Reservierungsgebühr für Immobilienreservierung – Unwirksamkeit und Rückzahlungsanspruch

AG Wittmund, Az.: 4 C 17/18, Urteil vom 07.06.2018

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1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.447,04 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.190,00 € seit dem 28.12.2017 zu zahlen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird eingeräumt, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 107 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 107 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Der Streitwert wird auf 1.190,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Rückzahlung einer Reservierungsgebühr.

Die Kläger waren am Erwerb der Immobilie zum Preis von 175.000,00 € interessiert. Die Beklagte ist Inhaberin von B., die mit dem Verkauf des Wohnhauses als Maklerin beauftragt war.

Die Kläger und die Beklagte trafen am 28.06.2016 eine Reservierungsvereinbarung hinsichtlich des Grundstücks, in der sich die Beklagte verpflichtete, das Objekt bis zum 01.08.2016 zu reservieren. Wegen der Einzelheiten der Reservierungsvereinbarung wird auf deren Ablichtung in der Akte Bezug genommen (Anl. K2, Bl. 13 f. d.A.).

Die Kläger zahlten einen Tag nach Abschluss der Reservierungsvereinbarung an die Beklagte das vereinbarte Bindungsentgelt in Höhe von 1.190,00 €.

Zu einem Kaufvertrag kam es nachfolgend nicht.

Reservierungsgebühr für Immobilienreservierung – Unwirksamkeit und Rückzahlungsanspruch
Symbolfoto: Dilok/Bigstock

Mit anwaltlichem Schreiben vom 08.12.2017 forderten die Kläger von der Beklagten unter Fristsetzung bis zum 27.12.2017 die Rückzahlung des Bindungsentgelts.

Die Klägerin ist insbesondere der Ansicht, dass die Reservierungsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 311b I S.2 BGB nichtig sei. Sie übersteige ein Zehntel der Maklerprovision und bedürfe daher der notariellen Beurkundung. Die Reservierungsgebühr betrug 1.190,00 €, ab einer Summe von 1.041,25 € sei die Grenze überschritten. Darüber hinaus handle es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen, die den Käufer unangemessen benachteiligen und somit nach § 307 I S.1 BGB unwirksam seien. Da die Beklagte die Reservierungsgebühr somit ohne Rechtsgrund erlangt habe, sei sie Aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung zur Rückzahlung verpflichtet.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.190,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.12.2017 zu zahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 257,04 € an außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass eine notarielle Beurkundung nur erforderlich sei, wenn die Reservierungsgebühr 10-15 %, der bei Abschluss des angestrebten Kaufvertrages zu zahlenden Maklerprovision, übersteigt. Hier sei diese lediglich bei 11 % gewesen. Zudem läge aufgrund der einmaligen Nutzung der Reservierungsvereinbarung keine vorformulierte Vertragsbedingung vor.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die Schriftsätze der Parteien samt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.05.2018 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Der Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Zahlung in Höhe von 1190,00 € folgt aus § 812 I S.1 V.1 BGB. Die Beklagte hat hierdurch einen Vermögensvorteil ohne Rechtsgrund erlangt, denn die Reservierungsvereinbarung vom 28.06.2016 war nichtig, weil sie nicht die durch Gesetz vorgeschriebene Form wahrte.

Reservierungsvereinbarungen sind formbedürftig, wenn sie einem Vorkaufsrecht nahekommen oder wegen der Höhe des Bindungsentgelts auf den Interessenten einen Druck zum Erwerb ausüben. Hierbei wird von der Rechtsprechung regelmäßig die Grenze bei 10 % der üblichen Maklerprovision gezogen. (LG Frankfurt. Urteil vom 21. Dezember 20ß17 – 2-07 O 280/17, juris m.w.N.; Palandt-Grüneberg, BGB, 77. Auflage 2018 § 311 b Rdnr. 13 m.w.N.)

Wenn prozentual auch nur gering, jedoch überschreitet das Bindungsentgelt hier die Grenze von 10%. Bei einem Immobilienkaufpreis von 175.000,00 € und einer vereinbarten Maklerprovision von 5,95 % beträgt die Maklerprovision 10.412,50 €. Die 10 %-Hürde liegt mithin bei 1.041,25 €. Das Reservierungsgeld in Höhe von 1.190,00 € beträgt somit 11,43 % der Maklerprovision. Summenmäßig beträgt der übersteigende Betrag 148,75 €. Die Grenze von 10 % der ortsüblichen Rotation ist deshalb deutlich überschritten, woraus die Formnichtigkeit der Reservierungsvereinbarung folgt. Die inzwischen als gefestigt anzusehen die Rechtsprechung zu der „kritischen Grenze“ in Höhe von 10 % nimmt im Übrigen eine weitergehende Differenzierung nicht vor. Daher verfängt auch der Einwand der Beklagten, bei einer Reservierungsgebühr in Höhe von 1.109,00 € könne noch nicht von einem erhöhten Druck auf den Interessenten, das Objekt zu kaufen, ausgegangen werden, nicht. Weil sowohl die Maklerprovision in Euro als auch daran angesetzte „kritische Grenze“ sich im Wege der Prozentrechnung ermitteln, entwickeln sie sich schlicht analog des jeweiligen Kaufpreises (LG Frankfurt, a.a.O.).

Darüber hinaus ist die Reservierungsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 307 I S.1 BGB unwirksam, da die Kläger unangemessen benachteiligt werden.

Bei der Vereinbarung über die Zahlung der Reservierungsgebühr handelt es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen im Sinne des § 305 I S.1 BGB, die die Beklagte der Klägerpartei beim Abschluss gestellt hat. Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt keine Individualabrede vor, da die Vertragsbeziehungen zwischen den Parteien im Einzelnen nicht ausgehandelt wurden. Ein Aushandeln einzelner Vertragsbedingungen ändert an dem Vorliegen von AGB grundsätzlich nichts. Vorliegend wurde den Klägern der Kerngehalt der Bedingungen nicht ernsthaft zur Disposition gestellt und somit keine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt.

Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar. Eine unangemessene Benachteiligung ist dann anzunehmen, wenn der Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist.

Die dabei erforderliche Interessenabwägung führt vorliegend zu dem Ergebnis, dass die Pflicht zur Zahlung der Reservierungsgebühr bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags über die Wahrung schutzwürdiger Interessen des Beklagten hinausgeht und aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Klagepartei vorliegt (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2010 – III ZR 21/10; BGH, Urt. v. 10.02.2988 – Iva ZR 268/86, BGHZ 103, 235, 239 f.)

Die Beklagte sicherte sich durch die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Vergütung. Dieser Leistung der Kläger stand kein gleichwertiges Äquivalent entgegen. Es bestand durch die Eigentümerin des Hauses die Möglichkeit, das Haus einem Dritten anzubieten und an diesen zu veräußern während der Reservierungsfrist. Die Klagepartei zahlt damit einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Diese Tatsache begrenzt den Nutzen der Vereinbarung für den Kläger in unangemessener Weise.

Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 286 I S.1, 288 I BGB begründet.

Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten stehen den Klägern in voller Höhe als Verzugsschaden zu.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.