Rücktritt vom Grundstücksübertragungsvertrag

Zahlung der Prämien der Gebäudeversicherung

OLG Koblenz – Az.: 13 WF 200/20 – Beschluss vom 14.04.2020

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts – Familiengericht – Mayen vom 10.03.2020 aufgehoben und wie folgt neu gefasst: Der Antragstellerin wird für das beabsichtigte Verfahren auf Herausgabe des Besitzes an dem Grundstück …[Z] Verfahrenskostenhilfe unter Beiordnung von Rechtsanwalt …[A] zu den Bedingungen eines in dem Gerichtsbezirk ansässigen Rechtsanwalts gewährt. Es wird Ratenzahlung von 44 € monatlich beginnend ab Mai 2020, jeweils zum 3. eines jeden Monats angeordnet.

Gründe

I.

Die Antragstellerin hat für ein von ihr beabsichtigtes Verfahren gegen ihren früheren Ehemann auf Herausgabe des Besitzes an dem Grundstück …[Z] die Bewilligung von Verfahrenskostenhilfe beantragt.

Die Antragstellerin und der Antragsgegner schlossen am 20.03.2015 zum Zwecke der Durchführung des Zugewinnausgleichs einen notariellen Vertrag über ein Grundstück mit einem Gebäude, das im Alleineigentum der Antragstellerin steht und zu dieser Zeit von dem Antragsgegner genutzt wurde und von ihm erworben werden sollte.

In der Vertragsurkunde vom 20.03.2015 wurde folgende Pflicht unter Ziffer I. 4. vereinbart:

„Herr …[C] übernimmt zur vollständigen Entlastung von Frau …[B] die Verbindlichkeiten gegenüber der …[D] Aktiengesellschaft Pfandbriefbank in Höhe von 132.000 EUR ab dem heutigen Tage…“

„Die Entlassung von Frau …[B] aus der persönlichen Schuldhaft wird beantragt. Die Notarin wird angewiesen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu beantragen, wenn ihr die Entlassung von Frau …[B] aus der Schuldhaft nachgewiesen ist.“

Zusätzlich wurde in Ziffer II. 3. vereinbart, dass die Gefahr und die Lasten sowie eine Gebäudeversicherung und die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten auf den Antragsgegner als Erwerber übergehen.

Mit Schreiben vom 10.04.2019 sowie 01.07.2019 teilte die …[D] Bausparkasse der Antragstellerin mit, dass es zu Zahlungsrückständen bei der Ablösung der Darlehensverbindlichkeit gekommen sei und sie dafür Sorge tragen solle, dass die Raten künftig pünktlich gezahlt würden. Im übrigen kam es auch zu Rückständen bei der Zahlung der Prämien für die Gebäudeversicherung, die letztlich die Antragstellerin selbst beglich. Eine Entlassung der Antragstellerin aus der „Schuldhaft“ erfolgte durch den Antragsgegner nicht. Mit Schreiben vom 30.04.2019 forderte die Antragstellerin den Antragsgegner unter Fristsetzung auf, die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank auszugleichen, sie aus der „Schuldhaft“ zu entlassen und die Prämien für die Gebäudeversicherung zu zahlen. Mit weiterem Schreiben vom 17.07.2019 forderte die Antragstellerin den Antragsgegner unter Fristsetzung erneut zur Entlassung aus der „Schuldhaft“ gegenüber der Bank auf. Nach fruchtlosem Verstreichen dieser Frist erklärte die Antragstellerin mit Schreiben vom 26.08.2010 den Rücktritt vom „Kaufvertrag“ und forderte den Antragsgegner zur Besitzübergabe auf.

Das Familiengericht hat den Antrag auf Bewilligung von Verfahrenskostenhilfe mit der Begründung, das beabsichtigte Verfahren auf Herausgabe des Besitzes an dem Grundstück biete keine hinreichende Aussicht auf Erfolg, zurückgewiesen. Der Antragstellerin stehe kein Rücktrittsrecht nach §§ 323, 346 BGB zu, da der Antragsgegner die von ihm zu tragende Hauptpflicht aus dem gegenseitigen notariellen Vertrag – die Ratenzahlungen gegenüber der …[D] Bausparkasse AG – zwar verspätet, aber dennoch erfüllt habe. Der Verzug mit der Ratenzahlung hingegen stelle lediglich eine unerhebliche Nebenpflichtverletzung dar. Die Entlassung der Antragstellerin aus der „Schuldhaft“ gegenüber der Bank stelle keine Hauptpflicht dar, da der Antragsgegner insoweit keinen Erfolg schulde, weil die Entlassung eines Gesamtschuldners aus einer gemeinsamen Verbindlichkeit nach § 415 Abs. 1 BGB der Genehmigung des Gläubigers bedürfe, auf die der Schuldner keinen Anspruch habe. Der Umstand, dass der Antragsgegner die Prämien für die Gebäudeversicherung nicht zahle, stelle allenfalls eine Nebenpflichtverletzung dar, die nicht zum Rücktritt vom Vertrag berechtige.

Mit der gegen diesen Beschluss eingelegten sofortigen Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren, Verfahrenskostenhilfe für das von ihr beabsichtigte Verfahren zu erhalten, weiter, und trägt weiter vor, der Antragsgegner habe das in Rede stehende Darlehen gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vollständig ablösen und damit ihre Entlassung aus der „Schuldhaft“ gegenüber der …[D] Bank erreichen können. Der Antragsgegner habe sich aber überhaupt zu keiner Zeit bemüht. Darüber hinaus könne die fehlende Prämienzahlung nicht nur als unerhebliche Nebenpflicht gelten. So sei sie völlig schutzlos gestellt, sofern die Prämien für die Gebäudeversicherung nicht gezahlt würden. Würde das Haus durch einen Brand zerstört, wäre ihr Eigentum wertlos, sie aber bliebe weiterhin zur Zahlung der Verbindlichkeiten gegenüber der …[D] Bank aus der Darlehensverbindlichkeit verpflichtet.

II.

Die gemäß §§ 113 Abs. 1 FamFG, 127 Abs. 2, 567 ff. ZPO statthafte und auch im übrigen zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene sofortige Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Denn der Antrag auf Bewilligung von Verfahrenskostenhilfe für das beabsichtigte Verfahren kann entgegen der Ansicht des Familiengerichts nicht gemäß §§ 113 Abs. 1 FamFG, 114 ZPO wegen fehlender hinreichender Erfolgsaussicht der Rechtsverfolgung versagt werden.

Denn das Begehren der Antragstellerin – Herausgabe des in der Vertragsurkunde genannten Grundstücks mit dem Gebäude aufgrund des erfolgten Rücktritts – ist nicht von vornherein gemäß §§ 346, 323 Abs. 1 BGB bzw. §§ 346, 324 BGB ausgeschlossen und deshalb nicht im Verfahrenskostenhilfeverfahren abschließend zu entscheiden.

Mit Schreiben vom 26.08.2019 hat die Antragstellerin den Rücktritt vom Kaufvertrag nach § 349 BGB erklärt. Zudem hat die Antragstellerin mit Schreiben vom 30.04.2019 zur Erfüllung der Pflichten aus dem notariellen Vertrag nach Ziffer I. 4. und II. 3. dem Antragsgegner eine angemessene Frist gesetzt.

Zu Recht hat das Familiengericht angenommen, dass der Antragstellerin kein Rücktrittsrecht wegen verspäteter Zahlung der Darlehensraten an die …[D] Bausparkasse AG zusteht. Zwar stellt die Pflicht zur Bedienung des Darlehensvertrages eine aus dem zwischen den Beteiligten geschlossenen notariellen Vertrages resultierende Hauptpflicht dar. Diese aber hat der Antragsgegner nicht in der Weise verletzt, dass die Antragstellerin zum Rücktritt berechtigt wäre. Denn zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung hat sich der Antragsgegner mit der Zahlung der Raten nicht mehr im Verzug befunden, so dass der Rücktritt ausgeschlossen ist.

Ob die in Ziffer I. 4. der Vertragsurkunde weiter niedergelegte Pflicht des Antragsgegners – „Entlassung der Antragstellerin aus der Schulhaft“ gegenüber der …[D] Bausparkasse AG – eine Hauptpflicht iSd. § 323 Abs. 1 BGB darstellen könnte, deren Verletzung zum Rücktritt berechtigen würde, ist angesichts der auch vom Familiengericht zu Recht hervorgehobenen Tatsache, dass insoweit eine Mitwirkung des Gläubigers notwendig wäre, weshalb der Antragsgegner hier keinen Erfolg schulden kann, mehr als zweifelhaft.

Letztlich aber kann diese Frage vorliegend offenbleiben, da jedenfalls die Pflicht des Antragsgegners zur Zahlung der Prämien der Gebäudeversicherung für das von ihm genutzte Grundstück, welche er unstreitig verletzt hat, entweder eine wesentliche (leistungsbezogene) Nebenpflicht iSv. § 323 Abs. 5 BGB oder aber eine wesentliche Verhaltenspflicht iSv. §§ 324, 241 Abs. 2 BGB darstellen dürfte, deren Verletzung zum Rücktritt berechtigt bzw. ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar machen dürfte.

Für die beiden möglichen Anspruchsgrundlagen besteht ein gegenseitiger Vertrag – hier der notarielle Vertrag vom 20.03.2015 – zwischen den Beteiligten.

§ 323 Abs. 1 BGB erfordert zumindest eine leistungsbezogene Nebenpflichtverletzung. Nach Ziffer II. 3. des notariellen Kaufvertrags vom 20.03.2015 besteht unter anderem die Pflicht des Antragsgegners, die Prämien für die Gebäudeversicherung zu zahlen. Dies ist unzweifelhaft eine Nebenpflicht. Nach dem unstreitigen Vortrag der Antragstellerin ist der Antragsgegner insoweit mehrmals in Verzug geraten und letztlich hat die Antragstellerin die Prämien der Versicherung gezahlt, um den Schutz nicht zu verlieren, dh. der Antragsgegner hat diese Nebenpflicht auch verletzt und zur Zeit des Rücktritts bestand diese Verletzung noch. Bei einer leistungsbezogenen Nebenpflichtverletzung setzt der Rücktritt nach § 323 Abs. 5 S. 2 BGB in entsprechender Anwendung (Palandt/Grüneberg, 79. Auflage 2020, BGB, § 323 Rn. 32) eine erhebliche Pflichtverletzung voraus. Die Nichtzahlung der Prämien einer Gebäudeversicherung führt letztlich zum Verlust des Versicherungsschutzes und im Falle des Eintritts des Versicherungsfalles zum Wertverlust der Immobilie. Die Verpflichtung zur Zahlung der Raten aus der Darlehensverbindlichkeit aber würde weiterhin bestehen. Damit wäre die Nebenpflichtverletzung auch erheblich. Fraglich ist alleine, ob die Pflicht zur Zahlung der Versicherungsprämien eine leistungsbezogene Nebenpflicht iSv. § 323 BGB ist. Diese Frage ist aber ebenfalls nicht im Rahmen des Verfahrenskostenhilfeverfahrens abschließend zu entscheiden, da bei Verneinung des Vorliegens einer leistungsbezogenen Nebenpflicht insoweit eine Verhaltenspflicht iSv. § 241 Abs. 2 BGB anzunehmen wäre, deren Verletzung ein Festhalten am Vertrag unzumutbar machen würde, § 324 BGB. Auch insoweit gilt, dass der Antragsgegner als Nutzer des Grundbesitzes gemäß des notariellen Vertrages zur Zahlung der Prämien verpflichtet ist, um letztlich das noch im Eigentum der Antragstellerin stehende Objekt zu schützen. Die Nichtzahlung der Prämien führt zum Verlust des Versicherungsschutzes und letztlich bei Eintritt des Versicherungsfalls zum Wertverlust des versicherten Objekts. Das Eigentum der Antragstellerin wäre nahezu wertlos, während die Raten des Darlehensvertrages weiterhin zu bedienen wären, und zwar auch von der Antragstellerin, die aus der Gesamtschuldnerschaft mit dem Antragsgegner gegenüber der …[D] Bausparkasse AG noch nicht entlassen ist.

Eine erhebliche Nebenpflichtverletzung iSd. § 323 Abs. 5 S. 2 BGB analog ist demnach nicht von vornherein ausgeschlossen. Aus denselben Gesichtspunkten kann ein Festhalten am Vertrag als für die Antragstellerin nicht mehr zumutbar angesehen werden (§ 324 BGB).

Demnach kann der Antragstellerin die beantragte Verfahrenskostenhilfe nicht wegen fehlender Erfolgsaussichten der Rechtsverfolgung versagt werden.

Der Antragstellerin ist Verfahrenskostenhilfe nach ihren wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen jedoch nur mit Ratenzahlungen in Höhe von monatlich 44 € zu bewilligen:

……………

Aus dem Umstand, dass die Antragstellerin nach wie vor Eigentümerin des Grundstücks …[Z] ist, welches sie zum Zwecke der Prozessführung unter Umständen weiter belasten oder aber verwerten müsste, ist angesichts der Tatsache, dass sie sich in dem notariellen Vertrag zur Übertragung des Grundbesitzes verpflichtet und damit weitere Belastungen zu unterlassen hat und der Rücktritt von dem Vertrag gerade streitig ist, nicht zuzumuten, da sie sich ansonsten vertragswidrig verhalten würde. Für den Fall, dass der Rücktritt von dem notariellen Vertrag jedoch wirksam sein sollte, könnte die bewilligte Verfahrenskostenhilfe aufgrund Änderung der Vermögensverhältnisse anzupassen oder aber aufzuheben sein.