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Reservierungsvereinbarung Makler – Formbedürftigkeit der Vereinbarung

AG Pfaffenhofen – Az.: 1 C 738/12 – Urteil vom 12.12.2012

1. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, an die Kläger € 1.200,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.05.2012 sowie weitere € 185,64 zu bezahlen.

2. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Reservierungsvereinbarung Makler - Formbedürftigkeit der Vereinbarung
Symbolfoto:Von RossHelen /Shutterstock.com

Die Parteien streiten über die Rückzahlung restlicher Reservierungsgebühr.

Die Kläger waren Kaufinteressenten, die Beklagte zu 1) war Maklerin, bei der die Beklagten zu 2) und 3) Gesellschafter waren.

Mit Reservierungsvereinbarung vom 18.02. bzw. 20.03.2012 hatten die Parteien eine Reservierung über eine Immobilie über einen Kaufpreis von 455.000,00 € M getroffen.

Diese lautet auszugsweise: „… Der/die Kaufinteressent/en erklärt ausdrücklich ihre/seine Absicht die gemeinsam besichtigte Immobilie: XXX, 2 Balkone incl. ELW … ca. 94qm gesamt Kaufpreis €455.000,00 nach kompletter Sanierung (wie besprochen) in M. … gemäß bereits erhaltenem Exposé zu einem Kaufpreis in Höhe von € 455.000,00 incl. MwSt. erwerben zu wollen.

Der Vermittler/Verkäufer verpflichtet sich die reservierte Immobilie vom Tag der Unterzeichnung dieser Vereinbarung und ab Zahlungseingang der Reservierungsgebühr, die Immobilie bis zum 09.03.2012 nicht an Dritte zu verkaufen.

Zum Ausgleich für die während der Reservierung anfallenden Verwaltungskosten (Vorbereitung Notar etc.) und des bestehenden Risikos, dass andere Kaufinteressenten zwischenzeitlich Ihre Kaufabsicht aufgeben und zum Ausgleich des Mehraufwandes für die Neuaufnahme von Verkaufsverhandlungen bei Nichtzustandekommen des Kaufabschluss mit dem o.a. Kaufinteressent/en zahlt der Kaufinteressent bei Reservierung eine einmalige Reservierungsgebühr in Höhe von € 5.000,00. Die Reservierung beginnt mit Zahlungseingang der Gebühr.

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Diese Gebühr verbleibt beim Vermittler …, sollte der beabsichtigte Kaufabschluss aus Gründen, die der Kaufinteressent zu vertreten hat nicht zustande kommen.

Die Reservierungsgebühr wird dem Käufer bei Abschluss des Kaufvertrages auf die zu zahlende Maklercourtage in Höhe von 3,57 % incl. Mehrwertsteuer angerechnet. …“

Im Übrigen wird auf die Reservierungsvereinbarung vollinhaltlich Bezug genommen.

Die Kläger hatten die Reservierungsgebühr in Höhe von 5.000,00 € an die Beklagten gezahlt.

Die Beklagten hatten davon am 07.03.2012 einen Teilbetrag in Höhe von 3.800,00 € an die Kläger zurückgezahlt.

Mit E-Mail vom 08.03.2012 wurden die Beklagten durch die Kläger zur Rückzahlung der restlichen Reservierungsgebühr bis 15.03.2012 aufgefordert.

Die Kläger sind der Auffassung, dass es bezüglich der Reservierungsvereinbarung die erforderliche Form der notariellen Beurkundung fehle und diese daher unwirksam sei. Insbesondere würde die Reservierungsgebühr in Höhe von 5.000,00 € geeignet sein, einen entsprechenden Erwerbsdruck auszuüben.

Die Kläger beantragen zuletzt:

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger € 1.200,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.05.2012 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 185,64 an die Klagepartei zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen, Klageabweisung

Die Beklagten meinen, dass Reservierungsvereinbarungen nur dann formbedürftig seien, wenn sie einem Vorkaufsrecht nahe kämen oder wegen der Höhe des Bindungsentgelts auf den Interessenten einen Druck zum Erwerb ausüben würden, was beides bei der streitgegenständlichen Rest-Reservierungsgebühr in Höhe von 1.200,00 € nicht zuträfe. Insoweit sei der Kaufpreis in Höhe von 455.000,00 € in Relation zur Reservierungsgebühr von 5.000,00 €zu sehen, weshalb keinen Erwerbsdruck hiervon ausgehen würde.

Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien sowie das Protokoll vom 12.12.2012 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kläger hatten gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung des Rests der Reservierungsgebühr in Höhe von noch 1.200,00 € aus ungerechtfertigter Bereicherung, § 812 Abs. 1 BGB.

Die Kläger hatten ursprünglich 5.000,00 € an die Beklagten als Gebühr für die Vereinbarung vom 18.02./20.03.2012 gezahlt.

Hiervon hatten die Beklagten einen Betrag in Höhe von 3.800,00 € bereits vorgerichtlich an die Kläger zurückerstattet.

Für den Restbetrag in Höhe von 1.200,00 € bestand kein Rechtsgrund zum Behaltendürfen für die Beklagten.

Die Reservierungsvereinbarung vom 18.20/20.03.2012 war wegen Formmangels nichtig, § 313 BGB analog.

So hatte der Bundesgerichtshof bereits in der Entscheidung vom 06.02.1980, Az. IV ZR 141/78 hierzu ausgeführt: „Der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB verbietet es, formlose Vertragsstrafenversprechen als wirksam anzuerkennen, durch die gegen den vom Makler als möglichen Grundstückskäufer geworbenen Interessenten ein mittelbarer Zwang zum Erwerb ausgeübt wird. Das ergibt sich aus der Vorschrift des § 344 BGB, nach der ein Vertragsstrafenversprechen unwirksam ist, wenn das Gesetz das zu sichernde Leistungsversprechen für unwirksam erklärt. Die Vorschrift ist nach ihrem Zweck auch auf ein selbständiges Strafversprechen anzuwenden, wenn durch dieses ein Druck zum Abschluß eines notariellen Grundstückskaufvertrags ausgeübt werden soll (vgl BGH LM BGB § 652 Nr 38 und Nr 39 = NJW 1971, 93 und 557; siehe auch BGH LM §313 Nr 43 = NJW 1970, 1915). An dieser zu § 313 BGB aF entwickelten Rechtsprechung hält der Senat nach erneuter Überprüfung fest. Sie gilt in gleicher Weise für §313 BGB nF, wonach das Erfordernis der notariellen Beurkundung auch auf Verträge ausgedehnt worden ist, durch die eine Verpflichtung zum Erwerb eines Grundstücks begründet wird.“

Ist diese Regelung wegen Formmangels nichtig, so ändert auch die spätere teilweise Rückzahlung daran nichts.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof dargelegt in seiner Entscheidung vom 06.02.1980, Az. IV ZR 141/78: „Ist ein Vertragsstrafenversprechen wegen Formmangels nach den §§ 125, 313 BGB nichtig, so besteht, wie der Senat bereits in LM BGB § 652 Nr 39 ausgesprochen hat, keine Möglichkeit, die Vertragsstrafe auf ein noch tragbares Maßherabzusetzen oder die Vereinbarung in einem derartigen Umfang als gültig zu behandeln.“

Auch der Umstand, dass die Parteien ursprünglich übereinstimmend diese Reservierungsvereinbarung schließen wollten und dabei auch einen solch hohen Betrag als Gebühr vereinbart hatten, ändert nichts an der Formbedürftigkeit, soweit die Reservierungsgebühr 10 % – 15 % der Maklerprovision übersteigt.

Dazu hatte der Bundesgerichtshof dargelegt in seiner Entscheidung vom 06.02.1980, Az. IV ZR 141/78 ausgeführt: „Nach Ansicht des erkennenden Senats bedarf vielmehr eine Vereinbarung, durch die dem Makler neben dem Ersatz der – tatsächlich entstandenen oder, wie hier, allgemein errechneten – Aufwendungen ein Entgelt für seine Bemühungen versprochen wird, der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB, wenn allein dieses Entgelt den Betrag von etwa 10 bis 15% der vereinbarten Provision übersteigt und dies nicht durch außergewöhnliche Umstände gerechtfertigt ist.“

Dabei ist bei 15 % von einer Obergrenze auszugehen (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.1986, Az. Iva ZR 102/85, wobei sich ggf. eine Tendenz erkennen lässt, dass diese Grenze schon bei 10 % erreicht ist gemäß der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.02.1988, Az. Iva ZR 268/86´. Dort heißt es bei Rn. 20 „Die Reservierungsgebühr von 1.000 DM übersteigt daher die in den genannten Entscheidungen festgelegte Grenze von 10% nicht; aus dem Parteivortrag sind auch keine Umstände ersichtlich, aus denen man entnehmen könnte, daß auch durch eine unter 10% liegende Gebühr ein unangemessener Druck auf den Kläger zum Erwerb des Grundstücks hätte ausgeübt werden können.“

Der Gesetzgeber hatte diesbezüglich die Entscheidung im Hinblick auf die Form des Rechtsgeschäfts der Disposition der Parteien entzogen.

In seiner Entscheidung vom 02.07.1986, Az. Iva ZR 102/85 hatte der Bundesgerichtshof hierzu dargestellt: „Das gilt trotz des verständlichen Interesses des Maklers, sich gegen aus seiner Sicht völlig willkürliche Entscheidungen seines Kunden zu sichern, für den er Mühe und Arbeit aufgewendet hat. Dieses Maklerinteresse bewertet das Gesetz geringer als den Schutz desjenigen, der sich bei dem Verkauf oder Erwerb von Immobilien frei entscheiden und sachkundig beraten lassen will und soll; denn das Gesetz macht die Entstehung des Maklerlohnes vom Zustandekommen des Hauptvertrages abhängig, § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach kann die Zusage von Maklerlohn für ergebnislos gebliebene Bemühungen – oder gar einer Vertragsstrafe – nur dann formlos gültig sein, wenn und solange durch sie der Maklerkunde nicht unangemessen, nämlich so unter Druck gesetzt wird, daß seine freie Entscheidung ernsthaft gefährdet ist (Urteile vom 18.12.1970 – IV ZR 1155/68 – LM BGB §652 Nr. 39; vom 25.04.1973 – IV ZR 80/72 – WM 1973, 816; vom 06.02.1980 – IV ZR 141/78 – LM BGB § 652 Nr. 66 = NJW 1980, 1622 = WM 1980, 742 unter 4. a).“

Hierbei spielt auch eine gravierende Rolle die gesetzgeberische Intention, „daß der Verkaufs- oder Erwerbsinteressent sich frei entschließen und sachkundig beraten lassen kann.“ (BGH, Urteil vom 02.07.1986, Az. Iva ZR 102/85, Rn. 7).

Der Bundesgerichtshof erweitert den Formzwang dabei und erklärt: „Zur Vermeidung von Umgehungsgeschäften gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Formzwang auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll oder wird, Immobilien zu erwerben oder zu veräußern (Urteile vom 01.07.1970 – IV ZR 1178/68 – LM BGB §313 Nr. 43 = NJW 1970, 1915; vom 03.11.1978 – V ZR 30/77 – LM BGB § 313 Nr. 79 = NJW 1979, 307 = WM 1979, 162; vom 24.06.1981 – IVa ZR 159/80 – LM BGB §652 Nr. 74 = NJW 1981, 2293 unter 2). Eine solche Vereinbarung liegt insbesondere dann vor, wenn mit einem Vertragsstrafenversprechen oder einer ähnlichen Zusage in dem Maße Druck ausgeübt werden kann, daß der Schutzzweck des § 313 BGB gefährdet wird (Urteile vom 30.10. und 18.12.1970 – IV ZR 1176 und 1155/68 – LM BGB § 652 Nr. 38 und 39 = NJW 1971, 93 und 557; vom 12.07.1984 – IX ZR 127/83 – VersR 1984, 946). Demgemäß kann der für einen Verkaufs- oder Erwerbsinteressenten tätige Makler sich ohne Beurkundung im Rahmen des dispositiven Maklerrechts zwar den Ersatz seiner konkret für diesen Kunden erbrachten, dem Geschäftsumfang angemessenen Aufwendungen ausdrücklich versprechen lassen (vgl. weiter dazu Schwerdtner, JZ 1983, 777, 785). Formfrei kann er aber nicht sich zusagen lassen, daß sein Kunde außerdem einen ins Gewicht fallenden Betrag gerade im Falle des Nichtzustandekommens des Hauptvertrages zahlen wird, wenn diese Zusage den Kunden erkennbar so in seiner Entschlußfreiheit beeinträchtigt, daß er unter Verkaufszwang oder Erwerbszwang steht.“

Daraus wird deutlich, dass die Relation zwischen Maklerprovision und Reservierungsvereinbarung herzustellen ist, und nicht etwa die Reservierungsgebühr ins Verhältnis zum Kaufpreis zu setzten wäre, wie dies die Beklagtenpartei meint.

Dies wird auch deutlich, da auch nach der konkret hier vorliegenden Reservierungsvereinbarung die Beklagten als Makler die Gebühr behalten sollen dürfen und die Gebühr auf die Maklercourtage angerechnet wird. Die Beklagten selbst verorten die Reservierungsgebühr in den Bereich der Maklerprovision und nicht in Bezug zum Kaufpreis. Der Verkäufer hat von der Reservierungsgebühr, die die Kläger als Käufer gezahlt hatten, überhaupt keinen Vorteil, da sich weder an den Verkäufer weitergeleitet, noch auf den Kaufpreis angerechnet wird.

Vorliegend lag der Kaufpreis bei 455.000,00 €. Die Maklerprovision betrug 3,57 %, dies entspricht einem Betrag von 16.243,50 €. Die Grenze liegt zwischen 10% und 15 % hiervon, somit zwischen 1.624,44 € und 2.436,53 €.

Die hier vereinbarte Gebühr von 5.000,00 € übersteigt diesen Bereich erheblich (entspricht ca. 31 % der Maklerprovision).

Die Kläger hatten somit einen Anspruch gegen die Beklagten gesamtschuldnerisch in Höhe von 1.200,00 €.

Darüber hinaus hatte die Beklagten auch den Verzugsschaden und die Verzugszinsen zu tragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.200,00 € festgesetzt.

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