Räumungsklage – wegen Abbruch des Hauses

Räumungsklage – wegen Abbruch des Hauses

Amtsgericht Halle-Saalkreis

Az.: 92 C 4096/01

Verkündet am: 28.05.2002


In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Halle-Saalkreis auf die mündliche Verhandlung vom 18.04.2002 für Recht erkannt:

1.) Die Beklagten werden verurteilt, die im Haus in Halle, in der 8. Etage, linker Aufgang mit der Wohnungs-Nr. X bezeichnete Wohnung sowie die dazugehörige Box Nr. X in der Etage (Fahrstuhletage) zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2.) Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum einschließlich 31.07.2002 gewährt.

3.) Die Klägerin trägt 9 % der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Auslagen der Beklagten zu 1).

Die Beklagte zu 1) trägt 46 % der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Auslagen der Klägerin.

Der Beklagte zu 2) trägt 45 % der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Auslagen der Klägerin.

4.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Räumungsvollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000,00 Euro, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 6.000,00 Euro leistet. Die Vollstreckung wegen der Verfahrenskosten darf die jeweilige Partei abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach diesem Urteil zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

und beschlossen: Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

a) Räumung, Jahreskaltnutzungswert: DM 4.408,68 (2.254,12 Euro),

b) Zahlung: DM 1.117,04 (571,13 Euro),

c) Gesamtstreitwert: DM 5.325,72 (2.825,12 Euro).

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von beiden Beklagten die Räumung einer Wohnung sowie von der Beklagten zu 1) darüber hinaus die Zahlung restlichen Mietzinses.

Die Klägerin und die Beklagte zu 1) schlossen im Juni 1983 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung. Der Beklagte zu 2) hält sich gelegentlich zur Unterstützung der Beklagten zu 1) ebenfalls in dieser Wohnung auf (Band II Bl. 55+56 d.A.).

Das Mietobjekt liegt in einem 11-geschossigen Gebäude. Das Haus steht in Halle im Stadtbezirk S. In seiner unmittelbaren Umgebung wurden bereits mehrere ähnliche Bauten abgerissen (Fotos zur Lage Band l Bl. 170+171 d.A.). Die Stadtentwicklungskonzeption der Stadt Halle vom 20.06.2001 sieht in einer ersten Phase den Abbruch von 51 der 11-geschossigen Wohngebäuden vor (Einzelheiten Band l Bl. 72-76 d.A.). Davon erfaßt wird auch das streitgegenständliche Gebäude. Der Grund für diese Planungen liegt in einem strukturellen Leerstand im Stadtteil S. Quantitativ beläuft sich dieser in den 11-Geschossern auf Werte zwischen 40 – 100 % (Bl. 38 Rü d.A.).

Im Haus X ist die Beklagte zu 1) die letzte verbleibende Mieterin. Die Einnahmen der Klägerin bei einer Mietpartei belaufen sich jährlich auf rechnerisch 4.260,43 Euro. Die Aufwendungen für Betriebskosten und Heizkosten sowie Aufwendungen für notwendige Instandhaltungen liegen jährlich bei ca. 56.000,00 Euro (Band II Bl. 6 d.A.).

Nach längeren Vorgesprächen über ein freiwilliges Aufgeben der Mietwohnung durch die Beklagte zu 1) erklärte die Klägerin unter dem 29.03.2001 zum 31.07.2001 die Kündigung (Band l Bl. 45 d.A.). Das Schreiben ging der Beklagten zu 1) am 30.03.2001 zu (Band l Bl. 46 d.A.). Die Klägerin begründete die Kündigung mit den wirtschaftlichen Belastungen aufgrund des weitflächigen Leerstandes.

Der vereinbarungsgemäße monatliche Mietzins für die Wohnung lag im Juni 2000 bei 367,39 DM (ohne Nebenkosten). Mit Rücksicht auf die in unmittelbarer Nachbarschaft laufenden Abrißarbeiten an weiteren Gebäuden und den außer Betrieb befindlichen Aufzug minderte die Beklagte zu 1) die Miete im Juni und Juli jeweils um 165,33 DM, von August bis November 2001 jeweils um 194,72 DM.

Die Klägerin steht auf dem Standpunkt, der vorliegenden Konstellation zur Kündigung berechtigt zu sein. Ein weiteres Festhalten am Mietvertrag sei ihr nicht zumutbar. Außerdem müsse die Beklagte zu 1) den vollständigen Mietzins zahlen.

Die Klägerin beantragt,

1. Die Beklagten zu verurteilen, die im Hause X in Halle in der 8. Etage linker Aufgang mit der Wohnungs-Nr. X bezeichnete Wohnung und die dazugehörige Box-Nr. X in der 7. Etage (Fahrstuhletage) zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,

hilfsweise für einen Räumungszeitpunkt zum 31.03.2002,

2. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an die Klägerin 1.117,04 DM sowie 7,50 DM Bankrückbuchungsgebühr nebst 5 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie stehen auf dem Standpunkt, die Beeinträchtigungen in der Wohnung rechtfertigten die vorgenommenen Minderungen. Darüber hinaus liege für die Kündigung kein tragfähiger Grund vor; jedenfalls sei die gesetzliche Kündigungsfrist nicht beachtet. Darüber hinaus behaupten sie, die Klägerin beabsichtige ohnehin nicht auf jeden Fall das Gebäude abzureißen (Band l Bl. 153-164 d.A.).

Ergänzend werden für den Sachvortrag der Parteien die wechselseitig eingereichten Schriftsätze in Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist für die Räumungsanträge begründet, für den Zahlungsantrag bleibt sie ohne Erfolg.

1.

Die Klage ist auch hinsichtlich des Beklagten zu 2) zulässig. Insbesondere ist das Rechtsschutzbedürfnis für das Anstreben eines Räumungstitels gegeben. Lebt mit dem Mieter in der Wohnung ein Lebensgefährte oder besteht eine zumindest zeitweise häusliche Gemeinschaft, muß für die Räumung der Vollstreckungstitel auch gegen diese dritte Person lauten (Zöller/Stöber, ZPO, § 885 RN 5e und 5f m.w.N.). Vorliegend hält auch nach dem Sachvortrag des Beklagten zu 2) dieser sich gelegentlich im genannten Mietobjekt auf. Der Beklagte zu 2) legt zudem dar, seine Anwesenheit habe zumindest auch den Zweck, der Beklagten zu 1) gegen etwaige Bedrohungen und Vorgehensweisen der Klägerin als Hilfe zur Seite zu stehen (Schreiben vom 20.02.2002; Band II Bl. 56 d.A.). Vor diesem Hintergrund ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin, auch gegen den Beklagten zu 2) einen Räumungstitel zu erzielen, zu bejahen.

2.

Die Klage gegen die Beklagte zu 1) hat teilweise Erfolg.

a)

Das Räumungsverlangen der Klägerin ist – inzwischen wegen Zeitablaufs – mit dem Hauptantrag begründet (§ 546 BGB). Nach dieser Vorschrift ist ein Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) ist mit Ablauf des 31.03.2002 in ein Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt worden. Dazu führte die am 30.03.2001 gegenüber der Beklagten zu 1) erklärte Kündigung der Klägerin.

Die auf ein berechtigtes Interesse der Klägerin gestützte Kündigung ist in der Sache an den mietrechtlichen Regelungen des Mietreformgesetzes zu messen (§ 573 Abs. 1 BGB n.F.; Artikel 11 des Mietreformgesetzes). Danach trat das Gesetz in seiner neuen Fassung am 01.09.2001 in Kraft. Die Ausnahmevorschriften für bestimmte laufende Mietverhältnisse greifen nicht. Artikel 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB als eine Sondervorschrift betrifft nicht den Kündigungsgrund des § 564 b BGB a.F. Die von Artikel 229 § 3 Abs. 2 EGBGB erfaßte Konstellation ist nicht die Vorliegende. Schließlich führt Artikel 229 § 3 Abs. 6 – lediglich – zu einem Weiterbestand der Kündigungsschutzvorschriften des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 + 3 BGB a.F. Folglich bemißt sich die Rechtsmäßigkeit der Kündigung danach, ob die Klägerin als Vermieterin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 n.F. BGB), ohne daß sich die Vermieterseite auf berechtigte Interessen i.S. von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB n.F. berufen kann (Artikel 232 § 2 Abs. 2 EGBGB).

Ausgehend davon liegt ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, das eine Kündigung trägt. Insbesondere unterfällt die Fallkonstellation nicht dem bezeichneten Verbot der Verwertungskündigung (nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB n.F.). Im einzelnen:

Als berechtigtes Interesse des Vermieters kommt wegen der sozialen Bedeutung der Wohnung für den Mieter als Lebensmittelpunkt- nur- ein Interesse von Gewicht in Betracht. Andererseits darf diese gesetzliche Kündigungsvoraussetzung nicht in die Substanz des Eigentums des Vermieters (mit den Elementen der Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis) eingreifen (Bundesverfassungsgericht NJW1989, 790 und 792). Hier kommt es seitens der klagenden Wohnungsgenossenschaft zu schwerwiegenden Nachteilen, falls das in Rede stehende Mietverhältnis nicht beendet wird. Die Klägerin legt in ihrem Schriftsatz vom 05.12.2001 aufgeschlüsselt dar, welche Kosten es mit sich bringt, für eine einzige Mietpartei ein 11-geschossiges Wohnhaus weiter zu betreiben. Danach ergibt sich jährlich eine Unterdeckung von mehr als 50.000,00 Euro (ohne den Kapitaldienst an den laufenden Darlehn zu berücksichtigen). Der Zustand des massiven Leerstandes ist auch nicht etwa auf ein Verhalten der Klägerin zurückzuführen und damit von ihr hinzunehmen. Das vorgelegte Statistikmaterial weist den Stadtteil S als denjenigen in Halle mit dem höchsten Einwohnerverlust seit 1992 aus (Band l Bl. 74 d.A.). Nach den Ausführungen in der Stadtentwicklungskonzeption „Wohnen“ der Stadt Halle vom 20.06.2001 betrifft zudem die Leerstandsproblematik sämtliche großen Wohngesellschaften, die in der S vor Ort vertreten sind (Band l Bl.75+76 d.A.).

Das dargelegte Interesse der klagenden Wohnungsgesellschaft daran, den Mietbetrieb in dem fraglichen Gebäude gänzlich einzustellen, unterfällt nicht dem – ausgeschlossenen -Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB n.F. Diese Fallgruppe ist einschlägig, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Eine wirtschaftliche Verwertung wird angestrebt, wenn die Werthaltigkeit des Grundstücks (gegebenenfalls auch nach Abriß und Neubau; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 573 RN 35) ausgeschöpft werden soll. Darum geht es der Klägerin vorliegend nicht. Ihre Absicht ist darauf gerichtet, die auflaufenden Verluste durch den bisherigen Mietbetrieb zu senken und möglichst durch Abriß endgültig zu beendigen. Nicht liegt der Schwerpunkt ihres Handelns darin, eine neue und möglichst lukrativere Verwendung des Grundstücks herbeizuführen. Es ist zudem weder beklagtenseits vorgetragen, noch anderweitig erkennbar, daß die durch die Klägerin mitgeteilten Absichten nur vorgeschoben seien. Unstreitig kann die Klägerin mindestens in den nächsten 5-10 Jahren keine Verwertung oder andersartige Nutzung des Objektes oder des Grundstückes vornehmen, (auch) weil der Stadtteil S bis zum Jahr 2012 nach den vorliegenden Prognosen der Stadt Halle rund 43 % der Einwohner verlieren wird (Schriftsatz vom 05.12.2001; Band II Bl. 5+7 d.A.). Die Beklagtenseite kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen (Band l Bl. 159 d.A.), die Klägerin sei ohne entsprechende Fördergelder gar nicht in der Lage, den Abriß tatsächlich durchzuführen. Zum einen ist die Abbruchgenehmigung bereits erteilt (Band l Bl. 77-81 d.A.), zum anderen sind die entsprechenden Förderanträge gestellt (Band l Bl. 82-100 d.A.).

Die hier gegebene „Abrißkündigung“ ist auch nicht in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB n.F. wie eine „Verwertungskündigung“ zu behandeln. Der Gesetzgeber hat in Kenntnis der vorliegenden Problematik davon abgesehen, den Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB weiter zu fassen (siehe zum Gesetzgebungsgang Grundmann, NJW 2001, 2497, 2503; Horst, MDR 2001, 721, 727).

Zu den individuellen Interessen der klagenden Wohnungsgemeinschaft an der Beendigung des Mietverhältnisses tritt das öffentliche Interesse, welches vorliegend ebenfalls auf eine Bereinigung der massiven Leerstandslage gerichtet ist. Nach der Stadtentwicklungskonzeption der Stadt Halle vom 20.06.2001 ist im Stadtteil S die Ausstattung mit sozialer Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen verglichen mit anderen Stadtteilen nicht befriedigend. Die Wohnfunktion soll durch teilweisen Abbruch von Wohngebäuden und Einordnung von die Wohnnutzung ergänzenden Funktionen (z.B. Dienstleistungs- und soziokulturelle Einrichtungen, Sportanlagen, Grünflächen) auf den freiwerdenden Flächen stabilisiert werden (Band l Bl. 72 d.A.). Dabei sind die hohen Wohnungsleerstände vorwiegend im Bereich mit überwiegend 11-geschossiger Bebauung anzutreffen (Band I Bl. 75 d.A.).

Insgesamt sieht das Gericht daher ein besonderes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses als erfüllt an.

Die Schriftform der Kündigung (§ 564 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.) ist gewahrt. Das Kündigungsschreiben vom 29.03.2001 wurde von zwei amtierenden Vorständen unterschrieben.

Nach der Satzung der Klägerin (dort § 22 Abs. 3; Band II Bl. 17 d.A.) wird die Genossenschaft durch mindestens zwei Mitglieder des Vorstandes wirksam vertreten. Wirksam wurde die Kündigung -nicht wie von der Klägerin angenommen zum “ 31.07.2001, sondern – zum Ablauf des März 2002 (Artikel 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB i.V.m. § 565 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 Satz 1 + 2 BGB a.F.). Der Beklagten war der Wohnraum bereits vor mehr als 10 Jahren überlassen worden. Damit belief sich die Kündigungsfrist auf 12 Monate ab Anfang April 2001. Somit war – inzwischen – für die Räumung nach dem Hauptantrag der Klägerin zu erkennen.

b)

Einen Anspruch auf (weiteren) Mietzins hat die Klägerin nicht (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Danach wird der Mietzins gemindert, wenn durch Fehler des Mietobjekts dessen Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert wird. Vorliegend waren die Räumlichkeiten als Wohnung vermietet. Nach Vertragszweck stellen sie mithin den räumlichen Lebensmittelpunkt der Mieterin dar. Unter diesem Aspekt stellen die Gesichtspunkte der leichten Erreichbarkeit der Wohnung sowie der Schutz vor äußeren Einflüssen einen maßgeblichen Bewertungspunkt dar. Hier bestanden in dieser Hinsicht für die streitgegenständliche Zeit (Juni bis November 2001) schwerwiegende Einschränkungen durch die umfangreichen Abrißarbeiten in unmittelbarer Nachbarschaft der Beklagten sowie den nicht betriebsbereiten Aufzug. Zumindest bei eine Wohnung im 8. Stock rechtfertigen diese Störungen eine Minderung von – wie von der Beklagen zu 1) teilweise vorgenommen -53 %. Ob und inwieweit die Klägerin die genannten Belastungen zu vertreten hat, kann dahinstehen. Die Minderungsnorm des § 537 BGB stellt nicht auf ein Verschulden des Vermieters ab. Der Zahlungsantrag war mithin abzuweisen.

3.

Die Räumungsklage hat auch gegen den Beklagten zu 2) Erfolg (§ 546 Abs. 2 BGB), Hiernach kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von einem Dritten zurückfordern, wenn diesem durch den Mieter der Gebrauch der Mietsache überlassen wurde. So liegt es hier. Die Vorschrift erfaßt auch solche Dritten, die sich neben dem Mieter in der Wohnung aufhalten (Palandt/Weidenkaff, § 546 RN 19). Das Mietverhältnis ist – wie unter Ziffer 2 gezeigt – beendet.

4.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit basiert auf §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO. Bei den Abwendungsbeträgen hat sich das Gericht an den Summen orientiert, die den jeweiligen Parteien jeweils binnen einem halben Jahres (bis zu einer etwaigen Berufungsentscheidung) als Schaden drohen. Die Räumungsfrist hat das Gericht bestimmt nach § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Dabei hat das Gericht zugunsten der Beklagten zu 1) berücksichtigt, daß diese bereits seit relativ langer Zeit die fragliche Mietwohnung inne hat. Im Rahmen der Abwägung war indes auch zu beachten, daß sie zahlreiche Alternativangebote der Klägerin (vgl. Band l Bl. 101-129 d.A.) ausschlug und sich der Wohnungsmarkt zur Zeit gerichtsbekannt als verhältnismäßig mietergünstig darstellt.

Den Streitwert hat das Gericht bestimmt nach §§ 12 Abs. 1 Satz 1, 16 Abs. 1 GKG; §§ 3, 5 ZPO.