Schadensersatzanspruch des Maklers bei Unmöglichmachen seiner Vertragspflichten

LG Hamburg – Az.: 401 HKO 47/13 – Urteil vom 28.05.2014

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 7.205,81 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.4.2013 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtlich entstandene Anwaltskosten von netto 638,00 € zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Vergütung gemäß Rechnung (K 9) in Höhe von 7.205,00 € brutto aufgrund des zwischen den Parteien abgeschlossenen Dienstleistungsvertrags nebst Ergänzung (K 1, K 2). Danach war es u.a. Aufgabe der Klägerin, mit Bestandsmietern Verträge zur vorzeitigen Vertragsbeendigung oder Umsetzung im Objekt zu führen.

Die Klägerin führte mit der Bestandsmieterin K., einer Zahnärztin, und deren Anwalt entsprechende Gespräche. Dieser forderte, dass seitens der Beklagten eine Kostenbeteiligung am Umzug in Höhe von 140 – 150 T€ erfolgen solle (K 3, K 4), was die Beklagte mit email vom 11.9.12 (K 5, K 15) ablehnte.

In der Folgezeit stellte sich heraus, dass aus bautechnischen und genehmigungsrechtlichen Gründen die Freimachung der Fläche der Zahnarztpraxis unumgänglich war (vgl. K 21, K 22). Mit email vom 11.10.12 (K 6) fragte die Beklagte erneut bei der Klägerin nach dem Sachstand.

Mit email vom 16.10.12 wandte die Beklagte sich direkt an die Mieterin, um einen Gesprächstermin am 24.10.12 abzustimmen.

Mit Emails vom 29.11.12 (K 7, K 8) teilte die Beklagte mit, dass sie nunmehr selbst die Gespräche mit der Mieterin K. unter Ausschluss der Klägerin führen wolle.

Im März 2013 bestätigte die Beklagte der Klägerin, dass mittlerweile ein Aufhebungs- und Umsetzungsvertrag sowie der neue Mietvertrag mit der Mieterin K. zustande gekommen sei.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte habe gemäß § 4 Abs. 2 des Vertrags (K 1) die geforderte Vergütung zu zahlen. Der Mietvertrag sei von der Klägerin so weit vorbereitet worden, dass er nahezu abschlussreif gewesen sei (vgl. K 14). Die Klägerin hätte aufgrund des damaligen Verhandlungsstandes die Vertragsverhandlungen auch zweifelsfrei zu einem Ende bringen können, wenn nicht die Beklagte – unabgestimmt – die Klägerin aus den Verhandlungen „herausgenommen“ hätte und ihr so ein weiteres Handeln unmöglich gemacht habe.

Das Gespräch zwischen der Beklagten und der Mieterin K. habe nach Kenntnis der Klägerin am 29.11.12 stattgefunden. Im Vorfeld habe die Klägerin der Beklagten noch Argumentationshilfen für die Verhandlung an die Hand gegeben (K 24, K 25). In der Folgezeit habe die Beklagte die Klägerin noch mehrfach zur Beratung über den Mietvertrag herangezogen.

Etwaige Befindlichkeiten der Mieterin gegenüber der Klägerin würden bestritten. Etwaige Äußerungen der Mieterin habe es nicht gegeben.

Voraussetzung für den Honoraranspruch gemäß § 4.1 II des Vertrags (K 1) sei nicht ein Abschluss eines neuen Vertrags durch die Klägerin selbst. Ferner sei keine Gesprächsführung ausschließlich durch die Klägerin Voraussetzung. Dies habe die Beklagte auch in vergleichbaren Fällen so gesehen und die Vergütung gezahlt.

Die Klägerin beantragt,

1.

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 7.205,81 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.4.2013 zu zahlen;

hilfsweise

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 7.205,81 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.4.2013 Zug um Zug gegen Ausstellung einer die Mehrwertsteuer ausweisenden Rechnung zu zahlen;

2.

der Beklagten außergerichtlich entstandene Anwaltskosten von netto 638,00 € (netto) zu erstatten.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, die Vergütung sei nicht verdient, da die Klägerin entgegen § 2 Ziff. 2. 1. des Vertrags (K 1) die Gespräche nicht „bis zum Vertragsabschluss“ geführt habe. Ein neues Mietverhältnis mit der Mieterin K. hätte aufgrund der unzweifelhaft vorhandenen Befindlichkeiten zwischen ihr und der Klägerin nicht realisiert werden können. Die Mieterin K. habe ausdrücklich darauf bestanden, dass die Klägerin nach dem 17.8.2012 keine weitere Verhandlungstätigkeit mehr für die Beklagte führe.

Für den neuen Vertragsschluss hätten alle wesentlichen vertragsrelevanten Punkte durch Herrn A. neu verhandelt werden müssen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Vergütung ihrer Leistungen in Höhe von 7.205,81 € gemäß § 4 des Vertrags über Grundstücksankaufbetreuung und Mitwirkung bei der Projektentwicklung (K 1).

Danach war es u.a. Aufgabe der Klägerin, mit Bestandsmietern Verträge zur vorzeitigen Vertragsbeendigung oder Umsetzung im Objekt zu führen. Die Klägerin führte unstreitig mit der Bestandsmieterin K., einer Zahnärztin, und deren Anwalt entsprechende Gespräche. Unstreitig ist ein neuer Mietvertrag mit dieser Bestandsmieterin zustande gekommen. Damit ist das Honorar der Klägerin gemäß § 4 Abs. 1 letzter Satz des Vertrags (K 1) fällig.

1.

Voraussetzung für den Honoraranspruch gemäß § 4 des Vertrags (K 1) ist unstreitig nicht der Abschluss eines neuen Mietvertrags durch die Klägerin selbst. Ferner ergibt sich aus dem Wortlaut des Vertrags nicht, dass die Gespräche mit dem Mieter bis zum Abschluss des Vertrags zwingend und ausschließlich von der Klägerin zu führen waren, um einen Vergütungsanspruch der Klägerin auszulösen. Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin, hat die Beklagte den Vertrag in vergleichbaren Fällen auch derart ausgelegt und verstanden; dementsprechend hat die Beklagte nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klägerin im Fall des Bestandsmieters W. in Abstimmung mit der Klägerin die Verhandlungen mit dem Mieter von der Klägerin übernommen und bis zum Vertragsabschluss selbst geführt, dennoch wurde der Klägerin das vereinbarte Honorar ohne Vorbehalt gezahlt.

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin der Beklagten zudem noch konkrete Argumentationshilfen für die Verhandlung mit der Mieterin K. an die Hand gegeben, wie sich aus den Emails der Klägerin an die Beklagte vom 14.11.12 (K 24) und vom 18.11.12 (K 25) ergibt.

2.

Jedenfalls aber hat die Beklagte der Klägerin die Erfüllung ihrer Vertragspflichten unmöglich gemacht. Unter § 280 BGB fällt auch die Verletzung der Leistungstreuepflicht, d.h. der Pflicht, den Vertragszweck nicht zu beeinträchtigen oder zu gefährden (Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Auflage, § 280 Rz. 25, § 242 Rz. 27 mwN). Das hat die Beklagte aber getan, indem sie die Klägerin von der Verhandlung mit der Mieterin K. unabgestimmt ausgeschlossen hat. Ihr Vortrag, die Mieterin K. habe das aufgrund der unzweifelhaft vorhandenen Befindlichkeiten zwischen ihr und der Klägerin so gewollt, ist nicht erheblich. Es fehlt trotz des gerichtlichen Hinweises in der mündlichen Verhandlung an einem substantiierten Vortrag der Beklagten zu einem konkreten Fehlverhalten der Klägerin. Der Vortrag der Beklagten, die Gesprächs- und Verhandlungsführung der Klägerin habe sich auf Polemik und Drohungen sowie auf äußerst unangemessene und unsachliche Redewendungen beschränkt, ist in der Allgemeinheit unsubstantiiert und stellt zudem keine Tatsachenbehauptung, sondern lediglich Wertungen dar. Vor diesem Hintergrund war auch der von der Beklagten angebotene Zeugenbeweis nicht zu erheben, da er auf eine unzulässige Ausforschung hinausgelaufen wäre.

Gleiches gilt für die von der Beklagten aufgestellte Behauptung, ein neues Mietverhältnis mit der Mieterin K. hätte aufgrund der unzweifelhaft vorhandenen Befindlichkeiten zwischen ihr und der Klägerin nicht realisiert werden können.

3.

Schließlich fehlt es auch an einer Kündigung des Vertrags durch die Beklagte, wofür gemäß § 5 des Vertrags ein wichtiger Grund im Sinne von § 314 BGB sowie eine schriftliche Kündigungserklärung erforderlich gewesen wären.

II.

Der Zinsanspruch der Klägerin sowie ihr Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 638,00 € sind aus Verzug begründet.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.