Contact for English speaking clientsDie Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft steht im Zentrum eines Streits, bei dem ein Nachbar seit 2021 zwölf Anwohner zur Instandsetzung eines Notwegs zwingen will. Obwohl die Anwohner als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, könnte eine Gesetzesreform die Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer nun überraschend blockieren.
Übersicht:
- Das Wichtigste im Überblick
- Wen muss man bei Streit um einen Notweg verklagen?
- Welche Rechtsgrundlagen bestimmen den Notweg?
- Was forderten die Nachbarn von den Eigentümern?
- Warum scheiterte die Klage vor dem Oberlandesgericht?
- Welche Rolle spielte der späte Einwand der Beklagten?
- Welche finanziellen Folgen hat das Urteil?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die Klagepflicht gegen die Gemeinschaft auch bei vertraglichen Notwegerechten mit nur einem Eigentümer?
- Hafte ich für alle Prozesskosten, wenn ich versehentlich einzelne Eigentümer statt der Gemeinschaft verklage?
- Muss die Klageschrift alle Namen der Eigentümer enthalten oder reicht die Bezeichnung der Gemeinschaft?
- Was tun, wenn die Gemeinschaft die Instandsetzung des Notwegs trotz eines rechtskräftigen Urteils verweigert?
- Gilt die exklusive Klagebefugnis der Gemeinschaft auch für andere Rechte wie Leitungsführungen oder Grenzbebauungen?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 12 U 23/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
- Datum: 29.10.2025
- Aktenzeichen: 12 U 23/25
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Nur die Eigentümergemeinschaft darf über einen gemeinsamen Notweg klagen, nicht der einzelne Wohnungseigentümer.
- Der Notweg betrifft Flächen, die allen Eigentümern zusammen gehören.
- Seit der Gesetzesänderung ist die Gemeinschaft für solche Rechte zuständig.
- Eine Klage einzelner Eigentümer gegen andere Eigentümer ist daher unzulässig.
- Das Gericht wies die Klage wegen fehlender Befugnis ab.
- Die Kläger müssen die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen.
Wen muss man bei Streit um einen Notweg verklagen?
Ein juristischer Sieg in der ersten Instanz fühlt sich oft wie das Ende eines langen Weges an. Doch für die Eigentümer eines Grundstücks, die lediglich den Zugang zu ihrem Land sichern wollten, wandelte sich der Triumph in eine bittere Niederlage. Das Oberlandesgericht Schleswig fällte am 29. Oktober 2025 ein Urteil, das weit über den konkreten Nachbarschaftsstreit hinausgeht. Es verdeutlicht eine drastische Falle im Wohnungseigentumsrecht, die seit der Reform 2020 zuschnappt: Wer die falschen Personen verklagt, verliert den Prozess – selbst wenn er in der Sache recht hat.
Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Instandsetzung von einem Notweg. Die klagenden Grundstücksnachbarn verlangten von zwei spezifischen Wohnungseigentümern, dass diese den Zufahrtsweg instand halten. Das Landgericht Kiel hatte ihnen im März 2025 noch recht gegeben. Doch die zweite Instanz kassierte dieses Urteil komplett. Der Grund war nicht, dass kein Anspruch auf den Weg bestünde, sondern ein rein formaler, aber entscheidender Fehler: Die Klage richtete sich gegen die falschen Beklagten. Statt die einzelnen Eigentümer zu verklagen, hätte sich der Anspruch gegen die gesamte Gemeinschaft richten müssen.
Der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Schleswig (Az. 12 U 23/25) stellte klar, dass die Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft Vorrang hat. Damit bestätigen die Richter einen Trend, der seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) die deutsche Justiz beschäftigt. Für Laien und selbst für Anwälte bedeutet dies: Vor jeder Klage muss präzise geprüft werden, wer der richtige Gegner ist.
Welche Rechtsgrundlagen bestimmen den Notweg?
Um die Tragweite der Entscheidung zu verstehen, muss man zwei rechtliche Welten betrachten, die hier aufeinanderprallen: das klassische Nachbarrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und das spezielle Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Das Notwegrecht nach § 917 BGB
Wenn einem Grundstück die Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, befindet sich der Eigentümer in einer Notlage. Er kann sein Land nicht ordnungsgemäß nutzen. In diesem Fall gewährt § 917 BGB ein Recht auf einen Notweg über das Nachbargrundstück. Dieses Recht ist keine Gefälligkeit, sondern eine gesetzliche Pflicht des Nachbarn, die Duldung der Überquerung zu akzeptieren. Im Gegenzug muss der begünstigte Nachbar eine Geldrente zahlen.
Doch mit dem Recht zur Nutzung gehen oft Pflichten einher. Wer muss den Weg pflegen? Wer zahlt für die Instandsetzung von einem Notweg? Diese Fragen führen regelmäßig zu Streitigkeiten. Im vorliegenden Fall ging es um Ansprüche auf Unterhaltung und Instandsetzung eines solchen Weges, der über ein Grundstück führte, das einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehörte.
Die Machtverschiebung durch das WEMoG
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, wollte der Gesetzgeber die Handlungsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften stärken. Ein zentraler Baustein dieser Reform ist § 9a Abs. 2 WEG. Dieser Paragraph regelt die sogenannte Wahrnehmung der gemeinschaftlichen Rechte.
Früher war es oft kompliziert: Musste man alle Eigentümer einzeln verklagen? Oder nur den Verwalter? Die Reform sollte Klarheit schaffen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) wurde zur zentralen Trägerin von Rechten und Pflichten erhoben. Sie übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus und nimmt die entsprechenden Pflichten wahr. Juristen sprechen hier von einer gesetzlichen Prozessstandschaft. Das bedeutet: Auch wenn das Grundstück eigentlich den einzelnen Eigentümern gemeinsam gehört, darf nur der Verband – also die juristische Hülle der Gemeinschaft – vor Gericht ziehen oder verklagt werden, wenn es um das Gemeinschaftseigentum geht.
Was forderten die Nachbarn von den Eigentümern?
Der Konflikt entzündete sich an einem Weg, der für die Erreichbarkeit des Grundstücks der Kläger essenziell war. Dieser Weg führte über Verkehrsflächen, die im gemeinschaftlichen Eigentum einer benachbarten Wohnungseigentumsanlage standen. Der Zustand des Weges verschlechterte sich offenbar, sodass Maßnahmen zur Erhaltung notwendig wurden.
Die betroffenen Nachbarn entschieden sich, juristisch gegen zwei spezifische Miteigentümer der Anlage vorzugehen. Ihre Logik schien auf den ersten Blick schlüssig: Diese Personen sind Miteigentümer des Bodens, über den wir fahren müssen, also sind sie auch verantwortlich. Die Nachbarn forderten die Durchsetzung der Pflicht zur Instandhaltung und Unterhaltung des Notwegs direkt von diesen zwei Personen. Sie argumentierten, dass die Beklagten als Inhaber der Miteigentumsanteile unmittelbar zur Mitwirkung verpflichtet seien.
In der ersten Instanz vor dem Landgericht Kiel war diese Strategie erfolgreich. Das Gericht verurteilte die zwei Eigentümer am 5. März 2025 (Az. 10 O 154/22) im Sinne der Kläger. Die Nachbarn sahen sich am Ziel. Doch die zwei unterlegenen Eigentümer legten Berufung ein. Erst in dieser zweiten Instanz änderten sie ihre Verteidigungsstrategie fundamental. Sie argumentierten nun nicht mehr nur in der Sache, sondern zogen eine formale Karte: Sie rügten die fehlende Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümer. Ihre Argumentation stützte sich darauf, dass nicht sie persönlich, sondern die Gemeinschaft als Ganzes hätte verklagt werden müssen.
Warum scheiterte die Klage vor dem Oberlandesgericht?
Das Oberlandesgericht Schleswig musste prüfen, ob die Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer überhaupt zulässig war. Diese Prüfung ist eine sogenannte Prozessvoraussetzung. Fehlt sie, darf das Gericht gar nicht erst entscheiden, ob der Anspruch inhaltlich besteht – die Klage muss sofort als unzulässig abgewiesen werden.
Die Dominanz des Gemeinschaftseigentums
Der 12. Zivilsenat analysierte präzise, worum es bei dem Streit eigentlich ging. Der Notweg führte über Verkehrsflächen. Diese Flächen sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Niemandem gehört ein Stück Asphalt allein; es gehört allen Eigentümern der Anlage zusammen. Die Richter stellten fest, dass die geltend gemachten Ansprüche auf Unterhaltung des Notwegs durch die WEG untrennbar mit diesem Gemeinschaftseigentum verbunden sind.
Das Gericht verwies auf § 9a Abs. 2 WEG. Seit der Reform ist die Rechtslage eindeutig: Pflichten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, sind Pflichten des Verbandes. Die einzelnen Eigentümer verlieren in diesem Moment ihre Prozessführungsbefugnis. Sie können in solchen Fragen weder klagen noch verklagt werden.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.
Diese gesetzliche Anordnung lässt keinen Spielraum für Ausnahmen. Die Richter machten deutlich, dass dies der Kern der Anwendung von dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz sei. Die Bündelung der Verantwortung bei der Gemeinschaft dient der Rechtssicherheit. Ein Notweg belastet das gesamte Grundstück, nicht nur die Anteile von zwei spezifischen Eigentümern.
Der Bezug zum Grundstück, nicht zur Person
Ein entscheidendes Argument lieferte die Natur des Notwegrechts selbst. Die Richter zitierten die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH). Ein Notwegrecht entsteht nicht durch eine persönliche Beziehung zwischen zwei Nachbarn. Es entsteht durch die objektive Lage der Grundstücke.
Das Gericht bezog sich unter anderem auf ein Urteil des BGH vom 7. Juli 2006 (Az. V ZR 159/05). Schon damals hatten die obersten Zivilrichter entschieden, dass das Notwegrecht grundstücksbezogen ist. Es haftet am Boden, nicht am Eigentümer. Übertragen auf das heutige WEG-Recht bedeutet das: Da das belastete Grundstück der Gemeinschaft gehört (im Sinne der Verwaltungshoheit), ist auch nur die Gemeinschaft der richtige Ansprechpartner.
Die Richter zogen zudem eine Parallele zu Dienstbarkeiten. In einer Entscheidung vom 20. Januar 2023 (Az. V ZR 65/22) hatte der BGH bereits ähnliche Grundsätze für Grunddienstbarkeiten aufgestellt. Auch hier gilt: Wenn eine Last auf dem gemeinschaftlichen Grundstück liegt, ist die Verwaltung und damit auch der Rechtsstreit darüber Sache der Gemeinschaft.
Warum die Einzelklage praktisch sinnlos ist
Das Gericht führte auch praktische Erwägungen an. Eine Klage gegen die falschen Beklagten führt zu Problemen bei der Vollstreckung. Was passiert, wenn einer der verklagten Eigentümer seine Wohnung verkauft? Der Prozess müsste mühsam umgestellt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hingegen ist beständig. Sie existiert unabhängig vom Wechsel der einzelnen Mitglieder. Für Gläubiger oder anspruchsberechtigte Nachbarn ist die WEG daher der verlässlichere Schuldner.
Die Kläger hatten versucht zu argumentieren, dass die einzelnen Eigentümer ja „passivlegitimiert“ seien – also materiell-rechtlich verpflichtet. Doch das Gericht wischte diesen Einwand beiseite. Selbst wenn die einzelnen Eigentümer theoretisch verpflichtet wären, so übernimmt durch § 9a Abs. 2 WEG der Verband die prozessuale Rolle. Die passive gesetzliche Prozessstandschaft der WEG überlagert die individuelle Haftung im Außenverhältnis.
Welche Rolle spielte der späte Einwand der Beklagten?
Ein besonders bitterer Aspekt für die klagenden Nachbarn war der Zeitpunkt, zu dem das Unheil seinen Lauf nahm. In der ersten Instanz hatten sich die zwei verklagten Eigentümer auf den Inhalt gestürzt. Sie verteidigten sich gegen die Forderung nach Instandsetzung, sagten aber nicht: „Wir sind die Falschen.“ Erst in der Berufung zogen sie diesen Joker.
Normalerweise sieht das Zivilprozessrecht vor, dass neue Angriffsmittel in der zweiten Instanz oft nicht mehr zugelassen werden, wenn sie verspätet vorgebracht werden. Doch hier griff eine Ausnahme, die den Klägern zum Verhängnis wurde. Die Prozessführungsbefugnis ist keine einfache Tatsache, die man bestreiten kann oder nicht. Sie ist eine von Amts wegen zu prüfende Sachurteilsvoraussetzung.
Das bedeutet: Das Landgericht Kiel hätte bereits in der ersten Instanz von sich aus erkennen müssen, dass die Klage gegen die Falschen gerichtet war. Dass die Beklagten dies erst spät rügten, war irrelevant. Ein Gericht darf kein Urteil gegen eine Partei fällen, die gar nicht prozessführungsbefugt ist. Der Fehler lag also nicht nur bei den Klägern, sondern auch beim erstinstanzlichen Gericht. Dennoch müssen die Kläger die Konsequenzen tragen.
Die Kläger hofften wohl auf § 97 Abs. 2 ZPO. Dieser Paragraph erlaubt es dem Gericht, die Kosten eines erfolgreichen Rechtsmittels der gewinnenden Partei aufzuerlegen, wenn diese allein aufgrund eines neuen Vorbringens gewinnt, das sie früher hätte bringen können. Doch das OLG Schleswig lehnte dies ab. Da der Fehler so fundamental war und vom Gericht hätte gesehen werden müssen, durften die Beklagten nicht mit den Kosten belastet werden. Die Unzulässigkeit der Klage gegen Miteigentümer wog schwerer als die Verspätung der Rüge.
Welche finanziellen Folgen hat das Urteil?
Das Ergebnis ist für die Kläger ein finanzielles Desaster. Obwohl sie in der ersten Instanz gewonnen hatten und möglicherweise sogar in der Sache recht haben (dass der Weg repariert werden muss), stehen sie nun mit leeren Händen da. Mehr noch: Sie müssen zahlen.
Kostenverteilung und Streitwert
Das Gericht wies die Klage als unzulässig ab. Damit gelten die Kläger als die unterlegene Partei. Nach den Regeln der Zivilprozessordnung (§ 91 Abs. 1 ZPO) hat der Verlierer die gesamten Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das umfasst:
- Die eigenen Anwaltskosten für zwei Instanzen.
- Die Anwaltskosten der zwei gegnerischen Eigentümer für zwei Instanzen.
- Die Gerichtskosten für das Landgericht Kiel und das Oberlandesgericht Schleswig.
Der Streitwert wurde für das Berufungsverfahren auf 8.918,89 Euro festgesetzt. Dieser Betrag ist die Basis für die Berechnung der Anwalts- und Gerichtgebühren. Die tatsächliche Summe, die die Kläger nun zahlen müssen, dürfte sich auf mehrere Tausend Euro belaufen – ohne dass auch nur ein einziges Schlagloch im Notweg gefüllt wurde.
Die Lehre für die Zukunft
Das Urteil sendet eine klare Warnung an alle, die Rechtsstreitigkeiten im Umfeld von Wohnungseigentumsanlagen führen. Die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist seit 2020 das zentrale Element. Wer Ansprüche geltend machen will, die das Grundstück, das Gebäude oder gemeinschaftliche Flächen betreffen, muss seinen Blick von den einzelnen Bewohnern lösen.
Die korrekte Vorgehensweise wäre eine Klage gegen die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“, vertreten durch den Verwalter. Hätten die Nachbarn diesen Weg gewählt, wäre zumindest die Zulässigkeit der Klage kein Hindernis gewesen, und das Gericht hätte sich mit der eigentlichen Frage beschäftigt: Wer muss für die Kosten für die Instandsetzung des Weges aufkommen? Nun müssen die Kläger überlegen, ob sie einen neuen Prozess beginnen – diesmal gegen den richtigen Gegner.
Streit um den Notweg? Den richtigen Gegner finden
Eine falsche Adressierung der Klage führt im Wohnungseigentumsrecht zwingend zur Unzulässigkeit und erheblichen Kostenrisiken. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie die aktuelle Rechtslage nach der WEG-Reform und identifizieren präzise den korrekten Prozessgegner. So sichern Sie Ihre Zugangsrechte rechtssicher ab und vermeiden teure Formfehler vor Gericht.
Experten Kommentar
Für Außenstehende ist oft gar nicht auf den ersten Blick erkennbar, ob ein Nachbargrundstück einer einzelnen Person oder einer Gemeinschaft gehört. Wer hier nur nach dem bloßen Anschein klagt, läuft ins offene Messer. Ein Blick ins Grundbuch ist daher vor jedem anwaltlichen Schriftsatz absolute Pflicht, um die Eigentumsverhältnisse zweifelsfrei zu klären.
Ist die Klage erst einmal gegen die falschen Personen eingereicht, lässt sich der Fehler meist nicht mehr kostenneutral korrigieren. Man zahlt Lehrgeld für zwei Instanzen und muss komplett von vorne beginnen. Viel gefährlicher ist dabei der Zeitverlust: Während man sich jahrelang mit Formalien streitet, könnte der eigentliche Anspruch gegen den richtigen Gegner bereits verjähren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die Klagepflicht gegen die Gemeinschaft auch bei vertraglichen Notwegerechten mit nur einem Eigentümer?
JA. Die Klagepflicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht auch dann, wenn eine vertragliche Vereinbarung über ein Notwegerecht mit nur einem einzelnen Eigentümer vorliegt. Sofern der betroffene Weg über das gemeinschaftliche Eigentum führt, ist für Instandsetzungen oder bauliche Veränderungen zwingend der Verband der richtige rechtliche Adressat.
Gemäß § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte der Eigentümer aus und nimmt deren gemeinschaftliche Pflichten wahr, sobald diese das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Auch wenn eine private Vereinbarung mit einem spezifischen Nachbarn existiert, besitzt dieser rechtlich keine alleinige Befugnis, eigenmächtige bauliche Maßnahmen am Bodenbelag oder der Substanz der gemeinschaftlichen Verkehrsflächen durchzuführen. Da die Verwaltungshoheit über das gesamte Grundstück zwingend beim Verband liegt, müssen sämtliche Ansprüche auf Wiederherstellung oder Instandhaltung des Weges prozessual gegen die Gemeinschaft gerichtet werden. Ein privatrechtlicher Vertrag mit einer Einzelperson kann diese gesetzliche Kompetenzverteilung nicht wirksam aushebeln, da die objektive Lage des Weges auf Gemeinschaftseigentum die rechtliche Zuständigkeit des Verbandes zwingend begründet.
Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn das Wegerecht eine Fläche betrifft, die ausdrücklich im Sondereigentum steht oder wenn der Vertrag rein schuldrechtliche Ausgleichszahlungen ohne jeden Bezug zur baulichen Substanz regelt. Da Verkehrswege jedoch fast immer zur notwendigen Infrastruktur des gesamten Grundstücks gehören und somit Gemeinschaftseigentum darstellen, bleibt die Gemeinschaft in der Regel der einzige prozessual zulässige Gegner für Ihre Forderungen.
Unser Tipp: Prüfen Sie vor einer Klageeinreichung genau im Grundbuch oder der Teilungserklärung, ob die Wegfläche als gemeinschaftliches Eigentum ausgewiesen ist, um eine Klageabweisung wegen falscher Passivlegitimation sicher zu verhindern. Vermeiden Sie es, Instandsetzungsansprüche am Weg ausschließlich auf Basis persönlicher Absprachen gegen einzelne Nachbarn gerichtlich durchzusetzen.
Hafte ich für alle Prozesskosten, wenn ich versehentlich einzelne Eigentümer statt der Gemeinschaft verklage?
JA. Sie tragen im Falle einer Klage gegen die falschen Parteien das volle Kostenrisiko für das gesamte Verfahren über alle Instanzen hinweg, da die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Da die Passivlegitimation (die Eigenschaft, der richtige Beklagte zu sein) eine zwingende Prozessvoraussetzung darstellt, führt deren Fehlen zwangsläufig zum Unterliegen und damit zur vollen Kostentragungspflicht nach der Zivilprozessordnung.
Gemäß dem Grundsatz des § 91 ZPO hat die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, was neben den Gerichtskosten auch die außergerichtlichen Gebühren der gegnerischen Rechtsanwälte umfasst. Das Gericht prüft die Prozessführungsbefugnis und die richtige Parteibezeichnung von Amts wegen in jeder Lage des Verfahrens, weshalb ein Formfehler bei der Identifikation des Beklagten bereits zur Unzulässigkeit der Klage führt. Selbst wenn die Gegenseite den Irrtum erst sehr spät im Verfahren rügt oder bemerkt, ändert dies nichts an der gesetzlichen Kostenfolge zu Ihren Lasten, da ein Austausch der beklagten Partei im laufenden Prozess nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich ist. Das finanzielle Desaster resultiert daraus, dass Sie bei einer Abweisung als unzulässig so behandelt werden, als hätten Sie in der Sache vollständig verloren, ohne dass Ihre inhaltlichen Argumente überhaupt rechtlich geprüft werden.
Besonders riskant ist der Umstand, dass Gerichte eine Kostenverteilung nach Billigkeit regelmäßig ablehnen, selbst wenn der Gegner durch spätes Vorbringen die Kosten für weitere Instanzen unnötig in die Höhe getrieben hat. Es gibt in diesen Fällen keinen Schutz durch § 97 Abs. 2 ZPO, da die fehlerhafte Adressierung der Klage als schwerwiegendes Versäumnis gewertet wird, welches rechtlich deutlich schwerer wiegt als eine verspätete Rüge der Gegenseite.
Unser Tipp: Prüfen Sie vor Einreichung der Klageschrift zwingend die aktuelle Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und kalkulieren Sie das finanzielle Risiko für zwei Instanzen vorab mit einem Prozesskostenrechner. Vermeiden Sie es, sich auf eine gerichtliche Hinweispflicht oder die späte Reaktion der Gegenseite zu verlassen, da formale Fehler bei der Parteibezeichnung meist nicht heilbar sind.
Muss die Klageschrift alle Namen der Eigentümer enthalten oder reicht die Bezeichnung der Gemeinschaft?
NEIN, es reicht die Bezeichnung der Gemeinschaft vollkommen aus, da die Namen der einzelnen Eigentümer in der Klageschrift seit der WEG-Reform im Jahr 2020 nicht mehr aufgeführt werden dürfen. Die Klage ist zwingend gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähigen Verband zu richten, da diese nunmehr die alleinige Trägerin der Verwaltung ist. Eine namentliche Auflistung aller Mitglieder ist für eine wirksame Zustellung und die Zulässigkeit des Rechtsschutzbegehrens heute rechtlich nicht länger vorgesehen.
Dieser Wandel beruht auf der umfassenden Neugestaltung des Wohnungseigentumsgesetzes, durch welche die Gemeinschaft gemäß § 9a Abs. 1 WEG eine eigene Rechtspersönlichkeit erhalten hat. Während Kläger früher mühsam sämtliche Miteigentümer ermitteln mussten, fungiert der Verband nun als juristische Hülle, die unabhängig von ihrer aktuellen Zusammensetzung am Rechtsverkehr teilnimmt. Die Reform zielt darauf ab, die prozessuale Geltendmachung von Ansprüchen erheblich zu vereinfachen und das Risiko formaler Fehler bei der Bezeichnung der richtigen Partei zu minimieren. Da die Gemeinschaft heute selbst Trägerin der Rechte und Pflichten ist, richtet sich der gerichtliche Titel direkt gegen das Verwaltungsvermögen des Verbandes.
Ein entscheidender Vorteil dieser Regelung zeigt sich bei Eigentümerwechseln oder Erbfällen während eines laufenden Verfahrens, die früher oft zu langwierigen Unterbrechungen oder notwendigen Korrekturen der Beteiligtenliste geführt haben. Da die Klage gegen die Gemeinschaft als konstantes Rechtssubjekt geführt wird, bleiben personelle Veränderungen im Mitgliederbestand für den Fortgang des Prozesses vollkommen irrelevant. Eine zusätzliche namentliche Benennung einzelner Eigentümer zur vermeintlichen Sicherheit sollte konsequent unterbleiben, da dies zu einer Teilabweisung der Klage gegen die nicht passivlegitimierten Personen und damit zu erheblichen Kostenrisiken führen kann.
Unser Tipp: Bezeichnen Sie die Beklagte im Rubrum präzise als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter Angabe der exakten Adresse des Objekts und benennen Sie zudem den zuständigen Verwalter als gesetzlichen Vertreter. Vermeiden Sie es unbedingt, veraltete Eigentümerlisten beizufügen oder einzelne Nachbarn persönlich zu verklagen, um das Risiko einer Kostentragungspflicht für unzulässige Klageanteile sicher auszuschließen.
Was tun, wenn die Gemeinschaft die Instandsetzung des Notwegs trotz eines rechtskräftigen Urteils verweigert?
Sie betreiben die Zwangsvollstreckung unmittelbar gegen das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, um die Durchsetzung Ihres Titels mit staatlicher Hilfe und dem Einsatz eines Gerichtsvollziehers konsequent zu erzwingen. Ein rechtskräftiges Urteil gegen die Gemeinschaft ermöglicht den Zugriff auf deren Konten oder die Beauftragung einer Ersatzvornahme für die Instandsetzung auf Kosten des Verbandes gemäß § 887 ZPO.
Die Gemeinschaft fungiert als rechtsfähiger Verband und damit als verlässlicher Schuldner, da sie über ein eigenes Verwaltungsvermögen verfügt, das primär aus den monatlichen Hausgeldzahlungen der einzelnen Eigentümer gespeist wird. Weigert sich die Verwaltung trotz Titels zur Instandsetzung, können Sie beim zuständigen Vollstreckungsgericht beantragen, die notwendigen Arbeiten am Notweg selbst auf Kosten der Gemeinschaft durchführen zu lassen. Da der Verwalter gesetzlich dazu verpflichtet ist, gerichtliche Entscheidungen zeitnah umzusetzen, löst die Androhung solcher Maßnahmen meist die notwendige Beschlussfassung über eine Sonderumlage zur Finanzierung aus. Dieser Weg ist deutlich effizienter als Klagen gegen Einzelpersonen, da die Gemeinschaft als Ganzes für die Erhaltung des Eigentums haftet und die Kosten intern umlegen muss.
Sollte das Gemeinschaftskonto keine ausreichende Deckung aufweisen, entbindet dies den Verband keinesfalls von seiner Pflicht zur Instandsetzung, da die Liquidität zwingend durch eine Sonderumlage der Eigentümer hergestellt werden muss. Eine dauerhafte Verweigerung der Umsetzung stellt zudem eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Verwalters dar, die unter Umständen zusätzliche Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB wegen der Verzögerung auslösen kann.
Unser Tipp: Fordern Sie den Verwalter schriftlich unter kurzer Fristsetzung zur Umsetzung des Urteils auf und drohen Sie gleichzeitig die Einleitung der Zwangsvollstreckung sowie die Geltendmachung von Verzugsschäden an. Vermeiden Sie es unbedingt, erneut in langwierige inhaltliche Verhandlungen über die Notwendigkeit der Maßnahme einzutreten, da die Rechtslage durch das vorliegende Urteil bereits abschließend und rechtlich bindend geklärt ist.
Gilt die exklusive Klagebefugnis der Gemeinschaft auch für andere Rechte wie Leitungsführungen oder Grenzbebauungen?
JA, die exklusive Klagebefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstreckt sich grundsätzlich auf alle dinglichen Rechte, welche das gemeinschaftliche Grundstück als Ganzes belasten oder in seiner Substanz beeinträchtigen. Diese umfassende Zuständigkeit schließt neben den Wegerechten auch sämtliche anderen grundstücksbezogenen Belastungen wie etwa Leitungsführungsrechte, Grenzbebauungen oder Überbauungen zwingend mit ein. Da diese Lasten unmittelbar am Boden haften und das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, liegt die alleinige Verwaltungs- und Klagebefugnis beim Verband und nicht bei den einzelnen Eigentümern.
Die rechtliche Begründung für diese weitreichende Analogie liegt in der Natur der gemeinschaftlichen Verwaltung des Eigentums gemäß § 18 Abs. 1 und § 9a Abs. 2 WEG sowie der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung. Sobald eine rechtliche Belastung oder eine bauliche Maßnahme das gemeinschaftliche Grundstück physisch oder rechtlich berührt, qualifizieren die Gerichte dies konsequent als eine Angelegenheit, die den Kern der gesamten Gemeinschaft betrifft. Der Bundesgerichtshof hat hierzu klargestellt, dass für alle Grunddienstbarkeiten und grundstücksbezogenen Ansprüche der objektive Bezug zum Boden das entscheidende Kriterium für die alleinige Prozessführungsbefugnis des Verbandes darstellt. Da einzelne Wohnungseigentümer nicht eigenständig über die Belastung des gesamten Grundstücks verfügen dürfen, müssen sie die Durchsetzung von Abwehransprüchen oder die Klärung von Leitungsrechten rechtlich zwingend ihrem Verband überlassen.
Eine seltene Ausnahme von dieser strikten Regel besteht lediglich dann, wenn eine Beeinträchtigung ausschließlich das Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers tangiert, ohne dabei das gemeinschaftliche Eigentum in irgendeiner Weise zu berühren. Da Leitungsführungen oder Grenzbebauungen jedoch fast ausnahmslos in die physische Substanz oder die rechtliche Integrität des gemeinschaftlichen Grund und Bodens eingreifen, bleibt die individuelle Klagebefugnis in derartigen Fällen in der Praxis nahezu immer rechtlich ausgeschlossen.
Unser Tipp: Prüfen Sie bei jedem rechtlichen Streitfall um Grundstückslasten oder bauliche Grenzüberschreitungen vorab sehr genau, ob die betroffene Fläche im Grundbuch als Gemeinschaftseigentum der WEG ausgewiesen ist. Vermeiden Sie es, eigenständig Klage gegen Nachbarn wegen vermeintlicher Beeinträchtigungen durch Leitungsrechte zu erheben, da solche Klagen mangels Prozessführungsbefugnis bereits als unzulässig abgewiesen werden.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
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Das vorliegende Urteil
OLG Schleswig – Az.: 12 U 23/25 – Urteil vom 29.10.2025
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
