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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Realverband verliert Vorkaufsrecht durch Fristversäumnis und fehlerhafte Ausübung
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was ist das realverbandliche Vorkaufsrecht und warum ist es wichtig?
- Welche Fristen gelten für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Realverband?
- Was passiert, wenn der Realverband die Frist zur Ausübung seines Vorkaufsrechts verpasst?
- Welche formellen Anforderungen muss der Realverband bei der Ausübung seines Vorkaufsrechts beachten?
- Welche Ermessensfehler können bei der Ausübung des Vorkaufsrechts auftreten und wie wirken sie sich aus?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Kläger wandte sich gegen die Ausübung des realverbandlichen Vorkaufsrechts zu seinen Ungunsten.
- Er lebt im Gebiet der Gemeinde Harste, die 60 Realverbandsanteile hat und von denen der Kläger zwei hält.
- Der Kläger erwarb zusätzlich zwei weitere Anteile von einer Drittpartei.
- Wichtig ist, dass er während des Kaufs auch der 1. Vorsitzende der Realgemeinde Harste war und den Vertrag genehmigte.
- Das Gericht musste klären, ob er das Vorkaufsrecht korrekt wahrgenommen hatte.
- Eine zentrale Schwierigkeit war, dass der Kläger die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts anscheinend versäumt hatte.
- Das Gericht entschied, dass der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht korrekt ausgeübt hatte.
- Die Entscheidung basierte auf der Tatsache, dass der Kläger die Frist schuldhaft versäumt hat.
- Die Auswirkungen dieser Entscheidung zeigen, wie wichtig es ist, die Fristen für das Vorkaufsrecht genau einzuhalten, da die Rechte sonst verloren gehen.
Realverband verliert Vorkaufsrecht durch Fristversäumnis und fehlerhafte Ausübung
Im deutschen Recht bietet das Vorkaufsrecht einem Berechtigten die Möglichkeit, bei einem geplanten Verkauf eines Grundstücks vorrangig zu erwerben. Dies gilt jedoch nur dann, wenn das Vorkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt wird. Denn im Fall eines Realverbandlichen Vorkaufsrechts – einer gesetzlich geregelten Form des Vorkaufsrechts – müssen bestimmte Fristen eingehalten werden. Wie schnell diese Fristen verstreichen, ist für den Berechtigten entscheidend, da er seine Rechte sonst verliert. Verpasst der Berechtigte die Frist und möchte das Vorkaufsrecht trotzdem ausüben, ist es wichtig zu wissen, dass das Gericht das Vorkaufsrecht nicht automatisch aufrechterhält.
Die Gerichte haben einen großen Spielraum und prüfen im Einzelfall, ob ein Ermessensfehler bei der Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegt. Dieser Ermessensfehler kann aufgrund verschiedener Faktoren entstehen, beispielsweise wenn der Berechtigte die Frist unverschuldet versäumt hat, oder wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts unverhältnismäßig belastend für den Verkäufer ist. Um diese schwierigen Rechtsfragen näher zu beleuchten, wird im Folgenden ein aktuelles Gerichtsurteil vorgestellt, das die Frage der Fristversäumnis und der ermessensfehlerhaften Ausübung des Realverbandlichen Vorkaufsrechts behandelt.
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Der Fall vor Gericht
Realverbandliches Vorkaufsrecht: Fristversäumnis und fehlerhafte Ausübung
Streit um Erwerb von Realverbandsanteilen
Der Fall dreht sich um einen Streit über den Erwerb von Realverbandsanteilen in der Gemeinde Harste. Der Kläger, der bereits zwei Anteile am Realverband hielt, erwarb im Oktober 2017 notariell zwei weitere Anteile von einem anderen Mitglied zum Preis von 3.500 Euro. Zum Zeitpunkt des Kaufs war der Kläger selbst Vorsitzender des Realverbands. Eine Übermittlung des Kaufvertrags durch den Notar an den Realverband unterblieb jedoch.
Der Kläger informierte zwar in einer Vorstandssitzung Anfang Januar 2018 und in der Mitgliederversammlung Anfang Februar 2018 mündlich über den Anteilserwerb. Eine schriftliche Mitteilung oder Vorlage des Kaufvertrags erfolgte aber nicht. Dies führte in der Folge zu Problemen bei der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Realverband.
Verspätete und fehlerhafte Ausübung des Vorkaufsrechts
Der Realverband versuchte erst über ein Jahr später, am 8. Februar 2019, sein Vorkaufsrecht für die zwei Anteile auszuüben. Dabei berief er sich auf § 10 seiner Satzung, wonach dem Verband ein Vorkaufsrecht an allen zum Verkauf stehenden Anteilen zusteht. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt laut Satzung drei Monate ab Kenntnis des Verbands vom Verkauf.
Das Verwaltungsgericht Göttingen erklärte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Realverband für rechtswidrig. Dafür führte es mehrere Gründe an:
- Die dreimonatige Ausübungsfrist war längst abgelaufen. Der Verband hatte spätestens in der Mitgliederversammlung am 3. Februar 2018 von dem Verkauf erfahren. Die Ausübung des Vorkaufsrechts über ein Jahr später kam damit deutlich zu spät.
- Der Verband hatte sein Ermessen bei der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts fehlerhaft ausgeübt. Er hatte nicht ausreichend berücksichtigt, dass der Kläger bereits Mitglied des Verbands war und durch den Zuerwerb keine Gefahr für die Interessen des Verbands bestand.
- Die Art und Weise der Ausübung des Vorkaufsrechts war formell fehlerhaft. Der Verband hatte keinen ordnungsgemäßen Beschluss gefasst und die Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts war mangelhaft.
Gerichtliche Entscheidung zugunsten des Klägers
Das Verwaltungsgericht gab der Klage des Anteilserwerbers statt und erklärte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Realverband für rechtswidrig und unwirksam. Es sah sowohl in der deutlichen Fristüberschreitung als auch in der fehlerhaften Ermessensausübung gravierende Mängel.
Die Entscheidung verdeutlicht die strengen formellen und materiellen Anforderungen an die wirksame Ausübung eines Vorkaufsrechts durch einen Realverband. Insbesondere die Einhaltung von Fristen und eine sorgfältige Ermessensausübung sind demnach unerlässlich. Der Fall zeigt auch die Bedeutung einer zeitnahen und formgerechten Informationsübermittlung bei Anteilsverkäufen in Realverbänden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung unterstreicht die hohen Anforderungen an die Ausübung eines realverbandlichen Vorkaufsrechts. Fristwahrung, sorgfältige Ermessensausübung und formelle Korrektheit sind unabdingbar. Die mündliche Information über einen Anteilsverkauf reicht nicht aus, um die Frist für das Vorkaufsrecht in Gang zu setzen. Realverbände müssen bei der Ausübung ihrer Rechte äußerst sorgfältig vorgehen und alle formellen und materiellen Voraussetzungen strikt einhalten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Sind Sie Mitglied in einem Realverband oder planen, Anteile zu erwerben? Dann sollten Sie genau aufpassen! Dieses Urteil zeigt, dass das sogenannte Vorkaufsrecht des Verbands nicht ewig gilt. Wenn der Verband nicht innerhalb einer bestimmten Frist handelt, kann er dieses Recht verlieren. Das bedeutet für Sie: Wenn Sie Anteile verkaufen möchten, sollten Sie sicherstellen, dass der Verband über den Verkauf informiert ist und rechtzeitig reagiert. Andernfalls könnten Sie die Anteile frei verkaufen, ohne dass der Verband eingreifen kann.
Umgekehrt gilt: Wenn Sie als Verband Ihr Vorkaufsrecht ausüben möchten, müssen Sie schnell handeln und alle Formalitäten beachten. Verspätete oder fehlerhafte Entscheidungen können dazu führen, dass das Vorkaufsrecht nicht mehr durchsetzbar ist.
Kurz gesagt: Fristen und Formalitäten sind entscheidend, sowohl für Verkäufer als auch für den Verband. Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie sich rechtzeitig beraten lassen, um Ihre Rechte zu wahren.
FAQ – Häufige Fragen
Sie möchten verstehen, wie das realverbandliche Vorkaufsrecht funktioniert und welche Rechte und Pflichten es für Sie als Mitglied eines Realverbandes oder potenziellen Erwerber von Anteilen beinhaltet? Dann sind Sie hier genau richtig! In unserer FAQ-Rubrik haben wir die wichtigsten Fragen zum Thema Vorkaufsrecht verständlich und prägnant zusammengestellt, um Ihnen Klarheit und Sicherheit zu bieten.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was ist das realverbandliche Vorkaufsrecht und warum ist es wichtig?
- Welche Fristen gelten für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Realverband?
- Was passiert, wenn der Realverband die Frist zur Ausübung seines Vorkaufsrechts verpasst?
- Welche formellen Anforderungen muss der Realverband bei der Ausübung seines Vorkaufsrechts beachten?
- Welche Ermessensfehler können bei der Ausübung des Vorkaufsrechts auftreten und wie wirken sie sich aus?
Was ist das realverbandliche Vorkaufsrecht und warum ist es wichtig?
Das realverbandliche Vorkaufsrecht ist ein spezielles Recht, das Realverbänden zusteht. Ein Realverband ist eine Gemeinschaft von Grundstückseigentümern, die gemeinsame Interessen verfolgen. Dieses Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Realverband, beim Verkauf eines Grundstücks innerhalb seines Gebiets vorrangig als Käufer aufzutreten.
Die Bedeutung des realverbandlichen Vorkaufsrechts liegt in seiner Funktion, die Interessen der Gemeinschaft zu schützen und zu fördern. Es gibt dem Realverband die Möglichkeit, Einfluss auf die Entwicklung und Nutzung von Grundstücken in seinem Gebiet zu nehmen. Dies kann beispielsweise wichtig sein, um die Struktur der Landschaft zu erhalten oder bestimmte Nutzungsformen zu fördern.
In der Praxis funktioniert das realverbandliche Vorkaufsrecht ähnlich wie andere Formen des Vorkaufsrechts. Wenn ein Grundstückseigentümer sein Grundstück verkaufen möchte, muss er den Realverband über den geplanten Verkauf und die Konditionen informieren. Der Realverband hat dann die Möglichkeit, in den Kaufvertrag einzutreten und das Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart wurden.
Die Ausübung des realverbandlichen Vorkaufsrechts unterliegt bestimmten Fristen und Formvorschriften. Es ist wichtig, dass der Realverband diese Fristen einhält und sein Recht ordnungsgemäß ausübt. Eine Fristversäumnis oder eine fehlerhafte Ausübung des Vorkaufsrechts kann dazu führen, dass der Realverband sein Recht verliert und der ursprünglich geplante Verkauf an den Drittkäufer vollzogen wird.
Das realverbandliche Vorkaufsrecht kann in verschiedenen Situationen von Bedeutung sein. Ein Beispiel wäre ein Realverband, der sich dem Naturschutz verschrieben hat. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts könnte er verhindern, dass ein ökologisch wertvolles Grundstück für industrielle Zwecke genutzt wird. Stattdessen könnte der Realverband das Grundstück erwerben und es im Sinne des Naturschutzes bewirtschaften oder pflegen.
Es ist zu beachten, dass die Ausübung des realverbandlichen Vorkaufsrechts einer sorgfältigen Abwägung bedarf. Der Realverband muss prüfen, ob der Erwerb des Grundstücks tatsächlich im Interesse der Gemeinschaft liegt und ob die finanziellen Mittel für den Kauf vorhanden sind. Eine ermessensfehlerhafte Ausübung des Vorkaufsrechts kann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Das realverbandliche Vorkaufsrecht stellt somit ein wichtiges Instrument dar, um die Ziele und Interessen eines Realverbands zu verwirklichen. Es ermöglicht eine gewisse Kontrolle über die Grundstücksentwicklung im Verbandsgebiet und kann dazu beitragen, langfristige Strategien umzusetzen. Gleichzeitig erfordert es eine verantwortungsvolle Handhabung, um die Rechte aller Beteiligten zu wahren und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.
Welche Fristen gelten für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Realverband?
Für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Realverband gelten strenge zeitliche Vorgaben. Die maßgebliche Frist beträgt zwei Monate. Diese Frist beginnt mit dem Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag beim Realverband. Innerhalb dieser zwei Monate muss der Realverband sein Vorkaufsrecht durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verpflichteten ausüben.
Der Fristbeginn setzt voraus, dass dem Realverband der vollständige Kaufvertrag vorgelegt wird. Eine bloße Information über den geplanten Verkauf reicht nicht aus, um die Frist in Gang zu setzen. Erst wenn der Realverband Kenntnis von allen wesentlichen Vertragsbestandteilen hat, beginnt die Zwei-Monats-Frist zu laufen.
Die Fristwahrung erfordert, dass die Ausübungserklärung des Realverbands innerhalb der zwei Monate beim Verpflichteten eingeht. Für die Rechtzeitigkeit kommt es auf den Zugang der Erklärung an, nicht auf deren Absendung. Der Realverband trägt das Risiko einer verspäteten Übermittlung.
Eine Fristverlängerung oder Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Versäumt der Realverband die Frist, erlischt sein Vorkaufsrecht für den konkreten Verkaufsfall unwiderruflich. Dies gilt auch dann, wenn der Realverband erst nach Fristablauf von dem Verkauf erfährt.
Die strikte Fristenregelung dient der Rechtssicherheit und dem Schutz der Vertragsparteien. Sie soll eine zügige Abwicklung des Grundstücksverkehrs gewährleisten und langwierige Schwebezustände vermeiden. Käufer und Verkäufer erhalten nach Ablauf der zwei Monate Gewissheit darüber, ob der Realverband von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.
Für den Realverband bedeutet die kurze Frist, dass er zügig über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden muss. Dabei hat er sorgfältig zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Ausübung vorliegen und ob sie im konkreten Fall zweckmäßig ist. Die Entscheidung muss innerhalb der Organisationsstruktur des Realverbands getroffen und fristgerecht kommuniziert werden.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfordert keine bestimmte Form. Eine mündliche Erklärung genügt grundsätzlich. Aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch eine schriftliche Ausübungserklärung. Der Realverband sollte den rechtzeitigen Zugang der Erklärung beim Verpflichteten nachweisen können.
Bei der Fristberechnung sind die allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verlängert sich die Frist bis zum nächsten Werktag. Der Realverband sollte die Frist jedoch nicht bis zum letzten Tag ausschöpfen, um Risiken zu vermeiden.
Die Zwei-Monats-Frist gilt einheitlich für alle Arten von Realverbänden, unabhängig von ihrer konkreten Bezeichnung oder Rechtsform. Sie findet sowohl auf Unterhaltungs- als auch auf Bewirtschaftungsverbände Anwendung. Abweichende Fristen können nicht wirksam vereinbart werden.
Neben der Fristwahrung muss der Realverband bei der Ausübung des Vorkaufsrechts weitere formelle und materielle Voraussetzungen beachten. Die Entscheidung zur Ausübung muss von den zuständigen Organen getroffen werden und im Einklang mit dem Verbandszweck stehen. Eine ermessensfehlerhafte Ausübung kann zur Unwirksamkeit der Vorkaufsrechtserklärung führen.
Was passiert, wenn der Realverband die Frist zur Ausübung seines Vorkaufsrechts verpasst?
Bei einem Fristversäumnis zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Realverband erlischt dieses Recht unwiderruflich. Die gesetzlich festgelegte Zwei-Monats-Frist beginnt mit der Mitteilung des Kaufvertrags an den Realverband zu laufen. Versäumt der Verband diese Frist, kann er sein Vorkaufsrecht nicht mehr geltend machen. Der ursprüngliche Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Drittkäufer bleibt dann wirksam.
Ein Fristversäumnis kann schwerwiegende Folgen für den Realverband haben. Er verliert die Möglichkeit, die betreffende Immobilie oder das Grundstück zu erwerben. Dies kann die Umsetzung seiner satzungsgemäßen Aufgaben erschweren, etwa wenn es sich um eine strategisch wichtige Fläche handelt. Auch die Kontrolle über die Zusammensetzung der Verbandsmitglieder kann beeinträchtigt werden.
Die strikte Handhabung der Frist dient der Rechtssicherheit. Sie schützt die Interessen des Verkäufers und des Drittkäufers, die Planungssicherheit für ihre Transaktion benötigen. Eine nachträgliche Ausübung des Vorkaufsrechts würde deren berechtigte Erwartungen verletzen.
In der Praxis kann ein Fristversäumnis verschiedene Ursachen haben. Möglicherweise erreicht die Mitteilung über den Kaufvertrag den zuständigen Verbandsvorstand nicht rechtzeitig. Oder interne Abstimmungsprozesse verzögern die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Auch eine fehlerhafte Berechnung der Frist kann zum Verlust des Rechts führen.
Um solche Situationen zu vermeiden, sollten Realverbände klare interne Prozesse für den Umgang mit Vorkaufsrechten etablieren. Dazu gehört eine zeitnahe Prüfung eingehender Kaufvertragsmitteilungen und eine effiziente Entscheidungsfindung. Auch die genaue Dokumentation aller relevanten Daten und Fristen ist wichtig.
Für Käufer und Verkäufer von Immobilien im Gebiet eines Realverbands bedeutet ein Fristversäumnis hingegen Sicherheit. Nach Ablauf der Zwei-Monats-Frist können sie davon ausgehen, dass der Kaufvertrag nicht mehr durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts gefährdet ist. Dies ermöglicht ihnen, die weiteren Schritte zur Abwicklung des Kaufs einzuleiten.
Es ist zu beachten, dass die Frist erst mit der vollständigen Mitteilung aller wesentlichen Vertragsinhalte zu laufen beginnt. Eine unvollständige oder fehlerhafte Information des Realverbands kann den Fristbeginn hinauszögern. Verkäufer sollten daher auf eine korrekte und umfassende Mitteilung an den Verband achten.
Die rechtlichen Konsequenzen eines Fristversäumnisses sind endgültig. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand oder eine Fristverlängerung ist im Regelfall nicht möglich. Der Realverband muss die Folgen seines Versäumnisses tragen und kann das Vorkaufsrecht für den konkreten Kauffall nicht mehr ausüben.
In einem konkreten Fall hatte ein Realverband die Frist zur Ausübung seines Vorkaufsrechts um wenige Tage überschritten. Der Verband argumentierte, die komplexe Prüfung des Kaufvertrags habe mehr Zeit in Anspruch genommen. Das Gericht entschied jedoch, dass die gesetzliche Frist strikt einzuhalten sei. Der Realverband konnte sein Vorkaufsrecht nicht mehr geltend machen, obwohl er ein berechtigtes Interesse am Erwerb des Grundstücks hatte.
Dieses Beispiel verdeutlicht die Wichtigkeit einer sorgfältigen Fristenkontrolle. Realverbände sollten idealerweise schon vor Ablauf der Frist eine Entscheidung treffen, um einen zeitlichen Puffer zu haben. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann helfen, Fehler bei der Fristberechnung oder der Ausübung des Vorkaufsrechts zu vermeiden.
Welche formellen Anforderungen muss der Realverband bei der Ausübung seines Vorkaufsrechts beachten?
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts muss der Realverband bestimmte formelle Anforderungen beachten, um die Rechtmäßigkeit sicherzustellen. Eine zentrale Voraussetzung ist die Einhaltung der gesetzlichen Frist. Nach § 12 Abs. 3 Satz 1 des Niedersächsischen Realverbandsgesetzes in Verbindung mit § 464 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat der Realverband grundsätzlich zwei Monate Zeit, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Diese Frist beginnt mit der Mitteilung des vollständigen Kaufvertrags an den Realverband.
Der Realverband muss seine Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts durch ein zuständiges Organ treffen lassen. In der Regel ist dies die Mitgliederversammlung oder der Vorstand, je nach Regelung in der Verbandssatzung. Die Entscheidung muss ordnungsgemäß dokumentiert werden, etwa durch ein Protokoll der Sitzung.
Eine weitere wichtige formelle Anforderung ist die Abgabe einer eindeutigen Erklärung gegenüber dem Verpflichteten, also dem Verkäufer des Grundstücks. Diese Erklärung muss klar zum Ausdruck bringen, dass der Realverband von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Sie sollte schriftlich erfolgen, um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden.
Der Realverband muss bei der Ausübung des Vorkaufsrechts eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung treffen. Dies bedeutet, dass er alle relevanten Umstände des Einzelfalls berücksichtigen und eine Abwägung zwischen den öffentlichen Interessen des Verbands und den privaten Interessen der Beteiligten vornehmen muss. Eine pauschale oder schematische Entscheidung ohne Berücksichtigung der konkreten Situation ist nicht zulässig.
Zur Vorbereitung der Ermessensentscheidung sollte der Realverband ausreichende Informationen einholen. Dies kann die Einholung von Gutachten zur Wertermittlung des Grundstücks oder die Prüfung der Vereinbarkeit des Erwerbs mit den Verbandszielen umfassen.
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts muss der Realverband auch die Verhältnismäßigkeit beachten. Der Eingriff in die Privatautonomie der Vertragsparteien durch die Ausübung des Vorkaufsrechts muss in einem angemessenen Verhältnis zum verfolgten Zweck stehen.
Die Begründung der Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts ist ebenfalls von großer Bedeutung. Der Realverband muss darlegen, warum die Ausübung des Vorkaufsrechts im konkreten Fall erforderlich ist und welche Erwägungen zu dieser Entscheidung geführt haben. Eine mangelhafte oder fehlende Begründung kann zur Rechtswidrigkeit der Entscheidung führen.
Schließlich muss der Realverband sicherstellen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Einklang mit den gesetzlichen Zwecken steht. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, um die Aufgaben des Realverbands zu erfüllen oder um eine übermäßige Kumulation von Anteilen in einer Hand zu vermeiden.
Die Beachtung dieser formellen Anforderungen ist entscheidend für die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts. Ein Verstoß gegen diese Vorgaben kann dazu führen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts als rechtswidrig eingestuft wird und somit unwirksam ist. Dies kann weitreichende Folgen für alle Beteiligten haben und sollte daher unbedingt vermieden werden.
Welche Ermessensfehler können bei der Ausübung des Vorkaufsrechts auftreten und wie wirken sie sich aus?
Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts können verschiedene Ermessensfehler auftreten, die erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Ein häufiger Fehler ist der Ermessensausfall, bei dem die Behörde ihr Ermessen gar nicht ausübt. Dies kann geschehen, wenn sie fälschlicherweise annimmt, an eine bestimmte Entscheidung gebunden zu sein. In solchen Fällen wird die erforderliche Abwägung zwischen öffentlichen und privaten Interessen vollständig unterlassen.
Ein weiterer möglicher Fehler ist die Ermessensüberschreitung. Hierbei geht die Behörde über die gesetzlich eingeräumten Grenzen ihres Ermessensspielraums hinaus. Dies kann etwa der Fall sein, wenn eine Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen dafür nicht vorliegen oder wenn sie Maßnahmen ergreift, die vom Zweck des Vorkaufsrechts nicht gedeckt sind.
Besonders problematisch ist der Ermessensfehlgebrauch. Er liegt vor, wenn die Behörde zwar innerhalb ihres Ermessensspielraums bleibt, aber sachfremde Erwägungen in ihre Entscheidung einfließen lässt. Ein Beispiel wäre, wenn persönliche Vorlieben oder politische Interessen einzelner Entscheidungsträger die Ausübung des Vorkaufsrechts beeinflussen, anstatt sich allein am Wohl der Allgemeinheit zu orientieren.
Die Ermessensunterschreitung stellt einen weiteren möglichen Fehler dar. Sie tritt ein, wenn die Behörde ihren Ermessensspielraum nicht in vollem Umfang nutzt, etwa indem sie relevante Aspekte bei ihrer Entscheidung außer Acht lässt. Dies kann der Fall sein, wenn die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht alle betroffenen Interessen berücksichtigt oder wichtige Fakten übersieht.
Ein Ermessensdefizit liegt vor, wenn die Behörde zwar eine Ermessensentscheidung trifft, dabei aber wesentliche Gesichtspunkte nicht berücksichtigt. Dies kann beispielsweise geschehen, wenn bei der Ausübung des Vorkaufsrechts die Interessen des ursprünglichen Käufers oder spezifische örtliche Gegebenheiten nicht in die Abwägung einbezogen werden.
Die Auswirkungen solcher Ermessensfehler sind weitreichend. Ein mit Ermessensfehlern behafteter Verwaltungsakt ist rechtswidrig. Dies bedeutet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die betroffenen Parteien angefochten werden kann. Im Falle einer erfolgreichen Anfechtung muss der fehlerhafte Bescheid aufgehoben werden. Die Gemeinde verliert dadurch die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht in dem konkreten Fall auszuüben.
Für die Praxis bedeutet dies, dass Gemeinden bei der Ausübung des Vorkaufsrechts äußerst sorgfältig vorgehen müssen. Sie sind verpflichtet, eine umfassende Abwägung aller relevanten Umstände vorzunehmen und ihre Entscheidung ausführlich zu begründen. Dabei müssen sie sowohl die öffentlichen Interessen als auch die privaten Belange der beteiligten Parteien berücksichtigen.
Die gerichtliche Überprüfung von Ermessensentscheidungen ist allerdings begrenzt. Gerichte können lediglich prüfen, ob Ermessensfehler vorliegen, nicht aber die Zweckmäßigkeit der Entscheidung beurteilen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen und rechtmäßigen Ermessensausübung durch die Behörden.
Für Bürger, die von der Ausübung eines Vorkaufsrechts betroffen sind, ist es wichtig zu wissen, dass sie die Möglichkeit haben, die Entscheidung der Gemeinde auf Ermessensfehler hin überprüfen zu lassen. Dies kann im Rahmen eines Widerspruchsverfahrens oder einer Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht geschehen.
Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Ermessensausübung bei der Anwendung des Vorkaufsrechts konkretisiert. Gemeinden müssen nicht nur einzelne Entscheidungsgesichtspunkte ermitteln und darstellen, sondern auch eine erkennbare Gewichtung oder Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange vornehmen. Zudem müssen sie gegebenenfalls Alternativen im Rahmen ihres Ermessensspielraums diskutieren.
Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Informationsgrundlage, auf der die Entscheidung getroffen wird. Fehlerhafte oder unvollständige Informationen können zu einem Ermessensdefizit führen. Gemeinden sind daher gut beraten, vor der Ausübung des Vorkaufsrechts alle relevanten Informationen sorgfältig zu sammeln und zu bewerten.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Realverband: Ein Realverband ist eine historisch gewachsene Rechtsform, bei der mehrere Grundstückseigentümer gemeinsam Flächen oder Rechte bewirtschaften. Er ähnelt einer Genossenschaft, basiert aber auf Grundbesitz. Typische Beispiele sind Weidegemeinschaften oder Waldgenossenschaften. Die Mitgliedschaft ist an den Grundbesitz gekoppelt und kann nur zusammen mit diesem übertragen werden. Realverbände unterliegen speziellen gesetzlichen Regelungen wie der Realverbandsordnung. Sie spielen besonders in ländlichen Regionen eine wichtige Rolle für die gemeinschaftliche Nutzung von Ressourcen.
- Vorkaufsrecht: Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzlich oder vertraglich eingeräumtes Recht, eine Sache vorrangig zu erwerben, wenn der Eigentümer sie verkaufen will. Es verleiht keinen Anspruch auf den Kauf, sondern nur ein Vorrecht gegenüber Dritten. Beim Verkauf muss der Vorkaufsberechtigte informiert werden und kann dann innerhalb einer bestimmten Frist in den bestehenden Kaufvertrag eintreten. Vorkaufsrechte gibt es z.B. für Mieter, Gemeinden oder eben Realverbände. Sie dienen dazu, bestimmte Interessen zu schützen, etwa den Erhalt einer Gemeinschaft.
- Ermessensfehler: Ein Ermessensfehler liegt vor, wenn eine Behörde oder ein Gremium bei einer Entscheidung, die in ihrem Ermessen steht, die gesetzlichen Grenzen dieses Ermessens überschreitet. Das kann durch Nichtgebrauch des Ermessens, Ermessensüberschreitung oder Ermessensfehlgebrauch geschehen. Im Fall des Realverbands wurde ein Ermessensfehler angenommen, weil nicht berücksichtigt wurde, dass der Käufer bereits Mitglied war. Ermessensfehler können zur Rechtswidrigkeit einer Entscheidung führen und sind ein wichtiger Prüfungspunkt in verwaltungsrechtlichen Verfahren.
- Ausübungsfrist: Die Ausübungsfrist bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen ein Recht geltend gemacht werden muss, um es nicht zu verlieren. Beim Vorkaufsrecht beginnt sie typischerweise mit der Kenntnis vom Verkaufsfall. Im vorliegenden Fall betrug sie laut Satzung drei Monate. Die Einhaltung solcher Fristen ist rechtlich äußerst wichtig, da ihre Versäumnis oft zum unwiderruflichen Rechtsverlust führt. Gerichte prüfen die Fristeinhaltung streng, da sie Rechtssicherheit gewährleistet und die Interessen aller Beteiligten schützt.
- Formelle Fehlerhaftigkeit: Eine formelle Fehlerhaftigkeit liegt vor, wenn bei einer Rechtshandlung oder Entscheidung vorgeschriebene Verfahrensregeln oder Formvorschriften nicht eingehalten werden. Im Fall des Realverbands wurde die Ausübung des Vorkaufsrechts als formell fehlerhaft eingestuft, weil kein ordnungsgemäßer Beschluss gefasst wurde. Formelle Fehler können unabhängig vom Inhalt einer Entscheidung zu deren Rechtswidrigkeit führen. Sie sind oft leichter nachweisbar als inhaltliche Fehler und spielen daher in Rechtsstreitigkeiten eine wichtige Rolle.
- Satzung: Die Satzung ist das grundlegende Regelwerk einer juristischen Person wie eines Vereins oder eben eines Realverbands. Sie legt die innere Ordnung, Zweck, Organe und wesentliche Verfahrensweisen fest. Im vorliegenden Fall war § 10 der Satzung entscheidend, der das Vorkaufsrecht und dessen Ausübungsfrist regelte. Die Satzung hat quasi Verfassungscharakter für die Organisation und ist für alle Mitglieder bindend. Bei Rechtsstreitigkeiten wird oft geprüft, ob Entscheidungen satzungskonform getroffen wurden.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 10 der Satzung des Realverbands Harste: Diese Bestimmung räumt dem Realverband ein Vorkaufsrecht an allen zum Verkauf stehenden Anteilen ein und legt eine Frist von drei Monaten ab Kenntnis des Verbands vom Verkauf für die Ausübung dieses Rechts fest. Im konkreten Fall hat der Realverband diese Frist versäumt, was zur Rechtswidrigkeit der verspäteten Ausübung führte.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Dieser allgemeine Grundsatz des bürgerlichen Rechts verlangt von den Vertragsparteien ein faires und redliches Verhalten. Im vorliegenden Fall wurde argumentiert, dass der Kläger als Vorsitzender des Realverbands gegen Treu und Glauben verstoßen habe, indem er den Anteilskauf nicht ordnungsgemäß anzeigte.
- Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO): Dieses Gesetz regelt das Verfahren vor den Verwaltungsgerichten. Im konkreten Fall legte der Kläger vor dem Verwaltungsgericht Göttingen Klage gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts ein, was zur gerichtlichen Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Ausübung führte.
- § 40 VwGO (Zulässigkeit der Klage): Dieser Paragraph regelt, unter welchen Voraussetzungen eine Klage vor dem Verwaltungsgericht zulässig ist. Im vorliegenden Fall war die Klage des Klägers zulässig, da er durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in seinen Rechten betroffen war.
- Realverbandsordnung (RVO): Dieses Gesetz regelt die Organisation und Verwaltung von Realverbänden. Obwohl im Text nicht explizit erwähnt, bildet die RVO den gesetzlichen Rahmen für die Existenz und Tätigkeit des Realverbands Harste und somit auch für die Ausübung des Vorkaufsrechts.
Das vorliegende Urteil
VG Göttingen – Az.: 1 A 85/20 – Urteil vom 20.03.2024
Tatbestand
Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines realverbandlichen Vorkaufsrechts zu seinem Nachteil.
Der Kläger lebt im Verbandsgebiet der Beklagten, der Gemeinde Harste. Die Beklagte ist ein Realverband mit 60 Anteilen. Davon hält der Kläger zwei Anteile. Mit notariellem Vertrag vom 19.10.2017 erwarb er zwei weitere Realverbandsanteile von der Beigeladenen zum Preis von 3.500 EUR (GA Bl. 36f.). Unter Ziff. 4 heißt es im letzten Satz: „Der Erwerber genehmigt den Vertrag zugleich als 1. Vorsitzender der Realgemeinde Harste.“ Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und bis Februar 2019 war der Kläger 1. Vorsitzender der Beklagten. Eine Übermittlung des Kauvertrages durch den Notar an die Beklagte unterblieb.
Der Kläger teilte bei der Vorstandssitzung am 03.01.2018 mit, dass er zwei Anteile von der Beigeladenen erworben hatte. Im Rahmen des Jahresrückblicks 2017 informierte er auch die Mitgliederversammlung auf der Sitzung vom 03.02.2018 darüber.
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Gegenstand der Mitgliederversammlung war der Kauf auch unter TOP 5 „Vorkaufsrecht von Verbandsanteilen“. Ausweislich des Protokolls entbrannte Streit darüber, weil die Auffassung vertreten wurde, der Kläger hätte „im Vorfeld“ den Vorstand über den Kauf informieren müssen. Es kam zu einer Abstimmung, bei der der Kläger die Sitzungsleitung an den 2. Vorsitzenden übergab. 14 Mitglieder stimmten für „kein Verzicht auf das Vorkaufsrecht“, vier Mitglieder enthielten sich.
Am 07.01.2020 sandte der Notar, der als Verwahrer des aus dem Amt geschiedenen beurkundenden Notars wirkte, den Kaufvertrag auf deren Bitte hin an die Beklagte. Die Mitgliederversammlung der Beklagten beschloss am 14.02.2020, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen und die beiden Anteile der Beigeladenen für die Beklagte zu erwerben.
Mit Bescheid vom 05.03.2020 erklärte die Beklagte, vertreten durch den 1. und 2. Vorsitzenden, gegenüber dem Kläger und der Beigeladenen, ihr Vorkaufsrecht hinsichtlich der Verbandsanteile mit den Nummern 53 und 69 auszuüben. Zur Begründung verwies sie darauf, dass sie erst im Januar 2020 von dem Kaufvertrag in Gänze erfahren habe, nachdem offenbar ein unter dem 20.10.2017 von dem beurkundenden Notar gefertigtes Übersendungsschreiben abgefangen worden sei. Sie verwies auf den Beschluss ihrer Mitgliederversammlung vom 14.02.2020 und führte aus, mit dem Erwerbs der Anteile durch sie selbst werde verhindert, dass ihre Funktionsfähigkeit und Arbeitsweise durch die Bündelung von Anteilen bei einem Mitglied leide, das in seiner Funktion als Vorsitzender des Verbandsvorstands den übrigen Mitgliedern wichtige Informationen vorenthalten habe, und damit die Beschlussfassung in einer Weise zu seinem Vorteil manipuliert habe, die sie, die Beklagte, absehbar auch künftig noch mit Streit belasten könne.
Der Kläger hat am 31.03.2020 Klage erhoben. Er macht im Wesentlichen geltend, die Beklagte habe zum einen ihr Vorkaufsrecht nicht fristgerecht innerhalb der Frist nach § 12 Abs. 3 Nds. RealvG ausgeübt. Sie habe bereits im Jahr 2018 Kenntnis von dem Kauf der Realverbandsanteile von der Beigeladenen gehabt, weil der Vorgang bei der Mitgliederversammlung am 03.02.2018 intensiv diskutiert worden sei. Er selbst habe davon beim Jahresrückblick berichtet und der Vertrag habe vorgelegen, so dass er von jedermann hätte eingesehen werden können. Damals sei auch beschlossen worden, dass der Verkauf von zwei Anteilen an ihn rückgängig gemacht werden solle und die Beklagte auf ihr Vorkaufsrecht nicht verzichten wolle. Zum anderen habe die Beklagte auch in der Sache kein Recht auf Ausübung ihres Vorkaufsrechts, weil ihr kein vorrangiges Interesse hieran zustehe. Insbesondere reiche es nicht aus, der Kumulation von Stimmrechten bei ihm entgegenwirken zu wollen, weil die Grenze des § 23 Abs. 3 Nds. RealvG lange nicht erreicht sei. Dem Vorwurf der Manipulation trete er entgegen.
Der Kläger beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 05.03.2020 über die Ausübung des realverbandlichen Vorkaufsrechts aufzuheben.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie vertieft die Begründung des streitgegenständlichen Bescheids. Zur Mitteilung über den Kaufvertrag über die beiden Anteile führt sie aus, dass der Kläger vor der Beurkundung den Vorstand und auch die anderen Mitglieder nicht über seine Kaufabsichten informiert habe. Der Kläger habe zwar auf der Vorstandssitzung am 03.01.2028 über den Kaufvertrag informiert, aber den Kaufpreis nicht genannt und auch den Vertrag nicht vorgelegt. Auf der Jahreshauptversammlung am 03.02.2018 habe der Kläger wiederum nur über den Kaufvertrag informiert, aber den Kaufpreis nicht mitgeteilt und den Vertrag nicht vorgelegt. Auf die Kenntnis des Klägers selbst könne es für den Fristbeginn für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 181 BGB, der auch auf Organe von juristischen Personen öffentlichen Rechts gelte, nicht ankommen.
Die Beigeladene stellt keinen Antrag.
Die Kammer hat mit Beschluss vom 18.01.2024 den Rechtsstreit der Berichterstatterin als Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 05.03.2020 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Rechtsgrundlage für den Bescheid ist § 12 Abs. 1 Nr. 2 Nds. RealvG i.V.m. § 4 Abs. 3 Satz 1 der Satzung der Beklagten vom 28.01.1972 (im Folgenden: Satzung). Danach steht der Beklagten beim Verkauf eines Anteils das Vorkaufsrecht zu. Ausgeschlossen ist die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 Abs. 2 Nds. RealvG i.V.m. § 4 Abs. 3 Satz 2 der Satzung dann, wenn ein Grundstück und der dazugehörige Verbandsanteil gemeinsam verkauft werden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nach § 12 Abs. 3 Satz 1 Nds. RealvG fristgebunden. Danach kann es nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung über den Verkauf des Anteils ausgeübt werden.
Vorliegend liegt mit dem Kaufvertrag vom 19.10.2017 zwischen dem Kläger und der Beigeladenen über zwei selbständige Verbandsanteile ein Verkauf eines Anteils vor, der vom satzungsmäßigen Vorkaufsrecht der Beklagten erfasst ist.
Es spricht einiges dafür, dass hier schon die Zwei-Monats-Frist nicht gewahrt worden ist. Nach § 12 Abs. 3 Satz 1 Nds. RealvG i.V.m. § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten, hier also dem Beigeladenen. Maßgeblich ist also der streitgegenständlichen Bescheid, der sich an den Kläger und die Beigeladene richtet. Darauf, dass bereits in der Mitgliederversammlung vom 03.02.2018 diese unter TOP 5 mehrheitlich beschloss, auf das Vorkaufsrecht nicht zu verzichten, also das Vorkaufsrecht auszuüben (§ 10 Nr. 10 der Satzung), kommt es für die Fristwahrung nicht an.
Fristbeginn ist nach § 12 Abs. 3 Nds. RealvG i.V.m. § 469 BGB der Zeitpunkt, in dem der Verkäufer der Anteile (§ 469 Satz 1 BGB) der Realgemeinde den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags mitteilt. Die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt (§ 469 Satz 2 BGB).
Der Beklagten ist zuzugeben, dass erst die Mitteilung des vollständigen Inhalts des Vertrages den Anforderungen genügt; die Mitteilung ist also nicht vollständig, wenn etwa der genaue Vertragsgegenstand, der Kaufpreis oder der Käufer mit vollständiger Anschrift nicht genannt werden. Zutreffend ist auch, dass es sinnvoll und nach Kenntnis der Einzelrichterin auch üblich ist, dem beurkundenden Notar im Kaufvertrag aufzugeben, diesen der Realgemeinde zuzusenden. Das ist hier unterblieben, vielmehr enthält der Kaufvertrag unter Ziff. 4 des Passus „Der Erwerber genehmigt den Vertag zugleich als 1. Vorsitzender“ der Beklagten. Dadurch könnte bei der Beigeladenen als zur Mitteilung verpflichteten Verkäuferin wie bei dem Notar der Eindruck entstanden sein, dass die Mitgliederversammlung der Beklagten bereits auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet habe.
Allerdings ist es für die Mitteilung und damit für den Fristbeginn entgegen der Auffassung der Beklagten nicht erforderlich, dass der Kaufvertrag der Realgemeinde tatsächlich vorliegt (vgl. (Mader/Schermaier, in: Staudinger, BGB, 2013, § 469 Rn. 10; OLG Stuttgart, Urt. v. 31.10.2012 – 3 U 18/12 -, juris Rn. 37; BGH, Urt. v. 23.06.2006 – V ZR 17/06 -, BGHZ 168, 152 ff., juris Rn. 18; zu eng Bay. VGH, Beschl. v. 15.10.2024 – 14 ZB 22.1667 -, juris Rn 3 f.; Urt. v. 08.12.2011 – 14 BV 10.559 -, juris Rn. 23, jeweils zu Art. 39 BayNatSchG). Das ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut von § 12 Abs. 3 Nds. RealvG i.V.m. § 469 BGB, der von einer Vorlage des Kaufvertrages nichts weiß. Zum anderen ergibt sich dies aus Sinn und Zweck der Regelungen, die eine ermessensfehlerfreie Entscheidung des berechtigten Realverbandes über die Ausübung des Vorkaufsrechts ermöglichen wollen. Eine solche ist auch dann möglich, wenn der Inhalt des Kaufvertrages vollständig bekannt ist, ohne dass der Vertragstext selbst vorliegt.
Vorliegend spricht viel dafür, dass der Kläger den Vertragstext zur Mitgliederversammlung am 03.02.2018 mitgebracht hatte und die Einsichtnahme anbot, die Mitgliederversammlung den Text aber nicht zur Kenntnis nehmen wollte. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Protokoll der Mitgliederversammlung. Allerdings versichern sowohl der damalige 2. Vorsitzende als auch der damalige Schriftführer der Beklagten mit eidesstattlicher Versicherung vom 15.08.2021 (GA Bl. 108, 108R), dass der Vertragstext zur Mitgliederversammlung vorlag und er im Rahmen der Versammlung von allen hätte eingesehen werden können. Dem ist die Beklagte mit Verweis auf das Protokoll entgegengetreten. Der Inhalt der eidesstattlichen Versicherungen ist damit nach Auffassung der Einzelrichterin nicht wiederlegt, weil das Protokoll nur den wesentlichen Inhalt und das Ergebnis der Durchführung der Mitgliederversammlung wiedergibt.
Geht man davon aus, dass die Mitteilung nach § 12 Abs. 3 Nds. RealvG am 03.02.3018 erfolgt ist, übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht zu spät aus.
Die Frage kann aber im Ergebnis offenbleiben, weil die Beklagte bei der Entscheidung, das Vorkaufsrecht auszuüben, ermessensfehlerhaft gehandelt hat (zur Begrenzung des Vorkaufsrechts im Ermessenswege vgl. Nds. OVG, Urt. v. 03.08.2016 – 10 LB 14/16 -, juris Rn. 54, dort aber dogmatisch offengelassen) und der Bescheid deshalb rechtswidrig ist.
Ist die Behörde ermächtigt, nach ihrem Ermessen zu handeln, hat sie ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einzuhalten, § 40 VwVfG. Sinn und Zweck von § 12 Abs. 1 Nr. 2 Nds. RealvG ist es, dem Interesses eines Realverbandes an der Erhaltung eines geschlossenen und einheitlich zusammengesetzten Mitgliederbestandes – also eines mit örtlichem Bezug – Rechnung zu tragen (Nds. OVG, Urt. v. 03.08.2016 – 10 LB 14/16 -, juris Rn. 53 mit Hinweis auf das zu § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealvG ergangene Urt. v. 17.06.2014 – 10 LC 81/12 -, juris Rn. 40). Nicht geschützt werden sollen der Einfluss und das Stimmgewicht der vorhandenen Mitglieder (ebd.).
Hier hat die Beklagte nicht im Rahmen des Zwecks von § 12 Abs. 1 Nr. 2 Nds. RealvG i.V.m. § 4 Abs. 3 Satz 1 der Satzung gehandelt. Ausweislich der Begründung des streitgegenständlichen Bescheids stand die Wahrung des örtlichen Bezugs der Beklagten nicht in Rede. Vielmehr zielte die Beklagte zum einen (und vordergründig) darauf ab, einer Kumulation von Anteilen beim Kläger entgegenzuwirken und zum anderen, ihre Funktionsfähigkeit und Arbeitsweise zu schützen, die durch die dem Kläger vorgeworfene unterbliebene Information und Manipulation gelitten hatte. Es ging also darum, den internen Streit zu neutralisieren, der sich daran entzündet hatte, dass der Kläger als 1. Vorsitzender entgegen der eingeübten Gewohnheit nicht vorab mitgeteilt hatte, dass er beabsichtige, die Anteile der Beigeladenen zu kaufen. Hierzu erklärte der Kläger in der mündlichen Verhandlung, er habe bei einer Fortbildung zum Realverbandsrecht davon erfahren, dass es eine derartige Pflicht zur Vorabinformation nicht gebe.
Es kann hier offenbleiben, ob ausnahmsweise die Ausübung des Vorkaufsrechts auch gerechtfertigt ist, um eine übermäßige Kumulation von Anteilen in einer Hand zu vermeiden. Dagegen spricht die Regelung des § 23 Abs. 3 Nds. RealvG, nach der in einem Realverband mit mehr als zwei Mitgliedern niemand mehr als zwei Fünftel aller Stimmanteile hat. Die an sich zulässige Häufung von Verbandsanteilen (§ 7 Abs. 3 Nds. RealvG) kann danach nur zu einer Beschränkung des Stimmrechts führen. Selbst wenn die Verhinderung einer Kumulation hier aber ein zu berücksichtigender Belang wäre, könnte er hier nicht das Vorkaufsrecht begründen. Der Kläger hatte vor dem Kauf zwei, danach vier von insgesamt 60 Verbandsanteilen, mithin weniger als 10 %. Von einer die Funktionsfähigkeit der Beklagten behindernden Kumulation kann also nicht die Rede sein. Auch die Befriedung eines internen Streits – an dem der Kläger, der einer Mediation zugestimmt hätte und sich in der mündlichen Verhandlung vergleichsbereit zeigte, ebenfalls Interesse hat – ist kein Belang, der dem Zweck des Vorkaufsrechts entspricht.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 Satz 1 und 2 ZPO.
