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Rechtswidrigkeit einer Vereinigungsbaulast

Nachbarn streiten um Anbau und Dachterrasse: Kann eine alte Vereinigungsbaulast die Abstandsregeln aushebeln und den Traum vom Eigenheim platzen lassen? Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen entschied nun in einem spannenden Fall über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens und die Frage, ob eine bestehende Baulast auch dann gilt, wenn sie den eigenen Interessen entgegensteht.

➔ Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 B 405/22 | Schlüsselerkenntnis | FAQ  | Hilfe anfordern


✔ Der Fall: Kurz und knapp

  • Es ging um die Beschwerde gegen eine Baugenehmigung und deren aufschiebende Wirkung.
  • Der Fall betrifft die Rechtmäßigkeit einer Baugenehmigung, die mit einer Vereinigungsbaulast verbunden ist.
  • Die Schwierigkeit lag in der Prüfung, ob die Baugenehmigung und die damit verbundene Vereinigungsbaulast rechtmäßig sind.
  • Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat die Beschwerde zurückgewiesen.
  • Das Gericht hat entschieden, dass die Interessenbewertung des Verwaltungsgerichts korrekt sei.
  • Die Entscheidung erfolgte aufgrund einer summarischen Prüfung und der Bestätigung der rechtlichen Bewertung des Verwaltungsgerichts.
  • Die Antragsteller müssen die Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie die außergerichtlichen Kosten der Gegenpartei tragen.
  • Die Entscheidung des Gerichts stärkt die Position der Baubehörden, solche Vereinigungsbaulasten zu verwenden, um bauliche Zustände auf Dauer zu sichern.
  • Für Grundstücksbesitzer bedeutet die Entscheidung, dass sie mit bestehenden Vereinigungsbaulasten rechnen und ihre Bauvorhaben entsprechend planen müssen.

Nachbarschaftsstreit um Vereinigungsbaulast – Urteil des OVG NRW

Eine Vereinigungsbaulast ist eine Sicherung für die Baubehörde, wenn bei einem Bauvorhaben mehrere Grundstücke zusammengelegt werden. Sie verhindert, dass die Grundstücke später wieder getrennt werden und stellt so den baulich einheitlichen Zustand auf Dauer sicher. Oftmals entsteht eine Vereinigungsbaulast aber auch dann, wenn eine Bebauung über Grundstücksgrenzen hinweg geplant ist. In diesen Fällen dient die Vereinigungsbaulast dazu, die ordnungsgemäße Nutzung und rechtliche Situation für die Zukunft zu regeln. Allerdings kann eine Vereinigungsbaulast unter bestimmten Umständen auch rechtswidrig sein und muss dann von den Behörden aufgehoben werden. In welchen Fällen dies zutrifft und wie Betroffene vorgehen können, erläutert der folgende Beitrag anhand eines konkreten Gerichtsurteils.

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✔ Der Fall vor dem Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen


Rechtswidrigkeit einer Vereinigungsbaulast: OVG NRW weist Beschwerde gegen Nachbarbebauung zurück

Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat in einem aktuellen Beschluss die Beschwerde von Antragstellern gegen eine dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung zurückgewiesen (Az.: 2 B 405/22). Es ging dabei um die Frage der Rechtswidrigkeit einer Vereinigungsbaulast zwischen den Grundstücken der Antragsteller und der Beigeladenen.

Die Beigeladenen hatten eine Baugenehmigung für einen Anbau im Erdgeschoss und eine Dachterrasse im Obergeschoss ihres Wohngebäudes erhalten. Dagegen wandten sich die Antragsteller, da sie eine Verletzung der Abstandsflächenvorschriften und eine erdrückende Wirkung des Vorhabens befürchteten.

Das OVG bestätigte jedoch die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, den Eilantrag abzulehnen. Maßgeblich war dabei die zwischen den Grundstücken eingetragene Vereinigungsbaulast, die bewirkt, dass die Grundstücke bauordnungsrechtlich als ein Grundstück zu behandeln sind. Damit seien die Abstandsregelungen des § 6 BauO NRW nicht anzuwenden.

Vereinigungsbaulast bereits eingetragen und durch Antragsteller ausgenutzt

Die Antragsteller hatten sich darauf berufen, dass die Vereinigungsbaulast rechtswidrig gewesen sei und hätte gelöscht werden müssen. Dem folgte das Gericht nicht. Die Baulast sei integraler Bestandteil einer den Antragstellern erteilten Baugenehmigung zur Legalisierung baulicher Anlagen auf ihrem eigenen Grundstück gewesen. Ohne die Vereinigungsbaulast hätte dieser Bestand möglicherweise nicht oder nur eingeschränkt genehmigt werden können. Die Antragsteller nehmen damit die Vorteile der Baulast selbst in Anspruch.

Ein Löschungsverfahren gegen die Baulast sei weder eingeleitet worden noch ersichtlich erforderlich gewesen. Zwar verlaufe der früher über das Nachbargrundstück führende Zugang zum Haus der Antragsteller nun anders. Die Legalisierungsgenehmigung deute aber darauf hin, dass das Gebäude weiter auf zwei Grundstücken liegen solle.

Keine unzumutbare Verschattung oder erdrückende Wirkung

Auch eine unzumutbare Verschattung des Fensters im Anbau der Antragsteller sah das Gericht nicht. Zwar handele es sich um einen genehmigten Bestand. Dieser sei aber über 30 Jahre ohne Baugenehmigung genutzt worden. Zudem hätten die Antragsteller laut Bauantrag selbst nicht damit gerechnet, dass die Belichtung so bleiben würde. Der Aufenthaltsraum werde zudem über ein großes Fenster zum Garten ausreichend belichtet.

Eine erdrückende Wirkung des Vorhabens verneinte der Senat ebenfalls. Der Anbau der Beigeladenen halte zwar in der Höhe nicht unbedingt das geringstmögliche Maß. Mit einem geplanten Sichtschutz aus Edelstahl und Milchglas sei aber noch keine Rücksichtslosigkeit erreicht.

Damit bestätigte das OVG im Ergebnis die Entscheidung der Vorinstanz, den einstweiligen Rechtsschutzantrag abzulehnen. Die zwischen den Grundstücken bestehende Vereinigungsbaulast steht dem Vorhaben nicht entgegen, zumal die Antragsteller diese selbst in Anspruch nehmen. Unzumutbare Einwirkungen auf das Grundstück der Antragsteller seien nicht zu erkennen.

✔ Die Schlüsselerkenntnisse in diesem Fall


Eine bestehende Vereinigungsbaulast berechtigt grundsätzlich beide Grundstückseigentümer zur grenzüberschreitenden Bebauung. Die Berufung auf die Rechtswidrigkeit einer solchen, von einem selbst bereits ausgenutzten Baulast, ist widersprüchlich. Verschattungen und optische Beeinträchtigungen durch ein Nachbarvorhaben müssen im Rahmen der Rücksichtnahme hingenommen werden, sofern sie ein zumutbares Maß nicht überschreiten. Die Entscheidung zeigt, dass Grundstückseigentümer sich nicht einseitig von den Wirkungen einer Vereinigungsbaulast lösen können.


✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Vereinigungsbaulast wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.


Welche Auswirkungen hat eine Vereinigungsbaulast auf die baurechtliche Behandlung meiner Grundstücke?

Eine Vereinigungsbaulast hat erhebliche Auswirkungen auf die baurechtliche Behandlung von Grundstücken. Sie führt dazu, dass mehrere grundbuchrechtlich eigenständige Grundstücke zu einem einzigen Baugrundstück zusammengefasst werden. Dies bedeutet, dass die baurechtlichen Vorschriften, die normalerweise für einzelne Grundstücke gelten, nun auf das gesamte vereinigte Grundstück angewendet werden.

Ein zentraler Aspekt ist die Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung. Hierbei werden Kennzahlen wie die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ) nicht mehr für jedes einzelne Grundstück separat berechnet, sondern für das gesamte vereinigte Grundstück. Dies kann sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich bringen. Ein Vorteil könnte sein, dass durch die Zusammenlegung eine intensivere bauliche Nutzung möglich wird, da die Gesamtfläche größer ist. Ein Nachteil könnte jedoch sein, dass die Flexibilität bei der Nutzung der einzelnen Grundstücke eingeschränkt wird, da sie nun als eine Einheit betrachtet werden.

Rechtsfolgen ergeben sich sowohl im zivilrechtlichen als auch im öffentlich-rechtlichen Bereich. Öffentlich-rechtlich wird die Baulast mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und entfaltet ihre Wirkung auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Dies bedeutet, dass zukünftige Eigentümer an die Baulast gebunden sind und die damit verbundenen Verpflichtungen übernehmen müssen. Zivilrechtlich kann der „Baulastverpflichtete“ aufgrund von Treu und Glauben dem „Baulastbegünstigten“ die Nutzung des Grundstücks, die durch die Baulast abgedeckt ist, nicht untersagen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass weitere Baulasten im Sinne der ursprünglichen Baulast nicht erforderlich sind, wenn bereits eine Vereinigungsbaulast besteht oder aufgrund einer Überbauung eingetragen werden muss. Dies kann die Verwaltung und die rechtliche Handhabung der Grundstücke vereinfachen.

Die Kenntnis über den Inhalt des Baulastenverzeichnisses ist für Grundstückseigentümer unerlässlich, um die Auswirkungen einer Baulast auf den Wert und die Nutzung ihrer Grundstücke vollständig zu verstehen. Nur so können sie fundierte Entscheidungen treffen und mögliche rechtliche Konsequenzen abschätzen.

Insgesamt verändert eine Vereinigungsbaulast die rechtliche Betrachtung der betroffenen Grundstücke grundlegend, indem sie diese zu einer baulichen Einheit zusammenfasst und somit die baurechtlichen Vorschriften auf das gesamte vereinigte Grundstück anwendet.


Unter welchen Voraussetzungen kann eine Vereinigungsbaulast aufgehoben oder geändert werden?

Eine Vereinigungsbaulast kann unter bestimmten Voraussetzungen aufgehoben oder geändert werden. Die Aufhebung erfolgt in der Regel durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde, wenn das öffentliche Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die betroffenen Grundstücke im Grundbuch unter einer laufenden Nummer vereinigt werden. In diesem Fall entfällt das öffentliche Interesse an der Vereinigungsbaulast, da die Grundstücke nun als ein einheitliches Grundstück betrachtet werden.

Ein weiterer Grund für die Aufhebung kann die Nichtigkeit der Baulast sein. Eine Baulast ist nichtig, wenn sie an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet, der bei verständiger Würdigung aller Umstände offensichtlich ist. Ein solcher Fehler könnte beispielsweise vorliegen, wenn die Baulast ohne die erforderliche Mitwirkung des Grundstückseigentümers eingetragen wurde.

Die Änderung einer Vereinigungsbaulast ist möglich, wenn die ursprünglichen Bedingungen, unter denen die Baulast eingetragen wurde, sich geändert haben. Dies könnte der Fall sein, wenn ein neues Bauvorhaben geplant ist, das andere baurechtliche Anforderungen stellt. In solchen Fällen muss die Änderung der Baulast ebenfalls von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden.

Die betroffenen Eigentümer müssen einen Antrag auf Aufhebung oder Änderung der Baulast bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen. Der Antrag muss eine Begründung enthalten, warum das öffentliche Interesse an der Baulast nicht mehr besteht oder warum eine Änderung erforderlich ist. Die Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag und entscheidet, ob die Voraussetzungen für die Aufhebung oder Änderung der Baulast erfüllt sind.

Wichtig ist, dass die Baulast im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Gemeinde eingetragen ist und somit ein öffentliches Dokument darstellt. Bei der Übernahme eines Grundstücks durch einen neuen Eigentümer gehen die Verpflichtungen und Rechte aus der Baulast auf den neuen Eigentümer über. Daher ist es unerlässlich, das Baulastenverzeichnis vor dem Kauf eines Grundstücks zu überprüfen.

Die rechtlichen Grundlagen für die Aufhebung oder Änderung einer Baulast finden sich in den jeweiligen Landesbauordnungen. Beispielsweise regelt § 85 der Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) die Voraussetzungen und das Verfahren zur Aufhebung einer Baulast. Die Bauaufsichtsbehörde kann sowohl von sich aus als auch aufgrund eines Antrags den Verzicht auf eine Baulast erklären, wenn das öffentliche Interesse nicht mehr besteht.


Welche Rechte und Pflichten habe ich als Grundstückseigentümer bei einer Vereinigungsbaulast?

Eine Vereinigungsbaulast ermöglicht es, mehrere benachbarte Grundstücke baurechtlich als eine Einheit zu behandeln, ohne dass die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch verändert werden. Dies hat zur Folge, dass die Grundstücksgrenzen im baurechtlichen Sinne aufgehoben werden und die Grundstücke wie ein einziges Grundstück betrachtet werden.

Rechte: Als Eigentümer eines Grundstücks, das Teil einer Vereinigungsbaulast ist, ergeben sich mehrere Vorteile. Es wird möglich, Bauvorhaben zu realisieren, die sonst aufgrund von Abstandsflächen oder anderen baurechtlichen Vorschriften nicht genehmigungsfähig wären. Beispielsweise kann ein Gebäude über die ursprünglichen Grundstücksgrenzen hinweg errichtet werden, was insbesondere in städtischen Gebieten mit begrenztem Platzangebot von Vorteil ist. Zudem kann die Vereinigungsbaulast den Wert des „herrschenden“ Grundstücks steigern, da es von der erweiterten Bebauungsmöglichkeit profitiert.

Pflichten: Die Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers bei einer Vereinigungsbaulast beinhalten die Duldung der baurechtlichen Einheit. Dies bedeutet, dass die baurechtlichen Vorschriften, die für ein einzelnes Grundstück gelten, auf die vereinigten Grundstücke angewendet werden. Der Eigentümer des „dienenden“ Grundstücks muss akzeptieren, dass seine Grundstücksgrenzen im baurechtlichen Sinne aufgehoben sind und er möglicherweise Einschränkungen in der Nutzung seines Grundstücks hinnehmen muss. Diese Einschränkungen können zu einer Wertminderung des belasteten Grundstücks führen.

Die Eintragung einer Vereinigungsbaulast erfolgt durch eine schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die öffentlich beglaubigt sein muss. Diese Erklärung wird im Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingetragen. Bei einem Eigentümerwechsel bleibt die Baulast bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über.

Rechtswidrigkeit: Eine rechtswidrige Eintragung einer Baulast kann zu Amtshaftungsansprüchen führen. Wenn die Bauordnungsbehörde eine Baulast ohne rechtliche Grundlage einträgt, kann der betroffene Grundstückseigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen. Es ist daher wichtig, dass die Eintragung einer Baulast stets den gesetzlichen Vorgaben entspricht und die Rechte der betroffenen Eigentümer gewahrt bleiben.


Wie kann ich mich als Grundstückseigentümer vor möglichen Nachteilen einer Vereinigungsbaulast schützen?

Eine Vereinigungsbaulast kann für Grundstückseigentümer sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich bringen. Um sich vor möglichen Nachteilen zu schützen, gibt es verschiedene rechtliche Instrumente und Strategien.

Zunächst sollte die Rechtmäßigkeit der Baulast geprüft werden. Eine Baulast muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und darf keine schwerwiegenden Fehler aufweisen. Fehlerhafte Baulasten können unter bestimmten Voraussetzungen angefochten werden. Beispielsweise kann eine Baulast unwirksam sein, wenn sie gegen wesentliche Grundsätze des materiellen Rechts verstößt oder unheilbar unbestimmt ist.

Vertragliche Vereinbarungen mit den Nachbarn können ebenfalls helfen, Nachteile zu minimieren. Solche Vereinbarungen sollten klar regeln, welche Rechte und Pflichten die Parteien haben. Dies kann insbesondere bei der Nutzung gemeinsamer Flächen oder bei der Überbauung von Grundstücksgrenzen wichtig sein. Eine schriftliche und öffentlich beglaubigte Erklärung der Baulast ist erforderlich, um die Authentizität zu gewährleisten.

Ein weiterer Schutzmechanismus besteht darin, die Eintragung der Baulast im Baulastenverzeichnis der Gemeinde genau zu überprüfen. Dies ist ein öffentliches Dokument, das die baurechtliche Einheit der Grundstücke dokumentiert. Bei einem Grundstückskauf sollte das Baulastenverzeichnis immer eingesehen werden, um sicherzustellen, dass keine unerwünschten Verpflichtungen übernommen werden.

Die Löschung einer Baulast ist möglich, wenn der ursprüngliche Grund für die Baulast nicht mehr besteht. Hierzu muss die Bauaufsichtsbehörde eingeschaltet werden, die prüft, ob weiterhin ein öffentliches Interesse an der Baulast besteht. Wenn dies verneint wird, kann die Baulast gelöscht werden.

Schließlich kann die Wertminderung durch eine Baulast ein wichtiger Aspekt sein. Baulasten können den Wert einer Immobilie mindern, aber auch wertsteigernd wirken, wenn sie eine Bebauung erst ermöglichen. Ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken kann im Einzelfall entscheiden, wie sich eine Baulast auf den Wert auswirkt.

Durch diese Maßnahmen können Grundstückseigentümer die möglichen Nachteile einer Vereinigungsbaulast minimieren und ihre Interessen wahren.


Welche Rolle spielt die Vereinigungsbaulast bei der nachträglichen Legalisierung von Bauten?

Eine Vereinigungsbaulast kann bei der nachträglichen Legalisierung von Bauten eine entscheidende Rolle spielen. Sie ermöglicht es, mehrere benachbarte Grundstücke baurechtlich als eine Einheit zu behandeln, ohne dass die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch verändert werden. Dies ist besonders relevant, wenn bestehende Bauten nicht den aktuellen baurechtlichen Vorschriften entsprechen und eine Legalisierung angestrebt wird.

Die Vereinigungsbaulast erlaubt es, baurechtliche Anforderungen zu erfüllen, die sonst nicht möglich wären. Beispielsweise können Mindestabstände zu Nachbargrundstücken oder maximale Bebauungsflächen durch die Zusammenlegung von Grundstücken eingehalten werden. Dies ist besonders in städtischen Gebieten von Bedeutung, wo Platz knapp ist und baurechtliche Vorschriften strikt eingehalten werden müssen.

Um eine Vereinigungsbaulast zu nutzen, müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. Die Eigentümer der betroffenen Grundstücke müssen eine schriftliche und öffentlich beglaubigte Erklärung abgeben. Ein Lageplan, der die betroffenen Grundstücke und die geplante Überbauung genau darstellt, ist ebenfalls erforderlich. Die Vereinigungsbaulast wird dann im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Gemeinde eingetragen.

Ein praktisches Beispiel verdeutlicht die Anwendung: Ein Bauunternehmer besitzt zwei benachbarte Grundstücke und möchte darauf ein zusammenhängendes Mehrfamilienhaus errichten. Ohne die Vereinigungsbaulast wäre dies baurechtlich nicht zulässig, da die Grundstücksgrenzen überschritten würden. Durch die Vereinigungsbaulast können die Grundstücke jedoch als eine Einheit betrachtet werden, was die Bebauung ermöglicht.

Die Vereinigungsbaulast hat auch Auswirkungen auf die Eigentumsverhältnisse. Obwohl die Grundstücke baurechtlich als eine Einheit behandelt werden, bleiben sie im Grundbuch als separate Einheiten bestehen. Dies bietet Flexibilität bei der Nutzung und Bebauung der Grundstücke.

Bei der nachträglichen Legalisierung von Bauten ist es wichtig, dass die baurechtlichen Anforderungen zum Zeitpunkt der Legalisierung erfüllt werden. Dies kann bedeuten, dass erhebliche Investitionen erforderlich sind, um die bestehenden Bauten an die aktuellen Vorschriften anzupassen. Die Vereinigungsbaulast kann hierbei helfen, indem sie baurechtliche Hürden überwindet und eine legale Nutzung ermöglicht.

Insgesamt bietet die Vereinigungsbaulast eine flexible Lösung für die Legalisierung von Bauten, die sonst nicht den baurechtlichen Vorschriften entsprechen würden. Sie ermöglicht es, baurechtliche Anforderungen zu erfüllen und gleichzeitig die Eigentumsverhältnisse beizubehalten.


§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils


  • § 6 BauO NRW: Die Vorschrift regelt die Abstandsflächen, die bei Bauvorhaben eingehalten werden müssen. Im vorliegenden Fall wird erläutert, dass diese Abstandsflächenvorschriften nicht angewendet werden, weil eine Vereinigungsbaulast besteht, die die Grundstücke bauordnungsrechtlich als ein einziges Grundstück behandelt.
  • VwGO § 146 Abs. 4 Satz 6: Diese Vorschrift der Verwaltungsgerichtsordnung beschreibt, dass das Beschwerdegericht bei seiner Prüfung auf die Begründung der Beschwerde beschränkt ist. Dies ist im konkreten Fall relevant, da das Oberverwaltungsgericht lediglich die bereits vorliegende Begründung des Verwaltungsgerichts prüft und nicht den gesamten Sachverhalt neu bewertet.
  • VwGO § 147: Regelt die Kosten des Verfahrens. Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens als Gesamtschuldner, einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen. Dies ist wichtig für die Antragsteller, da sie über die finanziellen Folgen des Verfahrens informiert werden.
  • VwGO § 41: Dieser Paragraph regelt die Festsetzung des Streitwerts für Verfahren. Im vorliegenden Fall wird der Streitwert auf 5.000 Euro festgesetzt. Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die Gerichtskosten, die von den Parteien getragen werden müssen.
  • BauO NRW § 2 Begriffsbestimmungen: Hier werden grundlegende Begriffe definiert, die im Bauordnungsrecht von Bedeutung sind, wie z.B. „Grundstück“ oder „Gebäude“. Diese Definitionen sind wichtig, um zu verstehen, weshalb im vorliegenden Fall die Grundstücke als ein einziges Grundstück behandelt werden.
  • BauO NRW § 79 Baulasten: Regelt die Eintragung, Änderung und Löschung von Baulasten. Eine Vereinigungsbaulast erfordert daher die Eintragung in das Baulastenverzeichnis und hat weitreichende Konsequenzen für die bauordnungsrechtliche Behandlung der Grundstücke. Exam relevant.
  • Nachbarschutz im Baurecht: Bauplanungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Vorschriften dienen auch dazu, die Interessen der Nachbarn zu schützen. Im vorliegenden Fall wird geprüft, ob das Bauvorhaben gegen nachbarschützende Vorschriften verstößt, was jedoch verneint wird.
  • Zwingendes Verwaltungsrecht: Im Verwaltungsrecht sind die Behörden an gesetzliche Vorschriften gebunden, die zwingend sind und nicht zur Disposition der Beteiligten stehen. Das bedeutet, dass die Vereinigungsbaulast und die daraus resultierenden Folgen strikt beachtet werden müssen.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen

Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen – Az.: 2 B 405/22 – Beschluss vom 24.10.2022

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens als Gesamtschuldner einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 5.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Die Beschwerdebegründung, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, gibt dem Senat keine Veranlassung, den angefochtenen Beschluss zu ändern. Der Senat teilt bei der hier allein möglichen summarischen Prüfung das Ergebnis der Interessenbewertung des Verwaltungsgerichts.

Das Verwaltungsgericht hat den mit der Beschwerde weiterverfolgten Antrag, die aufschiebende Wirkung der Klage VG Düsseldorf 9 K 1646/22 gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 3. Januar 2022 zur Errichtung eines Anbaus im Erdgeschoss und einer Dachterrasse im Obergeschoss an dem vorhandenen Wohngebäude auf dem Grundstück E….weg 2a in N. anzuordnen, im Wesentlichen mit der Begründung abgelehnt, das Vorhaben verstoße voraussichtlich nicht zu Lasten der Antragsteller gegen nachbarschützende bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Vorschriften. Ein Verstoß gegen die Abstandsflächenvorschriften (§ 6 BauO NRW) lasse sich nicht feststellen. Bezüglich der Grundstücke der Antragsteller und der Beigeladenen sei eine Vereinigungsbaulast eingetragen worden, ohne dass bislang ein Löschungsverfahren eingeleitet worden sei. Die beiden Grundstücke seien daher bauordnungsrechtlich als ein (einziges) Grundstück zu behandeln, so dass die Abstandsregelungen des § 6 Abs. 1 und 2 BauO NRW nicht anzuwenden seien. Brandschutzvorschriften seien im vereinfachten Genehmigungsverfahren nur bei Sonderbauten zu prüfen, um die es hier nicht gehe. Im Übrigen seien brandschutzrechtliche Mängel auch nicht ersichtlich, da nach den genehmigten Bauvorlagen der geplante Anbau zum Grundstück der Antragsteller hin keine Öffnung aufweise. Das Vorhaben sei auch nicht zu Lasten der Antragsteller rücksichtslos. Hinsichtlich der Verschattung des Fensters in ihrem gartenseitig gelegenen „Anbau“ sei zwar von einer gewissen Einschränkung der Lichtzufuhr zu dem dort befindlichen Aufenthaltsraum auszugehen, doch müssten derartige Verschattungen in bebauten innerstädtischen Wohngebieten hingenommen werden. Die nachbarliche Stellung der Antragsteller sei insoweit auch als weniger schutzwürdig anzusehen, weil der „Anbau“ erst etwa 30 Jahre nach seiner Errichtung mit Baugenehmigung vom 19. Mai 2021 legalisiert worden sei und seinerseits selbst einen Grenzabstand von nur 1,34 m einhalte, so dass die Antragsteller die Vorteile der Vereinigungsbaulast in Anspruch nähmen, diese den Beigeladenen als Eigentümern des Nachbargrundstücks aber verwehrten. Von einer Rücksichtslosigkeit des Vorhabens zu Lasten der Antragsteller wegen erdrückender Wirkung könne ebenfalls nicht ausgegangen werden. Der geplante Anbau der Beigeladenen sei eingeschossig und nach den Bauvorlagen lediglich 3 m hoch. Zwar solle darauf zusätzlich eine Dachterrasse eingerichtet werden, doch entspreche diese der auf dem Anbau der Antragsteller befindlichen Dachterrasse. Mit einer Bautiefe von 5,19 m überschreite der geplante Anbau die Tiefe des Anbaus auf dem Grundstück der Antragsteller (ca. 4, 20 m) nur geringfügig. Außerdem habe an der gemeinsamen Grenze zuvor ein ca. 2 m hoher Holzlattenzaun gestanden, der damit wohl nur unwesentlich niedriger gewesen sei als das Bauvorhaben. Im Garten der Antragsteller verbleibe aufgrund der Grundstückslänge ein ausreichender Freiraum, und der Ausblick werde durch den geplanten Anbau nicht gänzlich verstellt.

Diese noch weiter begründeten und insgesamt mindestens gut vertretbaren Ausführungen werden durch die Beschwerdebegründung nicht in Frage gestellt.

Dies gilt zunächst, soweit die Beschwerde geltend macht, das Verwaltungsgericht habe bei der Interessenabwägung zu Unrecht auf die anlässlich der Teilung des früheren Flurstücks 710 in die heutigen Flurstücke 949 und 950 eingetragene Vereinigungsbaulast vom 22. Oktober 2014 abgestellt, weil diese nicht hätte erteilt werden dürfen. Hierauf können sich die Antragsteller schon deshalb nicht berufen, weil diese Baulast integraler Bestandteil der ihrer Rechtsvorgängerin unter dem 19. Mai 2021 erteilten Baugenehmigung zur nachträglichen Legalisierung des Aufenthaltsraumes im Kellergeschoss, des Anbaus im Erdgeschoss und des Balkons im 1. Obergeschoss ist, wie sich auch aus Nr. 2 der „besonderen Auflagen“ zu dieser Baugenehmigung sowie daraus ergibt, dass ohne diese Baulast das Haus/der Anbau auf dem Grundstück der Antragsteller grundsätzlich wohl Abstandsflächen hätte einhalten müsste; allenfalls nach Maßgabe weiterer Voraussetzungen (heute: § 6 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW), von deren Vorliegen hier aber nicht ohne Weiteres auszugehen ist, wäre eine grenzständige Bebauung in Betracht gekommen. Im Übrigen ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass insoweit ein (vollständiges) Löschungsverfahren eingeleitet worden wäre bzw. hätte eingeleitet werden müssen: Der Inhalt der Eintragung vom 22. Oktober 2014 geht dahin, dass der jeweilige Eigentümer des Flurstücks 710 (aus dem durch Teilung die heutigen Flurstücke der Antragsteller [949] und der Beigeladenen [950] hervorgegangen sind) verpflichtet ist, auch nach der Teilung „die neu entstehenden Flurstücke als eine Grundstückseinheit im bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Sinne zusammenzufassen (Vereinigungsbaulast). Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Lage der Stellplätze sowie des Zuganges zum Gebäude E….weg 2.“ Auch wenn mittlerweile z. B. der (überbaute) Zugang zum Gebäude E….weg 2 nicht mehr – wie früher – über das Grundstück E….weg 2a verläuft, ist weder substantiiert geltend gemacht noch sonst erkennbar, dass die Baulast insgesamt ihre Funktion verloren hätte. Genehmigungsrechtlich ist die Änderung des Zugangs erst zusammen mit der Legalisierungsgenehmigung für u.a. den Anbau des Hauses E….weg 2 nachgezeichnet worden, also einem Bauvorhaben, dass wohl ohne die Vereinigungsbaulast nicht hätte realisiert werden können. Zudem sollte nach der Baugenehmigung vom 19. Mai 2021 der alte Zugang zwar verschlossen werden, allerdings unter Beibehaltung der inneren Verbindung des auf dem Flurstück 949 befindlichen Raumes zum Haus E….weg 2, der weiter als dessen Bestandteil genutzt werden sollte. Die ehemalige Haustür sollte durch Fassadenmauerwerk ersetzt und ein Fenster eingebaut werden. In den Bauzeichnungen ist der Raum als WC bezeichnet, was laut Bauantrag eine beispielhafte Nutzung vorstellen sollte. Damit liegt die Annahme jedenfalls nicht fern, dass das Haus E….weg 2 bei wertender Betrachtung auch aus Sicht der Genehmigung vom 19. Mai 2021 weiterhin auf zwei Flurstücken liegen sollte. Eine etwa erforderliche weitere Klärung kann ggf. dem Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben.

Die Antragsteller meinen im Zusammenhang mit der Baulast weiter (S. 5 f. der Beschwerdebegründung), das Verwaltungsgericht habe ihnen zu Unrecht vorgehalten, für sich die Vorteile der Vereinigungsbaulast in Anspruch zu nehmen, dies den Beigeladenen aber zu verwehren. Diese sei bereits eingetragen gewesen, als sie das Grundstück erworben hätten. Hiermit können die Antragsteller – ungeachtet der Frage, ob die Baulast hier grundstücks- oder aber vorhabenbezogen zu verstehen ist – nicht gehört werden, weil diese auf den Rechtsnachfolger übergeht. Dass ihnen die Vereinigungsbaulast (ohne deren Vorliegen die nachträgliche Legalisierung des Bestandes fraglich gewesen wäre) bei Erwerb des Grundstücks nicht bekannt war oder sie seinerzeit deren Löschung beantragt hätten, tragen die Antragsteller schon nicht vor. Im Übrigen müssen sie – wie gesagt – schon aufgrund der von ihnen ausgenutzten Baugenehmigung vom 19. Mai 2021 diese für und gegen sich gelten lassen. Vorsorglich merkt der Senat in diesem Zusammenhang an, dass die u. a. von den Antragstellern eingereichten Fotos teilweise den Eindruck erwecken, dass z. B. die Fenster im Erdgeschoss (Terrasse) jedenfalls nicht in jeder Hinsicht den Bauvorlagen entsprechen, wie sie im Rahmen der Legalisierungsgenehmigung grüngestempelt worden sind; hierauf haben im Übrigen der Sache nach auch die Beigeladenen im Schriftsatz vom 29. April 2022 (dort S. 3) hingewiesen .

Die Ausführungen der Beschwerde zur Verletzung brandschutzrechtlicher Vorschriften übersehen, dass – wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat – brandschutzrechtliche Vorschriften im vereinfachten Genehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW) nur bei Sonderbauten, um die es hier offensichtlich nicht geht, zu prüfen sind. Im Übrigen hat die Antragsgegnerin in ihrer Beschwerdeerwiderung darauf hingewiesen, dass sich auf beiden Grundstücken im Bestand Fenster in den Kellergeschossen befinden, so dass eine Verschärfung einer Brandgefahr nicht erkennbar sei. Der Senat geht aufgrund der Ankündigung der Beigeladenen im Schriftsatz vom 29. April 2022 (dort S. 2) davon aus, dass diese das Kellerfenster in ihrem Kellergeschoss im Zuge der Baumaßnahme noch vollständig verschließen werden. Vorsorglich merkt der Senat noch an, dass konkrete Anhaltspunkte, dass die Antragsgegnerin hier zwingend nach § 60 Abs. 2 BauO NRW tätig werden müsste, derzeit wohl nicht bestehen.

Die Beschwerdebegründung rechtfertigt auch nicht die Annahme, das genehmigte Vorhaben sei den Antragstellern gegenüber rücksichtlos.

Die Anforderungen, welche das Gebot der Rücksichtnahme stellt, hängen wesentlich von den Umständen des Einzelfalles ab. Gefordert ist eine Interessenabwägung, die am Kriterium der Zumutbarkeit auszurichten ist. Dabei ist entscheidend, ob von einem Bauvorhaben für den Nachbarn, der sich auf eine Verletzung seines subjektiv-öffentlichen Rechts beruft, städtebaulich relevante unzumutbare Beeinträchtigungen ausgehen. Die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was in der konkreten Grundstückssituation beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist, sind gegeneinander abzuwägen.

Vgl. z. B. OVG NRW, Urteile vom 21. Juni 2022 – 2 A 1226/19 -, juris Rn. 139, und vom 30. Mai 2017 – 2 A 130/16 -, juris Rn. 33 f.; Kuschnerus/ Bischopink/ Arnold, Das zulässige Bauvorhaben, 7. Auflage 2016, Rn. 143 m. w. N.

Die von den Antragstellern in diesem Zusammenhang geltend gemachten Verschattungswirkungen hinsichtlich des (seitlichen) Fensters im Anbau führen nicht dazu, diese als unzumutbar anzusehen, und zwar auch nicht unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Antragsteller von dort aus nun auf eine insgesamt 5,90 m hohe Bebauung auf dem Nachbargrundstück sehen, wie sie geltend machen. Zwar ist dieses Fenster – ebenso wie das zum Garten gerichtete Fenster des Anbaus – Bestandteil der Bauvorlagen, die der „Legalisierungsbaugenehmigung“ vom 19. Mai 2021 zugrundeliegen. Allerdings wird bei einer wertenden Betrachtung insoweit nicht unberücksichtigt bleiben können, dass der bevollmächtigte Architekt der Rechtsvorgängerin der Antragsteller im Rahmen des ausführlich und eingehend begründeten Bauantrags zur nachträglichen Legalisierung unter dem 21. Dezember 2020 hinsichtlich des Anbaus erklärt hat, dieser existiere schon seit über 30 Jahren, und in dieser Zeit habe es (auch seitens der nördlichen Nachbarn, zu denen das Fenster ausgerichtet ist) keine Einsprüche gegeben. Sodann heißt es, es werde beantragt, den „Anbau [Rückseite Kellergeschoss] als ‚Aufenthaltsraum‘ zu genehmigen mit der Maßgabe, dass die zur Nachbargrenze orientierte Fensteröffnung dauerhaft geschlossen wird. Das Fenster zum Garten bleibt erhalten und ist für den Aufenthaltsraum ausreichend groß … Sofern keine Genehmigung zu einem `Aufenthaltsraum` erfolgt, sollte das Fenster zur Nachbargrenze dann aber erhalten bleiben können“ (Hervorhebungen jeweils nicht im Original). Da die Baugenehmigung, die sowohl den Aufenthaltsraum als auch ausweislich der grüngestempelten Bauvorlagen dessen seitliches Fenster erfasst, ist die Antragsgegnerin insoweit über das beantragte hinausgegangen. Von daher ist bei der Interessenbewertung einzustellen, dass die (Rechtsvorgänger der) Antragsteller nicht nur über mehr als 30 Jahre Räumlichkeiten mit dem seitlichen Fenster ohne Baugenehmigung genutzt haben, sondern dass diese aufgrund der genannten Passagen zur Begründung des Bauantrags auch nicht in schutzwürdiger Weise davon ausgehen konnten, dass die bisherigen Lichtverhältnisse unverändert bleiben würden. Es kann auf Grundlage der dem Senat vorliegenden Unterlagen auch nicht von einer besonders intensiven Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse dieses Fensters ausgegangen werden: Es ist nach Norden ausgerichtet, liegt relativ tief und war schon bisher durch Baulichkeiten auf dem Grundstück der Beigeladenen teilweise verschattet. Außerdem wird der Aufenthaltsraum im Kellergeschoss durch ein großes Fenster zum Garten des relativ weit in die Tiefe reichenden Grundstücks angemessen belichtet, wie im Übrigen die Rechtsvorgängerin der Antragsteller in ihrem unter dem 21. Dezember 2020 erstellten Bauantrag selbst hervorgehoben hat.

Dass die Beigeladenen das Gebäude auf ihrem Grundstück durch den Anbau vergrößern wollen, erscheint jedenfalls im Ansatz nachvollziehbar, zumal sich auch ein Anbau auf dem Grundstück der Antragsteller befindet; auch wenn das Vorhaben in seiner Dimensionierung (in der Höhe) hätte geringer ausfallen können, erscheint die Annahme, dieses sei den Antragstellern unzumutbar, nicht gerechtfertigt. Das Grundstück der Antragsteller, welches im Bereich hinter der auf dem Grundstück der Beigeladenen verlaufenden Baugrenze mit dem neuen Wohnhaus und daran anschließend mit einer Garage und einem Abstellraum bebaut ist, liegt nördlich bzw. nordöstlich des Grundstücks des Beigeladenen. Eine Verschattung durch das genehmigte Vorhaben kommt in dem in Rede stehenden Bereich insoweit lediglich ab den Mittagsstunden in Betracht. Eine gravierende Beeinträchtigung liegt darin jedoch nicht, eine nennenswerte Einschränkung der Besonnung und Belichtung erscheint insoweit nicht naheliegend. Lediglich das Fenster im Erdgeschoss der hinteren Giebelwand des alten Wohnhauses erfährt – wie gesagt – einen verminderten Lichteinfall, was allerdings wegen der zeitlichen Begrenzung (allenfalls in wenigen Vormittagsstunden) keine erhebliche Beeinträchtigung darstellt.

Vgl. VG Arnsberg, Urteil vom 19. Juni 2012 – 3 K 1072/10 -, juris Rn. 100.

Die Beschwerdebegründung zeigt eine erdrückende Wirkung des genehmigten Vorhabens nicht auf.

Eine erdrückende Wirkung ist (nur) anzunehmen, wenn eine bauliche Anlage wegen ihrer Ausmaße, ihrer Baumasse oder ihrer massiven Gestaltung ein benachbartes Grundstück unangemessen benachteiligt, indem es diesem förmlich „die Luft nimmt“, wenn für den Nachbarn das Gefühl des „Eingemauertseins“ entsteht oder wenn die Größe des „erdrückenden“ Gebäudes auf Grund der Besonderheiten des Einzelfalls – und gegebenenfalls trotz Wahrung der erforderlichen Abstandsflächen – derartig übermächtig ist, dass das „erdrückte“ Gebäude oder Grundstück nur noch oder überwiegend wie eine von einem „herrschenden“ Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen wird.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 31. Mai 2021 – 2 A 437/20 -, BauR 2022, 889 = juris Rn. 94, und vom 21. Juni 2022 – 2 A 1226/19 -, juris Rn. 149, beide m. w. N.

Davon kann hier nicht ausgegangen werden. Die von den Antragstellern in den Raum gestellte Höhe des Anbaus von bis zu 5,90 m – betrachtet von dem genannten Kellerfenster im `Aufenthaltsraum` ist im Ansatz dahingehend zu relativieren, dass dieser Aufenthaltsraum und damit das Fenster sich 1,77 m unterhalb des Erdgeschosses befinden. Die Höhe des eingeschossigen Anbaus beträgt – gerechnet vom Fußboden des Erdgeschosses (35,00 üNN) – 3,00 m, der hierauf stehende Sichtschutz ist 1,80 m hoch. Zum Garten hin beträgt die absolute Höhe 3,90 m. Demgegenüber legen die Antragsteller – soweit dies anhand der Bauvorlagen zur Legalisierungsgenehmigung vom 19. Mai 2021 nachvollzogen werden kann – als Ausgangspunkte ihre Berechnung eine Höhe von ca. 33,60 m üNN zugrunde, wie sich der Sache nach daraus ergibt, dass die Straße (E….weg ) bei etwa 34,60 bis 34,70 m üNN liegt und der Aufenthaltsraum ca. 1,77 m unterhalb des Erdgeschosses (ca. 35,40 m üNN liegt). Aus der grüngestempelten Gartenansicht der angefochtenen Baugenehmigung ergibt sich, dass die (über dem Anbau im Kellergeschoss befindliche) Terrasse der Antragsteller über der Terrasse auf dem Grundstück der Beigeladenen liegt. Auch unter Berücksichtigung des Sichtschutzes von ca. 1,80 m kann eine erdrückende Wirkung angesichts der konkreten örtlichen Situation nicht angenommen werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie die Beigeladenen unter dem 24. Mai 2022 angekündigt haben – der Sichtschutz nicht gemauert oder in Holz erstellt, sondern aus einem Edelstahlgeländer mit Milchglas bestehen wird; dies entspricht offenbar der Sache nach einer seinerzeit mit den Antragstellern angedachten Vereinbarung, die dann aber wohl nicht mehr förmlich geschlossen worden ist. Der genehmigte Anbau auf dem Grundstück der Beigeladenen erweckt bei dieser Sachlage weder hinsichtlich seiner Tiefe noch hinsichtlich seiner Höhe das Gefühl des „Eingemauertseins“ und ist den Antragstellern (noch) nicht unzumutbar. Der Sache nach macht die Beschwerde insoweit auch im Kern Verschattungsbelange geltend, die aus den genannten Gründen nicht zur Annahme einer Rücksichtslosigkeit führen.

Spricht aus den dargelegten Gründen jedenfalls nichts (Überwiegendes) für die Nachbarrechtswidrigkeit der angefochtenen Baugenehmigung, besteht vor dem Hintergrund der gesetzlichen Grundentscheidung in § 212a BauGB keine Veranlassung, die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Interessenbewertung abzuändern. Vorsorglich weist der Senat allerdings darauf hin, dass die Beigeladenen vor Unanfechtbarkeit der angefochtenen Baugenehmigung auf eigenes Risiko bauen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, den Antragstellern auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese einen Antrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt haben (§ 154 Abs. 3 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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