Contact for English speaking clientsOLG Frankfurt – Az.: 3 U 56/07 – Urteil vom 10.10.2012
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main – 19. Zivilkammer – vom 9.2.2007 (2/19 O 153/06) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 50.578,41 nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.12.2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten beider Instanzen tragen der Kläger 74 % und der Beklagte 26 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Kläger und Beklagter dürfen die Vollstreckung der Gegenseite gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des nach dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite zuvor Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Der Kläger hat den Beklagten, der als gerichtlicher Sachverständiger im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens tätig war, auf Schadensersatz in Anspruch genommen.
Das Amtsgericht Usingen hatte den Beklagten mit einer Schätzung zur Festsetzung des Verkehrswertes für das zu versteigernde Grundstück Xweg … in Sadt A-Ortsteil B beauftragt. Der Sachverständige schätzte das Grundstück auf einen Wert von insgesamt € 109.000,–, der sich aus einem Grundstückswert von € 66.276,– und einem Gebäudewert von € 51.904,38 zusammensetzte. Auf der Grundlage dieses Gutachtens ersteigerte der Kläger das Grundstück zu einem Preis von € 69.900,–. Er beabsichtigte, das Haus zu renovieren und anschließend zu vermieten.
Der Kläger hat behauptet, das Gutachten des Beklagten sei in einer Vielzahl von Punkten unrichtig und meint, er sei so zu stellen, wie er stünde, wenn das Haus der Beschreibung des Gutachtens entspräche. Daraus ergebe sich ein Schaden von € 191.542.
Der Beklagte hat sein Gutachten im Wesentlichen für zutreffend gehalten, jedenfalls habe er nicht grob fahrlässig falsch geschätzt. Ohnehin sei es nicht Aufgabe gewesen, Mängel im Gebäude festzustellen.
Der Kläger habe überdies keinen Schaden erlitten.
Das Landgericht, auf dessen Urteil zur Darstellung des Sach- und Streitstandes im Übrigen verwiesen wird, hat die Akte des von dem Kläger angestrengten selbständigen Beweisverfahren (2/19 OH 13/04) beigezogen und Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens erhoben. Durch das angefochtene Urteil hat es die Klage abgewiesen. Zwar gelte die einschlägige Vorschrift des § 839 a BGB auch für den im Zwangsversteigerungsverfahren beauftragten Wertgutachter im Verhältnis zum Ersteigerter; jedoch habe der Beklagte nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt. Auf die Entscheidungsgründe wird wegen der Einzelheiten verwiesen.
Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Ziel weiter und rügt die Wertung des Landgerichts.
Er beantragt, das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger € 191.542,– nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1.12.2005 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt die angegriffene Entscheidung.
Es ist Beweis erhoben worden durch Einholung eines weiteren Gutachtens des Sachverständigen SV1, sowie durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen SV2. Der Sachverständige hat zu seinem Gutachten eine ergänzende Stellungnahme abgegeben und hat das Gutachten mündlich erläutert.
Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten des Sachverständigen SV1 vom 7.7.2010, des Sachverständigen SV2 vom 24.8.2011, seine ergänzende Stellungnahme vom 27.2.2012 und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 5.9.2012 (Bl. 861 – 865 d.A.) Bezug genommen.
II.
Die Berufung des Klägers ist statthaft und zulässig, sie ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Die Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg. Der Beklagte schuldet dem Kläger Schadensersatz in Höhe von € 50.578,41 (§ 839 a BGB). Der Beklagte hat ein urnichtiges Gutachten erstattet, weil der Wert des Hauses und sein Zustand der wahren Sachlage objektiv nicht entsprochen hat (Staudinger-Wurm, Bearbeitung Februar 2007, Rdz. 9).
Die Fehlschätzung geschah im vorliegenden Fall grob fahrlässig. Grobe Fahrlässigkeit bedeutet, dass ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt oder nicht beachtet werden, die in der konkreten Situation hätten einleuchten müssen. Bei einem Sachverständigen kommt es dabei darauf an, was einem Sachkundigen sofort in den Sinn kommt (OLG Schleswig, MDR 2008, 25; MK/Grundmann, 5. Aufl., § 276, Rdnr. 94).
Dabei liegt der Schwerpunkt der Prüfung, ob grobe Fahrlässigkeit vorlag, im vorliegenden Fall nicht bei den Feststellungen, die bei einer Innenbesichtigung des Hauses getroffen werden konnten, sondern bei denjenigen Feststellungen, die bei einer Besichtigung des Hauses von außen hätten erkannt werden müssen und die im Gutachten des Sachverständigen SV1 unter Ziffer 3.25.1 (S. 47 – 54) dargestellt sind. Der Sachverständige ist dort auf den aus den Fotos erkennbaren augenscheinlichen baulichen Zustand des Hauses von außen eingegangen. Daraus ergibt sich, dass ab dem Küchenfenster bis zur straßenseitigen Hausecke im Bereich der Decke über Keller und im Bereich der Fachwerk-Außenwand-Konstruktion unregelmäßig hohe durchfeuchtete, vermooste/veralgte Außenputzflächen zu erkennen sind. Aus technischer Sicht wäre nach den Feststellungen des Sachverständigen SV1 zu erkennen gewesen, dass diese durchfeuchteten Außenputzflächen auch im Bereich der Decke über Kellergeschoss und damit auch im Bereich der dort eingemauerten Balkenköpfe vorhanden gewesen sind. Daraus hätte abgeleitet werden können, dass die Fachwerkhölzer der Außenwand aber damit auch die Balkenköpfe der Decke über Keller erheblichen Feuchtebelastungen ausgesetzt waren und dass bei einem derart alten Haus das Risiko von Fäulnisschäden des Holzwerks nicht auszuschließen war.
Der durchfeuchtete Außenputzstreifen war im Bereich der ganzen Gebäudebreite im Bereich Überdeckung und Keller und im Bereich der unteren Fachwerkaußenwand-Konstruktion zu erkennen. Auf der Hausecke links neben dem linken Fenster war die äußere Außenputzschale bereits abgefallen; an dieser Stelle waren die Schäden im Außenputz auf der straßenseitigen Giebelwand am deutlichsten ausgeprägt. Auch hier wäre erkennbar gewesen, dass die Fachwerkhölzer der Außenwand aber auch die Balkenköpfe der hölzernen Decke über Keller erheblichen Feuchtebelastungen ausgesetzt waren und dass bei einem so alten Haus das Risiko von Fäulnisschäden des Holzwerks nicht auszuschließen war. Gleichartige Feststellungen hat der Sachverständige an der eingangsseitigen Außenwand oberhalb des Garagenanbaus links neben dem Hauseingang getroffen. Oberhalb des Anschlusses der Garagendachabdichtung waren dabei Putzablösungen auf der verputzten Fachwerkwand zu erkennen. Da diese Seite, sowie die Giebelseite Straßenseite Schlagregenseite war, hätte der Sachverständige auch hier Hinweise und Risiken auf Feuchteschäden/Fäulnisschäden erkennen können. Insgesamt hätte der Beklagte aus diesen Hinweisen ableiten können, dass zumindest ein Schadensrisiko für Feuchteschäden bzw. Fäulnisschäden auf zirka 25 Meter Außenwandabwicklung vorhanden sein konnte. Die Feststellungen des Sachverständigen SV1 belegen, dass das Vorhandensein von massiven Feuchtigkeitsschäden, die auf die Substanz des Hauses einwirken „mit Händen zu greifen“ war. In der mündlichen Verhandlung hat der Beklagte demgegenüber erklärt, die in seinem Gutachten aufgeführten Feuchtigkeitsschäden beträfen die Garage. Seine Beschreibung des baulichen Zustands des Gebäudes als „befriedigend“ beziehe sich auf den Standard der Zeit der Errichtung des Gebäudes. Damit ist der wahre Zustand des Gebäudes nach Einschätzung des Gerichts grob fahrlässig verharmlost worden.
Der somit grundsätzlich schadensersatzberechtigte Kläger kann indes nicht verlangen so gestellt zu werden, wie wenn der Zustand des ersteigerten Objektes dem von dem Beklagten dargestellten Zustand in seinem Gutachten entspräche. Denn der zu leistende Schadensersatz soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre. Geht es dabei um die Haftung eines Wertgutachters gegenüber dem Ersteigerter im Zwangsversteigerungsverfahren – wie hier -, so ist auf die Vermögenslage des Geschädigten abzustellen, die bestünde, wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre (Staudinger-Wurm, a.a.O., Rdz. 25).
Der Kläger hat auf Befragen erklärt, er hätte das Objekt nicht ersteigert, wenn ihm die Feststellung des Sachverständigen SV1, insbesondere die Abrisskosten und der Herstellungsaufwand für einen Neubau bekannt gewesen wären. Er kann damit nur diejenigen Geldbeträge verlangen, die er aufgewendet hat, solange er auf die Richtigkeit des Gutachtens des Beklagten vertraute. Dieses Vertrauen hatte er zum Zeitpunkt seines Schreibens vom 7.9.2004 (Bl. 378 d.A.) verloren. Aus diesem Schreiben ist nämlich ersichtlich, dass der Kläger die Abrissbedürftigkeit des Hauses erkannt und Schadensersatzansprüche angemeldet hatte.
Die auf dieser Grundlage ersatzfähigen Aufwendungen belaufen sich auf insgesamt € 103.778,41. Zur Berechnung wird zunächst auf die Darstellung im Hinweisbeschluss vom 2.11.2010 verwiesen (Bl. 594, 595 d.A.), wo ein Schaden von € 103.623,39 errechnet worden ist. Von den Kosten, die der Kläger im nachfolgenden Schriftsatz zum 13.12.2010 benannt hat (Bl. 597 ff d.A.) sind die Kosten der Abrissgenehmigung in Höhe von € 115,02 hinzuzurechnen, denn dabei handelt es sich um Kosten, die für erforderlich gehalten werden durften.
Soweit dort weitere Entsorgungskosten aufgeführt sind, sind diese in den Abbruchkosten enthalten, die im oben genannten Hinweisbeschluss dargestellt sind. Zu den geltend gemachten weiteren Gerichtskosten fehlt ein Nachweis bzw. eine Begründung.
Soweit der Kläger weitere Abrisskosten und Auffüllkosten begehrt, sind diese bei der Festsetzung des Grundstückswertes durch den Sachverständigen SV2 berücksichtigt. Die Kosten eines Bodengutachtens sind nicht als Vertrauensschaden ersatzfähig und im Übrigen noch nicht entstanden.
Von dem somit auf € 103.778,41 zu beziffernden Schaden ist der Grundstückswert in Höhe von € 53.200,– in Abzug zu bringen, was damit den im Urteilstenor zuerkannten Betrag von € 50.578,41 ergibt. Den Wert von € 53.200,– hat der Sachverständige SV2 ermittelt. Er ist dabei von einem Bodenrichtwert von € 140,-pro Quadratmeter ausgegangen und hat Abschläge von jeweils 5 % vorgenommen wegen einer angrenzenden Zone mit niedrigeren Richtwerten, wegen der Emissionsbelastung infolge des Mischgebietes und wegen des Zuschnitts des Grundstücks, bei dem es sich um ein „Vieleck“ handelt. Von dem daraus ermittelten Bodenrichtwert von € 119,– pro Quadratmeter hat der Sachverständige die Kosten zur Freilegung des Grundstücks zwecks Herstellung der Bebaubarkeit abgezogen und ist somit auf den Wert von € 53.200,– geklommen.
Die Angriffe des Klägers gegen das Gutachten vermögen nicht durchzudringen.
Der Sachverständige SV2 ist nicht von einem zu hohen Bodenrichtwert ausgegangen. Er hat diesen nach den Feststellungen des Gutachterausschusses übernommen, der die Werte an Hand der Verkaufsfälle und Verkaufspreise festgelegt hat. Er hat die Besonderheiten des vorliegenden Grundstücks berücksichtigt, nämlich seine Lage am Rande der Richtwertzone in Angrenzung zu einer Zone mit niedrigeren Richtwerten. Er hat ferner die Emissionsbelastung durch das Vorliegen eines Mischgebietes berücksichtigt und den Zuschnitt des Grundstücks. Der Abschlag für die Emissionen ist darauf gestützt, dass das Grundstück direkt an der X-Straße liegt, also höherer Geräuscheinwirkung durch Fahrtzeuge ausgesetzt ist, als die umliegenden Anliegerstraßen.
Auch die Festsetzung der Grundflächenzahl von 0,2 und der Geschossflächenzahl von 0.4 bis 0,6 durch den Sachverständigen ist nicht zu beanstanden. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass es in dem hier maßgeblichen Gebiet keinen Bebauungsplan gibt, so dass § 34 des Baugesetzbuchs einschlägig ist, der keine bestimmte und juristisch festgelegte Geschossflächenzahl vorschreibt. Der Sachverständige hat sich daher zutreffend für seine Einschätzung an Hand der umgebenden Bebauung in einem Umkreis von zirka 200 bis 400 Metern gebildet, die er als teilweise aufgelockert bezeichnet hat. Der Sachverständige hat dabei auch Art und Ausmaß der nachbarlichen Bebauung angemessen berücksichtigt. Der Umstand, dass die Entwässerungssatzung eine Geschossflächenzahl von 0,8 vorsieht, steht den Feststellungen des Sachverständigen nicht entgegen.
Der Sachverständige hat hierzu ausgeführt, dass dieser Wert für die Entwässerungssatzung natürlich verbindlich ist, nicht aber für die Festlegung nach § 34 des Baugesetzbuches.
Nachvollziehbar hat der Sachverständige ferner einen höheren Abschlag vom Bodenrichtwert wegen des Zuschnitts und der Steigung des Grundstücks ausgeschlossen.
Dass das Grundstück eine Steigung aufweist, sei in Ortsteil B nicht untypisch sondern grundsätzlich an vielen Stellen und bei vielen Grundstücken der Fall. Dies könne man negativ aber auch positiv bewerten, letzteres wegen der Aussicht, die von dem Grundstück ermöglicht werde. Der Sachverständige hat ferner erwähnt, dass das vorliegende Grundstück in Westlage mit entsprechender Besonnung liegt. Der von dem Kläger beantragten Ortsbesichtigung bedarf es nicht, weil das auf dem Grundstück vorhandene Gefälle bzw. die Steigung unstreitig sind und nicht ersichtlich ist, welche für die Bewertung erforderlichen Tatsachen bei einer Ortsbesichtigung festgestellt werden könnten.
Der von dem Sachverständigen mitgeteilte Umstand, dass in der Gemeinde Stadt A im Jahre 2011 insgesamt 8 Grundstücke zu einem Durchschnittspreis von € 102,– pro Quadratmeter verkauft wurden, rechtfertigt ebenfalls keinen höheren Abschlag zum Bodenrichtwert. Denn bei dem Wert von € 102,– pro Quadratmeter handelt es sich – wie ausgeführt – um einen Durchschnittspreis, der aus höheren und niedrigeren Werten gebildet worden ist. Für das hier zur Debatte stehende Grundstück hat dieser Durchschnittswert keine Bedeutung, weil ja der von dem Sachverständigen herangezogene Bodenrichtwert ebenfalls aus Verkaufspreisen gebildet worden ist.
Schließlich ist aber von dem Bodenwert der Aufwand abzusetzen, der notwendig ist, um eine Vermarktung des Grundstückes herbeizuführen, nämlich durch Freilegung von allen Gebäudeteilen. Auch diesen Wert hat der Sachverständige angemessen mit € 9.360,– beziffert, so dass den Feststellungen des Sachverständigen SV2 insgesamt gefolgt werden konnte.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils aus §§ 708 Ziffer 10, 711, 108 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen ihrer Zulassung (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht gegeben sind.
Der Schriftsatz des Klägervertreters vom 4.10.2012 bot keine Veranlassung für eine abweichende Beurteilung der Sach- und Rechtslage.
