Contact for English speaking clientsLG Berlin – Az.: 37 O 414/10 – Urteil vom 17.10.2011
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen eines von der Klägerin zu beauftragenden Notars 105.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. November 2010 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung der Klägerin vor dem beauftragten Notar:
“Ich bin Vormerkungsberechtigte der im Objekt …, … Berlin, EG rechts, gelegenen und im Grundbuch des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, Grundbuch von Tempelhofer Vorstadt, Blatt …, verzeichneten Eigentumswohnung Nr. …. Die Auflassung erfolgte vor dem Notar … am 30. Dezember 2009 zu dessen UR-Nr. …. Die Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt.
Ich verpflichte mich hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf die … GmbH zu übertragen, und zwar frei von Belastungen in Abt. III des Wohnungsgrundbuchs.
Ich erteile hiermit der … GmbH die unwiderrufliche Vollmacht, in meinem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Rückauflassung zu erklären.
Ich erkläre mein unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung der … GmbH an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der … AG, Frankfurt am Main, in Höhe von 105.000,- € zu verwenden.
Ich bewillige die Löschung der in Abt. II des Grundbuchs zu meinen Gunsten eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung.
Der Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Verurteilungssumme auf seinem Notaranderkonto eingegangen ist.
Ein etwaig überschießender Betrag ist an mich auszuzahlen.”
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin jeglichen weiteren Schaden aus dem Verkauf der im Klageantrag zu 1. näher bezeichneten Eigentumswohnung zu ersetzen.
3. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Rückübertragung der unter Ziff. 1 genannten Eigentumswohnung im Annahmeverzug befindet.
4. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.118,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit dem 10. November 2010 zu zahlen.
5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
6. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Rückabwicklung eines Wohnungseigentumskaufvertrages.
Die Klägerin erwarb Ende des Jahres 2009 von der Beklagten die Eigentumswohnung Nr. … im Haus … in Berlin. Das notarielle Angebot der Klägerin datiert vom 14. Oktober 2009, die notarielle Annahmeerklärung der Beklagten vom 1. Dezember 2009. Der Kaufpreis für die 54,27 m² große Wohnung belief sich auf 105.000,- €. Vermittelt wurde der Kaufvertrag – wie auch die von der Klägerin aufgenommene Finanzierung – durch die Firma … Vermögensberatung “Die …” GmbH, heute firmierend unter dem Namen … GmbH.
Die Klägerin meint, dass der Kaufvertrag nicht wirksam zustande gekommen sei und dass die Beklagte deshalb unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zur Rückzahlung des Kaufpreises verpflichtet sei. Sie stützt dies auf die Behauptung, dass die Wohnung sittenwidrig überteuert gewesen sei. Das lasse sich daran ablesen, dass auf der Basis eines vereinfachten Ertragswertverfahrens mit dem 14-fachen Betrag der Jahresnettokaltmiete ein Verkehrswert von nur 41.027,28 € zu ermitteln sei. Darüber hinaus habe die Beklagte ihr Kaufangebot auch erst zu einem Zeitpunkt angenommen, zu dem sie selbst an ihr Angebot gemäß § 146 BGB nicht mehr gebunden gewesen sei.
Davon abgesehen behauptet die Klägerin, dass sie zum Abschluss des Kaufvertrages durch eine arglistige Täuschung der Vermittler bewogen worden sei und meint, dass dieses Verhalten der Beklagten gemäß § 278 BGB zuzurechnen sei, mit der Folge, dass sie wegen einer Aufklärungspflichtverletzung zum Schadenersatz verpflichtet sei. Die Vermittler hätten die Kapitalanlage als Baustein zur Altersvorsorge beworben und ihr unter Bezugnahme auf ein als Anlage K 10 zu den Akten gereichtes Schaubild und eine als Anlage K 11 zu den Akten gereichte Modellrechnung fälschlich prognostiziert, dass sie im Fall des kreditfinanzierten Erwerbs der Wohnung unter Berücksichtigung der zu erzielenden Steuervorteile mit einer monatlichen Zuzahlung von nur 74,- € rechnen müsse und dass sie die Wohnung nach 10 Jahren mit Gewinn werde verkaufen können. Als weiteren Anreiz habe man ihr versprochen, einen bereits aufgenommenen Kredit, der noch in Höhe von rund 8.000,- € valutiert habe, abzulösen, so dass die diesbezüglichen Verbindlichkeiten von 218,- € monatlich künftig entfallen würden. In Wahrheit lägen die monatliche Mieteinnahmen mit 244,21 € unter den versprochenen 298,- €, die monatliche Darlehensrate belaufe sich nicht lediglich auf 455,- € sondern auf 542,50 € und die in Aussicht gestellten Steuervorteile ließen sich bei ihrem monatlichen Nettoeinkommen von 1.700,- € nicht realisieren. Als Altersvorsorge scheide die Kapitalanlage aus, weil sie die Wohnung erst im Alter von über 80 Jahren finanziert haben werde.
Die Beklagte müsse sich das Verhalten der Vermittlerfirma zurechnen lassen, weil sie mit dieser im Frühjahr 2007 eine Vertriebs- und Provisionsvereinbarung geschlossen habe, auf deren Basis sie auch für die Vermittlung des streitgegenständlichen Kaufvertrages eine Provision von 23 % des Kaufpreises gezahlt habe.
Vor dem Hintergrund, dass der Kontakt zu der Vermittlerfirma durch einen Hausbesuch zustande gekommen sei, anlässlich dessen sie dann zur weiteren Beratung in das Büro der Vermittler eingeladen worden sei, widerruft die Klägerin den Kaufvertrag schließlich auch unter Bezugnahme auf ein Haustürwiderrufsrecht.
Die Klägerin beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie zu Händen eines von ihr zu beauftragenden Notars 105.000,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung (am 10. November 2010) zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung der Klägerin vor dem beauftragten Notar:
“Ich bin Vormerkungsberechtigte der im Objekt …, … Berlin, EG rechts, gelegenen und im Grundbuch des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, Grundbuch von Tempelhofer Vorstadt, Blatt …, verzeichneten Eigentumswohnung Nr. …. Die Auflassung erfolgte vor dem Notar … am 30. Dezember 2009 zu dessen UR-Nr. …. Die Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt.
Ich verpflichte mich hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf die … GmbH zu übertragen, und zwar frei von Belastungen in Abt. III des Wohnungsgrundbuchs.
Ich erteile hiermit der … GmbH die unwiderrufliche Vollmacht, in meinem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Rückauflassung zu erklären.
Ich erkläre mein unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung der … GmbH an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der … AG, Frankfurt am Main, in Höhe von 105.000,- € zu verwenden.
Ich bewillige die Löschung der in Abt. II des Grundbuchs zu meinen Gunsten eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung.
Der Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Verurteilungssumme auf seinem Notaranderkonto eingegangen ist.
Ein etwaig überschießender Betrag ist an mich auszuzahlen.”
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin jeglichen weiteren Schaden aus dem Verkauf der im Klageantrag zu 1. näher bezeichneten Eigentumswohnung zu ersetzen.
3. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Rückübertragung der unter Ziff. 1 genannten Eigentumswohnung im Annahmeverzug befindet.
4. die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.118,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit Klagezustellung (am 10. November 2010) zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie wendet ein, dass sie das Kaufangebot erst nach knapp sieben Wochen angenommen habe, rühre daher, dass die Klägerin den Wunsch geäußert habe, dass der Vertrag erst dann geschlossen werden solle, wenn die Finanzierung des Kaufpreises sichergestellt sei. Für die von ihr in Abrede gestellte Fehlberatung durch Dritte trage sie keine Verantwortung. Jedenfalls hält die Beklagte die Schadensberechnung für unschlüssig, weil die Klägerin die tatsächlich erzielten Steuervorteile nicht in Abzug bringe.
Das Gericht hat über den von der Klägerin behaupteten Hergang der Anlageberatung durch die Firma … Vermögensberatung “Die …” GmbH im Zusammenhang mit dem kreditfinanzierten Erwerb der streitgegenständlichen Eigentumswohnung Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen … und …. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 26. September 2011 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet. Der Klägerin steht der gegenüber der Beklagten geltend gemachte Schadenersatzanspruch gemäß §§ 311 Abs. 1, 280 Abs. 1, 278 BGB zu, weil sie zum Abschluss des kreditfinanzierten Wohnungskaufvertrages durch eine fehlerhafte Beratung der Anlagevermittler bewogen worden ist, die sich die Beklagte zurechnen lassen muss.
1.
Die Klägerin ist von dem Mitarbeiter der Firma … Vermögensverwaltung “Die …” GmbH Herrn … falsch beraten worden, als dieser ihr im Oktober 2009 den kreditfinanzierten Erwerb der streitgegenständlichen Eigentumswohnung empfohlen hat, weil Herr … die damit tatsächlich verbundenen finanziellen Belastungen ihr gegenüber zu niedrig veranschlagt hat.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der als Zeuge vernommene Herr … die Klägerin anhand der als Anlage K 11 zu den Akten gereichten Berechnung einer Immobilieninvestition und des als Anlage K 10 zu den Akten gereichten Schaubildes im Oktober 2009 über die Möglichkeit einer steuergünstigen Kapitalanlage informierte und sie dazu bewog, die beworbene Eigentumswohnung zu kaufen. Das hat der von beiden Parteien als Zeuge benannte Herr … ausdrücklich bestätigt. Er hat erklärt, dass er zunächst die Einkommens- und Vermögenssituation der Klägerin erfragt und dass ihm der “Innendienst” der Firma … Vermögensverwaltung “Die …” GmbH auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben der Klägerin eine zum Verkauf stehende Wohnung benannt und die als Anlage K 10 und K 11 zu den Akten gereichten Beratungsunterlagen zur Verfügung gestellt habe. Diese habe er dann der Klägerin erläutert.
Die Beratung des Zeugen … war fehlerhaft, weil das der Klägerin unterbreitete Schaubild (Anlage K 10) fälschlich den Eindruck erweckte, die finanzielle Situation der Klägerin werde sich für den Fall, dass sie die vermietete Eigentumswohnung kaufe, dauerhaft dergestalt verbessern, dass sie künftig monatlich über 5,- € mehr verfügen könne als bisher. Ausweislich dieses Schaubildes ging Herr … davon aus, dass die Klägerin monatliche Steuervorteile von 119,- € und monatliche Mieteinnahmen von 298,- € werde erzielen können. In der Summe wurde ihr damit ein Vermögensvorteil von zunächst 417,- € prognostiziert. Von diesem Betrag brachte Herr … Darlehenszinsen von monatlich 542,50 € und nicht umlagefähige Betriebskosten von monatlich 37,- € in Abzug, mithin einen Gesamtbetrag von 580,- €. Daraus ergab sich eine monatliche Belastung von 163,- €. Diese sollte aber durch eine Zuzahlung von 218,- € abzgl. 50,- € aufgewogen werden, mit der Folge, dass im Ergebnis ein Plus von monatlich 5,- € verblieb. Eine Rechtfertigung für die Addition des letztgenannten Betrages von 168,- € vermochte der Zeuge … nicht zu geben. Er konnte sich an den Hintergrund dieser Rechnung spontan nicht mehr erinnern, erklärte aber auf Vorhalt, dass er – dem Vortrag der Klägerin entsprechend – als Kaufanreiz das Angebot unterbreitet haben könnte, dass die Verkäuferseite eine bereits bestehende Darlehensverpflichtung der Klägerin übernehmen werde. Auch ein solches Versprechen hätte aber nicht die Prognose eines Liquiditätsvorteils von monatlich 5,- € gerechtfertigt. Es steht nämlich außer Streit, dass sich die Altverbindlichkeiten der Klägerin im Jahr 2009 auf knapp 8.000,- € beliefen. Das Darlehen wäre mithin weitaus früher getilgt worden als der zur Finanzierung der Wohnung aufzunehmende Kredit. Demgegenüber vermittelte das der Klägerin unterbreitete Schaubild den Eindruck, die Klägerin werde dauerhaft einen finanziellen Vorteil erzielen. Hinzu kommt, dass sich die von Herrn … mit 298,- € monatlich veranschlagten Mieteinnahmen der Wohnung in Wahrheit seit dem 1. September 2009 auf nur 256,15 € beliefen. Diesem Vortrag der Klägerin ist die Beklagte, nachdem die Klägerin eine entsprechende Auskunft der Hausverwaltung als Anlage K 35 zu den Akten gereicht hatte, nicht mehr entgegengetreten. Schon daraus ergibt sich, dass die Klägerin im Ergebnis nicht mit einer finanziellen Entlastung rechnen konnte sondern dass ihr eine Mehrbelastung vor Augen hätte geführt werden müssen.
Herr … handelte auch schuldhaft, denn er hatte die der Klägerin unterbreiteten Daten eigenen Angaben zufolge nicht überprüft.
2.
Die Beklagte muss sich die fehlerhafte Beratung der Klägerin gemäß § 278 BGB als eigene Pflichtverletzung zurechnen lassen, weil sie sich der Vermittlerfirma als ihres Erfüllungsgehilfen bedient hat.
Die Beklagte ist nicht allein als Verkäufer der Wohnung aufgetreten. Zwischen den Parteien ist vielmehr stillschweigend auch ein Beratungsvertrag zustande gekommen, der die finanziellen Auswirkungen eines kreditfinanzierten Wohnungskaufs für die Klägerin zum Gegenstand hatte.
Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist diese vom Verkäufer einem selbständigen Vermittler überlassen worden, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrages aus den Umständen ergeben, § 167 BGB. Hat der Käufer seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt, sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung keine zu strengen Anforderungen zu stellen. Es reicht aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (BGH, NJW 2003, 1811, 1812 f; NJW 2001, 2021).
Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist hier die Beklagte als derjenige anzusehen, mit dem durch Vermittlung des Herrn … ein Beratungsvertrag mit der Klägerin zustande gekommen ist. Die Beklagte hat die zum Verkauf angebotene Wohnung mit dem als Anlage K 5 zu den Akten gereichten Prospekt als steuerbegünstigte Kapitalanlage und Modell des Vermögensaufbaus angepriesen. Auf dieser Basis hat sie einen selbständigen Beratungsvertrag mit der Klägerin geschlossen, indem sie anderen Vertriebsunternehmen wie der Firma … Vermögensberatung “Die …” GmbH Rahmendaten des Objekts zur Verfügung gestellt hat, die diese dann auf der Basis der von den Kaufinteressenten genannten persönlichen Daten für eine individuellen Investitionsberechnung nutzbar machen konnten. Wie der Zeuge … im Rahmen der Beweisaufnahme bestätigt hat, hat die Beklagte dem von ihm geführten Vertriebsunternehmen damals über die Firmengruppe … für diese Vertriebstätigkeit auch eine Vermittlungsprovision von 15 % gezahlt. Die Beklagte hat sich also der Beratungstätigkeit der Firma … Vermögensberatung “Die …” GmbH bedient, um ihre eigenen Verkaufsbemühungen zu unterstützen. Vor diesem Hintergrund muss sie sich eine in diesem Zusammenhang erfolgte Fehlberatung auch als eigene Pflichtverletzung zurechnen lassen.
3.
Der daraus dem Grunde nach resultierende Schadenersatzanspruch der Klägerin ist auch der Höhe nach begründet. Der Klägerin steht gemäß § 249 BGB ein Anspruch darauf zu, so gestellt zu werden, als hätte sie von dem kreditfinanzierten Wohnungskauf abgesehen.
a)
Entsprechend ihrem Klageantrag zu 1) kann die Klägerin deshalb Zug um Zug gegen Abgabe der zur Übertragung des Wohnungseigentums auf die Beklagte erforderlichen Erklärungen verlangen, dass der Kaufpreis an sie zurückgezahlt wird.
b)
Zulässig und begründet ist danach auch der unter Ziffer 2 geltend gemachte Feststellungsantrag, der auf den Ersatz etwaiger weiterer Schäden gerichtet ist. Entsprechende Schäden sind schon aufgrund der fortlaufenden Darlehensverbindlichkeiten, die durch die erzielten Mieteinnahmen und Steuervorteile nicht aufgewogen werden, wie auch im Fall der vorzeitigen Kündigung des zur Finanzierung der Wohnung aufgenommenen Darlehens zu besorgen.
c)
Die mit dem Klageantrag zu Ziffer 3 begehrte Feststellung, dass sich die Beklagte hinsichtlich der Rückübertragung der Wohnung in Annahmeverzug befinde, ist wegen der mit § 756 Abs. 1 ZPO verbundenen Vollstreckungserleichterung zulässig und auch begründet, weil die Beklagte die Rückabwicklung zu Unrecht abgelehnt hat.
d)
Der mit dem Klageantrag zu Ziffer 4 geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten und deren Verzinsung steht der Klägerin als Verzugsschaden gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288, 291 BGB zu.
4.
Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.
