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Ratgeber Mieterhöhung

Voraussetzungen an eine Erhöhung der Miete

Ausgangssituation: Der Vermieter kündigt Ihnen die Erhöhung der Miete an.

Frage: Muss ich jede Mieterhöhung grundsätzlich hinnehmen?

Ratgeber zur Mietpreiserhöhung: Tipps & Tricks sich als Mieter dagegen zu wehren

Vorwort: Der Vermieter, der sein Eigentum als Wohnraum zur Verfügung stellt, hat natürlich ein Interesse daran, auf diesem Wege auch möglichst viel Geld durch Mieten zu erwirtschaften. Doch auch wenn es sein Eigentum ist, kann er die Mieten hierfür nicht beliebig festsetzen oder steigern. Das Gesetz gibt ihm einen Rahmen in dem Mietpreiserhöhnungen stattfinden dürfen, und stellt bestimmte Bedingungen an wirksame Mieterhöhungen. Aber nicht immer erfüllt der Vermieter diese. Der Mieter sollte daher eine Anhebung der Miete immer auf Form und Inhalt überprüfen, um nicht -durch Unachtsamkeit oder fehlende Kenntnis über die rechtlichen Erfordernisse an diese- einen überhöhten, und damit eigentlich unwirksamen, Mietpreis zu zahlen.

Tipp! Zweifeln Sie eine Mieterhöhung erst einmal an!

Zustimmung Eine Überprüfung der Mietsteigerung sollte der Mieter daher immer vornehmen. Denn nur wenn der Mieter dieser zustimmt, wird diese auch wirksam.

Wichtig: Ist im Mietvertrag eine Anhebung der Miete ausgeschlossen, kommt diese auch von vorneherein nicht in Betracht – es sei denn der Mieter stimmt dieser zu.

Zustimmungspflicht: Ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in Form und Inhalt fehlerfrei, muss der Mieter zustimmen. Dazu hat er den Rest des Monats und zwei weitere Monate Zeit. Anschließend kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters sogar auf gerichtlichem Wege einklagen.

Fehler: Weist das Mieterhöhungsverlangen aber Fehler auf, sollte der Mieter hingegen keinesfalls ohne weiteres zustimmen!

Bei formalen Fehlern im Mieterhöhungsschreiben ist das Mieterhöhungsverlangen im Ganzen unwirksam. Bei materiell-rechtlichen Fehlern sind  Mieterhöhungen nur im gesetzlichen Rahmen zulässig und auch nur bis zu dieser Grenze berechtigt.

Checkliste Mieterhöhung


Die Anforderungen an den Vermieter:

Formale Voraussetzungen

  • Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.
  • Alle Personen, die den ursprünglichen Mietvertrag als Vermieter unterzeichnet haben, müssen auch das Mieterhöhungsverlangen unterzeichnen.
  • Das Schreiben muss an alle im Mietvertrag genannten Mieter adressiert sein.
  • Lässt der Vermieter seine Interessen durch Dritte vertreten (Anwälte, Hausverwaltungen, Eigentümervereine) muss dem Mieterhöhungsverlangen eine gültige Vollmacht beiliegen.

Rechtliche Voraussetzungen

  • Der Vermieter darf eine Mieterhöhung nicht vor Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung ankündigen.
  • Die Miete darf mindestens 15 Monate lang nicht erhöht worden sein (Ausnahme: Modernisierung oder begründete Erhöhung der Nebenkosten).
  • Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent angehoben werden (so genannte Kappungsgrenze).
  • Der neue Mietpreis darf nicht über die ortsübliche Miete hinausgehen.
  • Wird die Miete an die ortsübliche Miete angepasst, muss der Vermieter dies begründen (mit Hilfe des Mietspiegels, der Mietdatenbank, Gutachten über Vergleichsmieten).

 

Folgen: Formale Fehler machen das Mieterhöhungsverlangen von vorneherein unwirksam. Der Mieter muss in diesem Fall gar nicht reagieren und kann das Mieterhöhungsverlangen so betrachten, als wenn dieses gar nicht existiere. Er muss es nicht ausdrücklich gegenüber dem Vermieter ablehnen. Stimmt er allerdings dennoch zu, wird es dadurch wirksam! (Nur bei einer eventuell fehlenden Vollmacht, muss er das Mieterhöhungsverlangen ablehnen und zurückschicken.)

Verstößt das Verlangen nach einer Mietpreiserhöhung hingegen gegen materielle Bestimmungen und übersteigt der neu geforderte Mietpreis den gesetzlichen Rahmen, ist die Mieterhöhung nicht zwingend im Ganzen unwirksam. Bis zu der gesetzlich geregelten Höchstgrenze kann dieses berechtigt sein. Der Mieter sollte in diesem Fall seine Zustimmung auf den berechtigten Teil beschränken.

Achtung: Denn stimmt der Mieter der Mieterhöhung im Ganzen nicht zu und zahlt weiterhin den vorherigen Mietpreis, kann er dadurch in Zahlungsverzug gelangen, was unter Umständen eine fristlose Kündigung durch den Vermieter bedeuten kann! Stimmt er hingegen der überhöhten Miete insgesamt zu, kann es unter Umständen dazu führen, dass dieser Mietpreis dadurch wirksam wird. Erst ab einer Überhöhung von mehr als 20 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze überschritten und der Mieter kann den darüber hinaus zu viel gezahlten Teil (für die Vergangenheit und mit Zinsen) zurückfordern.

Begründung: Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen, ansonsten ist diese unwirksam. Grundsätzlich stellt der Gesetzgeber dem Vermieter hierzu drei Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB i. V. m. §§ 558 a- 558 e BGB)
  • auf Grund gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB)
  • wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559, 559b BGB)

Mietpreiserhöhung wegen Vergleichsmiete lt. Miepreisspiegel,, Betriebskosten oder Modernisierung

Ortsübliche Vergleichsmiete: Um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen zu können, muss der Vermieter dem Mieter diese verständlich und nachvollziehbar darlegen.

Dazu hat bieten sich im vier Möglichkeiten (§ 558a BGB):

  • der Mietspiegel
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • ein Sachverständigen-Gutachten
  • drei Vergleichswohnungen

Vorsicht: Hier kommt es häufig -absichtlich oder aus Versehen- zu Fehlern, was die Vergleichbarkeit der Wohnung mit anderen Wohnungen angeht. Unter anderem spielen Art, Größe, Ausstattung (auch energetische) und Lage eine wichtige Rolle. Allzu oft werden aber Äpfel mit Birnen verglichen. Ist eine Vergleichbarkeit objektiv nicht gegeben, fehlt es auch an der Begründung und damit der Wirksamkeit der Mieterhöhung!

Mietpreiserhöhung aufgrund:

  1. Gestiegener BetriebskostenIst Mietpreiserhöhung gerechtfertigt? Unser Ratgeber zur Erhöhung der Miete zeigt es Ihnen!
    Erhöht der Vermieter die Nebenkosten, hat der Mieter ein Recht auf Einsichtnahme der Betriebskostenabrechnung, um diese Anhebung nachvollziehen zu können.
  2. Modernisierungsmaßnahmen
    Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit Modernisierungsmaßnahmen, hat er dadurch zwei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Zum einen kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen an den Kosten der Modernisierung direkt beteiligen. Bis zu 11 Prozent der entstandenen Kosten, kann er so jährlich auf den Mieter abwälzen. Darüber hinaus kann eine Modernisierung indirekt zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete führen und eine Anhebung der Miete dadurch gerechtfertigt sein.

Achtung: Aber nicht alles, was der Vermieter als Modernisierungsmaßnahme angibt, stellt auch eine echte Modernisierung in diesem Sinne dar. Häufig versucht der Vermieter auf diesem Wege Kosten auf den Mieter zu übertragen, die eigentlich nur er als Eigentümer zahlen muss. Hier lohnt es sich oft einen fachkundigen Rechtsrat einzuholen.

Besondere Mietverträge

In den meisten Mietverträgen wird eine feste Miete vereinbart, die im Laufe der Zeit unter den oben genannten Bedingungen erhöht werden kann. Darüber hinaus gibt es aber auch Mietverträge, die von Beginn des Mietverhältnisses an eine Erhöhung der Miete für bestimmte Zeitpunkte oder unter bestimmten Begebenheiten vorsehen. Das Gesetz nennt diesbezüglich ausdrücklich zwei Arten.

  1. Indexmiete
    Einerseits besteht die Möglichkeit eine Indexmiete (§ 557b BGB) zu vereinbaren. Hier ist eine Mieterhöhung abhängig von steigen Preisen für die Lebenserhaltung. Der hierfür heranzuziehende Preisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Allerdings muss zwischen zwei Mieterhöhungen auch bei der Indexmiete mindestens ein Jahr vergehen. Eine Erhöhung findet nicht automatisch statt, sondern muss vom Vermieter schriftlich mitgeteilt werden.
  2. Staffelmiete
    Andererseits können die Parteien im Mietvertrag vereinbaren, dass die Miete zu bestimmten Zeiten, um einen festgelegten Betrag steigt. Auch hier muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr liegen. Der Betrag muss dabei einen festen Wert haben und kann nicht in Prozentzahlen angegeben werden (mit Ausnahme für die Erhöhung der Nebenkosten).

Fazit zur Erhöhung der Wohnungsmiete

Nicht jede Mieterhöhung muss der Mieter über sich ergehen lassen. Daher sollte der Mieter seine Rechte kennen, um gegebenenfalls gegen eine unwirksame oder überhöhte Steigerung der Mietkosten durch den Vermieter vorgehen zu können. In Zweifelsfällen sollte immer ein Anwalt zu Rate gezogen werden, der den konkreten Sachverhalt überprüft und die eventuell erforderlichen Maßnahmen in die Wege leitet, um sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren.

Wir hoffen, Ihnen einen ersten Überblick über mögliche Problemfelder im Themenbereich „Mieterhöhung“ verschafft zu haben.

Möchten Sie die rechtliche Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangen prüfen lassen? Oder möchten Sie sich rechtlich gegen eine Erhöhung der Wohnraummiete wehren? Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne im Rahmen einer individuellen Rechtsberatung zur Verfügung. Nutzen Sie unsere zahlreichen Beratungsmöglichkeiten!

Ob per Telefon, E-Mail, via Onlinerechtberatung oder im Rahmen eines Besprechungstermins in unserer Kanzlei – wir erörtern Ihr juristisches Problem mit Ihnen und zeigen Ihnen individuelle Lösungsmöglichkeiten auf.

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