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Raumtemperatur in gemieteten Gewerberäumen in Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April

Streit um Heizungsprobleme in Arztpraxis endet vor Gericht

Die Geschichte des Rechtsstreits beginnt im Herzen von Brandenburg, in einem sorgfältig konzipierten Ärztehaus, wo eine Arztpraxis in den Gewerberäumen des Gebäudes untergebracht ist. Die Praxis ist die letzte verbliebene Mieterin in einem Gebäude, das ursprünglich als Zentrum für medizinische Dienstleistungen konzipiert wurde. Die jetzige Eigentümerin des Gebäudes, die Verfügungsbeklagte, plant, die verbleibenden Geschäftseinheiten in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Im Jahr 2018 kündigte die Verfügungsbeklagte umfassende Umbauarbeiten an, darunter auch den Austausch einer veralteten, fehleranfälligen Heizungsanlage. Diese Umbauarbeiten störten den Betrieb der Arztpraxis erheblich. Doch das Hauptproblem, das diesen Rechtsstreit auslöste, waren wiederkehrende Heizungsstörungen, die während der Heizperiode 2018/2019 begannen.

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Unausweichliche Auseinandersetzungen und gerichtliche Vergleiche

Die Parteien einigten sich in einem einstweiligen Verfügungsverfahren darauf, dass eine angemessene Heizung der Praxisräume gewährleistet werden sollte. Trotz dieser Vereinbarung kamen die Konflikte zwischen den Parteien in Bezug auf die dauerhafte Wärmeversorgung des Mietobjekts der Verfügungsklägerin nicht zur Ruhe. Die Verfügungsklägerin, die Arztpraxis, behauptete sogar, dass sie Gesundheitsbeeinträchtigungen wie Kopfschmerzen durch den Betrieb der Infrarotheizstrahler erlitt.

Auswirkungen auf den Praxisbetrieb und Gesundheitsbedenken

Die Unzufriedenheit der Verfügungsklägerin hinsichtlich der Wärmeversorgung der Praxisräume und die angeblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen durch den Betrieb der Infrarotheizstrahler ließen das Thermometer des Konflikts weiter steigen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Wärmeversorgung eines Arztpraxisgebäudes nicht nur die Arbeitsbedingungen beeinflusst, sondern auch Auswirkungen auf die Patientenversorgung und den allgemeinen Praxisbetrieb haben kann. Die geschilderten Gesundheitsprobleme stellen daher eine ernsthafte Sorge dar.

Unbefriedigende Lösungen und fortgesetzte Konflikte

Trotz mehrerer einstweiliger Verfügungen und Vergleiche blieben die Heizungsprobleme in den Praxisräumen der Verfügungsklägerin bestehen, was zu fortgesetzten Konflikten und schließlich zu dem Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg führte. Infolge der anhaltenden Meinungsverschiedenheiten wurde der Fall schließlich an das Oberlandesgericht Brandenburg verwiesen, das die Berufung der Verfügungsbeklagten zurückwies und sie zur Übernahme der Kosten des Berufungsverfahrens verpflichtete.

Das endgültige Urteil und seine Implikationen

Das endgültige Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg bestätigt, dass Vermieter die Pflicht haben, eine angemessene Heizversorgung zu gewährleisten und dass Mieter, insbesondere wenn es sich um Arztpraxen handelt, das Recht haben, eine ausreichende und gesundheitlich unbedenkliche Wärmeversorgung zu erwarten. Dieses Urteil unterstreicht, dass Vermieter, die ihre Pflichten nicht erfüllen, mit erheblichen rechtlichen Konsequenzen rechnen müssen, einschließlich der möglichen Rückweisung von Berufungen und der Übernahme der Gerichtskosten. Es dient als Warnung an alle Vermieter, die ihre Verantwortung gegenüber ihren Mietern vernachlässigen, und als Erinnerung daran, dass das Recht der Mieter auf eine geeignete und sichere Umgebung immer Vorrang hat.


Das vorliegende Urteil

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 3 U 26/21 – Urteil vom 23.11.2021

1. Die Berufung der Verfügungsbeklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28.01.2021, Az. 4 O 274/20, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Der Berufungsstreitwert beträgt 10.000 €.

Gründe

I.

Die Verfügungsklägerin ist (seit September 2012 und bis mindestens Ende August 2022 mit anschließender 2 x 5jähriger Verlängerungsoption) Mieterin von im Untergeschoss und Hochparterre des Gebäudes … in … gelegenen Gewerberäumen, in denen sie eine Arztpraxis für … betreibt (Mietvertrag Bl. 19 ff GA). Das Gebäude ist als Ärztehaus konzipiert worden, die Verfügungsklägerin die letzte verbliebene Mieterin darin. Die Verfügungsbeklagte ist nunmehrige Eigentümerin des Gebäudes, auf die der streitgegenständliche Mietvertrag übergegangen ist, und beabsichtigt, die übrigen Gewerbeeinheiten nach Neuaufteilung zwischenzeitlich in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Im Jahr 2018 kündigte die Verfügungsbeklagte der Verfügungsklägerin die Vornahme umfassender Umbauarbeiten in dem Gebäude an, zu der auch ein Austausch der völlig veralteten und schadanfälligen Heizungsanlage durch eine Gasetagenheizung bis zum Jahr 2020 gehören sollte. Im Zuge der Bauarbeiten kam es zu verschiedenen Behinderungen des laufenden Praxisbetriebes der Verfügungsklägerin, u.a. einer kurzfristigen Sperrung des Telefonanschlusses, die bereits Gegenstand eines früheren Verfahrens des Eilrechtsschutzes gewesen sind (Az. 4 O 275/18 LG Potsdam).

heizen temperatur
(Symbolfoto: Olivier Le Moal/Shutterstock.com)

Nachdem es seit Beginn der Heizperiode 2018/2019 zu Störungen der Wärmeversorgung der Praxisräume der Verfügungsklägerin gekommen war, verglichen sich die Parteien in einem weiteren von der Verfügungsklägerin angestrengten einstweiligen Verfügungsverfahren (Az. 4 O 350/18 LG Potsdam) im Gerichtstermin vom 14.12.2018 dahingehend, dass „bis zum Jahresende eine Beheizung der Praxisräume ermöglicht werden soll, bei der in den Praxisräumen 21 Grad erreicht werden mit Ausnahme der Küche, es sei denn, nach den gesetzlichen Vorschriften für den Betrieb einer Arztpraxis sind geringere Temperaturen für einzelne Räume ausreichend“. Zugleich vereinbarten sie, an zwei festgelegten Terminen die E-Zählerstände und Temperaturen in den Praxisräumen zu erfassen, und die Verfügungsbeklagte verpflichtete sich weiterhin, der Verfügungsklägerin bis zum 15.01.2019 Bestätigungen zukommen zu lassen, aus denen sich ergebe, dass der gefahrlose Betrieb der [als Ersatz für die auszubauenden alten neu aufzustellenden] Infrarotheizkörper in den Praxisräumen gewährleistet sei. Für den Fall der Nichterfüllung der Vermieterpflichten sollte die Verfügungsklägerin berechtigt sein, die Wärmeversorgung in den Mieträumen im Wege der Ersatzvornahme wiederherzustellen. Wegen des weiteren Inhalts des geschlossenen Vergleiches wird auf die Ablichtungen des landgerichtlichen Sitzungsprotokolls vom 14.12.2018 (Bl. 280 ff GA) Bezug genommen.

In der Folgezeit, auch in der Heizperiode 2019/2020, kam es zwischen den Parteien immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten über die dauerhafte Wärmeversorgung des Mietobjekts der Verfügungsklägerin, wobei die Verfügungsklägerin Wärmedefizite und Gesundheitsbeeinträchtigungen (Kopfschmerzen) infolge des Betriebs der Infrarotstrahler bemängelte. Um einen Komplettaustausch der Heizungsstränge vornehmen zu können, bot die Verfügungsklägerin ihr erfolglos an, den Praxisbetrieb gegen Ausgleichszahlungen vorübergehend in Ersatzräume zu verlegen. Die Verfügungsbeklagte begann in der Folgezeit mit dem Umbau der Heizungsanlage und stellte der Verfügungsklägerin im Ergebnis beidseitig geführter Verhandlungen schließlich Anfang Oktober 2020 in Aussicht, die Praxisräume über eine im Keller neu zu installierende Heiztherme und die vorhandenen alten Heizkörper mit Wärme zu versorgen, nachdem sie ihr zuvor 7 Ölradiatoren zur Verfügung gestellt hatte, deren dauerhafte Aufstellung unter Verlegung eines Starkstromkabels die Verfügungsklägerin jedoch abgelehnt hatte. Im Gegenzug sollte die Verfügungsklägerin allerdings ihr Einverständnis mit der Durchleitung neuer Installationsstränge für Wasser, Heizung und Stromversorgung durch ihre Praxisräume geben, über die die übrigen Mieteinheiten zukünftig angeschlossen werden sollten, das sie jedoch zunächst mit der Bitte um weitergehende Informationen und schließlich in der vorgegebenen Form endgültig verweigerte. Zugleich verwies die Verfügungsklägerin auf ein mit dem Geschäftsführer … des bauausführenden Unternehmens geführtes Gespräch, wonach über ein zusätzlich installiertes, zudem eine „Stolperfalle“ bildendes Starkstromkabel nebst weiter einzubauendem Verteilerkasten angeblich nur drei Heizkörper der Praxis unter Vollast elektrisch angeschlossen werden könnten, da anderenfalls der Baustrom für das Haus nicht ausreichen würde, und ließ ausführen, die Beheizung der 130 qm großen Räumlichkeiten mit Ölradiatoren sei völlig unzureichend, die zudem nur mit halber Leistung über das vorhandene Stromnetz betrieben werden könnten. Die Verfügungsbeklagte lehnte ihrerseits ein Angebot der Verfügungsklägerin ab, den Einbau der Heiztherme im Keller auf eigene Kosten in Auftrag zu geben. Zu dem Einbau einer neuen Heiztherme bzw. eines Starkstromkabels für die Beheizung der Praxisräume kam es aufgrund dessen nicht, und deren Beheizung erfolgte weiterhin über insgesamt 10, z.T. vermieterseits gestellte, stromgespeiste, von der Verfügungsklägerin unter Teillast betriebene Ölradiatoren, deren Heizleistung jedoch angesichts dauerhaft unter 20 Grad Celsius liegender Innentemperaturen im betriebenen Umfang (auf Stufe 3) nicht ausreichte.

Im März 2020 war zudem die Stromversorgung der Praxisräume „gekappt“ worden, wogegen sich die Verfügungsklägerin ebenfalls im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes erfolgreich gewehrt hatte (Az. 4 O 87/20 LG Potsdam).

Derzeit ist noch ein Hauptsacheverfahren vor dem Landgericht Potsdam zum Az. 4 O 338/19 anhängig, in dem die Verfügungsbeklagte die Räumung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten begehrt, während die Verfügungsklägerin widerklagend Zahlungs- und Mietminderungsansprüche verfolgt.

Mit auf Antrag der Verfügungsklägerin am 09.11.2020 erlassener einstweiliger Verfügung (Bl. 62 f GA) hat das Landgericht Potsdam der Verfügungsbeklagten – soweit vorliegend noch von Interesse – aufgegeben, die Wärmeversorgung der streitgegenständlichen Gewerbefläche wiederherzustellen und deren Beheizbarkeit derart sicherzustellen, dass eine Raumtemperatur von mindestens 20 bis 21 Grad Celsius erreicht werde. In dem auf den hiergegen gerichteten Widerspruch der Verfügungsbeklagten hin anberaumten Verhandlungstermin vom 21.01.2021 haben sich die Parteien dahingehend auf Widerruf verglichen, dass die Verfügungsklägerin ermächtigt werde, die der Verfügungsbeklagten gemäß dem Beschluss vom 09.11.2020 obliegenden vertretbaren Handlungen gegen Kostenerstattung selbst vorzunehmen und hierzu im Untergeschoss eine Heiztherme mit Verbindungssträngen zu den in den Mieträumen vorhandenen Heizkörpern einbauen zu lassen; für den Fall des bis zum 26.01.2021 möglichen Widerrufs sollte die Verfügungsbeklagte gleichwohl bis zum 27.01.2021 die Möglichkeit erhalten, die Beheizbarkeit der Praxisräume mit mindestens 20-21 Grad Celsius „durch eine elektrische Anlage“ und die Verlegung von Anschlusskabeln „unter Beachtung, dass es sich um eine Arztpraxis mit Publikumsverkehr handelt“, sicherzustellen.

Die Verfügungsbeklagte hat den zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich am 25.01.2021 widerrufen (Bl. 175 GA) und zugleich angekündigt, die Beheizbarkeit über eine elektrische Versorgung zu ermöglichen; der geplante Einbau einer Gasetagenheizung in dem Gebäude scheitere einstweilen, so die Verfügungsbeklagte weiter, daran, dass nach Rückbau des ursprünglichen Schornsteins kein entsprechender Abzug vorhanden sei, die installierten Stromleitungen seien jedoch für einen Betrieb von jedenfalls 7 Ölradiatoren unter Vollast leistungsmäßig hinreichend ausgelegt, während die Installation einer zusätzlichen Heiztherme im Untergeschoss kurzfristig nicht realisierbar sei.

Nachdem die Verfügungsbeklagte bis zum Ablauf des vorgegebenen Endtermins zwar die zu der Altanlage führenden Heizungsrohre getrennt, jedoch weder zusätzliche elektrisch zu betreibende Heizkörper noch einen Starkstromanschluss in die Gewerberäume eingebracht hatte, hat das Landgericht die einstweilige Verfügung mit Urteil vom 28.01.2021 (Bl. 201 ff GA) im skizzierten Umfang aufrechterhalten. Zur Begründung ihrer Entscheidung hat die Zivilkammer ausgeführt, die Verfügungsbeklagte sei gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, das streitgegenständliche Objekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten; unstreitig sei die vorhandene Stromversorgung für eine ordnungsgemäße Stromversorgung jedoch unzureichend und die Verfügungsbeklagte habe keine konkreten Maßnahmen angeboten, um eine ausreichende Beheizbarkeit der Mieträume zukünftig sicherzustellen.

Hiergegen wendet sich die Verfügungsbeklagte im Wege der Berufung (Bl. 253 f GA).

Die Verfügungsbeklagte rügt eine ungenügende Ausschöpfung des festgestellten Sachverhalts und führt insoweit aus, ihrerseits die zur Wiederherstellung einer ausreichenden Beheizbarkeit der Mieträume erforderlichen Maßnahmen angeboten zu haben, welche jedoch sämtlich von der Verfügungsklägerin abgelehnt worden seien; diese befinde sich dementsprechend in Annahmeverzug; insbesondere sei ihr eine Wärmeversorgung wie gewünscht über Ölradiatoren, von denen sie jedoch nur einen Teil (3 von 7) in Betrieb genommen habe, und unter Verstärkung der Leitungskapazität, wie zuvor ausgeführt, durch Installation eines Starkstromkabels angeboten worden, was sie jedoch der Installationsfirma gegenüber am 21.09.2020 pauschal und nicht nachvollziehbar unter Hinweis auf angebliche Stolperfallen und den vorgeblich störenden Verteilerkasten abgelehnt habe; dabei sei es grundsätzlich Sache des Vermieters, wie er einen Mangel beseitige; gleichwohl seien auch ohne zusätzliches Starkstromkabel, aber nach Anschluss eines zusätzlichen Stromverteilers / Zählers ausreichende Leitungskapazitäten und (15) elektrische Anschlussmöglichkeiten zum Betrieb von Ölradiatoren mit einer Gesamtleistung von weit mehr als den von geforderten 27.500 kW/h vorhanden; dessen ungeachtet sei der Einbau zusätzlicher Starkstromkabel unter Benutzung der vorhandenen alten Heizrohre und Anbringung des erforderlichen Verteilerkastens außerhalb der streitgegenständlichen Mietflächen im Hauskeller für den Zeitraum 26./27.01.2021 vorgesehen gewesen und diese Maßnahmen seien der Verfügungsbeklagten gegenüber auch angekündigt worden, die sie jedoch erst mit zweistündiger Verzögerung geduldet und am 27.01.2021 vor Fertigstellung aufgrund vermeintlicher Terminprobleme unterbunden habe; auch am Folgetag hätten die Installationsarbeiten nicht über den gesamten Tag hindurch fortgesetzt werden können, so dass sich die Installation bis zum 29.01.2021 hinausgezögert habe, was jedoch ihr, der Verfügungsbeklagten, nicht zuzurechnen sei, da gerade die Verfügungsklägerin sich treuwidrig verhalten habe; dass vereinzelt im Rahmen der Fertigstellung der Anlage noch Probleme aufgetreten seien, weil einzelne Radiatoren wegen handwerklicher Mängel nicht mit Strom versorgt worden seien, sei der Kürze der vorhandenen Zeit geschuldet gewesen; vorhandene Mängel seien jedoch festgestellt und behoben, durch Setzung eines zusätzlichen Zählers am 18.02.2021 zudem weitere Kapazitäten freigemacht worden, um die Stromlieferungen für die Gewerbeeinheit und die Baustelle zu trennen; jedenfalls nunmehr sei demnach eine genügende Beheizung der Mieträume gewährleistet, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis nicht mehr bestehe; es habe dessen ungeachtet von Beginn an kein Verfügungsgrund bestanden, denn der Verfügungsbeklagten habe zur Durchsetzung ihrer Rechte bereits ein Titel in Gestalt des zwischen den Parteien am 14.12.2018 geschlossenen Vergleichs zu Verfügung gestanden; dabei sei der Umstand, dass man sich damals auf Infrarotheizkörper als bevorzugte Heizkörper geeinigt habe, unabhängig von der Verpflichtung zur Beheizung geregelt gewesen.

Die Verfügungsbeklagte beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 28.01.2021 den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung bzgl. des Antrags zu 1) [d.i.Wiederherstellung ausreichender Beheizung] zurückzuweisen.

Die Verfügungsklägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie stützt das erstinstanzliche Urteil. Ergänzend führt sie aus, unstreitig habe eine ausreichende Beheizbarkeit der Mieträume seit 2018 nicht sichergestellt werden können, und auch die seit der angefochtenen Entscheidung ergriffenen Maßnahmen hätten nicht das geschuldete Ergebnis gezeigt: ausweislich eines zwischen den Parteien am 11.02.2021 gefertigten Protokolls (Bl. 309 GA) könnten 6 von 11 stromgespeisten Heizkörpern wegen defekter Steckdosen nicht über vorhandene Leitungen betrieben, mithin 50 % der erforderlichen Heizkapazität nicht vermieterseitig gewährleistet werden; Temperaturmessungen im Zeitraum vom 30.11.2020 bis 11.02.2021 (Bl. 311 GA) und auch seit Beginn der laufenden Heizperiode hätten ergeben, dass in keinem der angemieteten Räume eine genügende Beheizbarkeit vorhanden sei, bewegten sich die festgestellten Temperaturen doch durchweg lediglich zwischen 7 und 16, aktuell wegen noch höherer Außentemperaturen zwischen 17 und 18 Grad Celsius; somit sei die Verfügungsbeklagte bis zum Abschluss der Heizperiode 2020/2021 und bis heute nicht dazu in der Lage gewesen, eine hinreichende Beheizbarkeit sicherzustellen; hinzu komme, dass die weiterhin teilweise funktionsuntüchtigen Steckdosenöffnungen nicht verspachtelt worden und mehrere Ölradiatoren defekt seien, was sie seit Oktober 2021 mehrfach – ohne jede Reaktion – gerügt habe; zu den Verzögerungen im Rahmen der Installationsarbeiten Ende Januar 2021 sei es aufgrund von Koordinationsproblemen der verfügungsbeklagtenseitig beauftragten Unternehmen gekommen.

II.

Die zulässige Berufung erweist sich als unbegründet.

Der erstinstanzlich gestellte Eilantrag ist zulässig, insbesondere besteht insofern auch ein Verfügungsgrund, und der Verfügungsklägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Sicherstellung einer ausreichenden Beheizbarkeit der Mieträume weiterhin zu.

1. Der zwischen den Parteien am 14.12.2018 in anderer Sache geschlossene Vergleich erweist sich als zur Vollstreckung nicht hinreichend konkret und damit ungeeignet, so dass die Verfügungsklägerin daraus nicht erfolgversprechend hätte vorgehen können. Es trifft zwar zu, dass dem Schuldner grundsätzlich ein Wahlrecht zusteht, welche geeigneten Maßnahmen er zur Beseitigung bestehender Mängel ergreift und ihm deshalb nicht im Einzelnen vorgegeben werden darf, wie er insofern vorzugehen hat. Grundsätzlich steht die Entscheidung über die Art und Weise der Mangelbeseitigung dem Vermieter zu. Der Mieter kann nur ausnahmsweise eine bestimmte Maßnahme verlangen, wenn es einen einzigen Weg gibt, den geschuldeten Zustand herzustellen (allg. Auff., vgl. nur LG Berlin, Urteil vom 25.09.2019, Az. 66 S 212/18, BeckRS 2019 Nr. 43252). Der am 14.12.2018 getroffenen Vergleichsvereinbarung lassen sich indes noch nicht einmal die allgemeinen Parameter hinreichend entnehmen, die zur Wiederherstellung einer ausreichenden Beheizbarkeit der Mieträume erfüllt sein sollten. So ist etwa offen geblieben, welche Mindesttemperatur in der Küche des Mietobjekts erreicht werden sollte. Zudem blieb unklar, ob „nach den gesetzlichen Vorschriften für den Betrieb einer Arztpraxis … geringere Temperaturen für einzelne Räume ausreichend“ und welche Temperaturen für welche Räume insofern mindestens zu gewährleisten waren. Nach allem verblieben mithin auf der Grundlage des Vergleichsschlusses vom 14.12.2018 derartig vielgestaltige in tatsächlicher Hinsicht ungeregelte Fragenkomplexe, dass er insgesamt keine Grundlage für einzelne Vollstreckungsmaßnahmen hätte abgeben können; die Verfügungsbeklagte war anhand dieser Vereinbarung nicht dazu in der Lage zu erkennen, welchen Erfolg der Mängelbeseitigung sie schuldete. Mithin bedurfte es eines weiteren entsprechend konkretisierten Vorgehens der Verfügungsklägerin in einem neuen, hier geführten, Streitverfahren, für das ihr ein Rechtsschutzbedürfnis zuzubilligen war.

2. Die Verfügungsbeklagte verletzt ihre mietvertragliche Hauptpflicht gegenüber der Verfügungsklägerin, die Mietsache in einem zum vertragswidrigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Darunter fällt jede erhebliche Störung des Mietgebrauchs durch das nachträgliche Auftreten eines Sach- oder Rechtsmangels, der aus der Sphäre des Vermieters stammt, ohne dass es auf ein Verschulden des Vermieters ankommt (vgl. Kinne/Schach/Bieber-Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage, 2008, § 543 BGB, Rn. 25; Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB, Rn. 24). Eine mangelhafte Beheizung während der Heizperiode stellt eine solche erhebliche Störung dar, wenn, wie hier, der Vermieter für die Beheizung zu sorgen hat (vgl. BGH NJW-RR 2018, 1285; Kinne/ Schach-Bieber, a. a. O.; Schmidt-Futterer-Blank, a. a. O., Rn. 28). Die Heizperiode läuft vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres (vgl. Kinne/Schach/Bieber-Schach, a. a. O., § 535 BGB, Rn. 45). Der Bundesgerichtshof hat zu einem Wohnraummietvertrag ausgeführt, dass das Funktionieren der Heizung in den Wintermonaten und in der Übergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit ist; die Annahme eines unerheblichen Mangels ist nur bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (1° C) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung gerechtfertigt (in GE 2004, 1228 f. = NJW-RR 2004, 1450 ff.). Diese Rechtsprechung kann auf Räume, die dem Aufenthalt von Menschen dienen, unverändert übernommen werden. Die Verfügungsklägerin durfte und darf erwarten, dass während der Heizperiode in den als Arztpraxis vermieteten Räumen eine Mindesttemperatur von 20° C erreicht wird. Nach § 3 (1) der Arbeitsstättenverordnung müssen Arbeitsstätten so eingerichtet werden, dass von ihnen keine Gefährdung der Gesundheit der Beschäftigten ausgeht. Nach Ziffer 3.5 des Anhangs zu § 3 (1) der Arbeitsstättenverordnung muss eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur erreicht werden. Danach kann in Büroräumen eine Mindesttemperatur von 20° C verlangt werden (vgl. Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Teil III. B., Rn. 1306; Schmidt-Futterer-Eisenschmid, a. a. O., § 535 BGB, Rn. 347). Ohnehin bestreitet die Verfugungsbeklagte nicht, dass der Kläger eine solche Temperaturhöhe voraussetzen durfte, die zunächst auch unstreitig nicht durchgehend erreicht worden ist.

Die Verfügungsklägerin hat ferner mit Schriftsatz vom 12.11.2021 unwidersprochen vorgetragen sowie glaubhaft gemacht, dass der vertragswidrige Zustand einer nicht ausreichenden Beheizbarkeit der Mieträume – trotz mehrfacher, jedoch unbeachtet gebliebener, Mängelanzeigen seit Oktober 2021 – weiterhin andauere, insbesondere Heizkörper und Steckdosen teilweise defekt seien und die Zahl der funktionstüchtigen 8 Heizkörper zur Beheizung der insgesamt 11 Mieträume nicht ausreiche, in denen derzeit allenfalls 17-18 Grad Celsius erreicht würden, so dass kein normaler Praxisbetrieb zu gewährleisten sei, Patienten nicht behandelt werden könnten und ihr aufgrund dessen massive Einnahmeausfälle drohten. Hiergegen hat sich die Verfügungsbeklagte in der Sache ebenfalls nicht mehr gewandt, vielmehr über ihren Prozessbevollmächtigten lediglich vortragen lassen, es gebe mit den bauausführenden Unternehmen nach wie vor Schwierigkeiten, der bisherige Generalbauunternehmer habe seinen Auftrag kürzlich zurückgegeben und sie beabsichtige, das Bauvorhaben nunmehr über eine zu gründende Eigengesellschaft selbst auszuführen. Vor diesem Hintergrund besteht kein ernsthafter Zweifel daran, dass die Verfügungsbeklagte ihren vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Verfügungsklägerin weiterhin nicht nachkommt.

3. Ein Eilbedürfnis für die im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes getroffene Entscheidung besteht nach wie vor. Die Heizperiode 2021/2022 hat gerade erst begonnen, und es ist in absehbarer Zeit mit noch niedrigeren winterlichen Temperaturen zu rechnen, so dass ohne Änderung des bestehenden Zustands erwartet werden kann, dass die Raumtemperaturen in dem Mietobjekt weiter absinken werden und aufgrund dessen kein geregelter Praxisbetrieb mehr möglich sein wird, so dass die Verfügungsklägerin wie zuletzt im Januar 2021 genötigt sein könnte, ihre Praxis vorübergehend zu schließen. Insofern drohen ihr ganz erhebliche finanzielle Nachteile bis hin zu einer Gefährdung ihrer beruflichen Existenz, so dass ihr ein Zuwarten auf eine Entscheidung in dem Verfahren der Hauptsache nicht zugemutet werden kann.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

5. Einer Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, §§ 708 Nr. 10, 711, 713 i.V.m. § 542 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

6. Der Berufungsstreitwert entspricht dem Rechtsmittelinteresse unter Berücksichtigung eines Abschlags von 2/3 im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes (Zöller/Herget, ZPO 33. Aufl., § 3 Rz. 16.63 m.w.N.).


Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

  1. Mietrecht – Das Mietrecht ist hier das zentrale Rechtsgebiet, da es sich um einen Konflikt zwischen Mieter und Vermieter handelt. Speziell betrifft es das Gewerberaummietrecht, das in Teilen anders geregelt ist als das Wohnraummietrecht. Die §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regeln die allgemeinen Aspekte des Mietverhältnisses, inklusive der Pflichten des Vermieters und des Mieters. Hier ist insbesondere § 535 BGB wichtig, der die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung und Instandhaltung der Mietsache regelt. Da es hier um eine mangelhafte Heizungsanlage geht, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen. Der Mieter hat das Recht, die Miete zu mindern, wenn der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist (§ 536 BGB).
  2. Zivilprozessrecht – Da es sich um eine gerichtliche Auseinandersetzung handelt, ist das Zivilprozessrecht relevant, insbesondere die Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO). Besonders relevant sind hier die Vorschriften über das Berufungsverfahren (§§ 511 ff. ZPO), die Regelungen zur Kostenentscheidung (§§ 91 ff. ZPO) und die Vorschriften zum einstweiligen Rechtsschutz (§§ 916 ff. ZPO).
  3. Baurecht – Das Baurecht ist insoweit relevant, als dass die Verfügungsbeklagte Umbauarbeiten und den Austausch einer Heizungsanlage vorgenommen hat. Hier können baurechtliche Vorschriften, wie beispielsweise aus der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes oder auch aus der Heizungsanlagenverordnung, relevant sein.
  4. Arbeitsrecht – Insbesondere das Arbeitsschutzrecht könnte hier eine Rolle spielen, da es sich um eine Arztpraxis handelt und daher Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften für Mitarbeiter gelten. Hier könnten das Arbeitsschutzgesetz und die Arbeitsstättenverordnung relevant sein, insbesondere hinsichtlich der Vorgaben zur Raumtemperatur.
  5. Gesundheitsrecht – In Bezug auf die Arztpraxis und die hier geltenden Vorschriften zur Raumtemperatur könnte auch das Gesundheitsrecht relevant sein, insbesondere die Vorgaben der jeweiligen Landesgesundheitsgesetze oder der Berufsordnung der zuständigen Ärztekammer.

Häufig gestellte Fragen

1. Was sind meine Rechte als Mieter, wenn die Heizung nicht funktioniert?

Als Mieter haben Sie das Recht auf eine intakte Heizungsanlage in Ihrer Mietwohnung oder Ihrem Gewerberaum. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich beeinträchtigen, zu beheben. Dazu gehört auch eine defekte Heizung. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, haben Sie als Mieter verschiedene Optionen. Dazu zählt die Mietminderung, die Instandsetzung auf Kosten des Vermieters (Ersatzvornahme) oder in Extremfällen auch das Recht zur fristlosen Kündigung.

2. Kann ich die Miete mindern, wenn die Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniert?

Ja, grundsätzlich haben Sie als Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt. Dies gilt auch für eine defekte oder unzureichende Heizung. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Mangels ab. Es ist ratsam, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um die genaue Höhe der Mietminderung zu ermitteln.

3. Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Heizung nicht repariert?

Wenn der Vermieter trotz Ihrer Mängelanzeige die Heizung nicht repariert, können Sie als Mieter verschiedene Maßnahmen ergreifen. Neben der Mietminderung haben Sie auch die Möglichkeit, die Reparatur selbst in Auftrag zu geben und die Kosten vom Vermieter zurückzuverlangen oder mit der Miete zu verrechnen (Ersatzvornahme). In extremen Fällen können Sie sogar das Mietverhältnis fristlos kündigen. Es ist jedoch ratsam, vor solchen Schritten rechtlichen Rat einzuholen.

4. Was sind meine Pflichten als Mieter während Umbauarbeiten?

Während Umbauarbeiten sind Sie als Mieter grundsätzlich verpflichtet, diese zu dulden, sofern sie für die Erhaltung des Gebäudes notwendig sind und nicht unverhältnismäßig in Ihre Rechte eingreifen. Allerdings haben Sie einen Anspruch darauf, dass die Arbeiten in einer angemessenen Zeit und in einer Weise durchgeführt werden, die Ihre Interessen möglichst wenig beeinträchtigt.

5. Was kann ich tun, wenn die Umbauarbeiten meinen Geschäftsbetrieb stören?

Sollten Sie in Ihren Geschäftsräumen durch Umbauarbeiten erheblich gestört werden, so können Sie unter Umständen eine Mietminderung geltend machen oder Schadensersatz verlangen. Es kommt immer auf den Einzelfall an und es ist ratsam, sich juristischen Rat einzuholen.

6. Welche Temperatur muss in meiner Arztpraxis mindestens erreicht werden?

Für Arztpraxen gibt es keine gesetzlich festgelegte Mindesttemperatur. Allerdings sollten die Räume so beheizt sein, dass ein ordnungsgemäßer Betrieb möglich ist und keine Gesundheitsgefährdung für Patienten oder Personal besteht. Im Zweifel sollte hier eine angemessene, dem üblichen Standard entsprechende Raumtemperatur angestrebt werden.

7. Kann der Vermieter mich zwingen, den Praxisbetrieb in andere Räume zu verlegen?

Ein Vermieter kann Sie nicht einseitig dazu zwingen, Ihren Praxisbetrieb in andere Räume zu verlegen. Allerdings kann er Ihnen ein Angebot zur vorübergehenden Nutzung von Ersatzräumen machen, wenn zum Beispiel umfangreiche Sanierungsmaßnahmen anstehen. Sie haben das Recht, dieses Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Im Falle einer Ablehnung sollte allerdings abgewogen werden, inwiefern die Sanierungsarbeiten den Praxisbetrieb beeinträchtigen könnten.

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