise davon ausgehen, dass der Beklagte zu 2. ein Handeln der Beklagten zu 1. in seinem Namen duldete und die Beklagte zu 1. dementsprechend wirksam als Vertreterin des Beklagten zu 2. handelte. Diesen Rechtsschein hat der Beklagte zu 2. in der Folgezeit auch nicht beseitigt, obwohl er hierzu angesichts der durchgeführten Besichtigungen Anlass gehabt hätte, sofern er einen entsprechenden Maklervertrag mit der Klägerin nicht im eigenen Namen hätte abschließen wollen. Dementsprechend wirkte die Duldungsvollmacht auch bei Vereinbarung der vergütungspflichtigen Begleitung der Kaufvertragsverhandlungen fort. In diesem Zusammenhang ist zudem zu berücksichtigen, dass der Zeuge … glaubhaft bekundete, auch mit dem Beklagten zu 2. telefonischen Kontakt gehabt zu haben.

Die Vereinbarung ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht deshalb unwirksam, weil nicht konkret vereinbart wurde, welche Leistungen die Klägerin im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen zu erbringen habe. Denn es ist gerade charakteristisch für die Vereinbarung einer Begleitung der weiteren Kaufvertragsverhandlungen, dass im Zeitpunkt der Vereinbarung noch nicht absehbar ist, welche Maßnahmen erforderlich werden, um die Verhandlungen zum Erfolg zu führen.

Vor diesem Hintergrund ist die vereinbarte Vergütung auch nicht sittenwidrig. Denn zum Zeitpunkt der Vereinbarung war gerade noch nicht absehbar, welche Leistungen die Klägerin zu erbringen haben wird. Entgegen der Auffassung der Beklagten kann die Vergütung nicht im Sinne einer ex post-Betrachtung ins Verhältnis zu den tatsächlich erbrachten Leistungen gesetzt werden. Denn durch die Vergütung erwarben die Beklagten einen Anspruch auf darüber hinausgehende, etwaig erforderlich werdende Tätigkeiten, dem seinerseits ein eigenständiger Wert zukommt. Dass dieser Wert dann letztlich nicht realisiert wurde, weil weitergehende Maßnahmen nicht geboten waren, vermag nachträglich keine Sittenwidrigkeit der vereinbarten Vergütung zu begründen.

Die vereinbarte Vergütung ist auch verdient und fällig. Denn jedenfalls durch die erwiesenen Gespräche mit der Beklagten zu 1. im Rahmen der Kaufpreisfindung, die Zusammenstellung diverser Unterlagen und die Prüfung des Kaufvertragsentwurfs hat die Klägerin Leistungen im Zuge der weiteren Kaufvertragsverhandlungen erbracht.

Unter Zugrundelegung des letztlich vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 177.500,00 Euro beläuft sich die vereinbarte Vergütung in Höhe von netto 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer auf einen Betrag in Höhe von 6.336,75 Euro.

Der Zinsanspruch ergibt sich aufgrund der Zahlungsverweigerung der Beklagten aus §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 288 Abs. 1 BGB.

Steht der Klägerin demnach gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Vergütung zu, so haben die Beklagten die Klägerin gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB auch von den zur Durchsetzung dieses Anspruchs angefallenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 603,93 Euro freizustellen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 100 Abs. 4 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1, Satz 2 ZPO.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 6.336,75 € festgesetzt.

 

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